Reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25 - klage på vedtak, Storgaten 6 ANS

Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 17.03.2010 15927/2010 2010/194 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/26 Planutvalget 13.04.2010 Reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25 - klage på vedtak, Storgaten 6 ANS Sammendrag Saken gjelder klage på bystyrets vedtak i sak 09/182, Reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, den 10.12.2009. Klager er Storgaten 6 ANS, grunneier i kvartal 21, og klagen gjelder saksbehandlingen i forhold til merknad angående punktbygg. Klageren krever at plansaken tas opp til ny behandling. I saken gjøres det rede for saksbehandlingen og de vurderinger som ble gjort. Byplankontoret finner ikke at det er grunnlag i klagen til å ta planforslaget opp til ny behandling på grunn av feil i saksbehandlingen. Det anbefales derfor at klagen ikke tas til følge, men oversendes fylkesmannen i Nordland til avgjørelse. Saksopplysninger Storgaten 6 ANS ved Einar Gulbrandsen har ved brev av 28.01.2010 påklaget vedtaket i Bodø bystyre 10.12.2010, sak 09/182, angående reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25. Eiendommen Storgata 6 ligger i kvartal 21 i planområdet. Klagen gjelder saksbehandlingen. I klagen vises det til behandlingen av merknad fra Storgaten 6 ANS angående punktbygg. Det henvises til byplankontorets kommentarer til denne merknaden i oppsummeringen av merknadene med byplankontorets kommentarer som fulgte saken som trykt vedlegg. Fra klagen siteres: I sitt saksframlegg til bystyret har byplankontoret skrevet sine kommentarer til vårt innlegg, jfr. punkt. 7 side 4. Her fremkommer de at våre innsigelser til punktbygg ikke kan tas opp på nytt da prinsippet var avklart i forbindelse med behandling av planen for Nerbyen 23.10.2008. Vedlagt oversendes kopi av brev fra Bodø kommune datert 21.11.2008 vedrørende melding om bystyrets vedtak fra møte 23.10.2008. I andre avsnitt står det unntatt er kvartalene 21, 22, 24 og 25, avgrenset av Kongens gate i sør, Hålogalandsgata i vest, Storgata i nord og Professor Schytets gate i øst, som er tatt ut av planen og skal legges ut til nytt offentlig ettersyn. Vi har ikke vært i tvil om hva ordlyden betyr. Byplankontorets saksbehandling er i høysete grad villedende. Side 34

Vi protesterer på denne saksbehandlingen og ber om at saken behandles på nytt. Klagen med vedlegg følger saken som trykt vedlegg. Klagen behandles i hht plan- og bygningslovens 1-9, som sier at forvaltningsloven gjelder for klage. Bystyrets vedtak den 18.06.2009 i sak 09/77, Ny planlov, konsekvenser av denne, tolkes slik at planutvalget har myndighet til å gjennomføre forberedende klagebehandling, jfr. vedtakets pkt. 1 og 4. Fylkesmannen er klageinnstans. Klagen er rettidig avsendt, og klager er part i saken. Vurderinger Klagen tolkes slik at klager mener bystyrets vedtak er ugyldig som følge av feil i saksbehandlingen. Storgata 6 ANS fikk som grunneier planforslaget tilsendt for uttalelse ved brev av 12.01.2009. Her ble endringene i forhold til tidligere planforslag som hadde vært ute til høring presisert. Som det kommer frem i klagen, hadde Storgaten 6 ANS merknad til planforslaget ved offentlig ettersyn. Jfr. vedlegg. Merknaden er datert 19.02.2009. Merknadene gikk på flere forhold, herunder forslaget om punktbygg i kvartal 21. I saksforberedelsen til endelig behandling av reguleringsforslaget ble merknaden referert i et trykt vedlegg (sakens vedlegg 3), og kommentert av byplankontoret. Dette ble gjort for alle merknadene. Alle innkomne merknader var også tilgjengelig som utrykt vedlegg. Merknaden vedrørende punktbygg ble kommentert slik av byplankontoret: Når det gjelder punktbygg vises det til at prinsippet er avklart i forbindelse med behandlingen av planen for Nerbyen 23.10.2008. Spørsmålet tas ikke på nytt opp til drøfting Spørsmålet om punkthus var tatt opp i flere merknader, og ble også kommentert i saksframlegget til bystyret. Her står det følgende: Ved bystyrets behandling av reguleringsplanen for Nerbyen 23.10.2008, sak 08/158, ble prinsippet om å tillate punkthus i Nerbyen-området vedtatt. Det vises til vedtaket og de vurderinger som var gjort i saksframlegget på side 13 15. Her ble også høyde vurdert og foreslått økt i forhold til planforslaget som først var ute til høring. Det var dette som var lagt til grunn for det nye høringsforslaget for disse fire kvartalene. De merknader som foreligger går på prinsippet om å tillate punkthus, og ikke på høydeøkningen. Merknadene har ikke ført til endring av planforslaget. Det opplyses også at Storgaten 6 ANS hadde merknad til planen for Nerbyen angående de samme forhold da denne var ute til offentlig ettersyn. Det var altså den forutgående planbehandling og bystyrets klare føring som gjorde at byplankontoret ikke tok opp til ny vurdering spørsmålet om å tillate punktbygg. Merknadene og kommentarene til punktbygg fulgte imidlertid med planforslaget for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 25, til endelig behandling. Det var således ikke noe hinder for at planutvalg og bystyre kunne velge å legge vekt på disse, og endre vedtaket i forhold til innstillingen fra administrasjonen. Ved bystyrets behandling ble det også fremmet forslag om dette, som falt. Side 35

