SAKSFREMLEGG saksbehandlers arbeidsdokument Saksbehandler: Marte Berdahl Arkiv: PLAN - Arkivsaksnr: 10/1405 Løpenummer: 6165/12 Utvalg: Teknisk utvalg (1. gangsbehandling 28.3.2012) Teknisk utvalg (2. gangsbehandling 5.9.2012) Kommunestyret DETALJREGULERING FOR SVELGFOSSMOEN BOLIGFELT 2. GANGSBEHANDLING Rådmannens innstilling til møte i teknisk utvalg 5.9.2012: Detaljregulering for Svelgfossmoen boligfelt sendes ut på ny høring i tre alternativer. - Alternativ A: riving av alle 4 firemannsboligene og gjenoppføring av nye boliger - Alternativ B: bevaring av alle 4 firemannsboligene, samt åpne for 4 nye boliger - Alternativ C: bevaring av de 2 firemannsboligene i felt 2. Riving av de 2 firemannsboligene i felt 1 med gjenoppføring av nye boliger. Endringer som går fram av saksframstillingens kap. 11 innarbeides i alternativene før høring. Notodden kommune, 28.8.2012 Magnus Mathisen rådmann Janne Væringstad kst. seksjonsleder Side 1
Saksframstilling til 2. gangsbehandling i teknisk utvalg 5.9.2012 Dokumenter i saken: 1-43. Som ved 1.gangsbehandling av saken 28.3.2012 44. Saksprotokoll fra 1.gangsbehandling i TU 28.3.2012 45. Plankart justert jfr. vedtak i TU 28.3.2012 46. Reguleringsbestemmelser justert jfr. vedtak i TU 28.3.2012 47. Høringsbrev, datert 8.5.2012 48. Høringsannonse, trykket 11.5.2012 Innkomne høringsinnspill (dok. 49- ) 49. Telemark fylkeskommune, datert 12.6.2012 50. Miljøhygienisk avd.- Nototdden kommune, datert 15.6.2012 51. Fortidsminneforeningen avd. Telemark, datert 18.6.2012 52. Fylkesmannen i Telemark, datert 21.6.2012 53. Mario Pedersen, datert 21.6.2012 54. Telemark fylkeskommune, datert 22.6.2012 55. Norges vassdrags- og energidirektorat, datert 22.6.2012 56. ar plan og landskap, datert 23.6.2012 57. Notodden energi, datert 25.6.2012 58. Statens vegvesen, datert 5.7.2012 59. Spm/ svar i post til FK 8.8.2012 60. Boligsalgsrapport fra takstmann Joar Lofthus, datert 3.12.2009 61. Planskisse for alternativ A jfr. innstilling til TU 5.9.2012 62. Planskisse for alternativ B jfr. innstilling til TU 5.9.2012 63. Planskisse for alternativ C jfr. innstilling til TU 5.9.2012 64. Saksframstilling til 2.gangsbehandling i TU 5.9.2012 Vedlegg ved 2.gangsbehandling i teknisk utvalg 5.9.2012: Dok. 45, 46, dok 38 (oversiktskart), dok. 61, 62 og 63 7. Sammendrag (ved 2. gangsbehandling 5.9.2012) Planforslaget har vært på høring i mai/ juni 2012 og det kom inn 10 uttalelser. Merknader vedrørende kulturmiljø med nye og mer konkrete opplysninger om firemannsboligene gjør det aktuelt å vurdere spørsmålet om bevaring på nytt. Som følge av de innkomne merknadene og for å få belyst saken best mulig, foreslår rådmannen å sende 3 alternative forslag på en ny høring. 8. Innkomne uttalelser ved høring/ offentlig ettersyn Planforslaget ble 1.gangsbehandlet i møte i teknisk utvalg 28.3.2012, og ble etter dette lagt ut på høring/ offentlig ettersyn i perioden 11.5.2012 til 22.6.2012. Med bakgrunn i innkomne merknader foreslår rådmannen endringer sammenliknet med høringsforslaget. Disse framgår av kap. 10 nedenfor. Merknadene vedrørende kulturmiljø inneholder nye og mer utfyllende opplysninger og rådmannen foreslår derfor ny høring med 3 alternativer for å få belyst saken best mulig før endelig vedtak. Innkomne uttalelser refereres nedenfor med rådmannens kommentarer: Arkivsaksnr.: 10/1405 Side 2
