Saksnummer Utval Vedtaksdato 105/16 Utval for tekniske saker og næring 27.09.2016 079/16 Kommunestyret 20.10.2016 Saksbehandlar: Harald Grande Sak - journalpost: 09/2917-16/26826 Plan 988-1 - Reguleringssak - Detaljregulering for gnr. 26, bnr. 660, Skjeraberget Rådmannen si innstilling: I henhold til plan- og bygningsloven 12-3 og 12-12 godkjennes detaljreguleringsplan for gnr. 26, bnr. 660, Skjeraberget, plan 988-1. 27.09.2016 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling blei samrøystes vedteke 9/0. UTN- 105/16 Vedtak: I henhold til plan- og bygningsloven 12-3 og 12-12 godkjennes detaljreguleringsplan for gnr. 26, bnr. 660, Skjeraberget, plan 988-1. 20.10.2016 Kommunestyret Utval for tekniske saker og næring si tilråding blei samrøystes vedtatt. KS- 079/16 Vedtak: I henhold til plan- og bygningsloven 12-3 og 12-12 godkjennes detaljreguleringsplan for gnr. 26, bnr. 660, Skjeraberget, plan 988-1. Bakgrunn for saken: Prosjektil Areal AS har på vegne av Boligpartner Bryne AS utarbeidet et forslag til detaljreguleringsplan, som legger til rette for et boligprosjekt på gnr/bnr 26/660, Veslemøyvegen 15. Tomten er per i dag ubebygd og er vist som enebolig i gjeldende reguleringsplan. Utbyggingsprosjekt på tomten er forsøkt gjennomført tidligere gjennom en mindre reguleringsendring. Endringer som la opp til fem boenheter på tomten ble godkjent av kommunen, men påklaget og senere opphevet av Fylkesmannen. På grunnlag av tidligere saksgang utarbeides det nå en detaljplan, som gir en mer omfattende vurdering av tomten
og planlagt prosjekt. Figur 1: Omriss av planområdet og fra gjeldende reguleringsplan. Prsentasjon av planforslaget Hovedintensjonen for planarbeidet er å legge til rette for boligutbygging på gnr/bnr 26/660, prosjektet bruker et areal på ca 1,5 daa og får med fire boenheter en tetthet på 2.67 boliger per dekar. Forslaget legger opp til et bygg over to etasjer, der byggets høyde ikke kan overstige åtte meter, maksimal BRA for bygget blir 800m2, ekskludert areal til parkering, som er vist som egne formål. Uteoppholdsareal er lagt på sørsiden av tomten og er sikret opparbeidet etter kommunale krav til sandlekeplass i planens bestemmelser. Det er lagt inn støyskjerm langs store deler av formålsgrensen mellom uteoppholdsareal og fylkesveg. Figur 2: Utsnitt av reguleringsplan Gnr/bnr 26/6, vist som felt B2 i plankart er tatt med i planen på grunn av endrede
adkomstforhold. Tomten har i dag adkomst langs gangveg i sør, direkte ut på Opstadvegen. Statens vegvesen krever i forbindelse med reguleringsarbeidet at adkomsten stenges. Planen legger derfor til rette for ny adkomst fra Veslemøyvegen, som vist i plankart. Ny adkomst er sikret opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for tiltak innenfor område B1 og B2. Planen regulerer også tilgrensende offentlig vegareal, som gir adkomst til tomtene. Område er vist med snuhammer i henhold til kommunale krav. Gjennomgang av innspill: Planarbeidet ble varslet 01.12.2015 med påfølgende høringsfrist 15.01.2016. Det kom inn tre innspill, to fra direkte berørte og en fra Statens vegvesen. Innspillene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planens beskrivelse punkt 7, side 20. Planen ble førstegangsbehandlet 31.05.2016, med påfølgende høringsrunde i perioden 01.07.2016 02.09.2016. Det kom inn tre innspill til planen, to fra offentlige instanser og en fra nabo. Innspillene er lagt ved, samt oppsummert med rådmannens kommentarer under: Statens vegvesen 12.07.2016: Planen sikrer at tekniske planer for støyskjerm skal oversendes SVV for godkjenning, påpeker at det ikke er nødvendig, da avstanden mellom veg og støyskjerm vil være over 15 meter. Rådmannens kommentar: Bestemmelse 1.10 er justert, punkt angående godkjenning av støyskjerm er tatt ut. Rogaland fylkeskommune 01.09.2016: Mener prosjektet bør streve for en høyere tetthet og at man ikke oppnår tetthetskrav gitt i regionalplan for Jæren. Attraktiviteten til lekearealet bør sikres, plasseringen er god i forhold til sol, men ser ut til å være støyutsatt på grunn av nærliggende veg. Rådmannens kommentar:mener også at man burde streve for en høyere tetthet, man får allikevel til en moderat fortetting, som er godt tilpasset omkringliggende eneboliger. Uteoppholdsarealet vil være skjermet for støy fra nærliggende fylkesveg. Plasseringen anses derfor som god. Arnt Meinert Njærheim 10.09.2016(Utsatt frist på grunn av returbrev til 09.09.2016): Brev ble mottatt en dag etter frist, men bli allikevel tatt med i sakens vurdering da det ikke hadde noen konsekvens for planarbeidet. Innsender har delt innspillet opp i fire deler: 1. Mener det ikke er tilstrekkelig med to gjesteparkeringer for fire boenheter og at antall parkeringsplasser må økes. Foreslår at man utvider parkering inn på kommunal tomt, regulert til friområde. 2. Innsender har en garasje, som er vist i grunnkart inn på prosjektets tomt. Mener grunnkartet her er feil og at garasjen ligger inne på innsenders eiendom. 3. Spør hva man mener med at vegstruktur skal strammes opp, påpeker at det er uaktuelt med opphøyde areal for å lede trafikk. 4. Er positiv til at adkomst for gnr 26. bnr 6 direkte ut til fv. 281 stenges. Men mener at boligen samt nytt boligprosjekt ikke bør ha adkomst til Veslemøyvegen slik det er vist nå. Foreslår et adkomst endres til Skjeraberget.
