Evje og Hornnes kommune Arkiv: 50/6 Saksmappe: :2011/554-5 Saksbehandler: :JHO Dato: 29.12.2011 Saksframlegg Evje og Hornnes kommune Utv.saksnr Utvalg Møtedato PS 6/12 Plan- og Bygningsrådet 27.01.12 Detaljreguleringsplan Takåsen hyttefelt. Gnr. 50 bnr. 6, Høgås - 1.gangs behandling Rådmannens forslag til vedtak: Plan og bygningsrådet vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 å legge forslag til detaljreguleringsplan for Takåsen hyttefelt gnr 50 bnr 6, datert 6.12.11 med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn. Utlegging skjer på følgende vilkår: 1. Pkt. 6 i fellesbestemmelser suppleres med ordlyden: Hyttene skal ha full sanitær standard 2. Under bebyggelse og anlegg gjøres et tillegg slik at tredje kulepunkt endres til «Tomter med angitt størrelse over 1330m2 på detaljplankartet kan benyttes til vertikaldelte to-mannshytter eller leilighetsbygg» Saksprotokoll i Plan- og Bygningsrådet - 27.01.2012 Behandling: Rådmannens tilråding ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Plan og bygningsrådet vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-10 å legge forslag til detaljreguleringsplan for Takåsen hyttefelt gnr 50 bnr 6, datert 6.12.11 med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn. Utlegging skjer på følgende vilkår: 1. Pkt. 6 i fellesbestemmelser suppleres med ordlyden: Hyttene skal ha full sanitær standard 2. Under bebyggelse og anlegg gjøres et tillegg slik at tredje kulepunkt endres til «Tomter med angitt størrelse over 1330m2 på detaljplankartet kan benyttes til vertikaldelte to-mannshytter eller leilighetsbygg» Saksutredning Sammendrag/ konklusjon Det anbefales å legge ut foreliggende forslag til detaljreguleringsplan for gnr 50 bnr 6 til offentlig ettersyn.
Bakgrunn for saken Arkin Arkitektur og byggeteknikk har på vegne av Ann Torhild Abusdal fremmet forslag til detaljplan for en del av eiendommen gnr 50 bnr 6, Høgås, Gautestad. Planområdet opplyses å ha en størrelse på 156,5 daa. Hensikten med planen er å tilrettelegge for nye hyttetomter. Fremlagt forslag til plan viser totalt 62 nye hytter i tillegg til 6 bestående hytter som inngår i planen. I tillegg til fritidsbebyggelse inneholder planforslaget arealer til veg, parkering, grønnstruktur, og VA anlegg. Området er avgrenset av hytteområde Høgås i Vest, friluftsområde og fremtidig hyttefelt Østeråsen i nord. Store Stangevatn mot Øst. Eksisterende LNF område tilhørende 50/6 i område mot syd. Forhold til overordnet plan/tidligere vedtatte planer: Formålet hytter i planen er i tråd med overordnet plan. Området er i kommuneplanen vedtatt mai 2011 avsatt til byggeområde fritidsbebyggelse. Innenfor planområdet foreligger en disposisjonsplan for 6 hytter vedtatt 07.12.1981. Detaljplanen innebærer en omregulering av denne disposisjonsplanen. Vurdering ut fra forskrift om konsekvensutredning Kommunen kan ikke se at omsøkte plan vil utløse krav om konsekvensutredning, jfr forskrift om konsekvensutredning. Topografi og landskapstrekk Området strekker seg med myrlendt terreng ned mot Store Stangevatn. Området ligger på en skogdekt åsrygg. Området har naturgitte høydedrag og mindre dalsøkk. Kotehøyder for området ligger fra ca kote 490moh til 425moh Kulturminneverdier. Det er ikke funnet hverken automatiske fredede kulturminner eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. Det er i Himmelsynaplanen bemerket 2 funn, ruiner av setehus, som ligger i grensen av planområdet ved eksisterende tomt 50/593. Tilgjengelighet for alle: Plan- og bygningsloven 2008 og Byggteknisk Forskrift, TEKI0 gir bestemmelser som angår universell utforming i og rundt bygninger. Stigning på adkomstveier vil påregnelig bli lav slik at tilgjengelighet vil være uproblematisk. Det er i planbestemmelsene ikke satt krav til universell utforming av fellesanlegg eller hytter. Trafikkforhold Det blir anlagt felles samleveger innenfor område. Parkering skal skje på hver tomt. Det blir anlagt felles parkeringsplass som fellesparkering for området. Atkomst. Adkomst fra Fv. 306. Videre atkomst til området skjer over Høgåsveien. Vegrett opplyses å være sikret gjennom eieravtale. Forholdet til barn og unge: En utbygging vurderes ikke få negative konsekvenser for barn og unge.