Telemark fylkeskommune, datert 12.6.2012 & 22.6.2012 (dok.49 & 54) Når det gjelder forholdet til automatisk freda kulturminner viser fylkeskommunen til at meldeplikten som følger av kulturminnelovens 8 skal innarbeides i planens fellesbestemmelser. For forholdet til nyere tids kulturminner minner fylkeskommunen om at Svelgfoss utgjorde en viktig del/ forutsetning for Hydros etablering på Notodden der firemannsboligene er en del av industriaksen Rjukan-Notodden. Dette bør særlig ses i lys av arbeidet med Unesco-søknaden. I brev av 22.6.2012 kommer fylkeskommunen med en presisering til sin tidligere uttale vedrørende nyere tids kulturminner. De opplyser at det siden varselet i 2011 har fremkommet nye opplysninger omkring historien til bebyggelsen på Svelgfoss og at det stadig kommer mer informasjon som gjør området til et nasjonalt interessant kulturmiljø knyttet til den andre industrielle revolusjon i Norge på begynnelsen av 1900-tallet. Fylkeskommunen opplyser at firemannsboligene som foreslås revet er av eldre dato enn tidligere antatt, og fremstår som de mest autentiske fra Hydros oppbygging av boligområdet på Svelgfoss i årene omkring 1910. Etter fylkeskommunens vurdering står byggene i en historiefortellende sammenheng som gir dem nasjonal interesse. Det anbefales at kommunen nøye vurderer hvor man vil med Svelgfoss-området både som boligområde og som kulturmiljø. Kommunen må vurdere bygningene som foreslås revet i en større sammenheng og se på flere alternativer. Fylkeskommunen viser også til at det kan settes krav til at utbyggingen skal sikre god tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper. Bilde 1- To av firemannsboligene (sør for Bjarne Hansens vei) Arkivsaksnr.: 10/1405 Side 3
Automatisk freda kulturminner Rådmannen kan fremdeles ikke se at meldeplikten bør stå som en bestemmelse under fellesbestemmelser. Etter rådmannens vurdering er meldeplikten en henvisning til annet lovverk, her kulturminneloven som er uavhengig av planen. Meldeplikten bør derfor fortsatt stå som en opplysning. Nyere tids kulturminner Innspillet vedrørende nyere tids kulturminner er nærmere omtalt og vurdert i kap. 9 i saksframstillingen nedenfor. Universell utforming I saksframstilling til 1.gangsbehandling av planforslaget er det vist til at selve boligformålene er lagt i flatt terreng og i bestemmelsenes pkt. 4.1 er det satt krav om at minimum 30 % av nye boliger skal tilrettelegges for livsløpsstandard. Notodden kommune miljøhygienisk avd., datert 15.6.2012 (dok.50) Miljøhygienisk avdeling har en merknad vedrørende grenseverdier for radonnivå i boliger. Forholdet til radon tas ikke inn i bestemmelsene da det er klare krav til radonverdier i teknisk forskrift. Dette ivaretas gjennom byggesaken. Fortidsminneforeningen avd. Telemark, datert 18.6.2012 (dok.51) Fortidsminneforeningen gjengir i sitt brev en rekke opplysninger om firemannsboligene og ellers utbyggingen på Svelgfoss. De fraråder riving av firemannsboligene og ber kommunen undersøke området nærmere og gå i dialog med Riksantikvaren om saken. Fortidsminneforeningen viser til at Hydro i perioden 1906 til 1913 bygde 16 boliger med 33 leiligheter for sine ansatte ved kraftstasjonene på Svelgfoss. Firemannsboligene står for halvparten av alle Hydroleilighetene i området. Fortidsminneforeningen viser videre til at to av firemannsboligene stod ferdig ved folketellingen i 1910 og at det bodde 8 ektepar, to losjerende og 16 barn der. I følge fortidsminneforeningen er firemannsboligene, sammen med Svelgfossdammen, den best bevarte delen av Hydrohistorien på Svelgfoss. Restene etter kraftstasjonene og boligene på Svelgfoss utgjør et tydelig og kraftig avtrykk fra Sam Eydes tid på Notodden. Avtrykk etter et anlegg som måtte lykkes for at det videre eventyret på Rjukan skulle kunne bli til virkelighet. Det synes uklokt å rive den best bevarte delen av Hydros pionerhistorie på Svelgfoss, samtidig som Riksantikvaren skriver verdensarvsøknad. Fortidsminneforeningen peker også på muligheter for framtiden i stedet for riving, herunder regulering for bevaring og muligheter for å søke støtte til oppussing av boligene. Arkivsaksnr.: 10/1405 Side 4
