DRAMMEN KOMMUNE SAKSUTREDNING. Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF

Transkript

1 DRAMMEN KOMMUNE SAKSUTREDNING Saknr. 03/19 Saksbeh. Geir Andersen Jour.nr 19/842 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret i Drammen Eiendom KF Møtedato SAK 03/19: VEDLIKEHOLDSPLAN 2019 Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF Forslag til vedtak: Styret tar plan for oppgradering og vedlikehold for 2019 til orientering. Gjermund Riise Brekke daglig leder Geir Andersen teknisk leder Drammen Eiendom KF Ilebergveien 21, 3011 Drammen Pb 450 Brakerøya, 3002 Drammen Tlf Fax drammen.eiendom.kf@drmk.no Org. nr

2 Drammen Eiendom KF Saksutredning Formål med saken Hensikten med denne saken er å presentere vedlikeholds- og oppgraderingsplan for Innledning Standarden på Drammen Eiendom KFs eiendomsmasse har blitt bedre de siste årene grunnet en langsiktig strategi som har gitt økte midler til vedlikehold. Bl.a. har store ombygginger medført økt standard på DEKF s bygg, samt at salg av "slitne" bygg har redusert vedlikeholdsbehovet. Større rehabiliteringstiltak har også redusert det ordinære vedlikeholdsbehovet. Selv om etterslepet i manglende vedlikehold reduseres, så vil det fortsatt være et løpende vedlikeholdsbehov og en utfordring å ivareta økte forventninger til standard og tilpasninger. Budsjett 2019 Denne saken omfatter både planer for vedlikeholdsmidler og investeringsmidler til oppgradering av eiendommene. Vedlikeholdsmidler fra driftsbudsjett utgjør 50,0 mill. eks. mva Investeringsbudsjettet utgjør 36,0 mill. inkl. mva Planen fordeler seg på ca 550 planlagte tiltak. Gjennomføring av planer De foreslåtte tiltakene er prioritert basert på DEKF s vedlikeholds strategi og tilstandsrapporter hvilket betyr at tiltak er kartlagt og prioritert av drifts- og vedlikeholdsavdelingen, samt basert på løpende dialog med leietagere og hvor også leietagere er gitt anledning til å delta på vedlikeholds befaring. I jan/feb 2019 har det vært gjennomført møter med våre leietagere (brukermedvirkning) hvor planene har blitt presentert og drøftet. Drøftingene har medført endringer for optimal bruk av midlene. Vedlegg: 1. Vedlikeholds- og oppgraderingsplan for Tiltaksliste vedlikehold 2019 side 2 av 2

3 Drammen Eiendom KF Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2019 Danvik skole

4 Drammen Eiendom KF Innholdsfortegnelse 1 GENERELT STORE VERDIER, STORT ANSVAR DÅRLIG VEDLIKEHOLD ER DÅRLIG ØKONOMI VEDLIKEHOLD OG OPPGRADERING PLANPROSESS FOR BUDSJETT BUDSJETT VEDLIKEHOLDSBUDSJETT FORDELT PÅ TILTAK (TALL EKS. MVA.) INVESTERINGSBUDSJETT (TALL INKL. MVA.) EKSEMPLER PÅ VEDLIKEHOLDSTILTAK I DRIFTSBUDSJETT Skoler Helse og omsorgsbygg Barnehager Kultur, park, idrett, administrasjonsbygg og øvrige bygg Boliger EKSEMPLER PÅ INVESTERINGSTILTAK (TALL INKL. MVA.) Skoler Helse- og omsorgsbygg Barnehager Kultur, fritidseiendommer, administrasjonsbygg, idrettsbygg og øvrige bygg Boliger MYNDIGHETSKRAV / ENERGITILTAK / TEKNISK OPPGRADERING VEDLIKEHOLDSETTERSLEPP... FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2019 Side 2 av 10

