SAKSFRAMLEGG Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 11/4152 /24795/15-PLNID Anniken Romuld 25.06.2015 1795 Telefon: 77 79 00 00 Saken skal behandles i følgende utvalg: Byrådet PLAN -1795- DETALJREGULERING FOR INGA SPARBOES VEG, 119/2637, 3184 Offentlig ettersyn Innstilling til vedtak: Detaljreguleringsplan for Inga Sparboes veg, med plankart datert 23.06.15 og tilhørende bestemmelser datert 24.06.15, legges ut til offentlig ettersyn i 8 uker. Vedtaket er gjort iht. PBL 12-10. Øyvind Hilmarsen Byrådsleder Britt Hege Alvarstein byråd for byutvikling
Saksutredning: Sammendrag Bakgrunn Mål for planen Hovedinnhold Byrådets vurdering AT plan & arkitektur fremmer på vegne av Boligstiftelsen Odd Fellow Eldreboliger (BOFE) og Tromsø kommune Eiendom (TKE) et forslag til detaljreguleringsplan for Inga Sparboes veg 2-44 / Mellomvegen nr. 82. Målet med planen er å legge til rette for en bedre og mer hensiktsmessig utnyttelse av eienommene innenfor formålet offentlig og privat tjenesteyting for oppføring av bygninger for eldreomsorg, pleie og omsorgsvirksomhet samt offentlige eller private seniorboliger. Planen åpner for etablering av ca 60 enheter innenfor eiendommene i Inga Sparboes veg, hvor de eksisterende 22 boligene ønskes revet pga. dårlig stand, og ønskes erstattet av senior- og pleie- og omsorgsboliger. Det legges opp til at Hvilhaugbygningen skal kunne benyttes slik den er i dag, men at den ved en gjennomføring av reguleringsplanen kan rives og erstattes med ny bygning. Det legges opp til et behov for 7000 m2 for Hvilhaugeiendommen til pleie- og omsorgsvirksomhet/seniorboliger. Planforslaget legger til rette for etablering av seniorboliger og pleieog omsorgsboliger i nær tilknytning til et evt. fremtidig kommunalt eldreomsorgsprosjekt, noe som kan skape gode synergi- og samdriftseffekter. Planforslaget fremmes etter ønske fra Byrådet, og er et reguleringssamarbeid mellom Tromsø kommune og Boligstiftelsen Odd Fellow Eldreboliger (BOFE). Det bør ved offentlig ettersyn vurderes om Steinerskolen skal innlemmes i planområdet, og reguleres til vern. Utnyttelsen på BOFEs eiendom vurderes å være svært høy i forhold til omgivelsene, spesielt med tanke på at Steinerskolen er nærmeste nabo til prosjektet. Adkomst til bygningen og hensyn til Steinerskolens posisjon i bybildet bør ytterligere vurderes. Planforslaget dekker likevel et viktig offentlig behov i tillegg til BOFE sine behov for rehabilitering, og planen anbefales derfor lagt ut til offentlig ettersyn.
