BYGG OG INDUSTRI NORGE AS Detaljreguleringsplan for Ulvekula Andebu kommune
Innholdsfortegnelse INNLEDNING... 2 HENSIKT MED REGULERINGEN... 2 PLANOMRÅDET... 2... 2 TEKNISKE ANLEGG... 2... 3 EKSISTERENDE BEBYGGELSE... 3 NY BEBYGGELSE... 3 FORHOLD TIL EKSISTERENDE REGULERINGSPLAN... 3 FORHOLD TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL... 3 SIKKER ATKOMST TIL SKOLEN... 4... 4 KONKRET VURDERING OPPMOT FORSLAG TIL «BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER FOR KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2014-2026»... 4 Parkeringsdekning... 5 Uteoppholdsareal og lek... 5 Vurdering opp mot prinsipp om universell utforming... 5 Forhold til naturmangfoldsloven... 5 Forhold til kulturminner... 6... 6 OPPSUMMERING OG KOMMENTARER TIL INNKOMNE INNSPILL... 7 Bygg & Industri Norge AS Side 1
INNLEDNING Bygg & Industri Norge AS har utarbeidet forslag til detaljplan betegnet Ulvekula. Området er i dag uregulert og betegnet som boligområde i arealdel av kommuneplanen, HENSIKT MED REGULERINGEN Hensikten med reguleringen er å legge til rette for bygging eneboliger/ 2-mannsboliger og konsentrert småhusbebyggelse som 4 mannsboliger. I alt er det tenkt lagt til rette for bygging av inntil 30 nye boenheter. PLANOMRÅDET Planområdet består av deler av eiendommen 16/6 samt tilliggende offentlig veiareal. Området er på ca. 12.000 m2,hvor av ca. 10000 m2 blir avsatt til ny bebyggelse, justering av tomtegrensene for eksisterende bebyggelse og ca 700 m2 til lekeplass. De øvrige arealer som er medtatt i planen er trafikkarealer inklusiv parkering, grønnstruktur og plass for renovasjon TEKNISKE ANLEGG Atkomst til nytt boligområde anlegges fra Håskenveien som vil være den eneste kjøreadkomsten. Adkomsten korresponderer godt med Håskenveien og får gode sikt og stigningsforhold. Det vil bli etablert gangadkomst fra boligområdet som knytter seg til eksisterende gangvei Skjeggerødtunet. Veien til boligen områdene B2 og B4 vil bli anlagt med stingsforholdet 1:10 slik at det blir best mulig fornuftig massebalanse i området. Kommunalt vann og avløp med tilfredsstillende kapasitet er tilgjengelig i nær tilknytning til eiendommen. Det er gitt tilbakemelding fra Andebu kommunes avdeling for infrastruktur at det er tappevann/slokke med tilstrekkelig kapasitet tilgjengelig. For renovasjon vil det bli etablert felles renovasjonsløsning for de eksisterende boligene og for boligområdet B1 og B4 (Håskenveien), mens det for B2 etableres i enden av Bygg & Industri Norge AS Side 2
Skjeggerødveien. For de øvrige nye boligene i området (B3) blir det etablert snuhammer slik at renovasjonskjøretøy kan kjøre inn i området. Adkomst for slukningskjøretøy vil være uproblematisk. Figur 1 Utsnitt som viser mulig tilkobling til off. VA EKSISTERENDE BEBYGGELSE Innenfor planområdet ligger det eksiterende boliger. Disse eiendommene får sine eiendomsgrenser justert slik at oppført bebyggelse ligger innenfor egne eiendomsgrenser. Videre vil adkomsten til boligene som også 2 nye boliger skal ha felles utvides og asfalteres. NY BEBYGGELSE Det planlegges oppføring av 8 stk eneboliger eller 2-mannsboliger i område B3 og 7 stk 4- mannsboliger, fordelt på områdene B1 og B2. 4-mannsboligene planlegges anlagt i tun med arkitektonisk uttrykk tradisjonell byggestil («sørlandsbebyggelse»). Leilighetene i 4 mannsboligene vil få P-rom på i overkant av 70 m2. Alle leilighetene får 2 soverom og vestvendt, privat veranda/ terrasse på minimum 8m2. Alle leilighetene planlegges etter prinsipp om universell utforming og får en fast parkeringsplass. Eneboligene eller 2-mannsboligene planlegges oppført med underetasje. FORHOLD TIL EKSISTERENDE REGULERINGSPLAN Området er uregulert. FORHOLD TIL KOMMUNEPLANENS AREALDEL Eiendommen er angitt som fremtidig boligområde i arealdel av kommuneplanen. Reguleringen vil dermed være klart i tråd med kommuneplanens arealdel, og dessuten i tråd med prinsippene om boligfortetting mellom eksisterende bebyggelse. Noe som også er fastsatt i RBA (regional plan for bærekraftig arealpolitikk). Bygg & Industri Norge AS Side 3