Innspillet både fra telemark fylkeskommune og fortidsminneforeningen gir nye opplysninger vedrørende boligene på Svelgfoss. Se rådmannens kommentarer i kap. 9 nedenfor. Fylkesmannen i Telemark, datert 21.6.2012 (dok.52) Fylkesmannen viser til at forholdet til barn og unge og skråningsstabilitet er tilfredsstillende ivaretatt, men minner om kravet til risiko- og sårbarhetsanalyser som gjelder for alle planer. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformålet, og eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Etter rådmannens vurdering er forholdet til risiko- og sårbarhetsanalyse tilfredsstillende ivaretatt i kap. 3.6 i saksframstillingen til 1.gangsbehandling av saken. Her er temaene forurensning, sikring og støy omtalt. Fareområder (høgspent) og områder som trenger spesiell sikring (vannledning/ vanntunnel) er regulert med hensynssoner med tilhørende bestemmelser. Per i dag er det Hydro som har ansvar for vedlikehold av gjerde som sikrer mot Svelgfossjuvet. Eksisterende gjerde er vurdert som godt nok for eksisterende bebyggelse og for skolen. Kommentarer vedrørende skråningsstabilitet er gitt til innspillet fra NVE nedenfor. Mario Pedersen, datert 21.6.2012 (dok.53) - Pedersen ber om at område sør for gnr/bnr 90/55 (bolig ut mot Svelgfossjuvet) blir regulert til bolig jfr. forslag fra ar plan og landskap, og innlemmet i gnr/bnr 90/55. Dette begrunnes i at området ønskes utviklet i tråd med oppgraderingen av området. - Utnyttelsesgraden av Pedersens eiendom må ikke reduseres som følge av utnyttelsesgrad for de nye boligene. Dagens utnyttelsesgrad med 4 firemannsboliger må ligge til grunn for videre utnyttelsesgrad. Dersom det blir økt utnyttelsesgrad på tomtene med 4-mannsboligene må samme utnyttelsesgrad gis for Pedersens eiendom. - Boligmassen må settes opp med retning på tvers av det som dagens skisse viser. Dette grunnet nærheten til gnr/bnr 90/55, samt lysforhold. Arkivsaksnr.: 10/1405 Side 5
-Pedersen mener også at det må tas høyde for en eventuell fremtidig utvikling av området 90/83 (rett over veien for Pedersens tomt), som vil være til ugunst for 90/55. Da med tanke på økt trafikk. Området sør for gnr/bnr 90/55 var i høringsforslaget regulert til landbruks-, natur- og friluftsområde da det er en del av Hydroeiendommen i området. Boligformål ble derfor avsluttet i eiendomsgrensa til Pedersen. I kommuneplanen er arealet imidlertid avsatt til boligformål slik at arealet kan foreslås regulert som tillegg til tomta til Pedersen. Rådmannen vil også foreslå at høringsforslaget med endringer sendes på en ny begrenset høring til berørte, som blant annet Hydro. Utnyttelsesgrad for Pedersens eiendom er satt til %BYA= 30 %. Tomta er på ca. 1 daa, slik at Pedersen vil ha utvidelsesmuligheter sammenliknet med bebyggelsen som står på tomta i dag. Tomta er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, mens BK1 og 2 legger til rette for konsentrert småhusbebyggelse. Det er naturlig at konsentrert småhusbebyggelse i form av rekke- og kjedehus har en høyere grad av utnytting enn en eneboligtomt. Rådmannen kan ikke helt se fordelene ved å regulere nye enheter i motsatt retning av hva dagens skisse viser. Pedersens tomt berøres lite av reguleringen da hans tomt ligger lengre sør enn regulert boligformål i BK2. Siden Kloumannveien med byggegrenser ligger mellom Pedersens tomt og BK2 vil det også være en avstand på 16-17 meter mellom bygningene på de to tomtene. Ved en eventuell framtidig utvikling av området like over veien for Pedersens tomt vil dette være en problemstilling når det blir aktuelt. Arealet er også såpass begrenset at det ikke vil være snakk om noen stor økning i trafikken da antallet boenheter vil være begrenset som følge av arealet. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), datert 22.6.2012 (dok.55) NVE viser til at vanntunnel og kraftlinje er ivaretatt med hensynssoner. NVE har vurdert fare for erosjon og ras i juvet, særlig ved høy vannføring. Når det gjelder skråningsstabilitet mot nordvest (mot Lisleherad skole) viser NVE til opplysninger fra kommunen om at skråningen er vegetasjonsdekket og ikke bærer spor etter større utglidninger tidligere. NVE legger til grunn at vurderinger av lokalstabilitet på den enkelte byggetomten gjøres i nødvendig grad i forbindelse med detaljprosjekteringen, avhengig av type bebyggelse og belastninger som planlegges. Gjennom høringen ble det opplyst at området ligger på en breelvavsetning med sortert breelvmateriale. Skråningen er på sitt slakeste der bebyggelsen er planlagt og det ble ikke sett som nødvendig med egne geotekniske undersøkelser for å vurdere skråningsstabilitet. Nye boliger vil ligge der det i dag ligger boliger og byggegrensen på 4 meter ivaretar en viss avstand til skråning. Graving for å legge Hydros vanntunnel eller eldre vannforsyningsledning tvers gjennom feltet har heller ikke utløst ras eller ustabilitet etter det rådmannen kjenner til. Fylkesmannen har ikke vurdert planområdet som fareområde. Ut fra foreliggende informasjon ser ikke NVE behov for å kreve utredning av områdestabilitet eller skredfare på reguleringsplannivå. Rådmannen vil understreke at opplysningene gitt til NVE vedrørende skråningen kun er basert på visuell overflatesjekk i et avgrenset område ned mot Lisleherad Arkivsaksnr.: 10/1405 Side 6
skole. Det er ikke foretatt systematisk registrering av skråningen. Helt nord i området er også skråningen noe brattere enn først antatt. I løpet av høringsperioden har det i tillegg kommet fram at en ved bygging av Notodden vannverk om lag 500 meter lenger sør, kom ned på et silt/leirelag under anleggsarbeidet. Nå vil det trolig ikke graves like dypt i dette området som ved vannverket, ved vannverket måtte også grunnen tåle stor vekt, ved for eksempel vannbassengene. Momentene ovenfor er ikke helt entydige i sine konklusjoner og rådmannen er nå usikker på forholdet til skråningsstabiliteten. Det foreslås derfor at det før bygging på tomtene BK1 og BK2 innhentes vurdering og uttalelse fra en geoteknisk fagkyndig. Dette bør settes som et rekkefølgekrav i bestemmelsene. Selv ved stor vannføring i juvet er det ut fra rådmannens vurdering liten fare for ras og erosjon. Juvet består i hovedsak av fjell på begge sider og det er stor høydeforskjell fra bunn til topp i juvet (om lag 50 meter). Det er kun helt øverst ved eksisterende bebyggelse ut mot juvet det er noe løsmasse og det er svært lite sannsynlig at vannføringen vil gå opp dit. ar plan og landskap, datert 23.6.2012 (dok.56) Plankonsulenten ar plan og landskap ber på vegne av tiltakshaver om å få tilsendt kopier av innkomne merknader til saken, slik at de kan få anledning til å kommentere disse. Tiltakshaver har utover dette kommentarer knyttet til grad av utnytting for de nye feltene og atkomst for gnr/bnr 90/60 sør for BK1. Tiltakshaver ønsker ikke å redusere utnyttelsesgraden til 35 % da det vil legge begrensninger for mulig utnyttelse. De viser til at parkering er inkludert og at de da ikke kan se at 40 % er for mye selv om området ikke er sentralt