SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/05007-45 Saksbehandler Martin Tengesdal Torstenbø Behandles av Sakstype Møtedato Utvalg for byutvikling 2015-2019 Utvalgssaker 15.06.2016 1. GANGSBEHANDLING - PLAN 2014134 - DETALJREGULERING FOR GNR 42 BNR 72 OG 244 M. FL., HØYSPENT - SANDVED SAKEN GJELDER Planen er utarbeidet av Prosjektil Areal AS for Sandnes Tomteselskap KF. Planområdet ligger på Sandved, mellom Ganddal og Sandnes sentrum. Hensikten med planen er å kable eksisterende høyspentlinje mellom Jærveien og fv. 44, og regulere deler av område som frigjøres til boligbebyggelse med inntil 11 boenheter. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 03.12.14-21.01.15 Fastsatt planprogram 10.06.15 Fullstendig planforslag mottatt 19.05.16 1. gangsbehandling 15.06.16 Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret Det er fattet politisk vedtak i tråd med signerte avtaler om å legge høyspent i jordkabel. Vedtak om forlengelse av trasé til Rv 44 ble fattet 25.08.2015 i formannskapet sak 47/15. Totalt har kommunen forpliktet seg til å garantere for 8,5 millioner kroner. 1
Det har vært krav om KU (konsekvensutredning) med tilhørende planprogram. Dette fordi deler av planområde i kommuneplanen er vist som friområde og er tenkt omregulert til bolig. KU ligger vedlagt saken i planbeskrivelsen, se vedlegg. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Kommuneplan for Sandnes 2015-2030 Planområdet er i kommuneplanen hovedsakelig avsatt til friområde, deler av området havner også inn under boligformål. Østre del av planområdet ligger under områdetype «innenfor 500 meters avstand til hovedkollektivtraseene», på grunn av nærhet til Jærveien, disse områdene er gitt en tetthet på 4-10 boliger per dekar. Vestre del av planområdet, opp mot fv. 44, er definert av områder som er i sykkelavstand til Sandnes sentrum og har en boligtetthet på minimum 3 boliger per dekar. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge I punkt fem i retningslinjene står det: «Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning.» Plan 2011109 - Detaljregulering for gnr.41 bnr.29 og gnr. 61 bnr 8-9, Asheimveien Området var ferdig regulert i 2013 og deler planområdet i to ved Asheimveien. Planen legger til rette for boliger og har regulert høyspentledningen, som i dag krysser dette området, i jordkabel. På grunn av at høyspentledningen allerede er regulert til jordkabel innen dette området, er ikke dette området tatt med i planavgrensningen. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Tekst i kursiv er hentet fra planbeskrivelsen. Planområdet er naturlig avgrenset av hvor dagens høyspentledning går i dag. Planområdet er et langstrakt område som avgrenses mot fv. 44 i nordvest og strekker seg til Sandvedbøen i sørøst. Hoveddelen av planområdet fungerer som et grøntområde og har en bredde på mellom 40 og 50 meter. Området er del av et mye benyttet turdrag på Sandved ned mot Jærveien og videre til Sandvedparken. Planområdet ligger mellom Ganddal og Sandnes sentrum med henholdsvis ca. 1,5 og 2,5 km avstand. På begge sider av det lange planområdet er det i dag eksisterende bebyggelse. Planområdet er i to deler, da det i et område ved Asheimveien allerede har regulert høyspentledning i jordkabel. 2
