Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 16.05.2013 32083/2013 2013/2067 L13 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/40 Komite for plan, næring og miljø 06.06.2013 Prinsippavklaring - forslag om større bygg på Sandkaia, endring av reguleringsplan Forslag til vedtak Komite for plan, næring og miljø finner ikke grunn til at det fremmes forslag om detaljregulering for Sandkaia som tillater større bygg enn det som gjeldende detaljregulering gir mulighet for. Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11. Sammendrag Bodø Havn KF ønsker å fremme reguleringsendring som tillater et større bygg på Sandkaia enn det som gjeldende reguleringsplan gir anledning til. Bakgrunnen er vedtak i Havnestyret. Rammene som er gitt er grunnflate 240 m² og høyde en etasje, plassert inntil Moloveien. Ønsket størrelse er grunnflate ca. 500 m² i delvis to etasjer som illustrert i framlagte skisser. Bygget er tenkt å inneholde restaurant, gatekjøkken, fiskeutsalg, akvarium og offentlige toaletter, samt uteservering. Det er kunngjort oppstart av regulering med frist for innspill satt til 30. mai, og samtidig avklart at det legges fram en prinsippsak til PNM-komiteen, der spørsmålet om det kan fremmes reguleringsplan som tillater større bygg tas opp til prinsipiell vurdering. Innkomne innspill legges fram på møtet. Det orienteres i saken om bakgrunnen for de reguleringsmessige rammer som er satt, og at Sandkaia inngår i utearealet til Kulturkvartalet som en del av dette prosjektet. Det foreligger detaljert plan for utforming, materialbruk, beplanting og belysning for området, og denne er basert på gjeldende reguleringsmessige rammer. Fylkeskommunen har bevilget stedsutviklingsmidler til utomhusanlegget basert på de gjeldende vedtak. Dersom det vedtas å gå videre med dette prosjektet, antas konsekvensen å bli at Sandkaia trekkes ut av Kulturkvartal-prosjektet, og prosjektering og opparbeiding blir en del av det nye tiltaket i regi av Bodø Havn. Dette krever særskilt vedtak i Bystyret som oppdragsgiver for Kulturkvartalet. Argumenter for endringen er at et bygg som planlagt kan gi økt attraktivitet, bedre utnyttelse av arealet og mer intim plass. Argumenter mot endringen er reduksjon i bruksmulighet for viktig offentlig uterom sett i forhold til pågående fortetting og byvekst, privatisering av offentlig plass og redusert åpenhet mot havna.
Et forhold som har betydning for vurderingen er at Radisson Blu-hotellet kan utvide den to-etasjes sokkelen helt til tomtegrensen mot Sandkaia. Dette vil ha stor betydning for opplevelsen og virkningen av et større bygg. Ut fra en byplanmessig vurdering, der det legges vekt å ta vare på de offentlige grøntarealene og plassene i byen og beholde en åpenhet mot havna, anbefales det ikke at det fremmes forslag om detaljregulering for Sandkaia som tillater større bygg enn det som gjeldende detaljregulering gir muligheter for. Nåværende regulering anbefales opprettholdt. Dersom det vedtas å gå videre med planene, mener Byplan at utformingen av anlegget er svært viktig for et vellykket resultat. Det anbefales derfor i så fall å stille høyeste krav til arkitektkompetanse. Videre anbefales at bygget bearbeides med tanke på å beslaglegge minst mulig av plassen, og plasseres så langt mot sør/moloveien som mulig.
Saksopplysninger Bakgrunn Bodø Havn KF har meldt at de ønsker å fremme forslag om å oppføre et bygg på Sandkaia som i vesentlig grad bryter med rammene i gjeldende reguleringsplan; Detaljregulering for Kulturkvartalet i Bodø. Dette er oppfølging av et vedtak i Havnestyret 28. juni 2012. Havnestyrets begrunnelse for vedtaket er «å gjøre området mest mulig attraktivt, utnytte arealet bedre og evt. nytt bygg blir tilrettelagt for funksjonshemmede.» Bodø Havn har engasjert Norconsult AS som rådgiver. Forhold til planverk Detaljregulering for Kulturkvartalet ble vedtatt i april 2011 innenfor rammene av reguleringsplan for Nerbyen, vedtatt i oktober 2008. I reguleringsplanen for Nerbyen er Sandkaia regulert til «Kai/Havnepromenade». Mot Moloveien tillates et paviljongbygg i en etasje. Dette er fulgt opp i detaljreguleringen, der Sandkaia har samme reguleringsformål som i reguleringsplanen, mens rammene for paviljongbygget er noe økt, slik at tillatt grunnflate er 240 m². Byggehøyden er fastsatt til kote +7,5, som tilsvarer en etasje. Tillatt arealbruk er «Forretning/bevertning/offentlig eller privat tjenesteyting». Reguleringsplan for Nerbyen Detaljregulering Kulturkvartalet Som det framgår av planutsnittene tillater reguleringsplanen at kvartal 106, tomta til Radisson Bluhotellet, en utvidelse til tomtegrensen mot vest i samme høyde som sokkelbygget, dvs. 2 etasjer. Under er illustrasjon fra planbeskrivelsen som viser dette. Byplan er ikke kjent med hvilke planer eier har for området, men en utbygging i henhold til reguleringsplanen vil ha stor betydning for opplevelsen av området og virkningen av et nytt større bygg.