SIKKER ATKOMST TIL SKOLEN Eiendommen sokner til Andebu oppvekstområde. Ruten for å komme til skolen går igjennom boligområdene ved Skjeggerødveien og Olleveien, enten ved å gå langs internveiene i området eller egne gangveier og «snarveier» intern i området. Barna har et krysningspunkt, ved hovedveien, Vestre Andebuveien (fv 307), til skolen. Krysningspunktet har markert opphøyd gangbane. Skoleveien benyttes av mange barn i dag, vurderes som sikker og har en avstand på omtrent 1,1 km. Figur 2 kartutsnitt viser en av ruten som kan benyttes til skolen KONKRET VURDERING OPPMOT FORSLAG TIL «BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER FOR KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2014-2026» Arealdelen av kommuneplanen er under rullering og det er utarbeidet forslag til utfyllende bestemmelser og retningslinjer som erstatter «Forskrift om vedtekter til plan- og bygningslovens 79». I forslaget til bestemmelsene er det foreslått funksjonskrav som blant annet omhandler lek, uteopphold og parkering. I forslaget er disse bestemmelsene gjort normative, det vil si veiledende. I planarbeidet er det valgt å legge retningslinjene til grunn i forlaget til reguleringsplan. Bygg & Industri Norge AS Side 4
Parkeringsdekning I forslaget til bestemmelsene til kommuneplanens arealdel oppgir bestemmelsene parkeringskrav til maksimum en biloppstillingsplass pr bolig, 1,5 sykkelparkeringsplass pr bolig (min 30 % overbygd) og 5 % av parkeringsplassene tilpasset bevegelseshemmede. Disse forslagene til kravene er lagt til grunn og innfridd. Uteoppholdsareal og lek Det er avsatt en nærlekeplass på 700 m2, og det skal opparbeides 2 småbarnslekeplasser i områdene for 4-mannsboliger (B1 og B2). Småbarnslekeplassen skal plasseres slik at tilnærmet alle leilighetene i delområdene kan se den fra sine oppholdsrom og verandaer. Nærlekeplassen er plassert mellom delområdene B2, B3 og B4. Det er også andre ulike andre lekemuligheter i nærheten av planområdet, og det er nærhet til lysløype og idrettsanlegg. Vurdering opp mot prinsipp om universell utforming Alle boligene og uteareal tilfredsstiller prinsipper om universellutforming. Forhold til naturmangfoldsloven Ved søk i databasen til dinskog er det ikke funnet noen registrert naturtyper er truede arter i området hvor eiendommen er lokalisert. Bygg & Industri Norge AS Side 5
Forhold til kulturminner Det er foretatt søk i miljøkommunens database og din skog. Begge databasene samler informasjon fra bla Askeladden og Sefrak-registret. Som det fremgår av kartutsnittene nedenfor det ingen registreringer i området. Figur 3,4 og 5 Eiendommen som er omfattet av forslag til detaljregulering er merket med rød ring i kartutsnittene Bygg & Industri Norge AS Side 6
OPPSUMMERING OG KOMMENTARER TIL INNKOMNE INNSPILL I det følgende er det opplistet samtlige innkomne innspill i forbindelse med kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Hvert enkelt innspill er kommentert i den utstrekning det har syntes nødvendig. Innspillene er vedlagt planforslaget. 1. Vesar renovasjon (Andebu kommune), brev av 27.01.2015 Har ingen merknader til reguleringsplanarbeidet, men minner om renovasjonsforskriftens 9 Plassering av oppsamlingsenheter og krav til veistandard Vår kommentar: Det er innarbeidet snuhammer i planområdet og felles renovasjonsløsning for områdene B1, B2 og B4. For området B2 vil felles renovasjonsløsningen ha adkomst fra Skjeggerødveien. 