beliggende. Videre informerer tiltakshaver om at det er inngått avtale om makeskifte av areal med eier av gnr/bnr 90/60. Dette gjelder deler av arealet for veg 2 som gir atkomst til felt BK1. Mot at tiltakshaver får mulighet til å skrå atkomstvegen over hjørnet av 90/60 får denne eiendommen igjen areal rett sør for dette. Tiltakshaver viser videre til at det er et uttrykkelig ønske fra eier av 90/60 å ha mulighet til å kjøre fram til en kjellerinngang på nordsiden av bygningen. Dersom slik atkomst ikke tillates er tiltakshaver bekymret for at det kan vanskeliggjøre gjennomføring av makeskifte. De viser også til at det synes unødvendig å opparbeide veg over plenareal rundt bygningen til erstatning for en etablert atkomst. Kopier av innspill er sendt tiltakshaver. Etter en ny gjennomgang av grad av utnytting på feltene BK1 og 2 ser rådmannen at det bør kunne åpnes for % BYA = 40 %. I utgangspunktet bør en eiendom kun ha en regulert atkomst, men da det i dette tilfellet er et sterkt ønske om å opprettholde en egen kjøreatkomst til kjeller der den per i dag er opparbeidet mener rådmannen at det bør la seg gjøre i denne saken. Det foreslås derfor å ta inn igjen regulert atkomst fra veg 2. Notodden energi, datert 25.6.2012 (dok.57) Notodden energi viser til at eksisterende strømforsyning er gammel og ikke holder mål i forhold til dagens krav til standard. Utbygger må på et tidlig stadium legge fram et kraftbehov for feltet og den enkelte boenhet slik at Notodden energi kan planlegge ny forsyning. Det kan også bli aktuelt å plassere en ny nettstasjon sentralt i området. Da må nødvendig areal for dette på minimum 3 x 4 m reguleres. Arkivsaksnr.: 10/1405 Side 7
Rådmannen foreslår at nødvendig areal for nettstasjon reguleres inn øst i felt 1. Plankartet oppdateres med nettstasjon før kunngjøring av vedtatt plan eller i forbindelse med en ny høring. Statens vegvesen, datert 5.7.2012 (dok.58) Vegvesenet har ingen merknader til saken. Uttalelsen tas til orientering. 9. Kulturmiljø Bakgrunn: I saksframstillingen til 1.gangsbehandling av planforslaget viste rådmannen til at det har vært svært vanskelig å finne dokumentasjon på når firemannsboligene ble oppført. Det ble gjort søk både hos Hydro, kommunen, Industriarbeidermuseet på Rjukan og gjennom Notodden historielag. Ut fra det materialet som da forelå (se vurdering i kap. 3.4 til 1.gangsbehandlingen) fant ikke rådmannen argumenter som var tungtveiende nok til å foreslå bevaring av en eller flere av firemannsboligene. Gjennom høringen har det derimot kommet fram nye opplysninger med flere fakta rundt boligene, herunder nærmere årstall for når firemannsboligene ble oppført. Dette gjør at boligene mer konkret kan settes inn i en historisk kontekst som grunnlag for nærmere vurdering for eventuell bevaring. Med bakgrunn i at kommunen selv hadde vanskeligheter med å finne kilder som kunne si noe mer om boligene har rådmannen etterspurt kildene for de nye opplysningene fra fylkeskommunen. Fylkeskommunen viser blant annet til fotografi og omtale av boligene fra 1916 som er trykt på skilt om Svelgfoss ved dammen i Olaf Moens vei. En annen kilde er folketellingen i 1910, der det fortelles at to av boligene var fylt opp med beboere. Ved befaring på forsommeren gjorde fylkeskommunen og riksantikvaren en typologisk datering av boligene. Til sist nevnes også muntlige kilder fra tidligere Hydroansatte som forteller om utbyggingen av Svelgfossområdet med kraftstasjonen og boligene. I e-post av 8.8.2012 mener fylkeskommunen at bygningene helt klart er oppført i forbindelse med kraftutbyggingen tidlig på 1900-tallet og at området er Notoddens svar på Tinns Vemork/ Våer. Med de nye og mer konkrete opplysningene rundt boligene og området, mener rådmannen at spørsmålet om bevaring av boligene bør vurderes på nytt. Arkivsaksnr.: 10/1405 Side 8
Vurdering argumenter mot bevaring: Tiltakshaver har ved innsending av planforslaget vist til at området trenger å bedre sitt omdømme og at nye boliger vil gi et løft for ny og eksisterende bebyggelse. Tiltakshaver mener at nye, mer moderne boenheter lettere vil kunne være med på å bygge opp et godt bomiljø og markere et skille til det som har vært. Deler av planforslaget er også et ledd i arbeidet med boligsosial plan for kommunen og regulering for bevaring kan forsinke framdriften i dette arbeidet. Rådmannen ser klart behovet for å gjøre noe med dagens forhold. Boligene framstår i dårlig forfatning slik de er i dag og det vil være knyttet store kostnader til restaurering og oppgradering til dagens krav til standard. I boligsalgsrapport fra 2009 har takstmann vurdert en av firemannsboligene (Bjarne Hansens vei 13). Vurderingen sier at boligen er svært slitt og at en total oppgradering må påregnes alle overflater, utstyr, deler av konstruksjon samt elektrisitet, vann og avløp med mer. Takstmann konkluderer med at det vil bli en betydelig kostnad som ikke vil være lønnsom. Han anbefaler riving og anbefaler ikke å videreføre planer med rehabilitering. Vurdering argumenter for bevaring: Som fylkeskommunen opplyser pågår det registreringsarbeid rundt kulturmiljøet i området. Dette gjelder både igangsatt prosess for fredning av Rjukanbanen og verdensarvarbeidet. Kommunen rådes til å følge opp dette med å vurdere bevaring av firemannsboligene. Etter rådmannens vurdering vil det her være en avveining mellom bevaring av kulturmiljø og ønsket om å utvikle et godt boligmiljø. En evt. regulering for bevaring kan åpne for at boligene oppgraderes innvendig og restaureres utvendig slik at de igjen kan gi rom for enten leiligheter, tomanns- eller eneboliger og slik gi et løft for området. Fortidsminneforeningen er inne på at det fins midler å søke om for restaurering av eldre bygninger. Konklusjon bevaring: Spørsmålet er om det er realistisk å kunne kombinere hensynet både til kulturmiljø og til bomiljø. Her vil som tidligere nevnt økonomi spille inn. Rådmannen har ikke beregnet kostnadene ved restaurering/ oppgradering og kan derfor ikke konkludere hvordan det kostnadsmessig vil slå ut sammenliknet med riving og gjenoppbygging av nye boliger. Rådmannen har per i dag heller ikke oversikt over mulige støtteordninger. Arkivsaksnr.: 10/1405 Side 9
Rådmannen ønsker å få fram alle synspunkter i saken og for å få belyst spørsmålet om bevaring/riving best mulig foreslås det å sende saken på ny høring i flere alternativer. I tillegg til rivingsforslaget som har vært på høring tidligere foreslås to alternativer som legger til rette for helt eller delvis bevaring av firemannsboligene. Alternativ B: Et forslag for bevaring av alle de fire firemannsboligene vil etter rådmannens vurdering også kunne åpne for inntil 4 nye boenheter helt nord i området (felt 1), uten at det får følger for bevaringsformålet. Dette forslaget går ut på å bevare området som det er i dag, med mulighet for å restaurere boligene i tråd med bestemmelser som ivaretar boligenes uttrykk fra tiden de ble oppført i. Selve firemannsboligene avmerkes i plankartet som regulert til bevaring og området rundt reguleres med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Ved en regulering for bevaring av dagens situasjon vil det også bli aktuelt å justere noe på løsningene for lekeplass og atkomstveg. Alternativ C: Forslaget for delvis bevaring legger