Om forslaget Bodø Havn har fått utarbeidet ideskisser som viser hvordan de tenker utbyggingen løst. Ideskissene følger saken som vedlegg og er lagt til grunn for Byplans vurderinger. Planlagt bygg har en grunnflate på ca. 500 m², som er vel det dobbelte av gjeldende plan. I tillegg kommer areal for uteservering. Høyden er to etasjer for deler av bygget. Bygget skal inneholde restaurant, gatekjøkken, fiskeutsalg, akvarium og offentlige toaletter, samt uteservering. Bygget utløser et behov for 8 10 parkeringsplasser i hht. parkeringsvedtektene. Bodø Havn KF har etter konkurranse etablert et samarbeid med en privat interessegruppe ved Alf Mangor Johansen som partnere. Det er avklart med Byteknikk at tekniske forhold ikke vil være til hinder for et større bygg som foreslått. Det kan fundamenteres uten å komme i konflikt med skråstag som avstiver spuntveggen. Kulturkvartalet Stormen Sandkaia inngår i utearealet til Kulturkvartalet, og er en del av dette prosjektet. Landskapsarkitekt knyttet til prosjektet har prosjektert plassen som en del av en større helhet, og i overenstemmelse med rammene i detaljreguleringsplanen. Plassen er prosjektert med høy kvalitet. Den er vedtatt ferdigstilt samtidig med Kulturkvartalet. Nedenfor er vist utsnitt av utomhusplanen for Kulturkvartalet.
I finansieringen av uteanlegget for Kulturkvartalet Stormen inngår stedsutviklingsmidler fra Nordland fylkeskommune i størrelsesorden 8,2 mill. kroner. Administrasjonen har forespurt seksjon for plan- og miljø hos fylkeskommunen om vurdering av tilskuddet i forhold til endring av planer for Sandkaia. Fylkeskommunen er kjent med at det pågår en planprosess, men vil ikke foregripe denne. De ønsker å avvente planprosessen og vil gjøre sin vurdering når resultatet foreligger. Dersom det vedtas å gå videre med dette prosjektet, antas konsekvensen å bli at Sandkaia trekkes ut av Kulturhusprosjektet, og prosjektering og opparbeiding blir en del av det nye prosjektet i regi av Bodø Havn KF. Overføring av prosjektet, med de konsekvensene det får kostnader, framdrift og tilskudd mv, krever særskilt vedtak i Bystyret som oppdragsgiver for Kulturkvartalet. Sakens utvikling Allerede våren 2012 ble det kjent at Bodø Havn KF forberedte et forslag om større bygg på Sandkaia. Et notat fra Bodø Havn vedrørende nytt bygg på Sandkaia ble omdelt på møte i PNM-komiteen 22.05.2012. PNM-komiteen diskuterte notatet fra Bodø Havn og gav følgende enstemmige uttalelse: «PNM-komiteen tar fremlagte notat fra Bodø Havn til orientering. Bodø Havn bes om å ta saken opp med byplankontoret på normal måte.» Den 28. august 2012 tok byplansjefen saken opp i et brev til Bodø Havn, hvor det ble gjort klart at saken måtte behandles som reguleringsendring. Videre ble det uttrykt at Byplan «vektlegger prinsippet om at paviljongbygget skal være underordnet og tilpasset plassrommets utforming, slik at kvaliteten på Sandkaia som framtidig viktig uterom ikke reduseres», og at det derfor kunne være aktuelt med politisk prinsippavklaring. Byplan uttrykte dessuten bekymring for framdriften: «Byplankontoret finner det ønskelig at Sandkaia kan ferdigstilles samtidig med de øvrige utomhusanleggene knyttet til Kulturkvartalet. Det ansees som svært uheldig at dette kan bli stående igjen uferdig når byggene tas i bruk. Av den grunn vil vi anmode om en rask avklaring av om det skal fremmes endringsforslag, og at det i så fall snarest anmodes om oppstartmøte.»
