SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Majda Anicic Arkiv: PLA 156 Arkivsaksnr.: 99/09370-064 Dato: 29. 10. 02 DRAMMEN STASJON OG TOLLBUGATA NORD, REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING INNSTILLING TIL FORMANNSKAPET-DRIFTSSTYRE FOR ØKONOMI OG PLANSAKER OG BYSTYRE: Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for Drammen stasjon og Tollbugata nord, datert 26. 09. 02 vedtas i hht. plan- og bygningslovens 27-2. Nils Fr. Wisløff rådmann Arthur Wøhni byplansjef 1
Saksutredning: SAMMENDRAG Dette er sluttbehandling for Reguleringsplan for Drammens stasjon og Tollbugata nord. Hovedformålene med reguleringsplanen er utvikling av området ved Drammen stasjon som et godt kollektivknutepunkt, revitalisering av elvebredden, vern av historiske bygninger i Tollbugata, St. Hallvard og den gamle jernbanestasjonen og gi rammer for boligutbygging m/forretninger, kontorer i kvartalene langs jernbanelinja og mellom Dr. Hanstensgate og Tollbugata. Reguleringsplan åpner for utbygging av næringsareal på ca 7000m2 og ca 250 nye boliger ( eventuelle boliger i St Hallvard er ikke beregnet ). Maks. byggehøyder er på 5 etasjer. Administrasjon anbefaler at planen vedtas. HENSIKTEN Hensikt med planen er å danne et nytt plangrunnlag for videreutvikling av området rundt Drammen stasjon og kvartalene mellom Drammenselva og Tollbugata nord. FAKTA Bakgrunn Området rundt selve Drammen stasjon er uregulert. Bebyggelsen langs Tollbugata omfattes av reguleringsplan fra 1953. Drammen kommune er satt i gang denne reguleringsplanprosses for å danne nytt plangrunnlag for området. Reguleringsplanen for Drammen stasjon og Tollbugata nord er begrenset av Strømsø torg i vest, Tollbugata i sør, Langes gate i øst, og i nord strekker planområde seg 20m ut i Drammenselva. Hovedformålene med reguleringsplanarbeidet er: utvikling av Drammen jernbanestasjon som et godt kollektivknutepunkt revitalisering av elvebredden videreutvikling av det opprinnelige gatenett på Strømsø vern av historiske bygninger i Tollbugata, St. Hallvard og den gamle jernbanestasjonen lage rammer for boligutbygging m/forretninger, kontorer i kvartalene langs jernbanelinja og mellom Dr. Hansteinsgate og Tollbugata Oppstart av reguleringsplanarbeid Varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid ble annonsert den 15. 06. 99, samt ved brev til berørte parter i området. Det kom uttalelse fra Engebret Eiendom AS, eier av Tollbugata 5 og 7, angående foreslått gategjennomslag mellom St. Halvard kvartalet og Tollbugata 7 og riving av Tollbugata 5. Fylkeskonservatoren har anbefalt bevaring av Tollbugata 5 som et hus "særlig representativt for sin periode og viktig for miljøet". Disse merknader er tatt til følge i videre planprosess. Forhåndshøring Drammen kommune utarbeidet høsten 2000 forslag til reguleringsplankart m/reguleringsbestemmelser som ble forhåndsbehandlet i hovedutvalg for teknisk sektor, den 16. 11. 00. Teknisk hovedutvalg fattet følgende vedtak: 2
"Forslag til reguleringsplan for Drammen stasjon og Tollbugata nord, med bestemmelser sendes til forhåndshøring til berørte parter, offentlige instanser og Strømsø/Danvik bydelskomitee. Maksimal etasjehøyde for ny bebyggelse settes til 4, med mulighet for tilbaketrukket 5. etasje, samt høy sokkel for delvis nedgravet parkeringsetasje. Tilbaketrukket gesims skal ligge innenfor 45 grader på hovedgesims." 1. gangsbehandling, offentlig ettersyn Planforslaget, datert 28. 09. 01 ble fremmet til 1. gangsbehandling i teknisk hovedutvalg, møte 18. 10. 01 og ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Planen var ute i offentlig ettersyn i novemberdesember 2001. Det er kommet 10 høringsuttalelser i forbindelse med offentlig ettersyn bl.a. to innsigelser fra Statens vegvesen og Fylkesmann, Miljøvernavdeling. Etter forhandlingsmøter og bearbeidelse av reguleringsforslaget ble innsigelsene frafalt. Oppsummering av uttalelsene er vedlagt. ( vedlegg 6 ) Reguleringsplan som nå fremmes til sluttbehandling Reguleringsplanen gir rammer for utvikling av området som er vist på plankartet. Den er resultat av samarbeid mellom Drammen kommune og de involverte parter ( Jernbaneverket, ROM eiendom, Kreativ eiendom mm) som har interesser i planområdet. Det foreligger ikke, per i dag, noen helt konkrete planer for utvikling av eiendommene unntatt pågående restaurering av de verneverdige bygningene i St Hallvard kvartalet. PLANBESKRIVELSE ( reguleringsplan, kart og bestemmelser, datert 26. 