01 Saksdokumenter Dato: Vedlagte saksdokument 01. Oversiktskart udatert 02. Forslag til reguleringsplankart 23.06.15 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 24.06.15 04. Forslagstillers planbeskrivelse 24.06.15 05. ROS-analyse 10.03.15 06. Uteromsplan 1:500 10.03.15 07. Trafikale løsninger og adomst til eiendommene 08. Diagram Parkering 09. Sol-/skyggediagram vår 10. Sol-/skyggediagram sommer 11. Snitt A 12. Snitt B 13. Snitt C 14. Snitt D 15. Illustrasjonsprosjekt perspektiv nye Hvilhaug 16. Illustrasjonsprosjekt persp. dagens Hvilhaug 17. Illustrasjonsprosjekt persp. uterom 18. Trafikkutredning Asplan Viak 19. Notat veg og trafikk Inga Sparboes veg 20. Steinerskolen: Vurdering av verneverdi 21. VA-notat 22. E-post vedrørende grunnforhold Multiconsult 23. Støyutredning - Rambøll 10.03.15 10.03.15 10.10.14 10.10.14 10.10.14 10.10.14 10.10.14 10.10.14 udatert udatert udatert 12.04.13 14.05.14 01.09.14 21.02.13 06.03.15 06.03.15
Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Kommuneplanen 2011-2022 28.11.2012 Reguleringsplan 504/931 21.08.1985 Utsnitt kommuneplanens arealdel Utsnitt gjeldende regulering
02 Planfakta Varslet planavgrensning Planområdets størrelse: 15,8 daa Gjeldende reguleringsformål: Offentlig formål, sykehjem og boligformål, eldreboliger Foreslått reguleringsformål: Offentlig- og privat tjenesteyting Antall boenheter: BKB1: 60 boenheter Utnyttingsgrad: Total BRA 16.600 m 2 Planforslag 1795
03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med byutvikling 07.05.2012 Annonsert oppstart av planarbeid (og 27.06.2012 tilskrevet partene) Komplett forslag til reguleringsplan 20.03.2015 Planprosessens spesielle sider Planforslaget er et samarbeid mellom Tromsø kommune ved Eiendom (TKE) og Bolig-stiftelsen Odd Fellow Eldreboliger (BOFE) som grunneiere og AT plan & arkitekter som felles plankonsulent. Plansamarbeidet er en bestilling fra byrådet i den hensikt å samordne seniorboliger med pleie og omsorgsprogram i privat regi med et offentlig omsorgsprogram på Hvilhaugeiendommen. Det har vært vurdert som positivt at prosjektene lokaliseres i direkte tilknytning til hverandre, og at planforslaget som helhet kan bidra til et samspill mellom reguleringsformålene; privat og offentlig tjenesteyting. Det er første gang det har vært gjennomført et planforslag som samarbeid mellom Tromsø kommune og en privat aktør. Kommunen har tatt initiativ til reguleringssamarbeidet, forankret i byrådsvedtak sak 11/6885 hvor det vedtatt at tildelingsrett til eldre på flere av BOFEs eiendommer skulle opprettholdes, men overføres og bare gjelde nyoppførte boliger på eiendommene i Inga Sparboes veg. Det kan nevnes at aktørene har levert ulikt nivå på prosjektene; den private aktøren har levert et detaljert prosjekt mens kommunen pr. i dag ikke har en konkret plan for sin eiendom, men planforslaget legger til rette for å kunne realisere tiltak innenfor rammene. Planforslaget på BOFEs eiendom bærer preg av for stort fokus på selve bygningen, i forhold til omgivelsene. Det er tiltakshavers risiko å gå i gang med et detaljert prosjekt før rammene er vedtatt.
04 Planvurdering Bakgrunn AT plan & arkitektur har på vegne av Tromsø kommune, ved Eiendom, og Bolig-stiftelsen Odd Fellow Eldreboliger (BOFE) fremmet et forslag til detaljreguleringsplan for Inga Sparboes veg 119/2637 og 3184. Hovedinnhold Området reguleres hovedsakelig til offentlig og privat tjenesteyting samt samferdselsanlegg. Planen ønsker å legge til rette for etablering av to byggeområder; BOP1 og BKB1. BKB1 erstatter dagens seniorboliger i Inga Sparboes veg, mens BOP1 kan benyttes som i dag, eller rives og erstattes om ønskelig. Parkering for bygningene foreslås løst i egne parkeringsanlegg under byggene med felles innkjøring fra Bjørnøygata. Forhold til overordna planer Planforslaget legger opp til samme arealbruk som gjeldende regulering, men vil få nye formål siden formålsbegrepene i ny planlov er endret. Planforslaget er i tråd med kommunens strategi ift å åpne for offentlig- og privat tjenesteyting, samt å skape gode rammer for alderdom og legge til rette for at alle kan bli boende i eget hjem så lenge som ønskelig. Ambisjoner og mål er forankret i kommuneplanens samfunnsdel og kommunens eldreboligstrategi. BOFEs eiendom/ BKB1 De eksisterende boligene i Inga Sparboes veg ønskes revet på grunn av dårlig teknisk stand. Dagens 22 boliger ønskes erstattet av minimum 60 boenheter; minimum 40 seniorboliger og ca 20 pleie- og omsorgsboliger. Bebyggelsen følger Bjørnøygata i svingen opp Inga Sparboes veg, og innrammer et uterom mot sør. Høyder vil hovedsakelig være på 4 etasjer, med 2,5 etasjer mot nord. Planforslaget bærer preg av større fokus på selve bygningen enn omgivelsene, og for høy utnyttelse i forhold til eiendommens størrelse. Bygningen ligger nærmere enn 4 meter fra fortau i Bjørnøygata et par steder, noe som vurderes å være for nært. Høyder mot Steinerskolen bør også reduseres for å gi nok hensyn til den historiske bygningen.