til rette for å regulere de to firemannsboligene i felt 2 (sør for Bjarne Hansens vei) til bevaring og ikke åpne for nye boenheter her. Felt 1 opprettholdes med forslag om 14 nye boenheter og riving av de to firemannsboligene der. I dette forslaget vil det også være aktuelt å justere noe på flere punkter ang. lekeplass, atkomst og bestemmelser til bevaringsområdet. Teknisk utvalg kan vedta å sende et rent bevaringsforslag på høring, der det ikke åpnes for nye enheter i noen av feltene og kun bevaring av de fire firemannsboligene. Ved regulering til bevaring må det settes bestemmelser til hva som kan gjøres av tiltak i forbindelse med boligene. Bestemmelsene vil blant annet ivareta at det ikke gjøres endringer som ikke er i samsvar med hva som er typisk for perioden boligene ble oppført i. Bestemmelser vedrørende bevaring bør kun gjelde husets fasade, dvs. for utvendige tiltak. Bak de nordligste firemannsboligene ligger et uthus delvis til nedfalls. Rådmannen har ikke foreslått bevaring av dette i noen av de 3 alternativene. 10. Oppsummering Gjennom høringsrunden har det kommet fram innspill som gjør det aktuelt å foreslå endringer i planforslaget. Noen av endringene er mindre justeringer til plankartet eller bestemmelser. Innspillene knyttet til kulturmiljø utløser derimot en vurdering av større endringer. Som følge av disse innspillene foreslår rådmannen å sende planforslaget på ny høring i tre alternativer for å få fram alle synspunkter i saken. Alternativ A er tilnærmet identisk med høringsforslaget der firemannsboligene foreslås revet og det gjenoppføres konsentrert småhusbebyggelse. Noen mindre endringer foreslås og disse er gjengitt i kap. 11 nedenfor. Alternativ B er et bevaringsforslag, der firemannsboligene foreslås regulert til bevaring, men med åpning for å føre opp 4 boenheter nord i felt 1. Forslaget legger til rette for restaurering av boligene til 16 mindre leiligheter slik det var tidligere, evt. 8 tomannsboliger eller 4 eneboliger. Det må gjøres enkelte justeringer ellers i planforslaget som går fram av kap. 11 nedenfor. Arkivsaksnr.: 10/1405 Side 10
Alternativ C er et kombinert forslag som regulerer de to firemannsboligene i felt 2 til bevaring samtidig som det åpnes for riving av de to firemannsboligene i felt 1 med gjenoppføring av nye boenheter jfr. tidligere høringsforslag. 11. Forslag til endringer Felles punkt for alle alternativene: 1. Areal for nettstasjon reguleres inn øst i byggeområde BK1/ felt 1. 2. LNFR formål øst for Kloumannveien og nord for frittliggende boligtomt med gnr/bnr 90/55 reguleres til boligformål og tillegges denne tomta. 3. Atkomst til kjellerinngang for gnr/bnr 90/60 reguleres inn igjen fra øst. 4. Rådmannen gis fullmakt til å justere evt. detaljer ved plankart og bestemmelser før utlegging til høring eller kunngjøring av vedtatt plan. 5. Det tas inn rekkefølgekrav for vurdering av skråningsstabilitet fra geoteknisk fagkyndig. Endringspunkt for alternativ A - riving 6. % BYA settes til 40% for BK1 og 2 Endringspunkt for alternativ B og C - bevaring 7. Atkomster til felt 1 og 2 justeres 8. Areal for lek justeres 9. Bestemmelser for bevaringsverdige bygg (firemannsboligene) konkretiseres med utforming, tillatte tiltak osv. Bestemmelser for hensynssone bevaring av kulturmiljø spesifiseres. 12. Konklusjon På bakgrunn av innkomne forslag, vurdering og oppsummering ovenfor anbefales at Detaljregulering for Svelgfossmoen boligfelt sendes ut på ny høring i tre alternativer som de framgår av kap. 10 ovenfor. Endringer som går fram av saksframstillingens kap. 11 innarbeides før saken sendes på ny høring. Arkivsaksnr.: 10/1405 Side 11