09. 02 vedlegg 2 ) Kvartalstruktur / byggeformål Reguleringsplanen legger opp til en kvartalsstruktur i området. Ny bebyggelse på arealer langs jernbanesporene / elvekanten gis en struktur som slutter seg til eksisterende mønster på Strømsø. Gateløpene ( Webergsgate og Langesgate ) forlenges slik at det åpnes for siktakser mot elva fra den øvrige bystrukturen. Reguleringsformål er kombinert for alle kvartaler. Bydelen styrkes ved at det legges til rette for et mangfold av funksjoner i umidelbær nærhet til kollektivknutepunkt. Første etasje reguleres til forretning, kontor, service og lign. slik at det skapes liv og aktivitet på gateplan. I de øvrige etasjer vil det være boliger og kanskje i en mindre grad kontorer. Boligene er tillatt i alle kvartaler unntatt den som ligger ved siden av eksisterende stasjonsbygninger ( F/K/P ) hvor det reguleres parkeringshus m/ forretning, kontor. Kvartaler langs Tollbugata For kvartaler langs Tollbugata åpnes det for nybygging ved siden av eksisterende / verneverdig bebyggelse. Ny bebyggelse bør forholde seg til verneverdig bebyggelses volum og form. Monumentale bygninger rundt Strømsø torg (St. Hallvard og den gamle jernbanestasjonen ) bevares pga. arkitektoniske kvaliteter og som symboler for viktige institusjoner i byen. Bygningene i Tollbugata nr. 5, 9 og 19 bevares som en viktig del av gatens identitet. St. Hallvard kvartalet St. Hallvard kvartalet omfatter St. Hallvard gamle skole med sidebygning ("aulabygning"). Det er laget en mulighetsanalyse for kvartalet som drøfter flere alternativer for bruk og tilbygging av anlegget. Med 3
bakgrunn i mulighetsanalysen vedtok hovedutvalg for teknisk ( møte 06. 04. 01) og seinere formannskapet og bystyret rammebetingelser for utvikling av anlegget. Reguleringsbestemmelser (punkt 3.8) gir detaljerte føringer om hvilke utvendige endringer som tillates i forbindelse men ombygging av de verneverdige bygninger. Reguleringsbestemmelser er utformet i samarbeid med fylkeskonservator. St. Halvard kvartalet er nå solgt og under utvikling. Kvartaler langs DR. Hanstensgate / jernbanesporene Dette omfatter stasjonsbygningene og tre nye kvartaler mellom Dr. Hanstensgate og jernbanesporene. Kvartalet ved siden av den nye Jarnbaneverkets kontorhus skal brukes til parkeringshus mens de to andre kvartaler langs sporene blir i hovedsak boligkvartaler. Disse kvartalene skal være en viktig del av elvekanten på Strømsø siden. Det skal legges vekt på fasadeutforming og materialbruk, spesielt denne siden som vender seg mot elva. ( vedlegg 3 ) Byggehøyder, utnyttelsesgrad Reguleringsplan gir rammer for byggehøyder ( angitt ved kotetall og antall etasjer )og utnyttelsesgrad ( angitt ved BYA ). I hele planområdet er det tillatt med maks 5 etasjer, hvor den 5. etasje er inntrukket. Bare en del av område mot stasjonsbygningene skal ha 6 etasjer. Dette er en målestokk som kan lett tilpasses den eksisterende bebyggelse på Strømsø. Utnyttelsesgrad er høy - 90-100%. Dette vurderes som en akseptabelt måte å utnytte så sentrale bykvartaler. Reguleringsplan åpner for utbygging av næringsareal på ca 7000m2 og 250 nye boliger. Disse tallene kan variere i proporsjon at det bygges flere boliger, mindre næringsareal eller omvendt. Parkering Reguleringsbestemmelser fastslår at parkeringsdekning vil være i samsvar med Drammens kommunens vedtekter. Dette betyr at det kreves en p plass pr boenhet, mens for næringsareal kreves det ikke parkeringsdekning. Parkering for boligene skal løses på egen eiendom. For eventuelle studentboliger i St Hallvard kvartalet fravikes parkeringskravet. ( jf. reg. bestemmelser punkt 3.3 ) I forbindelse med kollektivknutepunktet er det i dag bakkeparkering for pendlere i området, med plass til ca. 210 biler, pluss 30 ansattparkeringsplasser for Jernbaneverket. Planen legger til rette for at disse plassene erstattes av parkerings-/ forretningsbygg på området F/K/P. 300 p plasser i dette fremtidige p hus avsettes til bruk for kollektivreisende. Areal for fremtidig korttidsparkering ( henting, bringing ) blir på området foran den nye jernbaneverkets kontorhus (Ta1). Kollektivknutepunktet Reguleringsplanen gir premisser for utvikling av Drammen jernbanestasjon som en del av et fremtidig kollektivknutepunkt hvor det satses på å samordne tog-, buss- og taxifunksjonene på Strømsø. Reguleringsplan for Drammen stasjon og Tollbugata nord og Reguleringsplan for Jernbanegata 4 sett i sammenheng legger opp til en nær og trafikksikker kobling mellom tog og buss (langs arealene under bybroa, over Strømsø torg ), med mulighet for tilpassing av taxifunksjonene. Dessuten, skal en kollektivtrasee innpasses på Strømsø torg. Dette er i tråd med strategirapport av Jan 4
Gehl som er vedtatt som retningsgivende for utvikling av byaksens elementer. VURDERING Reguleringsplanen bygger opp under en helhetlig utvikling av Strømsø sentrum ( utvikling av Strømsø torg, plassering av ny busstasjon i Jerbanegata 4., Marienlyst prosjektet,... ). Adkomst til planområdet Det er laget en trafikkanalyse ( februar 2002, bilag...) som drøftet konsekvenser for trafikkavvikling på Strømsø med tanke på utbyggings muligheter reguleringsplaner ( denne og reg. plan for Jernbanegata 4 ) åpner for. Forutsetningene for beregninger var at Sentrumsringen ( dvs. Kreftingsgate og Øvre Sundbru ) er ferdigstilt og at trafikken er stengt over Strømsø torg og redusert over bybroa. Konklusjonen fra trafikkanalysen er at trafikken til Drammen stasjon og kvartalene i planområdet skal kunne avvikles på gatenettet på Strømsø lokalt innenfor sentrumsringen. Videre er det foreslått fire kryss med hovedvegnett ( Bjørnstjerne Bjørnsons gate ) ved Gyldenløves plass, Knoffs gate, Langes gate og Blichs gate. ( vedlegg 4 ) Gatebruksplan for Strømsø ( som er under arbeid ) vil detaljert beregne koblingene til hovedvegnett og avklare hvilke samlegater prioriteres som adkomst til jernbanestasjon. Sykkelveinett Adkomst til stasjon for syklende er regulert langs Dr. Hanstensgate / Strømsø torg i tråd med hovedplan for sykkelveinett ( vedtett i 1993 ). Symboler på reguleringsplankartet og i bestemmelser ( punkt 4.2 ) fastslår rute og prinsipper for utforming. Selve plassering av rutene (spesielt den over Strømsø torg og under bybrua ) er veiledende og vil bli avklart ved detaljutforming av disse arealene. Det fremtidige sykkelveinettet i og rundt stasjon vil henge sammen med den eksiterende ( dagens sykkelfelter i Dr Hanstens gate ) og planlagte ruter ( i Jernbanegata ) og vil sikre god fremkommelighet for disse trafikkanter. ( vedlegg 5) Elvebredden Reguleringsplanen legger opp til oppgradering av elvebredden til en elvepromenade med forskjelige aktiviteter.( jf. reg. bestemm. 5 ) Denne skal være en del av en fremtidig elvepromenade som skal strekke seg fra Grønland / Statens hus til Gyldenløve brygge. Helhetlig planleging av denne strekningen er under oppstart. Viktig forutsetning for at elvebredden i denne delen kan tass i bruk er koblingene mellom elva og stasjonsområde / Strømsø forøvrig. Reguleringsplanen legger opp til at dette sikres ved forlengelse av eksisterende jernbaneundergang. Skole og barnehage kapasitet Det blir ca 250 nye boliger i området og dette vil føre til en vis økning i antall skole- og barnehagebarn i området. Det er, pr i dag, noe ledig kapasitet på barnetrinnet ( Danvik og Brandengen skole ). På ungdomstrinnet ( Strømsø skole ) er det en forutsetning at skoledagen forlenges hvis det kommer inn noe særlig flere barn. Det er underskudd i barnehageplasser i Drammen kommune og vi har vurdert at det er riktig at reguleringsplanen åpner for utbygging av en mindre ( f.eks. toavdelings ) barnehage i planområdet. Aktuelle områder er B/F/K/A1 og B/F/K/A 2. 5
Praksis fra større byer i senere årene tilsier at barnehager kan fungere godt i sentrale bykvartaler. Disse barnehager her ofte begrensede egne utarealer, men bruker andre felles grøntområder i byen. Dette området ligger i nærheten av grøntområdet på Marienlyst med forbindelse videre til marka, og dette gir gode utfoldelsesmuligheter i kort avstand fra en eventuell barnehage. Videre vil barnehagetilbud nær kollektivknutepunkt være aktuelt for foreldre som pendler til jobben. KONKLUSJON Administrasjon anbefaler at Reguleringsplan for Drammen stasjon og Tollbugata nord, datert 26. 09. 02, vedtas. Trykte vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Reguleringsplan for Drammensstasjon og Tollbugata nord; plankart m/snitt og bestemmelser datert 26. 09. 02 3. Illustrasjoner perspektiv og fasade oppris mot elva 4. Adkomst til stasjon forslag til samlegater 5. Illustrasjonsplan - sykkelveinett 6. Sammendrag av høringsuttalelser; offentlig ettersyn 7. Bilagliste Farge kopier av reguleringsplankart og perspektiv ( vedlegg 2 og 3 ) sendes til medlemmer i Formannskapet og Bystyre 6