2. Vestfold fylkeskommune, brev av 02.02.2015 Vestfold fylkeskommune har ikke på nåværende stadium i planprosessen noen vesentlige merknader til saken, men minner på generelt grunn om viktige prinsipper i reguleringsplanarbeidet, herunder estetisk utforming/landskapsestetikk, universellutforming, parkeringsdekning, friluftsinteresser og barn og unges oppvekstvilkår. Videre påpekes det at planområdet ikke tidligere er undersøkt arkeologisk og det er grunn til å forvente at området skjuler uoppdagede funn, grunnet kulturlandskapsforståelse og topografi. Kostnadene til slik undersøkelse plikter tiltakshaver å dekke, jf kulturminneloven 10. Vår kommentar: De sentrale prinsippene for god planlegging som påpekes er lagt til grunn i arbeidet med denne reguleringsplanen. Ved søk i kart er det ikke funnet noen registrert kulturminner i planområdet. Det vil bli tatt kontakt med kulturvernmyndigheten for å få vurdert området. 3. Fylkesmannen i Vestfold, brev av 17.02.2015 Fylkesmannen kjenner ikke til miljøverdier av regional eller nasjonal verdi innenfor planområdet, men minner på generelt grunnlag om viktige momenter i reguleringsarbeidet, herunder støy, estetisk utforming/ landskapsestetikk, universellutforming, barn og unges oppvekstvilkår, ROS-analyse og prinsippene i naturmangfoldloven. Vår kommentar: De sentrale prinsippene for god planlegging som påpekes er lagt til grunn i arbeidet med denne reguleringsplanen. Fv 609 som planområdet grenser til har forholdsvis lite trafikk med en årsdøgnstrafikk på 1300 kjt. Av støysonekartet som er utarbeidet av Statens vegvesen vil ny bebyggelse i planområdet bli beliggende utenfor gul støysone. Se kartutsnitt nedenfor Bygg & Industri Norge AS Side 7
Planområdet, merket med rød ring 4. Andebu og Stokke kommune Landbruk, brev av 17.02.2015 Landbruksforvaltningen har ingen merknader til planarbeidet utover at det anbefales å anlegges buffersone mot dyrka jord i sørvest for planområdet. Vår kommentar: Internveien f V1, i planområdet vil være buffersonen mot landbrukseiendommen sørvest for planområdet. Fyllingen vil bli jordslått og beplantet. 5. Miljørettet helsevern, brev av 25.02.2015 Miljørettet helsevern minner på generelt grunnlag om viktige momenter i det videre planarbeidet, herunder hensyn til anleggsstøy, trafikkstøy, radon, nærheten til landbruksområder (buffersone), universell utforming og barn og unges oppvekstvilkår. Vår kommentar: Gode planleggingsprinsipper er lagt til grunn for utarbeidelsen av detaljplanen. 6. Statens vegvesen, brev 27.02.2015 Statens vegvesen forutsetter at det i reguleringsplanen beskriver hvilke konsekvenser planforslaget vil ha for fv 609. Videre minnes det om at tiltak på og ved fv 609 skal utformes etter statens vegvesens vegnormaler og at det skal utarbeides en detaljert byggeplan. Planen skal omtale anleggsdriften og trafikkavviklingen i byggeperioden og skal godkjennes av vegvesenet før tiltak kan igangsettes. Vår kommentar: Vi vil legge til grunn at de generelle prinsipper for god planlegging av nye boligområder. Avkjørselen til de nye boligene vil få gunstig kurvatur/siktforhold og forholder seg til statens vegvesens vegnormal. Det antall boliger planområdet her legger opp til er vurdert til å ikke genere spesielt mye trafikk til fv 609. Fv 609 har fra før lite årdøgnstrafikk (ca 1300kjt), og det nye boligområdet får små konsekvenser for fylkesveien. Bygg & Industri Norge AS Side 8
Det vil bli lagt inn rekkefølgekrav i bestemmelsene som omhandler detaljert byggeplan for trafikkavviklingen i byggeperioden. Trygge skoleveier sikret gjennom gangveier i området 7. Skagerak Nett AS, e-post av 27.02.2015 Har ingen merknader til planen, men kommenterer på generell basis hvilke plikter utbygger har til Skagerak Nett om å avklare trasevalg for lavspentkabler og plassering av fordelingsskap før utbyggingen starter. Vår kommentar: Tas til orientering. De innkomne innspillene avdekker ikke noen interessekonflikter som vil være til hinder for gjennomføring av planen. Alle offentlige instanser som har uttalt seg her har vært positive til reguleringen så lenge gode planleggingsprinsipper ivaretas. Det å skaffe tilveie sentrumsnære boliger som er universelt utformet, er det stor etterspørsel etter. Bygg & Industri Norge AS Side 9