Totalt er hele planområdet på ca. 23,6 daa. Den delen av planområdet som omhandler ny boligutbygging som følge av frigjort areal etter nedlegging av høyspentledning, er på ca. 21,2 daa. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Dagens høyspenttrase går i luftspenn og har en hensynssone på 50 meter, men ved å legge høyspentledning i jordkabel reduseres hensynssonen til seks meter. Hovedformålet med planen er å legge til rette for en begrenset boligbygging i deler av området hvor hensynssonen fjernes. Boligbebyggelsen er inndelt i tre deler på totalt 11 boenheter. Delfelt B1 åpner for to eneboliger med utleiedel. B2 legger til rette for to boenheter, og B3 åpner for fem boenheter. Alle delfeltene er plassert mot syd for å begrense inngrepene i grøntområdet. Dette tilsvarer en boligtetthet på 2,5 bolig per dekar av de områdene som er regulert til boligområdet, det vil si at grøntområdet er holdt utenfor i beregningen. Jordkabelen er hovedsakelig tenkt plassert mot nord, foruten et parti mellom B1 og B2 hvor det følger gangveien. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den 03.12.14. Det kom inn 16 uttalelser. Tema som har gått igjen i flere av uttalelsene er: Plassering av jordkabel Minimere nye boligområder Reduksjon av friområde Erstatningsareal for lekeareal som går tapt Disse temaene vil bli drøftet under plansjefens vurdering. Uttalelsene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen, uttalelsene er lagt ved i sin helhet i eget vedlegg. Fylkesmannen, datert 20.01.15 Fylkesmannen peker på at omdisponering av friområde som er, eller som egner seg for å være, i bruk av barn og unge er konfliktfylt. Dette gjelder også arealer som ikke er opparbeidet som lekeareal, men er preget av vegetasjon og utgjør et mer naturpreget lekeareal. Fylkesmannen viser til rikspolitiske retningslinjer for barn og unge som sier at om man omdisponerer arealer avsatt til lek og grønnstruktur må det skaffes fullverdig erstatning. Videre viser fylkesmannen til at det vil være påregnelig med innsigelse om disse retningslinjene ikke blir fulgt. 3
Plansjefens kommentar: Plansjefen er innforstått med at planforslaget ikke følger opp de rikspolitiske retningslinjene om fullverdig erstatningsareal, men mener en kvalitetshevning av friområdet kan forsvare en viss boligutbygging. Dette vil bli nærmere drøftet under plansjefens vurdering. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Konsekvenser for barn og unge Kvalitet på grøntdraget og erstatningsareal Bokvalitet og tetthet Høyspentledning i jordkabel Planen har et noe uvanlig utgangspunkt, ved å legge til rette for boligbygging som er i strid med føringene i kommuneplanen. I planarbeidet har det derfor vært et særskilt fokus på at grøntområdet samlet sett skal få en kvalitetsheving som en følge av planen. I det ligger det at bredden på grøntområdet skal være så stort som mulig. Det har også vært viktig å begrense arealer til nye boligområder, og at boligområdene plasseres i de deler av friområdet med minst verdi. PLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Konsekvenser for barn og unge I store deler av friområde er det registret barnetråkk, og området blir benyttet av både barneskole og barnehager i nærområde. Noe av dette området vil gå tapt da det er avsatt omtrent 4,5 dekar til boliger av det som tidligere var grøntområder. Friområdet vil etter utbygging være omtrent 13,5 dekar. Friområde skal få en kvalitetsheving, og særlig området mellom B1 og B2 hvor grøntområdet opprettholdes i full bredde. Det er også dette området som anses å ha størst potensiale for å videreutvikles. Det er stilt rekkefølgekrav om at det skal opparbeides ballbane med grill- og samlingsplass i henhold til illustrasjonsplan. Det skal også opparbeides utkikkspunkt med benker. Dette er kvaliteter som området ikke har i dag. Da det ikke ønskes at friområde gjøres om til en lekeplass er det stilt krav om å oppruste tilgrensende lekeområdet, som grenser til planområdet, nordvest for delfelt B3 og mellom Opalveien og Ametystveien. Plansjefen ønsker ikke å tilrettelegge for lekeplass i friområder, på grunn av at man ønsker å bevare noe av det «ufriserte» grønne områder, som kan virke spennende for barn. Plansjefen ser fordel med å tilrettelegge for noe mer økt bruk av området ved å oppgradere ballbanen som er av dårlig kvalitet, og lite brukt i dag. Plansjefen mener at planforslaget legger til rette for flere positive tiltak som kan føre til at bruken av området blir 4
