Arkivsak-dok. 14/03156-18 Saksbehandler Henry Hvalvik Saksgang Møtedato Teknisk utvalg 26.08.15 FORSLAG TIL DETALJJPLANREGULERING - DEL AV GNR. 38 BNR. 1 VED TANGVALL - OMREGULERING FOR DEL AV PLAN ID 188. Rådmannens innstilling Teknisk utvalg har vurdert justert forslag til Detaljplan for Del av gbnr. 38/1 av 12.8.2015 med tilhørende sammendrag av uttalelser, kommentarer, forslag til bestemmelser og rapport for avrenning, samt saksframstilling til dette. Utvalget merker seg gjeldende plans formål, maskinentreprenørens virksomhet, ønske om lokalisering nær større ferdselsveger og arealdelen til kommuneplanens forutsetninger. Utnyttelsesgraden må nøye avveies utfra de hensyn som må tas Teknisk utvalg anbefaler forslag til omregulering av delplan for Trial/ATV-bane med parkering til industriell virksomhet og massedeponi for rene masser. Det er en klar forutsetning at prosjekteringskorridor for ny veg sikres i planen. Det forutsettes at en arbeider videre med VA-tilknytning under planprosessen. Før planen legges ut til offentlig ettersyn i hh.t plan og bygningslovens krav forutsettes at: 1. Bestemmelsene vedrørende areal til bygningsutnyttelse endres til behov framsatt i skriv av 29.6.2015, med totalt maksimal bygningsmasse på 2000 kvadratmeter BRA. Bygningsutnyttelsen legges til syd-vestre del av planen. 2. Maksimum prosent bebygd areal %-BYA = 30%. 3. Det innarbeides en kotehøyde (r) for planeringsnivåer. Planeringsnivåene må ikke asfalteres. 4. Vannrapportens forutsetninger om uendret prosentandel terreng sikres. 5. VA-nett tilknytning prosjekteres samtidig med planprosess. 6. Bestemmelsene må inneholde punkter om at det ikke er tillatt med private servitutter /avtaler som strider med planen og den bestemmelser. 7. Behandlingsgebyr må påregnes. 8. Ved eventuell framtidig egengodkjenning av denne planen, forutsettes at del av gjeldende plan oppheves. 1
2 Etter at planen er rettet, legges planen ut til høring etter plan og bygningslovens regler. Vedlegg 1. Revidert forslag til «Detaljregulering for del av eiendommen gbnr. 38/1 med tilhørende dokumenter og bestemmelser. Referanser i saken: 2. Kommuneplanens arealdel 3. Gjeldende reguleringsplan Bakgrunn Tellefsen AS har i lengre tid arbeidet med å finne en egnet lokalisering for sitt firma. Flere områder i Vest-Bamble er forsøkt. Hensikten er å få etablert en base for maskinentreprenørfirmaet med kontor / lager / hallfunksjoner med funksjonelle utearealer. Det er mottatt forslag til omregulering av Del av Tangvall-Langbakken med sikte på at vedtatt plandel for Trial/ATV-bane endres til industriformål. Saksfremstilling Det er mottatt forslag til Detaljplan for del av gbnr. 38/1, datert 12.8.2015, forslag til bestemmelser datert 12.8.2015, Oversendelsesbrev med kommentarer til uttalelser datert 29.6.2015. Dette erstattes med revidert Planbeskrivelse datert 10.8.2015 og et vedlegg / rapport om «Tiltak i nedbørsfelt - vurdering av avrenning», datert 3.6.2015. I tillegg er det mottatt et skriv / redegjørelse fra Tellefsen udatert her den 14.8.2015. I oversendelsesbrevet framkommer at entreprenørfirmaet over en tidsperiode