DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 68/09 Saksbeh. Geir Andersen Jour.nr Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. Styret Møtedato 09/12-2009 SAK 68/09: SLUTTRAPPORT NYTT HELÅRSBAD PÅ MARIENLYST Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF Forslag til vedtak: 1. Sluttrapport med byggregnskap for det nye Marienlystbadet tas til orientering 2. Restbeløp på kr 460.000,- avsettes til bruk på Drammensbadet Paul Røland Daglig leder Geir Andersen Teknisk leder
Saksutredning Vedlagt følger sluttrapport på gjennomføring av byggeprosjektet Nytt helårsbad på Marienlyst Drammensbadet. Prosjektet har bestått i bygging av et nytt bad og noe oppgradering av utebadet med b.l.a nytt barnebasseng og sklie. Prosjektet er nå gjennomført og Drammensbadet har vært i drift i 1 år. Anlegget er nå testet gjennom en hel sesong og viktige oppgraderinger /forbedringer er gjennomført. Bakgrunn Prosjektet med bygging av nytt bad ble allerede utarbeidet i 2003. Med basis i dette arbeidet ble det fortatt ny bearbeiding som gav grunnlag for dagens bygg. Byggestart begynte med riving av gml. sportskafe høsten 2006 og vinteren 2006 startet bygging av selve badet. Drammensbadet har en grunnflate på ca. 5000 m2 og et bruttoareal på ca. 12.000 m2. Det er lagt stor vekt på miljøriktige og funksjonelle løsninger. Anlegget er bygget med 50 m basseng, stupetårn, bølgebasseng, varmebasseng, motstrømsbasseng, vannsklier og opplæringsbasseng. Anlegget innholder også kafeteria, egen velværeavdeling med badstuer, boblebad m.m. I 2008 ble det også besluttet å innrede et disponibelt areal på 480 m2 i 3 etg. som et treningssenter. Rambøll AS har vært engasjert av Drammen Eiendom KF som prosjektleder og byggeleder for bygging av helårsbadet. Strøm Gundersen AS vant konkurransen og ble tildelt oppgaven som med å bygge badet. Dette ble gjennomført som en totalentreprise basert på en samspillmodell. Garantitiden er på 5 år og starter etter at prøvedriftsperioden var over 1.8.08. Fremdrift Byggearbeidene på prosjektet ble startet høsten 2006 og Drammensbadet ble tatt i bruk av publikum fra 1.9.2008. Alt har vært gjennomført i.h.t fremdriftsplan. Spillemidler Det er tildelt kr 25.000.000,- fra staten i form av spillemidler. Kr 16.000.000 er utbetalt. Det resterende 9.000.000,- vil utbetales i 2010. Økonomi Justert budsjett ble på kr 325.100.000,- Sluttregnskap viser en kostnad på kr 324.640.000,-, altså kr 460.000,- under budsjett. I tillegg er det satt av kr 2.500.000,- som skal ivareta reklamasjoner i garantiperioden. Dette vil bli avregnet i.h.t samspillsmodellen slik at overskytende deles mellom DEKF og Strøm Gundersen AS. Anbefaling Det vil fortsatt oppstå behov for mindre oppgraderinger og utbedringer som DEKF oppdager, og det blir fremmet ønske om mindre endringer på badet fra leietager. Det foreslås at de resterende 460.000,- avsettes til slike tiltak. / GA
Beregnet til "Drammen Eiendom KF" Dokument type "Rapport Prosjektleder" Dato 2009-11-27 SLUTTRAPPORT DRAMMENSBADET
Revisjon 0 Dato 2009-12-01 Utført av "Harald Sæves Johansen" Kontrollert av "Kjell I. Brandsæter" Godkjent av "Kjell I. Brandsæter" Beskrivelse "Sluttrapport til styrebehandling DEKF" Vår ref. 2060016/HSJDRM Rambøll Torgeir Vraas plass 4 Pb 2394 Strømsø NO-3003 DRAMMEN T +47 32 25 45 00 F +47 32 25 45 01 www.ramboll.no