Den 29. januar i år ble det avholdt et møte om saken mellom Bodø Havn KF, Kulturkvartalet, Byteknikk og Byplan. Ideskisser ble framlagt, og det ble gått gjennom de ulike sidene ved saken. De særlige problemstillinger som ble trukket fram var: Utnyttelse av plassen Framdrift/forholdet til Stormen Kulturkvartalet Økonomi/tilskudd fra Nordland fylkeskommune stedsutviklingsmidler Byplan uttrykte en negativ holdning til prosjektet basert på følgende: o en så stor del av plassen beslaglegges til utbyggingsformål for kommersiell virksomhet, anslagsvis minimum halvparten, som menes å være i strid med intensjonen i reguleringsplanen for Nerbyen o byggehøyden i forhold til plassens størrelse og hensynet til utvikling av Raddison-hotellet o framdrift, ferdigstilling etter Kulturkvartalet er tatt i bruk o bekymring for stedsutviklingsmidler Det foreligger et notat fra dette møtet, datert 1. februar 2013. Formell behandling Økt areal og volum i et slikt omfang krever behandling som reguleringsendring, det vil i praksis si ny detaljregulering. Dette er Bodø Havn innforstått med, og det er avholdt formelt oppstartmøte 19. april 2013. I oppstartmøtet ble det avklart at Byplan legger fram en sak til politisk behandling på første møte i PNM-komiteen, dvs. juni-møtet, der det tas stilling til om det kan fremmes reguleringsplan, og at det parallelt for ikke å tape tid kunngjøres oppstart av planarbeid i hht. bestemmelsene i plan- og bygningslovens 12-8. Kunngjøringen er gjort, og frist for innspill er 30. mai. Saken må sendes ut før fristen er ute, men PNM-komiteen vil bli orientert om innkomne innspill ved behandlingen av saken. Vurderinger Vurdering i forhold til Stormen - Kulturkvartalet Sandkaia er en viktig del av planlagt uteanlegg for Stormen med sittebenker og utescene, beplantning, belysning og sykkelparkering. I godt og i dårlig vær vil det være et utendørs supplement til kulturtilbud og de uformelle møtesteder i kulturbyggene som kan bidra til mer synlig folkeliv i byen. Det prosjekterte anlegget på Sandkaia er av god kvalitet, og det er innhentet tilbud og inngått kontrakt med Norsk revegetering for utførelse. Anlegget på Sandkaia utgjør en del av uteanlegget som er gitt tilsagn om 8,2 mill. kroner i stedsutviklingstilskudd. Granitt belegningsstein er produsert spesielt for formålet i Kina, og arbeidet skulle etter planen starte på Sandkaia i april i år. Arbeidet er nå utsatt i påvente av avklaring omkring Bodø Havns planer. Et bygg i den størrelse og utforming som skissene fra Bodø Havn viser, vil medføre at planen for uteanlegget på Sandkaia må omarbeides helt. Omregulering, prosjektering av bygg og uteanlegg, tilbudsinnhenting og utførelse tar tid, og det er usikkert om dette kan ferdigstilles til åpningen av Stormen. Det vil da være mest hensiktsmessig at ansvar for planlegging, finansiering og utførelse på Sandkaia overtas av Bodø Havn. Ferdigstillelse av Sandkaia må heller ikke være en forutsetning for brukstillatelse og ferdigattest for kulturbyggene. Den totale økonomiske konsekvens for inngåtte kontrakter for uteanlegg i Stormen og mulig forholdsmessig avkortning i stedsutviklingstilskudd er uavklart. Det forventes dog at det er håndterbart innenfor eksisterende rammer. Dersom de folkevalgte velger å fastholde rammer gitt i vedtatt reguleringsplan, vil den planlagte utførelse kunne utføres i regi av Stormen og innenfor inngåtte kontrakter med påslag for
prisstigning. På grunn av de omdisponeringer som allerede er gjort og fordi tomta ikke er klargjort, vil utførelse måtte skje sommeren og høsten 2014. Byplanmessig vurdering Rammen for utviklingen av Nerbyen med Kulturkvartalet ble lagt i den omfattende reguleringsplanen for Nerbyen, som etter en grundig planprosess ble vedtatt av bystyret i oktober 2008. Sandkaia ble regulert som en større offentlig plass henvendt mot småbåthavna og i tilknytning til den gjennomgående havnepromenaden. Bare et mindre paviljongbygg som adskilte plassen fra Moloveien ble tillatt. Plassens størrelse og funksjon må sees i forhold den fortettingen som skjer ved utbyggingen av de to store kulturbyggene i kvartal 100 og 105; Stormen