på 10 år har forsøkt å finne egnet tomt for sin virksomhet. Det lanserte område nord for Tangvallveien blir ansett å ligge strategisk for virksomheten og er egnet til som base for virksomheten. I dette ligger muligheter for oppføring av bygg, planere av området og å mellomlagre rene løsmasser. Tomten ønskes planert ut i cote 22.,50 Området er i dag omfattet av en reguleringsplan. Reguleringsplan med plan ID 188 hjemler etablering av trial/atv-bane. I nord er det paintball-område. Planprosess. Arkitekt Henning Karslen varslet på vegne av Tellefsen en oppstart av planarbeider den 9.3.2015. Frist for kommentarer var satt til 10.4.2015. I oversendeskrivet av 29.6.2015 oppsummeres og kommenteres uttalelsene. Oversendeskrivet er nå erstattet med planbeskrivelse datert 10.8.2015. Det er mottatt 7 merknader. En kort gjennomgang blir som følger:
3 1. Miljøvernkonsulenten i Bamble kommune Miljøvernkonsulenten i Bamble tar opp fare for partikkelavrenning. Søker viser til rapport «Vurdering av avrenning». I rapportens sammendrag framkommer at en virkning på Rognsbekken neppe vil være merkbar. Det anbefales sedimentbasseng. 2. Fylkesmannen Fylkesmannen tar opp manglende forhold til overordnet plan, til mulig forurensing og til samfunnssikkerhet og beredskap. Fylkesmannen mener det er uheldig at denne type omdisponering foretas og burde skjedd ved rullering av arealdelen. En viser videre til risiko og sårbarhetsvurdering. Søker viser til at område er tenkt som base for entreprenør Tellefsen og hans virksomhet. Det vil ikke bli et område med flere virksomheter. Forurensningssituasjonen er omtalt i rapport. Overordnet plan som i dette tilfelle er arealdelen til kommuneplan viser et prosjekteringsbelte for en framtidig samleveg fra dagens E-18 til Langesund. Korridoren er ivaretatt i forslag til plan. I innledningen til denne planvurderingen ble det fra entreprenørens side vektlagt at dette områdets beliggenhet var særs interessant idet firmaet har flere vedlikeholdsoppdrag på sentrale vegnett som innebærer deponering av rene masser i periode. Planen beskrivelse og forslag til bestemmelser gir rom for at dette blir base for firmaets virksomhet. Forholdet til VA-nett må utredes. Vi registrerer at det foreslås sedimentasjonsbasseng og at bestemmelsene inneholder eget kapittel om miljøforurensing. Når det gjelder arealsituasjonen for øvrig, er området allerede regulert til trial/atvbane. Området består av småkoller med fjell i dagen og varierende skog i alder og i bonitet. Temakart vedlegges. Område er ikke utsatt for ekstremvær eller andre kjente klimautfordringer. 3. Telemark Fylkeskommune Telemark Fylkeskommune påpeker det samme som Fylkesmann og viser også til fornminner. Søker viser til tidligere kommentar og til at entreprenør har god dialog med Fylkeskommunen med henblikk på kulturminner. Vi viser til tidligere vurdering med henblikk på lokalisering. Lokaliseringen i forhold til overordnet plan er kommentert overfor. Ved utarbeidelse av gjeldende plan ble området underlagt registrering av fornminner. De registrerte fornminneområder framkommer av plankartet med hensynsformål.