3 INNHOLD 1. SAMMENDRAG/KONKLUSJON... 4 2. OM DRAMMENSBADET... 5 2.1 Svømmehallen... 5 2.2 Velværeavdelingen... 6 2.3 Bølgen treningssenter... 6 3. ØKONOMI... 7 4. GJENNOMFØRING... 9 4.1 Organisasjon... 9 4.2 Fremdrift... 9 4.3 Kvalitetskontroll... 9 4.4 HMS... 10 5. FØRSTE DRIFTSÅR... 10 6. ENTREPRISEMODELL... 10 VEDLEGG 1. Økonomirapport Sluttrapport økonomi, pr. 27.11.09
4 1. SAMMENDRAG/KONKLUSJON Drammensbadet ble ferdigstilt september 2008. Norges største helårsbad var da fullført til rett tid og avtalt pris. Etter ett års drift gjøres det nå opp sluttstatus for byggeregnskapet. Det er pr. 27.11.2009 kr 459 000 igjen av ikke disponerte midler av budsjettet på 325,1 mill. kroner. Etter ferdigstillelsen september 2008 har Drammen Eiendom KF gjort en rekke forbedringer og optimaliseringer av anlegget. I tillegg er det bygget et nytt barnebasseng ved utebadet. Disse investeringene har blitt mulig som følge av at sluttoppgjøret med Strøm Gundersen vinteren 2008 viste at prosjektet ble ferdigstilt med 7-8 mill. kroner under budsjett. Første driftsår vitner om at anlegget fungerer svært bra. Badeanlegget har hatt godt besøk. Det har ikke vært nødvendig med driftsstans pga utbedringer, og ingen reklamasjoner eller mangler av alvorlig art er avdekket. En rekke mindre reklamasjonssaker er ført mot totalentreprenøren. Dette er en kontinuerlig prosess som følges fortløpende av Drammen Eiendom og Rambøll. Drammensbadet ble gjennomført som en samspillsentreprise. Denne entrepriseformen baserer seg på et åpent byggeregnskap, og er i praksis en form for regningsarbeid. Modellen forutsetter et tillitsforhold mellom partene. I dette prosjektet har entreprenøren vist seg tilliten verdig, og prosjektledelsen har ikke avdekket misbruk av tilliten ved gransking av prosjektmaterialet.
5 2. OM DRAMMENSBADET Drammensbadet er i dag Norges største helårsbad, og har et areal på drøyt 12 000 m 2, pluss utendørsbadet. 2.1 Svømmehallen Svømmehallen har en grunnflate på ca 3 400 m og inneholder følgende: 50 meters konkurransebasseng o 8 baner o Dokkport for deling i 2 bassenger o Stupedel med 2x1 meter, 2x3 meter og 5 meters o o sviktbrett/stupeplattformer Dybde 180/380 cm Temperatur 27 grader Bilde 1 50 meters konkurransebasseng Bølgebasseng med strømkanal og sittebenker o 25 m x 8 meter o Dybde 0 180 cm o Temperatur 30 grader o Motstrømskanal o Sittebenk med bobler o Klatrevegg Bilde 2 Bølgebasseng Varmebasseng o 12,5 meter x 8 meter o Dybde 90 cm 140 cm o Temperatur 33,5 grader o Rampe for HC ned i bassenget o Temperatur 33,5 grader. Kurs-/terapibasseng o 12,5 meter x 8 meter o Heve- og senkebunn o Dybde kan reguleres mellom 0 cm 170 cm o Temperatur 33,5 grader. o Bassenget benyttet på hverdager til utleie/kursvirksomhet innfor alt fra babysvømming til rehabilitering. Drammensbadet KF melder om svært godt belegg på bassenget. Bilde 3 Varmebasseng Barnebasseng o 3 meter x 5 meter o Dybde 30 cm o Liten barnesklie o Temperatur 33,5 grader I tillegg til bassengene har svømmehallen en dampbadstu, 2 boblebad, familie-/fartssklie. I tillegg er det bygget badstuer i dame og herredusj. Bilde 4 Familiesklie
6 2.2 Velværeavdelingen Velværeavdelingen er tenkt og bygget som en mellomting mellom spa og arrangementslokaler og inneholder bl.a.: Boblebadrom 2 Badekarrom Dampbadstue Badstue Solstudio Massasje/behandlingsrom Gasspeis Solstoler Sofa og bord Egen garderobe Velværeavdelingen er et tilbud for dem som ønsker å komme bort fra svømmehallens høye aktivitetsnivå, og gir mulighet for å sitte i en rolig atmosfære. Etter ett års drift virker det som at velværeavdelingen er i hyppig bruk til både arrangementer og enkeltkunders glede. Bilde 5 "Sofagruppe" velværeavdelingen 2.3 Bølgen treningssenter Bølgen treningssenter disponerer totalt 670 m 2, og er et konkurransedyktig tilbud for dem som ønsker kombinasjonen av trening og badeanlegget. Innredning av treningssenter kom i stand etter at det ble klart at Buskerud fylke ikke lenger ønsket å leie disse lokalene av Drammen Eiendom KF. Det ble da vedtatt en ekstra bevilgning på 4,2 millioner som førte til at disponible arealer i 3. Etasje ble innredet til treningssenter. Bølgen treningssenter kan deles i 2. 3. Etasje består av: o Frivekter o Tredemøller o Styrkeapparater o Ergometersykler o Med mer. 2. Etasje består av: o Spinning o Åpent lokale til dans, step, Yoga osv.
7 3. ØKONOMI Budsjettet for Drammensbadet har, siden det ble korrigert for innkomne anbud i 2006/2007, vært på 325,1 mill. kroner inkl. mva. Inkludert i dette var det egne budsjettposter for: Rehabilitering utebadet 5,8 mill. kroner Innredning 3. Etasje 4,2 mill. kroner Totalt for hele prosjekter henvises det til vedlagt økonomirapport Sluttrapport økonomi, pr. 27.11.09 (vedlegg 1). Det er likevel en del poster i regnskapet som nå foreligger som kan trekkes frem: Ca 17,1 mill kroner er brukt på konsulenter. Dette inkluderer ca 9 mill kroner fra tidligere prosjektfaser. Ca 297,8 mill kroner er brukt på entreprisearbeider (byggearbeider). 8,9 mill. kroner er brukt på utebadet. Ca 8,2 mill kroner er brukt på finansiering i form av byggelånsrenter. Prosjektet ble gjennomført som en samspillskontrakt innenfor en totalentreprisekontrakt med Strøm Gundersen AS (nærmere redegjort for i pkt. 6). I kontrakten var det lagt inn et incitament om at eventuelle byggekostnader under kontraktsfestet målsum skulle deles etter en 40/60 % delingsmodell. Da prosjektet etter nesten 2 år ble ferdigstilt viste byggeregnskapet en byggekostnad som var 25,8 (inkl. mva) under målsummen. Dette gav med en deling 40/60 % Drammen Eiendom KF tilbake rundt 15,4 mill. kroner. En del av besparelsen ble i løpet av prosjektets gang innkalkulert av prosjektleder i prognosene, men da sluttoppgjør ble endelig avklart hadde prosjektet klart å spare inn rundt 7-8 mill. kroner. Drammen Eiendom KF har i første driftsår vært i den heldige situasjon at det har vært mulig å finne rom i økonomien til å perfeksjonere Drammensbadet. Investeringer som for eksempel UV-anlegg og nytt utendørs barnebasseng har vist seg mulig, og blitt gjennomført. Under følger en liste over de viktigste tilleggsarbeidene som har blitt gjennomført etter ferdigstillelse september 2009: UV - Ekstra vannrensesystem som å fjerne bunden klor, og vesentlig redusere vannforbruket Utvendig solavskjerming i velværeavdeling og møterom Nærvarmerør mellom inne og utebad for effektivisering av nærvarmesystemet Nytt barnebasseng til utebadet + en rekke tiltak for å optimalisere drift For publikum/kundene på Drammensbadet er det barnebassenget på gressplenen ved det rehabiliterte utebadet som er den viktigste tilleggsbestillingen som prosjektet har funnet Bilde 6 Nytt barnebasseng ferdigstilt til sommeren 2009
8 plass til. For den tekniske driftsorganisasjonen i Drammensbadet KF er det UV-anlegget som er det ubestridt viktigste tiltaket som er gjort etter at anlegget ble ferdigstilt. UV-anlegget gir lavere vannavgift, jevnere vannkvalitet og bedre luftkvalitet. Som redegjort for i pkt. 6 utløser samspillskontraktens bestemmelser noen utfordringer når det gjelder avslutning av kontraktsarbeidene og hvordan dette håndteres i reklamasjonstiden, som er 5 år. I og med at Strøm Gundersen AS ikke har bundet seg til noen fast pris, men en avregning mot målpris, må det avsettes penger til reklamasjonsarbeider som ikke kan kreves av underentreprenører. Det er i prosjektkostnaden avsatt 3,125 mill kroner inkl. mva til slike arbeider. Eventuelt gjenstående av denne avsetningen deles mellom Strøm Gundersen as og Drammen Eiendom KF med samme delingsmodell (40/60 %) som de øvrige kontraktsarbeidene. I løpet av første driftsår påløp det ca 400 tusen i slike arbeider som ble belastet denne potten. Prosjektledelsen mener vi er i rute i forhold til belastningen av avsetningen. Belastningen rapporteres jevnlig, etter avtalte retningslinjer. Avsetningen til reklamasjonsarbeider er innarbeidet i sluttregnskapet som disponerte midler. Når alle påløpte kostnader, og avsetninger, er innkalkulert gjenstår det i prosjektet pr. 27.11.2009 kr. 459 000 kr. Se Sluttrapport økonomi, pr. 27.11.09 (vedlegg 1)
9 4. GJENNOMFØRING 4.1 Organisasjon Drammensbadet har hatt en forholdsvis liten og effektiv organisasjon. De viktigste aktørene under gjennomføringen av prosjektet har vært: Geir Andersen, Byggherreansvarlig, Drammen Eiendom KF Kjell I. Brandsæter, Prosjektleder, Rambøll Harald Sæves Johansen, Byggeleder, Rambøll Arne H. Kristoffersen, Brukerrepresentant, Drammensbadet KF Atle Møller, Prosjektleder, Strøm Gundersen AS Sóley Karlsdottir, Arkitekt, BFS Arkitekter / Nuno Arkitekter I tillegg til disse har det vært en rekke konsulenter, entreprenører og leverandører med i prosjektet. Vi velger å ikke liste opp flere, da en slik liste uansett detaljeringsnivå vanskelig kan yte alle deltakerne retferdighet. 4.2 Fremdrift Når vi oppsummerer prosjektet et drøyt år etter ferdigstillelese og idriftsetting er det noen milepæler som kan trekkes frem. Hovedkonklusjonen må uansett være: Drammensbadet ble var ferdig til prøvedrift, åpnet, og avsluttet prøvedrift til avtalt tid. Av milepæler og fremdrift kan likevel nevnes: Oppstart riving og forberedende arbeider oktober 2006 Vanntest ferdige bassenger juli 2007 Bæresystem ferdig montert august/september 2007 Tett bygg november 2007 Taktekking ferdigstilt jul 2007 Flisarbeider ferdigstilt april 2008 Oppstart prøvedrift 1.juni 2008 Midlertidig brukstillatelse / delovertakelse tørr-del 2. juni 2008 Overtakelse utebad 5. juni 2008 Overtakelse 2. september 2008 Avslutning prøvedrift 30. November 2008 4.3 Kvalitetskontroll Drammensbadet har som alle badeanlegg vært underlagt spesiell kvalitetskontroll innen fagfeltet bygningsfysikk. Bygningsfysikk inkluderer berører fagområder som klimaskall og damptetting, membranarbeider, materialvalg i kritiske konstruksjoner med mer. I tillegg til prosjektets egen bygningsfysiker har OPAK ved Kjetil Vik kvalitetssikret arkitekten løsninger og detaljer, samt entreprenørens utførelse av disse. I tillegg har Rambøll gjennomført befaringer og stikkprøver av arbeidene ved byggeleder. Resultatet av et samvittighetsfullt arbeid både fra konsulenter og entreprenør ble kvantifisert ved tetthetsmåling og Bilde 7 Luftlekkasje rundt åpningsbart vindu
10 termografering av bygget ved ferdigstillelse. Prøvene viste resultater langt under de strenge grenseverdiene for denne type bygg. Alle lekkasjer som ble avdekket ved termografering ble utbedret. Bilde 7 til høyre viser luftlekkasje rundt åpningsbart vindu. 4.4 HMS I løpet av byggingen av Drammensbadet ble det registret 2 ulykker/nestenulykker på byggeplassen. Ingen av hendelsene førte til varige mén. Det ble i begge tilfellene truffet konkrete tiltak for å hindre at samme ulykke skulle skje igjen. Prosjektledelsen kan konkludere med at HMS-arbeidet til hovedbedriften Strøm Gundersen as ble gjennomført på en god måte. I løpet av byggeperioden ble det gjennomført tilsyn av arbeidstilsynet, skatteetaten og politiet. Ingen grove avvik har blitt rapportert. 5. FØRSTE DRIFTSÅR I løpet av første driftsår har Drammen Eiendom KF, byggeleder, Strøm Gundersen og Drammensbadet KF har hyppige møter og befaringer. Det er avdekket og utbedret en del mindre reklamasjoner mot entreprenørene. Prosjektledelsen vil påpeke at Drammensbadet ikke har hatt noen driftsstans i løpet av første driftsår. Ett års befaring ble gjennomført i september 2009. Ingen alvorlige reklamasjoner ble avdekket. 6. ENTREPRISEMODELL Drammensbadet ble gjennomført som en samspillsmodell basert på en totalentreprisekontrakt (NS 3431). I hovedsak skiller samspillselementet kontrakten fra en normal totalentreprise på følgende punkter: Det opereres ikke med fastpris. Isteden opererer man med en målpris (budsjettpris). Byggeregnskapet måles mot målpris. Besparelse/overskridelse deles etter avtalt modell (besparelser deles 40/60 % i DEKFs favør, og overskridelser 60/40% i DEKFs favør). Totalentreprenøren få betalt påløpte kostnader + avtalt påslag (her 10 %) Byggherren, og byggherrens representanter, har rett på innsyn i alle dokumenter, regnskaper, kontrakter osv. i prosjektet. Byggherre og entreprenøren inngår kontrakter med underentreprenører i fellesskap. Totalentreprenører har koordineringsansvar. Mengderisiko er en del av samspillets risiko. Kun programendringer/byggherreinitierte endringer medfører økt målpris.
11 En premiss for et vellykket samspill er tillit. I dette prosjektet har prosjektleder ikke avdekket noe misbruk av denne tilliten. Vi vil likevel påpeke at det finnes en del risikoelementer med denne modellen som gjør at valg av en slik entreprisemodell bør vurderes nøye før kontrakt inngås. Det er krevende for byggherre å forsikre seg om at entreprenøren til enhver tid inngår de kontrakter/løsninger som er mest gunstig for byggherren og prosjektet som helhet. Her kan bl.a. følgende skje: o Entreprenøren velger løsninger som kun holder ut reklamasjonstiden. o Store kjøp gjøres ikke til beste pris (påslag, og dermed fortjeneste, økes). Det rapporteres jevnlig byggeregnskap og prognoser. Regningsarbeidet og føringen av byggeregnskap som grunnlag for påslag til totalentreprenøren vil til tross for innsyn, jevnlige kontroller/revisjoner og lignende, kunne inneholde uønskede poster: o o Feil i byggeregnskap (kostnader som ikke åpenbart skal belastes prosjektet føres i byggeregnskapet) Rigg og driftskostnader blir unødvendig store. Vi ønsker å påpeke at disse risikoelementene nevnes her til tross for våre erfaringer med Strøm Gundersen AS i dette prosjekt. Prosjekt- og byggeledelse har ført tett kontroll med Strøm Gundersen sitt byggeregnskap, og har ikke avdekket noen av disse forholdene. Vi føler oss nå trygge på at byggeregnskapet for Drammensbadet er ført svært samvittighetsfullt og iht. kontrakten. Reklamasjonsperioden i samspillsentrepriser av denne typen kan by på noen utfordringer. Byggeregnskapet vil i praksis, med mindre annet er avtalt, løpe til reklamasjonstiden er gått ut. Dette følger av at samspillkonseptet, hvor byggherre og totalentreprenør i fellesskap inngår kontrakter med underentreprenører, også havner i samme båt gjennom hele reklamasjonsperioden. For Drammensbadets er det avtalt en avsetning i byggeregnskapet på 2,5 mill. kroner eks. mva. til reklamasjonsarbeider. I praksis betyr dette at det i de tilfeller hvor ingen underkonsulenter eller rådgivere kan holdes ansvarlig for reklamasjoner, må det trekkes av denne avsetningen. Som alternativ til dette, kan byggherren kjøpe seg fri for reklamasjonsansvar ved at totalentreprenøren får hånd om hele, eller deler av avsetningen. Vi har vurdert dette som en mindre gunstig løsning for DEKF.
DRAMMEN EIENDOM KF- Drammensbadet Sluttrapport Økonomi Rev. 27.11.09 KOSTNADER Budsjett (tilpasset 325,1 mill) Påsløpt/Sluttstatus pr. 1.11.2009 Prosjektering og konsulentbistand kr 6 184 000 kr 6 473 100 Diverse/Diverse forarbeider kr 1 100 000 kr 463 974 Entrepriser/Byggearbeider Strøm Gundersen BT - Totalentreprenør kr 222 636 640 kr 223 261 153 Avsetning reklamasjonsarbeider ikke utbetalt kr - kr 988 918 Innredning 3. etg. kr 3 360 000 kr 2 953 980 Rehabilitering utebad Trinn 1. Byggeperioden, Hovedsak ny familiesklie kr 4 640 000 kr 4 658 898 Trinn 2. Tilleggsarbeider, Nytt barnebasseng kr - kr 2 466 620 Etterarbeider/tillegg etter overtakelse * Vannrensesystem - UV kr - kr 1 825 725 * Solavskjermimg møterom og velvære kr - kr 428 650 * Overføring sommervarme fra innebadet til utebad kr - kr 313 390 * Øvrige forbedringer / tillegg (SG og DEKF) kr - kr 1 329 001 DEKFs andel utvidelse utomhus kr - kr 104 485 Byggekost eks. mva kr 237 920 640 kr 245 267 894 MVA kr 59 480 160 kr 61 316 974 Byggekost inkl. mva kr 297 400 800 kr 306 584 868 Trafo (anleggsbidrag kr 515 600 kr 475 150 Tidligere prosjektkostnader 2003 kr 9 000 000 kr 8 990 605 Byggherrekostnader kr 118 750 kr 361 388 Byggelånsrenter kr 7 500 000 kr 8 228 965 Prosjektkostnad inkl. mva kr 314 535 150 kr 324 640 976 Marginer og reserver kr 10 564 851 kr 459 024 Under er den teoretiske reserven i prosjektet beregnet. Denne inkluderer reklamasjonsavsetningen + Marginer og reserver Gjenstående midler reklamasjonstiden Utbetalt til Strøm Gundersen AS kr 1 511 082 Ikke utbetalt fra DEKF (avstatt til evt. utbetaling) kr 988 918 Sum samlet avsetning til reklamasjonsarbeider kr 2 500 000 Forbrukt 1. driftsår (31.8.2009) kr -325 161 Saldo pr. 31.8.2009 Eks. mva kr 2 174 839 Inkl. Mva kr 2 718 549 DEKF sin andel av saldo (60 %) kr 1 631 129 DEKF har totalt følgende reserve igjen i prosjektet Marginer og reserver kr 459 024 DEKF sin andel av midler reklamasjonstide kr 1 631 129 SUM totalt reserve kr 2 090 154