5 Drammen Eiendom KF INNLEDNING Det å sikre riktig vedlikehold av kommunale bygninger er en av hovedoppgavene for Drammen Eiendom KF. Målet er å ta vare på verdien av bygningsmassen, samt sørge for at brukerne får tilfredsstillende bygninger og lokaler. 1 GENERELT 1.1 Store verdier, stort ansvar Drammen Eiendom KF har ansvaret for til sammen ca m2 bygningsmasse fordelt slik: *Skolebygg: Barnehager: Bo og servicesentre: Boliger - egne: Boliger i BBL: Administrasjonsbygg: Idrettsanlegg / kulturbygg: Øvrige bygninger: m m m m m m m m2 *Store deler av Fjell skole er revet og samlet arealtall må korrigeres ved ferdigstilling. Nybygg er under oppføring. Drammen Eiendom KF har en stor og kompleks bygningsmasse med mange behov og utfordringer. Det er derfor viktig å ha et godt planlagt vedlikeholdsprogram. Nordbylunden barnehage 1.2 Dårlig vedlikehold er dårlig økonomi Forsømt vedlikehold over tid genererer store investeringsbehov den dagen utbedringene endelig utføres. Dårlig vedlikehold fører også til økt misnøye fra leietakere og brukere, og lokaler med dårlig inneklima skaper helseplager med påfølgende sykefravær. Samtidig som det i samfunnet generelt forventes en økende standard, skjerpes også tilsynsmyndighetenes krav til funksjonalitet, inneklima og energibruk. 1.3 Vedlikehold og oppgradering Den gjennomsnittlige standarden på eiendomsmassen er høynet betydelig de siste årene. Dette skyldes i første rekke at man bevisst har prioritert tilgjengelige midler til økt årlig Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2019 Side 3 av 10

6 Drammen Eiendom KF vedlikehold, og flere eiendommer er enten rehabilitert eller solgt. Drammen Eiendom KF har spesielt prioritert oppgradering og vedlikehold knyttet til helse, miljø og sikkerhet, samt tiltak som begrenser følgeskader. Det må også bemerkes at investeringsmidler som følger større oppgraderingstiltak i mange tilfeller reduserer behovet for vedlikehold, og i noen tilfeller vil det være formålstjenlig å utsette vedlikeholdet i påvente av slike prosjekter. På den måten frigis midler til andre nødvendige vedlikeholdstiltak. 1.4 Planprosess for budsjett 2019 Planen er gjennomført i.h.t vår vedlikeholdsstrategi hvor blant annet DEKFs tilstandsvurderinger er lagt til grunn, samt løpende innspill for en god faglig prioritering. For hvert bygg er det et driftsteam som består av driftsansvarlig, vedlikeholdsansvarlig og teknisk ingeniør som sammen lager tiltakslister for det enkelte bygg og eiendom. For å gjøre de rette prioriteringene foretas det også befaringer og møter med de fleste leietakere for å informere om, og ivareta deres ønsker og behov i tiltaksplanen. Basert på faglig tilstandsvurderinger og DEKFs økonomiske rammer blir så planene presentert og forankret hos virksomhetslederne. 2 BUDSJETT 2019 Planen omfatter både vedlikeholdsmidler og investeringsmidler til oppgradering av eiendommene. Ifølge økonomiplanen for 2019 er det totale budsjettet til vedlikehold (drift) på kr 50,0 mill. eks. mva. mens budsjettet til oppgraderinger (investering) er på kr. 36,0 mill. inkl. mva. Oppgraderingsmidlene er investeringsmidler som i hovedsak benyttes til oppgradering og rehabilitering av eksisterende eiendommer, samt viktige tilpasninger for brukerne av bygget. Av de nevnte 36,0 mill. er det avsatt kr. 7,0 mill. som er øremerket endringer, ombygginger og nye tiltak som skal finansieres i form av husleieøkning, og øvrig finansieres i husleiens avskrivingselement for å ta større rehabiliteringer og oppgraderinger. Budsjett er fordelt som følger: Område Vedlikehold (eks. mva) Mill. kr. Vedlikehold formålsbygg bygg 29,0 Vedlikehold boliger 19,5 Vedlikehold innleide bygg 1,5 Sum vedlikehold eks mva 50, Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2019 Side 4 av 10