Risiko og sårbarhet: Vedlagt sjekkliste for ROS analyse, nevner radon som uavklaret, og at det er noe usikkerhet i forhold til tilgjengelig mengde slokkevann som må vurderes. Området har som de aller fleste av hyttefeltene i Evje- og Hornnes kun en tilkomst for brannbil. Planprosessen: Planarbeidet ble varslet grunneiere naboer og andre høringsparter 18 juli 2011 Kunngjøring om igangsetting av planarbeidet ble varslet i Fædrelandsvennen og Setesdølen den 20.07.2011 Merknader til melding om oppstart av planarbeid: Statens Vegvesen, brev datert 25.08.11: Avkjørsel til FV 306 må sikres tilfredstillende krav frisikt, ihht. til håndbøker. Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Det er opprettet egen eieravtale for Høgåsveien, og det vil være denne eierforreningen som evt. må gjøre tiltak med avkjørsel til FV 306 viss dette er nødvendig. Aust Agder Fylkeskommune, brev datert 23.08.11: Kommenterer større utnyttelse av området enn kommuneplanens anbefaling på 40 nye tomter. Fylkeskommunen vil fraråde en større utbygging i området da dette ikke er i overenstemmelse med anbefalingen fra konsekvensutredningen. Det bør tilstrebes at utbyggingen tilpasses landskapet. Det forutsettes at man foretar en helhetlig vurdering av silhuettvirkninger og legger til rette for å bevare mest mulig av den naturlige vegetasjonen i området. Seksjon for kulturminnevern har ingen kommentarer til detaljreguleringen. Det er i planen regulert inn 62 nye tomter. Det blir totalt med eksist tomter i området 68 tomter. Det er gjennomgående åpne grønnstrukturer i hele området. De mest utsatte områdene for silhuett og eksponering er avsatt til grønnstruktur. Alle tomtene er stukket ut med senterpunkter i terrenget, og det er tatt en nøye vurdering av silhuettpreget. Tomtene følger de naturgitte forholdene for området. Se vedlagte terrengmodell med forslag til vist bebyggelse. Fordi om det er fler tomter en anbefalt er størrelsene på tomtene gode. Snittstørrelsen på tomtene ligger i overkant av 1,0 da. Vi er av den oppfattning utifra analyser og vurdering som er gjort, at området på ca 156 da bør bebygges med en høyere andel tomter er antatt i kommunedelplanen. Fylkesmannen i Aust Agder, brev datert 26.08.11: Stiller spørsmål til økt antall tomter fra 40 i kommuneplanen til varslet 70. Landskapstillpasning og avstand til vassdrag. Byggegrense i kommuneplan i forhold til vassdrag bør overholdes. Vurdere å regulere inn en parkeringsplass som er åpen for allmennheten. Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Det er gjennomgående åpne grønnstrukturer i hele området. De mest utsatte områdene for silhuett og eksponering er avsatt til grønnstruktur. Alle tomtene
er stukket ut med senterpunkter i terrenget, og det er tatt en nøye vurdering av silhuettpreget. Tomtene følger de naturgitte forholdene for området. Se vedlagte terrengmodell med forslag til vist bebyggelse. Fordi om det er flere tomter en anbefalt er størrelsene på tomtene gode. Snittstørrelsen på tomtene ligger i overkant av 1,0 da. Vi er av den oppfatning utifra analyser og vurdering som er gjort, at området på ca 156 da bør bebygges med en høyere andel tomter er antatt i kommunedelplanen. Det regulert inn en felles parkeringsplass for området i sør. Veier er lagt i for å følge de naturlige koter i terrenget. Vegen vil gi minimale utslag ved traseer som er vist i plan. Byggegrense mot vann følger planavgrensningen. Denne ser ut til å ha vært lagt for å følge ca. 50m grense mot store stangevatn. Agder Energi, e-post datert 8.11.11 Vedlegger kart over aktuell plassering og trase for kabel til trafo. Private merknader: Terje Jacobsen, brev datert 7.08.11 Ber om at det taes hensyn til det eksisterende løypenettet for ski. Veier i området, og tomtene må ikke komme i konflikt med eksist. løypenett. Unngå å legge vei som kommer i konflikt med løype over dyplemyr. Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Løypenettet legges nå rundt hele området ned mot store stangevatn. Det gir tilkobling til hele området i ytterkant av mot vannet. Asbjørn Wetrhus, e-post datert 6.11.11 Ber om å bli informert om videre plan. Gjelder Høgås hytteforening som vil bli etablert i julen 2011. Bemerkningene er slik vi ser det imøtekommet. Ber kommunen evt. vurdere å sende høringsutkast til Høgås Hytteeierforening. Vurderinger og konsekvenser Foreliggende forslag til reguleringsplan går noe utover det antall hytter som er anslått i konsekvensutredning/planbeskrivelse til kommuneplanen. Planen legger i tråd med bestemmelsene i kommuneplanen opp til full sanitær standard for hyttene. I forhold til kostnader forbundet med opparbeiding av v/a og infrastruktur og generelt ønske om å utnytte de arealene som avsettes til utbygging på en god måte, vurderes det som hensiktsmessig med foreslått antall tomter. De fremlagte forslag illustrasjonsskisser tilsier at utnyttingen av området blir fornuftig. Det foreslås at bestemmelsene blir justert noe slik at det er helt entydig at hyttene skal utføres med full sanitær standard. Bestemmelsene som åpner opp for å bygge leilighetsbygg og vertikaldelte hytter på tomter over 1330 m2 foreslås klargjort slik at det kun er de tomtene som på plankartet er markert med slik størrelse som kan gis en slik utnytting.
Evje, 24.02.2012 Rådmann Vedlegg: