Oslo kommune Undervisningsbygg Oslo KF Kostnadsreduserende tiltak Sentralisert driftsstyring Drifts- og renholdsleder konferansen 2011 1
Tema Kort om OptioFM AS Organiseringen av eiendommene i Oslo kommune FKOK et felles initiativ for samordning i kommunen Produkttekniske krav Føringer og for drift og vedlikehold Styring av tekniske anlegg 2
OptioFM Spesialisert rådgivning innen eiendomsforvaltning Vår visjon er..enklere FDVU Helhetsperspektiv gjennom kompletterende kompetanse Kunnskap om Eiendom, Bygg og Anlegg som strategisk ressurs, med kompetanse om virksomhetsstyring, metoder og anvendelse støtteverktøy for effektiv gjennomføring av FDVU- prosessene Jon Erik Arnesen daglig leder / partner 3
Undervisningsbygg Oslo KF Utvikler, bygger, forvalter, drifter og vedlikeholder skolebyggene i Oslo Utleie av arealer til Utdanningsetaten og andre brukere Investerer for over to milliarder kroner årlig 1,3 mill m 2, fordelt på 177 skoler og 750 bygninger. 83 000 elever og 12 000 lærere bruker daglig Undervisningsbyggs lokaler 4
Øvrige eiendommer i kommunen Boligbygg Oslo KF Eier og har ansvar for forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av over 10 000 boliger Det bor ca 25 000 personer i boligene Omsorgsbygg Oslo KF Eier og har ansvar for forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling kommunale formålsbygg, i hovedsak sykehjem og barnehager 900 000 m 2 fordelt på 658 eiendommer Kulturetaten Utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold av kulturbygg Unntak er er Munch- og Stenersen museet som er egen etat (MUM) Idrettsetaten Utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold av bad, idrettsanlegg, osv Eiendoms og byfornyelsesetaten Grunneierrepresentant, strategier og analyse, osv. 5
Bakgrunn for initiativet - FKOK Byrådets budsjett og økonomiplan 2010-13..eiendomsforvaltning skal være kostnadseffektiv...legges vekt på standardiserte løsninger..der det avvikes fra standardiserte løsninger, skal dette begrunnes særskilt...synliggjøre summen av byggets og virksomhetens årlige kostnader...skal velge de mest kostnadsoptimale løsningen for kommunen samlet. Samordning gir stordriftsfordeler 6
Felles kravspesifikasjoner http://www.kravspesifikasjon.oslo.kommune.no 7
Produkttekniske krav Eksempler: D212 Drenering D220.2.2 Lufttetthet D221.1 Radongass D227.1 Takformer D231.3 Fasade med tre D233.4 Fuging, tetting, glasslister D235.2 Utforming inngangsparti D24 Sekundære bygningsdeler innvendig D27 Fast inventar D362 Luftinntak D411.4 Kabelbroer D443 Nødlysutstyr D5, Generelt D512.2 Vern D65 Avfall og støvsuging D744.1 Utvendig belysning D761 Veier D762.3 Lekeområder 8
Produkttekniske krav Erfaringer Flate tak Trefasader Plassering av luft inntak 9
Produkttekniske krav Erfaringer Våtrom Estetikk 10
Drift og vedlikehold Det må ikke bare bygges med god standard, men det må også driftes og vedlikeholdes godt for å opprettholde den Prinsipper for drift og vedlikehold Ansvarsdeling byggeier leietaker Overordnede mål for drift og vedlikehold Verdibevaring Kostnadseffektivitet Stordriftsfordeler Enhetlig drift og vedlikehold Miljørettet drift og vedlikehold 11
Drift og vedlikehold Kravspesifikasjonens har et predefinert sett med vedlikeholds- og utskiftningstiltak driftsaktiviteter (vaktmesterkontroller og serviceavtaler). Prisbank Drift og vedlikeholdsplaner følger som et resultat av at det bygges i henhold til kravspesifikasjonen 12
Drift og vedlikehold Tiltakene tildeles og kategoriseres ved hjelp av utløst konsekvensgrad i henhold liste over vurderingskriterier KG Farge Type tiltak Beskrivelse 0 Blå Framtidig Ingen umiddelbare tiltak; kun framtidig vedlikeholdsbehov 1 Grønn Vedlikehold Tilstanden er god, men grensen for når normale vedlikeholdsaktiviteter bør igangsettes er nådd 2 Gul Etterslep Vedlikehold har blitt forsømt og tilstanden har falt til et uakseptabelt konsekvensnivå. Utbedrende tiltak skal gjennomføres innen 2 år for å heve bygningsdelens tilstand ut av etterslep og inn i et normalt drifts- og vedlikeholdsintervall 3 Rød Straks Tilstanden medfører fare for liv og helse. Utbedrende tiltak skal gjennomføres snarest og senest i løpet av 1 år. 13
Drift og vedlikehold Eksempel på predefinert vedlikeholdstiltak Løpenummer, Bygningsdel, Beskrivelse Intervall (år) Type Nivå Dokumentasjon 251 UTVENDIGE OVERFLATER VP-251-BU-02 Malt overflate på betong uten puss eller betong/ mur med puss BE 12 P 2 Fasadetegning (F), produktdatablad (T), renholdsplan Krakelering, avflaking/avskalling Vedlikehold 5-10 % avskalling. Male Ansvar Type aktivitet Symptom Kriteriums beskrivelse Aktivitet Utløsende kriterium KG1= Vedlikehold KG2= Utskifting 14
Drift og vedlikehold Eksempel på predefinert driftsaktivitet Løpenummer Aktivitet Ansvar Intervall (måned) Nivå Dokumentasjon VAKTMESTERKONTROLLER DA320 VK-01 Teknisk rom Varmeanlegg (IK6.3-02) L Månedlig Nivå 3 Systembeskrivelse/-tegning, produktdatablad Skal være rent og ryddig, oppbevaring av løse gjenstander skal ikke forekomme. Lytt etter ulyder fra pumper, brennere, etc. Sjekk vanntrykk og nivåer, etterfyll hvis nødvendig. Sjekk for lekkasjer. Kontroll av oljetank og oljenivå. OBS lekkasjer og mulig miljøskade. Kontrollpunkter 15
Drift og vedlikehold Eksempel på predefinert driftsaktivitet (service) Løpenummer Aktivitet Intervall Nivå Kontrollobjekt SERVICEAVTALER DA330 SA01 Slukkeutstyr Dokumentasjon BE for L Årlig Nivå 3 Branntegning, produktdatablad DA330 SA01-04 Brannslange Kontrollpunkt 1. Trykk Krav/kriterier Trykk iht. spesifikasjon. Tiltak Bytte slange Kontrollpunkt 2. Tetthetstest Krav/kriterier Ingen lekkasjer Tiltak Bytte slange Kontrollpunkt 3. Funksjonstest kran/ventil Krav/kriterier Åpner/lukker, uten lekkasjer Tiltak Bytte kran/ventil Dokumentasjon, måling/vurdering Dokumentasjon: tiltakt 16
Styring av tekniske anlegg Akkurat som de predefinerte tiltakene reflekterer vedlikeholdsstrategien Kravspesifikasjonens krav til automatisering må reflektere valgt strategi for styringssystemer Mål og hensikt Hva skal styres Hva skal måles Samspill mellom tekniske anlegg Organisering av driften Kompetansekrav IT-tekniske krav, topologi 17
Styring av tekniske anlegg Kravspesifikasjonen setter krav til automatisering og SD-anlegg med undersentraler, tavler, osv. VVS Sanitæranlegg (tappevann, fett-, oljeutskiller ) Varmeanlegg (energisentraler, gulvvarme..) Kjøleanlegg (datarom..) Luftbehandling (ventilasjon/gj.vinnere..) Avfall og renhold (sentralstøvsuger..) Utendørs (snøsmelting..) El-systemer Solavskjerming Nødlys Alarm og signal (brann, innbrudd..) Heis 18
Styring av tekniske anlegg Felles operatørsentral og lokale i byggene Kommunikasjonen i intranettet (OKDN-MAN) Web grensesnitt Tillate fjernservice Dokumentasjonskrav SD-anlegg Tavler Operatørgrensesnitt Programvare SD-anlegg Alarmbehandling, Grenseverdier, Måling/logging (trend, driftstider..), Regulering, Tidsstyring, Oppstart Følere, givere, feltutstyr.. Nøyaktighet Undersentraler BUSS-system http://www.undervisningsbygg.oslo.kommune.no/getfile.php/undervisn ingsbygg%20oslo%20kf%20%28ubf%29/internett%20%28ubf%29/ Dokumenter/Styrings%20tekniske%20anlegg%2020081210%20Digital %20v01%20MTIzNjg2NTQ5MjEzNjgwMTAzOT.pdf Vedlegg 19
Oppsummering Mål for de kostnadsreduserende tiltakene: Å oppnå stordriftsfordeler ved å få en standardisert bygningsmasse Bygg tilpasset leietaker/brukers behov, til en lavest mulig kostnad Få et optimalt drift og vedlikehold med forutsigbare kostnader gjennom enhetlig arbeidsmetodikk Sikre at husleiemodellen FDV andel er riktig Enklere kunne følge opp politiske vedtak om energi- klima og miljømål 20
Oppsummering Men husk at det gjerne er en kombinasjon av innsatsfaktorer som må til for å ta ut hele potensialet Sikre styring (innsatsfaktorer) - Vedlikeholdsstrategi - Policy og metode for prioritering - Sjekklister, - Veiledere Rutiner/krav Mye brannslukking Ulike metoder Uprioriterte tiltak Prioritering av tiltak Prioriterte tiltak - System for å registrere uforutsette hendelser - Planer for forebyggende tiltak og utskiftninger - Metode for tilstandsvurdering Systemstøtte Kompetanse Motivasjon - Systemstøtte gjør det enklere: - å få totaloversikt over tiltak (teknisk/økonomisk) - å få oversikt over tilstand - å planlegge ressurser og tidsforbruk - Plan for kompetanseheving - Organisering og ansvar 21
22
Verdibevarende drift og vedlikehold er definert i tre nivåer: Nivå 1, Verdibevarende lang sikt (langtids husleieavtale, ca 25-årig Utskiftning, planlagt vedlikehold, tilstandsbaserte vedlikeholdsoppgaver, planlagt drift og lovpålagte driftsoppgaver. Nivå 2, Verdibevarende kort sikt (korttids husleieavtale, ca 7-årig) Tilstandsbaserte vedlikeholdsoppgaver, planlagt drift og lovpålagte driftsoppgaver. Nivå 3, Minimumsnivå, lovpålagt (areal ikke i bruk av mennesker) Tilstandsbaserte vedlikeholdsoppgaver og lovpålagte driftsoppgaver. 23
Mål og strategier Organisering Arbeidsprosesser Behov.. Virksomhetstyring Metoder og støtteverktøy Kravspesifikasjoner Standardisering Beste-praksis IT-anvendelse.. Implementering Prosjektledelse Drift- og vedlikeholdsplanlegging Tilstandsanalyser.. Gjennomføring 24