Perspektiv sett fra sør. Illustrasjon: AT plan&arkitektur TEK/o_BOP1 Det legges opp til at eksisterende bygning for Hvilhaug skal kunne benyttes slik den er i dag, men planforslaget muliggjør også at bygget rives og erstattes med ny bygning. Det legges til rette for oppføring av mulig nytt Bo- og velferdssenter, senior- og pleie- og omsorgsboliger. Perspektiv sett fra sør med fullt utbygget BOP1 og Hvilhaug opprettholdt som dagens situasjon. Illustrasjon: AT plan&arkitektur Parkering for begge bygninger tenkes løst i eget parkeringsanlegg udner byggene med felles innkjøring fra Bjørnøygata. Universell utforming (UU) Topografien i området er utfordrende i forhold til kravene til universell utforming, og stigningsforholdene for både Bjørnøygata og Inga Sparboes veg er brattere enn minstekravene. For begge byggeområde legges det opp til at UU adkomst fra parkeringsanlegg og felles utendørs parkeringsplass skal oppfylle kravene. Uterommene for begge byggeområder forutsettes opparbeidet UU. I uterommet på BOFEs eiendom skal det etableres internstier forbundet med fortauet i Bjørnøygata.
Uterom Siden det reguleres til boliger som skal brukes av beboerne eldre enn 55 år, er det i oppstartsmøtet avklart at det ikke stilles krav til uteareal på lik linje med planer for boligformål. Det legges opp til 2 funksjonelle uterom der hvert er tilknyttet bebyggelsen i de 2 områdene, BOP1 Og BKB1. I BKB1 ligger uterommet omsluttet av prosjektet med åpning mot sør-vest og adkomst fra Bjørnøygata. Dette vil fungere som felles areal for seniorboligene i BOFE s prosjekt samt som gangadkomst, via gangstier, til bygget fra Bjørnøygata. Via nytt opparbeidet terreng sikres universelt utformet atkomst til bygget gjennom uterommet. I BOP1 er det lagt et uterom mellom de to antatte bygningskroppene. Adkomsten til pleie-omsorgsprogrammet i BOP1 ligger i dette uterommet og er også tilknyttet felles parkeringsplass. Sol-/skygge Parkering Planlagt bebyggelse er plassert og utformet med tanke på å optimalisere solforholdene for bygg og uteområder. Uterommene ligger delvis omkranset av bebyggelse, og er dermed skjermet fra vind, samtidig som de har god solorientering. Det sikres maks 55 parkeringsplasser per byggefelt hvorav 10 % er øremerket HC-(gjeste)parkering i direkte tilknytning til begge bygg fra felles parkeringsplass. Antall parkeringsplasser ligger innenfor parkeringsnormen til forslag til ny kommuneplan. Trafikk Klima Støy Reguleringsplanen forutsetter at Inga Sparboes veg stenges for gjennomkjøring. Det etableres en gang-/sykkelforbindelse fra øvre til nedre del av Inga Sparboes veg. Atkomsten fra Inga Sparboes veg til Steinerskolen stenges for biler og ny atkomst etableres fra Målselvgata. Det er lagt opp til trygg gangadkomst for skolebarn fra busstopp i Mellomvegen og fra Bjørnøygata. I Bjørnøygata skal det etableres gang-/sykkelløsning på begge sider av veien. Dominerende vindretning i Tromsø er fra sørvest i vinterhalvåret, nordøst om våren, og om sommeren er det omtrent likt fordelt mellom sørvest og nordøst. Planlagt bebyggelse omkranser uterommene mot sør, og gir dermed uterommene ly for vind. Eneste identifiserte støykilde i området er trafikkstøy. ÅDT er beregnet til 208 biler, dvs. en reduksjon med 52 biler i forhold til dagens situasjon med barnehagedrift i BOP1 (260 biler ÅDT). Konklusjonen i analysen viser en redusert trafikkbelastning som følge av realisering av planforslaget. Det