7 Drammen Eiendom KF Område Investeringer (Inkl. mva) Mill. kr. Barnehager 5,0 Kultur & fritid 1,0 Ledelse organisasjon 1,0 Pleie og omsorg 6,0 Skole 6,0 Sosiale tjenester (Boliger) 8,0 Park og Idrett 4,0 DEKF ufordelte myndighetskrav Tekniske anlegg 5,0 Sum oppgradering inkl mva 36,0 Planene fordeler seg på ca. 580 konkrete tiltak, og budsjettmessig er det avsatt en reserve for akutte hendelser som kan oppstå, som for eksempel ekstraordinære myndighetskrav og havari på tekniske anlegg, samt tiltak på ombygginger og endringer hvor virksomheten må foreta mer planlegging. Budsjettet er basert på foreløpige anslag, og endelige kostnader per tiltak vil først være klare etter anbud og sluttføring av de ulike tiltakene. Eventuelle avvik vil håndteres innenfor eksisterende rammer. De 10 største tiltak er: Bygg Tiltak Beløp - kr Strømsø BSS Oppgradering av korridorer og kontorer Brannstasjonen Takomlegging Gamle Fløya Oppretting av gulver, nytt belegg Aronsløkka skole Takomlegging hovedbygg Konnerud skole Ombygging paviljong Fjell BSS Utskifting av ventilasjonsanlegg Thunegården Oppgradere kontorarealer Åskollen skole Bygge nye toaletter Drammen Helsehus Utskifting persienner hovedbygg Jordbrekkskogen barnehage Oppgradering ventilasjonsanlegg Vedlikeholdsbudsjett fordelt på tiltak (tall eks. mva.) Vedlikeholdsbudsjettet er på kr. 50 mill. Fordelingen av disse vedlikeholdsmidlene er som følger: 10,4 mill. til utvendig vedlikehold for å unngå følgeskader 15,3 mill. til innvendig vedlikehold for å utbedre slitasje og ivareta leietakers trivsel 3,3 mill. til tekniske anlegg, samt til havarier på vann, avløp og varmeanlegg 19,5 mill. til indre vedlikehold av boliger 1,5 mill. vedlikehold innleide bygg Av de kr. 19,5 mill. til indre vedlikehold av boligmassen skjer det i hovedsak i forbindelse med leietakerskifte hvor det er anslått ca. 200 ut/innflytting med et budsjett på kr. 16,4 mill. og kr. 3,1 mill. er til fellesarealer og andre påkrevde tiltak i boliger Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2019 Side 5 av 10

8 Drammen Eiendom KF Vi er pålagt vedlikehold av innleide bygg hvor kommunen har en vedlikeholds forpliktelse i leiekontrakt. Dette er finansiert i disse leiekontrakter og beløper seg til kr. 1,5 mill. I hovedsak gjelder det 3 private sykehjem. Økte rammer de siste årene har gjort det mulig å forbedre vedlikeholdet gjennom stadig flere tiltak, som igjen betyr mye for leietakers trivsel og opplevelse av arbeidsplassen 2.2 Investeringsbudsjett (tall inkl. mva.) Det er avsatt kr. 36,0 mill. til rehabilitering- og oppgraderingstiltak med betydelig vedlikeholdselement i seg med økt standard for brukerne. Flere av tiltakene vil også ha inneklima- og energisparende effekt grunnet skifte til lavenergivinduer og utskifting ventilasjonsanlegg samt andre tekniske løsninger. En del av dette vil bidra til økt sikkerhet slik som oppgradering av el-tavler. Dette er rehabiliteringer og oppgraderinger som finansieres via avskrivingene. Av disse kr. 36,0 mill. er det avsatt kr. 7,0 mill. som finansieres gjennom husleiekorrigeringer til ombygninger, funksjonsendringer og spesielle tilpasninger som gjøres for å tilrettelegge for driften til virksomhetene etter deres innspill. Dette kan være tiltak til universal utforming, tilpassinger for bedre drift i skoler osv. Dette retter seg spesielt mot helsebygg og skoler og noen tiltak på barnehager. 2.3 Eksempler på vedlikeholdstiltak i driftsbudsjett Midlene er fordelt etter behov, på utvendige og innvendige tiltak Skoler Til skolene er det avsatt kr. 8,4 mill. Det skal skifte profilhimlinger i neon klasserom på Kjøsterud skole Helse og omsorgsbygg Til helse og omsorgsbygg er det avsatt kr. 4,2 mill Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2019 Side 6 av 10