5. Ønsker et samarbeid med tiltakshaver for å sette opp gjerde i nabogrense som hindrer innsyn. Rådmannens kommentar: 1. Antall parkeringsplasser tilhørende prosjektet er i tråd med kommuneplanens føringer. Rådmannen ser ikke noen spesielle forhold som tilsier at kravet skal tilsidesettes. Parkering på kommunal eiendom, i dette tilfellet i et regulert friområde, for å oppfylle et prosjekts parkeringskrav er normalt ikke en kurrant løsning. 2. Rådmannen har gjennomgått søknader for bygg på tomten og kan ikke se at tomtegrensene er vist annerledes her. Opprinnelig søknad for bolig med garasje viser en garasje med en knekk for å følge eiendomsgrensen, denne ser ikke ut til å være fulgt opp. Figur 3: Utsnitt fra byggesøknad. 3. Vegarealet på enden av Veslemøyvegen er utflytende i dag, med å stramme opp vil man ta bort noe unødvendig vegareal, samtidig som man sikrer en snuhammer i henhold til kommunale normer. Det kan innebære opphøyde areal for å tydeligere vise kjørebanen. Dette er et trafikksikringstiltak, som fjerner unødvendig og overflødig vegareal. 4. Å endre adkomst til Skjeraberget innbærer at trafikkenmå gjennom en gangveg, som igjen går gjennom et friområde. Regulert adkomst er til tilgrensende etablerte boliggate, som ikke får nevneverdige negative konsekvenser av trafikkøkningen. Rådmannen vil videreføre adkomstløsningen slik den er regulert nå. 5. Innspillet er oversendt tiltakshaver. Vurdering: Vurderingen er gjort punktvis og avsluttes med en endelig konklusjon. Boligprosjektet Bygget kan ha en BRA på 800m2 med et fotavtrykk på ca. 440m2. Bygget får to etasjer og saltak, med gesims/møne på henholdsvis 6,5/8m. Det gir en stor grunnflate sammenlignet med tilgrensende eneboliger. Det er derfor viktig at bygget er godt tilpasset høydemessig, som gjør at det ikke blir dominerende. I tillegg til selve boligbygget er det også avsatt plass til garasje på ca. 84m2 med tilhørende manøvreringsareal og gjesteparkering på ca. 100m2.
Figur 3: Snitt viser høyde og uttrykk på bygg sammenlignet med omkringliggende bebyggelse. Minimum 50%(to enheter) skal oppfylle krav for tilgjengelig bolig og det sikres en privat hage mot vest på minimum 30m2 per enhet. Arealet avsatt til hage kan oppfattes som trangt, men er av akseptabel størrelse, da det og sikres en minimum hagedybde på 6,5 meter. Prosjektet oppnår en tetthet på ca. 2,67 boliger per dekar, som er under tetthetskrav i kommuneplan på 3,5 boliger og regionalplan for Jæren. Rådmannen mener at avviket er akseptabelt da man oppnår en god fortetting tilpasset omkringliggende områder og man er utenfor sentrumskjernen for tettstedet. Tomten har også utfordringer i forhold til utforming og på grunn av begresninger skapt av eksisterende ledningsnett. Det burde allikevel vært utredet om man kunne oppnå god kvalitet på tomten med fem boenheter, som ville gitt en tehhet på 3,33 boenheter per dekar. Foreslått bruksareal på 800m2(200m2 per enhet) bør også være tilstrekkelig for flere enheter. Det vil allikevel ikke bli satt noe krav til en slik utredning, da kravet er tilnærmet oppfylt. Område B2 er tatt med i planen for å sikre ny adkomst til tomten fra Veslemøyvegen. Tomten videreføres, som enebolig/tomannsbolig og det gjøres kun mindre justeringer i forhold til gjeldende plan. Tillatt BRA på tomten er satt til 400m2, inkludert parkeringsareal. Det tillates bygg på en etasje pluss loftsetasje. Uteoppholdsareal Felles uteoppholdsareal for prosjektet er plassert i sør. Området har en størrelse på ca. 240m2, marginalt under krav i kommuneplan på 250m2. Avviket er lite, samtidig som man opererer med minimum antall boheter for å slå ut kravet, rådmannen vil derfor godta en mindre nedjustering av areal, såfremt man fremdeles oppnår kravene til kvalitet.
Figur 4: Solforhold 21. mars, klokken 15:00 Vedlagt sol- og skyggediagram viser gode solforholdpå uteoppholdsarealet, men støyskjerm, som må opparbeides opp mot Opstadvegen for å oppnå akseptable støynivå er ikke vist og vil ha en negativ innvirkning. Avsatt lekeareal ser allikevel ut til å oppnå krav om 50% sol på uteoppholdsareal klokken 15:00 ved vårjevndøgn(21. mars). Lekearealet er sikret opparbeidet i henhold til kommunale krav til sandlekeplass og skal ferdigstilles før det kan gis brukstillatelse for andre søknadspliktige tiltak på felt B1. Vegløsninger og parkering Prosjektet og tilgrensende bolig i øst, vist som B2 i plankart vil få adkomst fra Veslemøyvegen. Enden på Veslemøyvegen er noe utflytende i dag, som vist i ortofoto under. Området strammes derfor opp i planen, der det er vist med kommunal snuhammer. Adkomstvegen til prosjektet blir en forlenging av snuhammeren, som også brukes som manøvreringsareal. Rådmannen anser dette som uproblematisk, da det ikke er høy trafikk på enden av gaten. Flere forslag til løsninger for snuhammeren er vurdet gjennom planarbeidet. Man har landet på en løsning som ikke går inn på offentlig friareal og som gir en naturlig ny adkomstveg til boligprosjektet.
Figur 5:Ortofoto fra område som viser enden på Veslemøyvegen. Angående parkering sikres det en plass per boenhet i garasje, samt to gjesteparkeringsplasser der en av dem vil være HC utformet. Totalt syv plasser, som oppfyller kravet i kommuneplan på 1,5 parkeringsplass per boenhet over 70m2. Det er sikret to sykkelparkeringsplasser per enhet. Kommuneplan sier her at man skal etablere to plasser til sykkel per 100m2 bruksareal. Det tilsier at prosjektet skal ha 16 plasser, palnen sikrer halvparten av dette. Rådmannen mener at kravet i kommuneplan kan fravikes på dette punktet og ser ingen grunn til å anlegge 16 sykkelparkeringsplasser for fire boneheter. Når man går ned på kravet må det må derimot sikres at alle plassene blir får en god kvalitet, dette sikres nå ved at alle plassene skal være overdekket og låsbare. Andre forhold Eldre vannledning: Det går en eldre vannledning over tomten, som en konsekvens må ledningen fjernes før tomten kan bebygges, eventuelt kan bygg fundamenteres ned til et nivå jevnt med underkant ledninger. Forholdet sikres gjennom bestemmelse 2.1.10 og er vist med hensynssone i plankart. Renovasjon: Renovasjon er vist på egen tomt, tilgrensende offentlig snuhammer. Rådmannen har ingen innvendinger på plasseringen. Overvannshåndtering: Overvann skal håndteres lokalt. Man ser ingen større utfordringer knyttet til temaet og det er derfor ikke utredet ytterligere. Rådmannen foreslår at man reduserer harde vannavisende flater til et minimum og at man for eksempel ser på blant annet parkeringsdekke med infiltrasjonsevne, men vil ikke kreve noen spesifikke tiltak gjennom reguleringsplanen.
Konklusjon Planforslaget har mindre avvik opp mot tetthet og uteoppholdsareal, avvikene er såpass små at man ikke ser behov for å følge dem opp, men rådmannen påpeker at forholdet rundt tetthet gjerne kunne vært utredet bedre gjennom planarbeidet. Forutenom dette får man et prosjekt godt tilpasset omkringliggende områder, samt at man får stengt en uønsket adkomst til fv. 181. Rådmannen tilrår at planen godkjennes slik den nå foreligger. Vedlegg: 01 Plankart 02 Reguleringsbestemmelser 03 Planbeskrivelse 04 Snitt Veslemøyvegen 15 05 Binder innspill