Bygging og drift av Høybråten skole og Persbråten videregående skole OPS et innovativt valg? 10.-11. februar 2015 Adm. direktør Rigmor Hansen Eiendomsdirektør Tore Fredriksen Undervisningsbygg Oslo KF
OPS for eller i mot? 2
3 Nøkkeltall Eier og driver 177 skoler med ca. 750 skolebygg i Oslo Ca. 1,4 millioner kvadratmeter, 83 000 elever og 12 000 ansatte Investeringer: 2014: 3,5 mrd kr 2015: 2,7 mrd kr Årlige leieinntekter: 2,6 mrd kr 155 fast ansatte Hersleb videregående, ferdig 2014
4 Undervisningsbygg Ansatte i Undervisningsbygg utenfor Kuben yrkesarena, mars 2014
5 2002-2014 Ca. 80 større skoleprosjekter gjennomført Totalt sett levert under rammen for porteføljen basert på P50-rammer for det enkelte prosjekt 18 prosjekter levert i 2014, herav 4 prosjekter levert 1 år før fristen i skolebehovsplan 2012-22 Ca. 530 generelle rehabiliteringsprosjekter Vedlikeholdsetterslepet i eiendomsmassen redusert fra 5 mrd i 2002 til 0,9 mrd i 2014 i sammenlignbar kroneverdi (2014)
6 Gjennomføringsmodeller Samspillentrepriser Partnering Totalentrepriser Generalentrepriser Delte, byggherrestyrte entrepriser 2 OPS-prosjekter Persbråten skole
OPS-prosjekt: Persbråten Videregående Skole Ferdig august 2007 7
OPS-prosjekt: Høybråten barneskole Ferdig april 2008 8
9 Avtalestruktur for OPS-prosjektene Festeavtale for tomt Kjøpekontrakt for eksisterende bygninger Leiekontrakt Avtale om rettigheter og plikter i prosjekterings- og byggetiden Drifts- og vedlikeholdsavtale i byggetiden Drifts- og vedlikeholdsavtale Avtale om tilleggstjenester i byggetiden Avtale om tilleggstjenester, 5 års avtale, reforhandlet i 2012 Avtale om tilbakeføring av eiendommene (etter 25 år)
10 Undervisningsbyggs risiko i kontraktene Fornminner Forurensinger i grunnen Sopp og råte i eksisterende bygg Asbest i eksisterende bygg
Erfaringer fra byggefasen 11
12 Erfaringer fra byggefasen Prosjektorganiseringen var uvant og rolleforståelsen ikke alltid klar for alle. Leietaker var tett involvert i prosjekteringsmøter og tilbød erfaringsutveksling Samarbeidsmøter avholdt jevnlig hvor uoverensstemmelser ble løst. Driftsorganisasjonen var lite involvert i prosjektet Gode samarbeidsevner hos nøkkelpersonell viktig Profesjonelle parter på begge sider som hadde et felles ønske om å lykkes med prosjektene.
13 Investeringskostnader Benchmarking av Persbråten og Bjørnholt videregående skoler Sitat: «Rapporten viser at skolene, etter at funksjonelle ulikheter er utlignet og kostnadselementer som ikke lar seg sammenligne er skilt ut, har praktisk talt samme investeringskostnad pr. m2». Reinertsen AS, 16/4-2008
14 Erfaringer fra 7 års drift, hvordan fungerer kontraktene? Høybråten skole
15 Erfaringer fra driftsperioden 2007/2008-2012 Brukerne på begge skolene gir positive tilbakemeldinger, bygningene oppleves å ha god estetikk og funksjonalitet Noen oppstartsproblemer i forhold til daglig drift, men fungerer nå bra.
16 Rektor / sluttbruker Nordre Aker budstikke 22.10.2010
Nøkkeltall 17
18 Løsninger må velges ut fra hele livsløpet (LCC) investering og drift Store glassruter Sandkasse rett ved inngangsdøren Mdf-dører med 2 hengsler kontra heltre kompakte dører med 4 hengsler 3 trinns mattesystem Duk på bassenget - varmetap og fuktproblematikk For å velge de beste løsningene, må man kjenne brukerne og bruken av byggene!
19 Erfaringer og suksessfaktorer Partene har hatt et felles mål og vilje fra byggeprosessen om å ville lykkes. Dette gode samarbeidet er videreført over i driftsfasen! Utleier er løsningsorientert og lydhør overfor innspill fra skolen og Undervisningsbygg. Utleier tar raskt fatt i sakene! Partene stiller med kompetanse og aktivt driftspersonell med lang erfaring.