9 Drammen Eiendom KF På Gulskogen BSS skal toalettene pusses opp Barnehager Til barnehagene er det avsatt kr.5,0 mill. Vestre sidebygg på Parktunet barnehage skal males utvendig, og i 1. etg. i østre bygg skal belegget skiftes ut Kultur, park, idrett, administrasjonsbygg og øvrige bygg Til disse bygningene er det avsatt kr. 5,7 mill. På Drammensbadet skal det males i ganger, bassengområdet og resepsjonen. Takplatene skal skiftes ut i kiosken Boliger Det er budsjettert med kr. 19,5 mill. til boligene, som hovedsakelig er til oppussing etter leieboerskifte på kr.16,4 mill. og kr. 3,1 på øvrig tiltak. I tillegg er det satt av kr. 2,4 mill. til diverse utvendige tiltak Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2019 Side 7 av 10

10 Drammen Eiendom KF I Jens Grams vei 1 skal huset males. 2.4 Eksempler på investeringstiltak (tall inkl. mva.) Skoler I investeringsbudsjettet er det avsatt kr. 6,0 mill. til skolene, hvor av kr. 4 mill. er ordinære avskrivingsmidler, mens resterende kr. 2 mill. er avsatt til tiltak som vil kreve husleie. På Aronsløkka skole skal taket på hovedbygget legges om, i tillegg skal det bygges om i lokalene hos SFO Helse- og omsorgsbygg I investeringsbudsjettet er det avsatt kr. 6 mill. til helse og omsorgsbygg, hvor av kr. 4 mill. er ordinære avskrivingsmidler, kr. 2 mill. er avsatt til tiltak som vil kreve husleie. På Strømsø BSS skal kontorer og korridor oppgraderes Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2019 Side 8 av 10

11 Drammen Eiendom KF Barnehager For barnehagene er det avsatt kr. 5,5 mill. i investeringsbudsjettet. På Svensedammen barnehage skal det etterisoleres og legges nytt taktekke Kultur, fritidseiendommer, administrasjonsbygg, idrettsbygg og øvrige bygg Til disse bygg er det avsatt kr. 6,0 mill. i investeringsbudsjettet. I Drammenshallen så skal vinduene i gymsal skiftes ut og nødutgangene mot Bj. Bjørnsonsgate skal oppgraderes Boliger For boliger er det avsatt kr. 8,0 mill. til utvendige og innvendige tiltak. I Kollerudveien 6 skal det oppgraderes lys i fellesareal og installeres brannalarmanlegg. 3 Myndighetskrav / energitiltak / teknisk oppgradering I 2019 er det avsatt kr. 5 mill. til oppgraderinger av tekniske anlegg I forbindelse med utfasing av fyring med olje gjenstår det å fjerne gamle oljetanker og fyringsanlegg. Det også i planene og oppgradere lysanlegg, ventilasjonsanlegg samt oppgradere noen styringssystemer. For Sentral driftskontroll systemet fortsetter oppgradering av systemet, primært software Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2019 Side 9 av 10

12 Drammen Eiendom KF Oppgradering lysanlegg Fjerning oljefyr og tanker 4 Vedlikeholdsetterslep For eiendomsmassen vil det ikke være vesentlig vedlikeholdsetterslep på formålsbygg når Strømsø skole er rehabilitert til kontorbygg og Fjell skole er erstattet med ny. For boliger kan det være noe etterslep primært innvendig i DEKFs leiligheter. 4. februar Geir Andersen Teknisk leder Vedlikeholds- og oppgraderingsplan 2019 Side 10 av 10

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32