vurderes derfor at støy ikke er et sentralt tema på grunn av liten trafikkbelastning. Avfallshåndtering Det forutsettes at avfallshåndtering for planlagt bebyggelse skjer via et søppelsugsystem. Det er etablert en oppstillingsplass for søppelsugbil nederst i planområdet i tilknytning til Bjørnøygata. Kulturminner Steinerskolen er nærmeste nabo til planområdet i nord, og den historiske og sosiale verdien av bygningen vurderes som høy. Sammen med Kysthospitalet forteller Hvilhaug historien om kampen om tuberkolosen. Den arkitektoniske verdien vurderes som middels, men mange store trebygninger fra Tromsøs historie har brent, så sjeldenhetsverdien er høy. Det vurderes at byggeprosjektet på BOFEs eiendom ikke tar tilstrekkelig hensyn til Steinerskolen både ift høyde på bebyggelsen og adkomst til selve bygningen. Noe av utsikten fra Steinerskolen vil bli redusert på grunn av økt høyde på seniorboligprosjektet på BOFEs eiendom, og fjernvirkningen av bygningen sett fra sør og øst vil reduseres betraktelig. Planforslaget legger til rette for etablering av et stort uterom mellom byggeområdene. Foruten at det skapes et lunt grønndrag i området, vil detet også åpne opp for utsikt fra Steinerskolen mot sørvest. Sikt mot Steinerskolen sett fra krysset Inga Sparboes veg Bjørnøygata.
Fugleperspektiv mot planområdet sett fra nord. Illustrasjon: AT plan & arkitektur Det bør ved offentlig ettersyn vurderes om Steinerskolen skal innlemmes i planområdet, og reguleres til vern. Utnyttelsen på BOFEs eiendom vurderes å være svært høy i forhold til omgivelsene, spesielt med tanke på at Steinerskolen er nærmeste nabo til prosjektet. Adkomst til bygningen og hensyn til Steinerskolens posisjon i bybildet bør ytterligere vurderes. Grunnforhold Det er ikke gjennomført grunnundersøkelser i løpet av planprosessen. Multiconsult, som tidligere har utført grunnundersøkelser ved etablering av bebyggelse i området, uttaler at at grunnen i stor grad består av fast fjell. Det forventes at det i området er relativt moderat løsmassetykkelse, og at løsmassen forventes å bestå av middels fast silt og sand. Det er usannsynlig at det forefinnes sprøbruddsmaterialer som sensitiv leire/silt og kvikkleire i området. Det er en forutsetning i planen at grunnundersøkelser skal utføres som del av byggesaken. Planens utfordringer Bebyggelsen i BKB1, BOFEs eiendom, har svært høy utnyttelse i forhold til størrelsen på tomta, og vil få en dominerende virkning. Det har vært større fokus på selve bygningen enn forholdet til omgivelsene, noe som har konsekvenser for både uterom og Steinerskolens posisjon i området. Bebyggelsen er lagt svært nært vei, på noen steder er det mindre enn 4 meter fra veggliv til fortauskant. Avstanden bør vurderes økt i merknadsbehandlingen.
07 Konklusjon Planforslaget dekker et viktig offentlig behov i tillegg til BOFE sine behov for rehabilitering, og planen anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.