20 Økonomiske betraktninger og risikovurderinger Persbråten videregående
21 Benchmarking er det mulig? Sagt om OPS fra et økonomisk perspektiv: «Offentlig-privat samarbeid - Dyrt og dumt.» «OPS er bare en ny måte å privatisere på.» «Beslutninger om OPS er basert på ideologi ikke økonomi.» «OPS en alternativ form for finansiering av kommunale tjenester.» Mange meninger, og til tider ukritisk sammenlikning av OPS versus kommunale prosjekter.
22 Persbråten (OPS) vs Bjørnholt (UBF) Data basert på gjennomført benchmarking prosjekt av Reinertsen AS i 2008. Nøkkeltallene er basert på tallmateriale, etter at funksjonelle ulikheter er utlignet og kostnadselementer som ikke lar seg sammenligne er skilt ut. Elevtall - Persbråten 700 elever / Bjørnholt 1080 elever Totalareal Persbråten 10 395 m 2 / Bjørnholt 27 860 m 2 Investering Persbråten 207 mill kr/ Bjørnholt 569 mill kr Type utdanning Persbråten studiespesialisering / yrkesfaglig Kan LCC analyser sette premissene for valg av modell?
Areal og funksjonsprogram Årsaken til arealavvik? Effekt på investering og drift! Bjørnholt: 1090 elever Persbråten: 700 elever
Kapital- og utviklingskostnad Ingen forskjell mellom OPS og UBF. Arealavvik påvirker prosjektets totalkostnad! Mangel på kostnadsdekkende FDV vil påvirke utviklingskostnadene.
FDV og erfaringer fra drift OPS: høye krav til drift og vedlikehold faste FDV-satser i leieperioden Kostnadsdekkende FDV Oslo kommune: Standard satser FDV Ikke kostnadsdekkende LCC-baserte FDV-satser fra 2014
Nåverdiberegninger Grunnlag: Kapitalkostnad, FDV-kostnad og restverdivurdering etter 25 år. Vurdert pengestrømmen ut av kommunen. Begrensning: Prosjektkostnad for UBF / husleie for OPS. Kontrakt for Bjørnholt har ikke kostnadsdekkende FDV Utviklingskostnader er ikke estimert i kontantstrømmen
27 Risikoelementer Kontrakter / leieregulering OPS krevende kontraktsstruktur / lang kontrakt mot ekstern part. Oslos kommune - leie 25 år med 80% regulering av KPI OPS kontrakten er basert på NIBOR + margin reguleres hvert 5 år Macro risk på leietagers hånd Generell regulering - renteutvikling Offentligrettslig regulering (nytt bankdirektiv / BASEL III) Større sanksjonsmuligheter ved rett til å holde tilbake leie ved OPS
28 Risikoelementer FDV i leieperioden OPS FDV-kostnader er bundet opp mot en eiendom ingen anledning til å allokere kapital for FDV i et porteføljeperspektiv OPS - Større kapitalandel bundet opp i lange kontrakter mindre fleksibilitet til å håndterere andre kritiske behov OPS sikrer en minimumsstandard gjennom leieperioden og ved kontraktens utløp.
29 Kommunens kompetansebehov i alle faser av prosessen Høybråten og Persbråten
30 OPS krever erfaring og kompetanse i alle deler av leieperioden! Bestillerkompetanse komplekse kontrakter / entydig programkrav Bygging brukermedvirkning / ivareta leietakerbehov og krav Driftsfasen - kontinuitet både på utleier og leietakersiden Kontraktsutløp sikre at teknisk standard / vedlikehold er ivaretatt Profesjonell leietaker med kompetanse på bygg, eiendom, jus og økonomi. Jobben for kommunen er akkurat startet når bygget er satt i drift!
31 Oppsumering Innovasjon / optimalisering av prosjekter kan oppnås i ulike prosjektmodeller. Ingen entydig dokumentasjon som viser vesentlige besparelse av OPS med hensyn på investeringskostnader eller levetidskostnader i leieperioden. Benchmarking av FDV viser lavere kostnader i driftsfasen for drift i kommunal regi i Oslo kommune. Viktig med tydelige kriterier for valg av prosjektmodell (OPS/kommunal) Kompetanse er en nøkkelfaktor i alle prosjektfaser ved gjennomføring av OPS.
32