økt. Det sees også på som svært positivt at høyspentledningen blir lagt i jordkabel, noe som har vært etterspurt i bydelen over lengre tid. Kvalitet på grøntdraget og erstatningsareal I henhold til rikspolitiske retningslinjer for barn og unge skal lekeområder erstattes om de fjernes. Planforslaget omdisponerer lekeområder til boliger, og det legges ikke opp til erstatningsareal. Dersom det skulle vært aktuelt å tilrettelagt for erstatningsareal måtte det vært et området i nærområde som hadde hatt potensiale til å omdannes til lekeområde, det er ingen områder som har vist seg aktuelle. Plansjefen mener at den kvalitetshevingen planforslaget legger til rette for kan forsvare omdisponeringen av lekeområdet til boligformål. Det legges vekt på at friområdet fremdeles bevarer en del store trær og vegetasjon som innbyr til lek for de litt eldre barna, samtidig som området rustet opp med ballbane og grillplass. Bokvalitet og tetthet Boligene er plassert med tanke på å tilpasse seg friområdet på en best mulig måte. Boligområdene er plassert i hver sin «ende» av friområdet, og ikke i de områdene hvor friområdet er bredest og hvor den oppfattes å ha høyest kvalitet. Alle boligene vil få hager vendt mot sør eller vest, med en hagedybde på mellom 8 og 10 meter. Delfelt B1 er plassert i et område hvor det er begrenset med barnetråkk. Området hvor B1 er plassert har en sterk helning fra vest mot øst. Dette gjør at boligene tilpasses terrenget, og vil ikke hindre utsikten fra friområdet lengre vest. Friområdet er på dette punktet noe smalere enn lengre vest. Stien går i dag mot etablerte boliger i nord, og er tenkt videreført i planen. Stien vil ligge omtrent åtte meter fra hagene til de nye boligene og 12 meter fra byggegrensen. Det er også lagt til rette for et utsiktspunkt vest for B1, i O-F2, herfra vil man kunne se over boligene i B1. Figur 1: Boligfelt B1 vises med hvite hus til venstre. 5
Figur 1: De to boligene i boligfelt B2 i forkant, og B3 lengre bak. Boligene i delfelt B2 er plassert sør i friområdet og tilgrensende Juvelveien i vest. I området hvor delfelt B3 er plasert oppfattes å bli lite brukt som grøntområdet i dag, og blir delvis brukt som parkeringsplass. Begge delfeltene grenser til Juvelveien og har behov for støyskjerming, se vedlagt støyrapport. Boligområdene har en boligtetthet på 2,5 boliger per dekar. Det har også vurdert en høyere boligtetthet for området, men det er kommet frem til å tilpasses den eksisterende villabebyggelsen som er i området, samt hensynet til friområdet. Planforslaget har dermed en lavere tetthet enn føringene gitt i kommuneplanen. Områdene vest for B3 har en noe høyere tetthet enn området for øvrig. Det er derfor en noe høyere tetthet for B3, hvor det er lagt til rette for rekkehus. Høyspentledning i jordkabel Bakgrunnen for selve planarbeidet kommer som en konsekvens av at høyspentledningen, 132 kw (kilowatt), skal legges i jordkabel. Jordkabelen skal plasseres på offentlige områder, hovedsakelig innen friområde. Jordkabelen med tilhørende hensynssone skal ikke gå over private eiendommer/hager. Det har lenge vært stor vilje i lokalbefolkningen for å få lagt høyspentledningen i jorden. Det er også to private utbyggere som planlegger å legge høyspentledningen i jordkabel, Øster Hus har en pågående reguleringsplan tilgrensende planområdet i sørøst, mot Jærveien, og Jadarhus har en allerede godkjent reguleringsplan ved Asheimveien. Sandnes kommune har dermed i samarbeid med Øster Hus og Jadarhus gått sammen for å fordele kostnadene med å legge høyspentledningen i jordkabel fra Jærveien til rv. 44. Kommunen har stilt garanti på totalt 8,5 millioner kroner. Det er tenkt at kommunen skal finansiere dette gjennom realisering av denne reguleringsplanen. 6
Vurdering etter naturmangfoldloven Det har vært utarbeidet rapport fra Ecofact for å se på konsekvensene av naturmiljøet som ligger vedlagt. Her konkluderes det med at det er ingen verneverdige naturverdier innen planområdet. Planen legger imidlertid til rette for å verne store trær, dette er vist på plankartet med hensynssone. Universell utforming og tilgjengelige boliger Gangveiene innen planområdet skal i stor grad videreføres fra slik de er i dag. Grunnet terrengets fall fra vest mot øst gjør at det vil være noen områder som ikke vil være universelt utformet, særlig gjelder dette sørøst i planområdet, nord for B1. Det er stilt krav i bestemmelsen om at minimum halvparten av de nye boligene skal være tilgjengelige boliger. Skolekapasitet Sandved skole er en B21 skole med plass til 588 elever. Skoleåret 2014-2015 vil skolen ha 546 elever og 23 klasser. Antallet barn i førskolealder i nærskoleområdet til Sandved skole varierer mellom 85 og 100 for årskullene 2009-2012. Dette er langt flere barn enn Sandved skole kan ta imot. Utbyggingsprogrammet viser at det i tillegg vil bygges litt over 200 boliger i nærskoleområdet til Sandved skole fram mot skolestart i 2018. Dette vil kunne gi en ytterligere økning i elevtallet. I gjeldende økonomiplan er det avsatt midler til utvidelse av Sandved skole. Arbeidet er noe forsinket men planlegging er i gang. Rekkefølgekrav om dokumentert skolekapasitet er knyttet til igangsettingstillatelse og er sikret i bestemmelsene. Trafikale forhold Planforslaget legger i stor grad opp til at de nye boligene skal benytte seg av eksisterende veier. Boligene i delfelt B2 er avhengig av ny vei, da det ikke var ønskelig med en ny adkomst direkte til Juvelveien. Boligene i B2 får adkomst via Safirveien. OPPSUMMERING Utgangspunktet for planarbeidet har vært noe uvanlig, med tanke på at hensikten med planen var å legge til rette for bolig i strid med kommuneplanen. Plansjefen skulle fortrinnsvis sett at friområde ble bevart i sin helhet. Med dette tatt i betraktningen mener plansjefen at planforslaget har hensyntatt forholdet til friområde på en tilfredsstillende måte. Boligbyggingen er begrenset, og er lokalisert til de områdene av friområde som oppleves å ha minst potensiale. Friområdet har også 7
opprettholdt full bredde i store deler, i de delene hvor boliger er innført er det fremdeles over 20 meter bredde på friområdet. I friområdet som videreføres er det er lagt til rette for kvaliteter som ballplass, grillområder og utkikkspunkt. Samlet sett kan dette gjøre at planforslaget fører til at område kan få en økt bruk og kvalitet enn hva det har i dag. Plansjefen ser også svært positivt på at høyspentledningen blir lagt i jordkabel, noe som har vært etterspurt i nærområdet i lengre tid. Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at Plan 2014134 - Detaljregulering for gnr 42 bnr 72 og 244 m. fl., høyspent - Sandved, sist datert 25.05.2016, med bestemmelser sist datert 25.05.2016, legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen i Sandnes, 25.05.2016 Kristin Barvik kommunaldirektør Vedlegg: Oversiktskart Plankart, 25.05.2016 Bestemmelser, 25.05.16 Planbeskrivelse Planprogram- Vedtak Planprogram Fastsetting av planprogram Illustrasjonsplan Sol-skygge illustrasjon Støyrapport Naturens mangfold Innkomne merknader ROS-analyse Snitt Prinsippskisser flomveier og overvann Vedtak jordkabel Bjørn Totland plansjef Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 8