konsert- og teaterhus og Stormen bibliotek. Disse kvartalene har tidligere ligget åpne. Plassen ivaretar kontakten med havna, og var også tenkt som en festplass for større havnerettede arrangementer som «Ta sjansen», havnedager og lignende. Det er i gjeldende planer avsatt plass til mobil utescene. Rekebåtene skal fortsatt ligge her. Planene som legges fram bryter i stor grad med denne intensjonen, da planlagt bygg med tilhørende areal for uteservering legger beslag på ca. halve plassen, jfr. fremlagte skisser. Dette gir en helt annen situasjon, der forretningsmessig virksomhet blir mye mer dominerende, og plassen innskrenkes. Gjenværende plass vil etter Byplans vurdering bli preget av bygget og stå i forhold til dette. Det blir dermed en helt annen plass enn tenkt. Byplan stiller også spørsmål ved forholdet til rekebåtene som fortsatt skulle ligge ved Sandkaia. De forhold som taler for et større bygg som planlagt er flere. Et større bygg gir plass for restaurant og andre tilbud som kan trekke folk og skape liv og aktivitet til området, noe som er i tråd med ønsket utvikling. Det er dessuten i seg selv en god beliggenhet for en slik virksomhet. Arealet får en bedre utnyttelse. For store åpne rom med liten aktivitet kan virke øde og lite attraktive. Aktivitet skaper aktivitet, og kan bidra sammen med de andre tiltakene som skjer til å vitalisere Nerbyen. Samtidig er det i dag en rekke serveringssteder i dette området. I Sjøgata 1 planlegges utvidelse, og i biblioteket planlegges kafe med uteservering mot kaia. Det mangler altså ikke tilbud, og det ligger store muligheter for å videreutvikle slike virksomheter innenfor rammene av gjeldende regulering. Et viktig element for helheten er hva eierne av Radisson Blu hotellet velger å gjøre på sin tomt i forhold til de rammene reguleringsplanen gir. Byplan legger for sin vurdering til grunn at tomta på et tidspunkt vil bli bebygd. Byplan legger stor vekt på å ta vare på de offentlige grøntarealene og plassene i byen, og ikke tillate at de skritt for skritt bygges igjen. Dette er spesielt viktig når byen fortettes og vokser. Av den grunn, og sett i forhold til den opprinnelige hensikten med plassen, kan ikke Byplan anbefale at det åpnes for en utbygging som foreslått. Byplan anbefaler at nåværende regulering opprettholdes, og at plassen opparbeides etter de planer som er laget knyttet til Kulturkvartalet og ferdigstilles samtidig som dette. Dersom det vedtas å gå videre med planene, mener Byplan at utformingen av anlegget er svært viktig for et vellykket resultat. Det anbefales derfor i så fall å stille høyeste krav til
arkitektkompetanse. Videre anbefales at bygget bearbeides med tanke på å beslaglegge minst mulig av plassen, og plasseres så langt mot sør/moloveien som mulig. Økonomiske vurderinger kommunaldirektør for økonomi I lys av Bodø kommunes gjeldsgradsituasjon bør det utvises forsiktighet ved investeringer utover det som er relatert til kommunens lovpålagte kjerneoppgaver. Bodø kommune vil stå ansvarlig for lån som tas opp av de tre nærstående kommunale foretakene, og vil måtte dekke kapitalkostnader dersom foretakene selv ikke er i stand til dette. Området som det ønskes investert i, må kunne ansees som svært attraktivt ut fra sin plassering og ut fra øvrig bygningsaktivitet i nedre del av sentrum. Det bør imidlertid regnes på sårbarhetsanalyser i forhold til utleiepriser, for å sikre at man er i stand til å møte et tøffere økonomisk klima og en mulig annen markedssituasjon for den bransjen bygget er tiltenkt. Konklusjon og anbefaling Ut fra en byplanmessig vurdering, der det legges vekt å ta vare på de offentlige grøntarealene og plassene i byen og beholde en åpenhet mot havna, anbefales det ikke at det fremmes forslag om detaljregulering for Sandkaia som tillater større bygg enn det som gjeldende detaljregulering gir mulighet for. Nåværende regulering anbefales opprettholdt. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Saksbehandler: Knut Kaspersen, Dagfinn Nilsen Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Detaljregulering for Kulturkvartalet i Bodø 2 Skisser på mulig bygningsutforming