4 Til Fylkeskommunens siste kommentarer om virkninger i terreng og trafikksikkerhet, registrerer vi at avkjørsel er foreslått flyttet lengre opp i bakken og at byggegrenser angir hvor det er påtenkt bebyggelse. 4. Statens Vegvesen Vegvesenet har ikke særlige merknader, men opplyser om at Tangvallvegen ikke er beregnet for mer enn 8-tonns akseltrykk. I skrivet av 24. 3.2015 forutsettes det at adkomst blir som i gjeldende plan. Søker viser til at Tellefsen i ettertid har fått bekreftelse på at akseltrykket heves til 10 tonn. Adkomst blir flyttet til en bedre oversiktlig plass. Vi registrerer epost mellom Vegvesen og Tellefsen datert 17.4.2015 der det bekreftes at vegen skrives opp til BK10. Dette vil bli gjort ved revisjon av veglister høsten 2015. Senere er det framlagt en epost av 6.8.2015 etter en befaring som gir samtykke til en flytting av avkjørsel og at eksisterende stenges. Vi oppfatter at planforslaget samsvarer med dette. 5. Lyder A Solberg. Solberg er bekymret for mulig forurensing i form av støy, støv og vannforurensing. Søker viser til at det deponering er av rene masser og avrenning er beskrevet i egen rapport. Entreprenøren har i epost av 15.4.2015 kommentert forholdet til lagring av masser. Vi viser til rapportens forutsetninger og at planen har eget kapittel i bestemmelsene om miljøforurensing. Det settes også krav til håndtering av overvann. Jfr. 3.4. 6. Kommunalteknisk enhet, Bamble kommune Kommunalteknisk enhet beskriver Rognsbekken som flomutsatt. En ber om en plan for overvannshåndtering og at avkjøring til området blir tatt hensyn til. Søker viser til at problemet med at Rognsbekken er flomutsatt, må kommunen rydde opp i. Overvannshåndteringsplan vil bli utarbeidet. Adkomst flyttes for å ivareta trafikksikkerheten. 7. Rognstranda camping, v/lønnberg Det vises til mottak av dokumenter vedrørende næringsvirksomhet ved Stokkevannet. Lønnberg mener at kommunen må iverksette tiltak før det skjer mer utbygging rundt Stokkevannet og er bekymret for at en etablering kan påvirke Rognsbekken i form av flom. En ber om å få en redegjørelse om det er gjort en konsekvensutredning eller ikke. Det er utarbeidet en rapport. Vi ser at spørsmålet er relevant. Vi kan ikke se at kommunen utøver forhold som skulle tilsi et direkte ansvar for Rognsbekken, men at vi i planprosessen synliggjør mulige situasjoner.
5 Overflatevann - rapport Vi registrerer at rapporten konkluderer med at dersom det asfalteres store flater, vil det representere en rask avrenning. Avrenning bremses i steinmasser. Det framkommer at 30 % av feltet forblir uforandret. Avrenning vil trolig øke, men uten å ha særlig stor effekt, sies det. Den overveiende delen av avrenning fra planområdet (85 %) drenerer sør /øst over til Rognsbekken med innløp for Stokkevannet. Ved innløpet i Rognsbekken representerer avløpet fra Tangvall kun 1,2 % av feltet i Rognsbekken. Det forventes ikke nevneverdig endring. Det anbefales sedimentasjonsbasseng i rapporten. VA-nett Det er et privat / felles VA-nett langs Rognsbekken. Det kan forhandles om deltakelse her. Kommunalteknisk enhets vurdering er at nettet kan ta mot en mindre industriell virksomhet uten stort vannforbruk. Alternativt bør en utrede en tilkopling til offentlig nett i Rognsvegen. Begge alternativer må utredes i planprosessen. Søkers konklusjon Søker konkluderer i sammendraget med at det i hovedsak er slik at en ønsker virksomheten velkommen. Det er ikke mottatt innsigelser. Det gjøres kjent at Tellefsen vil opparbeide innkjørsel, parkering og sti ned mot Mølla i h.t plan uten kostnader for kommunen. I skrivet av 29.6.2015 framsettes det at firmaet har et ønske om en bygningsmasse på inntil 2000 kvadratmeter med maks høyde på 12 meter. Revidert planbeskrivelse viser muligheter inntil 5000 kvadratmeter. Når det gjelder den tenkte gjennomføring med mulige konsekvenser vises det til skriv fra Tellefsen Invest. Plankartet Det mottatte plankart av 12.8.2015 legger altså opp til at gjeldende reguleringsformål som hjemler en trial/atv-bane endres til industriell utnyttelse. I dette ligger muligheter for planering av et større område og å kunne bygge et industri / lager / kontorbygg for entreprenørens virksomheten. Vi vil særlig henlede oppmerksomheten på forslag til utnyttelse. Planens bestemmelser pkt. 4.1 2 angir en BYA % på 45 % av det totale arealet som er angitt til 39,37 daa. Areal til industri og lagerbygg foreslås til maks. 5000 kvadratmeter BRA Det opplyses at entreprenørvirksomheten i dag har en maskinpark på 7 gravemaskiner, 7 lastebiler, 9 arbeidsbiler og 1 dumper. I tillegg kommer tilhengere, brakker, ploger og annet. Det legges opptil utviklingsmuligheter. I rapporten om vann side 8 legges det opptil at 30 % av arealoverflaten som blir uforandret.
6 Nord for Tangvallveien reguleres grøntstrukturbelte / vegetasjonsskjerm. Det vises parkering på1,03 daa i planens østlige del som skal dekke aktiviteten i nord som er paintball og gammel mølle. Parkeringen er noe annet utformet enn ei gjeldende plan, men i samme området. Det vises turstier derfra. Fredede kulturminner er vist som hensynssone. Det foreslås en ny avkjørsel lengre mot syd vest med lokalveg parallelt med Tangvallveien. Vi regner at dette er samstemt med Vegvesenet. Vi viser til korrespondanse. Forholdet til gjeldende og overordnet plan Nylig vedtatt arealdel til kommuneplan viser en prosjekteringskorridor for en framtidig omlagt samleveg fra Svartorkjerr-området til Langesund. Prosjekteringskorridoren ble lagt inn ved rullering av arealdelen i 2006. Gjeldende plan for ATV ble egengodkjent den 12.2.2009. Gjeldende plan hjemler en utøvelse og anlegg i terreng som er reversibel og ikke evigvarende med unntak av klubbhus. Ved nærmere utsjekk er klubbhuset i prosjekteringskorridoren. Prosjekteringskorridoren deler gjeldende plan i to. Linjeføringen fra øst er om lag i eksisterende eldre minkfarmbygg, går i bue inn i området og fortsetter mot nord-vest. Bredden på korridoren er 50 meter. Det er særs viktig at korridoren blir ivaretatt. Rådmannens vurdering Forslag til Detaljplan for Del av eiendommen gbnr. 38/1 med tilhørende forslag til bestemmelser, utredning og kommentarer har som siktemål å legge til rette for industriell etablering for maskinentreprenørvirksomhet. Gjeldende plandel for Trial/ATV-bane ønskes omgjort til industri og massedeponering av rene masser. Forslag til plan er nå samordnet med overordnet plan der prosjekteringskorridor for ny veg er ivaretatt. Byggegrenser er satt. Det er for øvrig utarbeidet forslag til bestemmelser som angir forhold til blant annet miljøforurensing og utenomhusareal, herunder håndtering av overvann. Planen viser et sedimentasjonsbasseng. Bestemmelser i planen hjemler nå et forslag til bygningsutnyttelse på totalt inntil 5000 kvadratmeter BRA og 45 % av totale areal til BYA. I oversendelsesbrev av 29.6.2015 gjør vi oppmerksom på at det var et bygningsbehov på inntil 2000 kvadratmeter. Utfra de gitte byggegrenser, tomtens utforming og forholdet til utnyttelse for øvrig, er Rådmannen av den oppfatning at det angitte behov i skriv av 29.6.2015 innarbeides i bestemmelser. I tillegg kan en altså planere for utelagring uten å anlegge asfalterte
7 flater. Det bør vurderes å sette samtidighetskrav til bygningstiltak, VA-nett og sedimentasjonsdam. Utfra de hensynsvurderinger som framkommer vil vi foreslå at utnyttelsen senkes fra 45 til 30 % BYA. Totalarealet er på 39,37 daa. Miljøkonsekvenser Forslag til bestemmelser omhandler dette. Det er viktig forutsetningene i rapport om vann etterkommes og at aktivitetene tilpasses dette. Økonomikonsekvenser Ingen offentlige utgifter ved etableringen Andre konsekvenser Opprettholder planintensjonene i gjeldende arealdel Del av gjeldende plan egengodkjent 12.2.2009 Konklusjon Planen fremmes for behandling