Konklusjon og anbefaling Byplankontoret finner ikke at det er grunnlag i klagen til å ta planforslaget opp til ny behandling på grunn av feil i saksbehandlingen. Det anbefales derfor at klagen ikke tas til følge, men at vedtaket i sak 09/182 den 10.12.2009 opprettholdes. Klagen oversendes fylkesmannen i Nordland til avgjørelse. Forslag til vedtak Planutvalget finner ikke grunn til å ta til følge klage fra Storgaten 6 ANS på bystyrets vedtak den 10.12.2009 i sak 09/182, Reguleringsplan for Nerbyen, kvartalene 21, 22, 24 og 24, angende feil i saksbehandlingen. Klagen oversendes fylkesmannen til avgjørelse. Saksbehandler: Knut Kaspersen Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Jørn Roar Moe Byplansjef Trykte vedlegg: 1 Reguleringsplan for Nerbyen - klage på saksbehandling Utrykte vedlegg: Side 36

STORGATEN 6 ANS t Storgaten 6 ANS Storgt 6 8006 Bodø Org.nr. 968595954 Fylkesmannen i Nordland Byplankontoret PB 319 8001 Bodø. /c Bodø 28.01.2010 REGULERINGSPLAN FOR NERBYEN KLAGE PÅ SAKSBEHANDLING. I brev fra Bodø kommune datert 07.01.2010 har vi blitt meddelt Bodø kommunes vedtak vedrørende regulering av bl.a kvartal 21 i Bodø. Vi har i brev datert 19 februar gitt våre kommentarer til reguleringsplanen. I sitt saksfremlegg til bystyret har byplankontoret skrevet sine kommentarer til vårt innlegg, jfr pkt 7 side 4. Her fremkommer det at våre innsigelser til punktbygg ikke kan tas opp på nytt da prinsippet var avklart i forbindelse med behandling av planen for Nerbyen 23.10.2008. Vedlagt oversendes kopi av brev fra Bodø kommune datert 21.11.2008 vedr melding om bystyrets vedtak fra møte 23.10.2008. I andre avsnitt står det "Unntatt er kvartalene 21, 22,24 og 25, avgrenset av Kongens gate i Sør, Hålogalandsgata i vest, Storgata i nord og Professor Schyttes gt i øst, som er tatt ut av planen og skal legges ut til nytt offentlig ettersyn". Vi har ikke vært i tvil om hva ordlyden betyr. Byplankontorets saksbehandling er i høyeste grad villedende. Vi protesterer på denne saksbehandling og ber om at saken behandles på nytt. Med vennlig hilsen STO,G Einar TEN 6ANS / Ibransen Side 37

B lankontorets kommentarer De forhold som angår reguleringsbestemmelsenes 2.1.1, 4. ledd og 2.15 er kommentert i saksframlegget, og det henvises til dette. Rekkefølgebestemmelsene må korrigeres noe. Det vises til punkt om dette i saksframlegget. Vedrørende byggehøyde for B4 i kvartal 25 vises det til kommentar i saksframlegget. Vedrørende avkjørsel: Avkjørsel fra Dronningens gate er ikke ønskelig i fremtiden fordi det er i konflikt med gatas funksjon som gateterminal for bussene. Avkjørselsspørsmålet kan tas opp gjennom detaljplan. 7. Uttalelse datert 19.02.2009 fra Stor aten 6 ANS Storgata 6 er regulert som bevaringsverdig. Angående vern: Det vises til at "hensikten med det foreslåtte vern er i så stor grad som mulig å bevare sammenhengende og helhetlige bygningsmiljø, i tillegg til å ta vare på historisk verdifulle enkeltbygninger." Ut fra dette gjøres det rede for hva som er tillatt av endringer i Storgata fra den tid den hadde et sammenhengende og helhetlig bygningsmiljø, og det konkluderes med at man har valgt seg bort fra denne muligheten. Det redegjøres også for de endringer som er tillatt på de bygg som foreslås bevart, og nybygg mellom disse. Argumentene er understreket med foto som illustrerer den bygningsmessige utviklingen av Storgata. Konklusjonen er at forslaget til bevaring av Storgata 6 vitner om et krampaktig tiltak som kommer mange år for seint, og eierne aksepterer det ikke. Angående punktbygg: De mener at foreslåttpunktbygg i kvartal 21 ikke bare bryter med eksisterende byform og identitet, men at det også blir et voldsverk som får negativ effekt for den eksisterende bebyggelse. Dette synspunktet er illustrert med ei skisse som viser forholdet mellom mulig punktbygg og eksisterende bygg Storgata 6 i riktig målestokk. Mener tillatt grunnflate gjør at punkthus ikke vil fremstå som en slank konstruksjon. Mener videre at det påhviler kommunen å påse at reguleringsbestemmelsenes 2.1.1 og 2.15 (klimaeffekt) er oppfylt i og med at kommunen er forslagsstiller. Konkluderer med at punkthus ikke tar hensyn til den eksisterende bebyggelsen. B lankontorets kommentarer Fasadevern av Storgata 6, Apotekergården, er kommentert i saksframlegget, og det henvises til dette. Når det gjelder punktbygg vises det til at prinsippet er avklart i forbindelse med behandlingen av planen for Nerbyen 23.10.2008. Spørsmålet tas ikke på nytt opp til drøfting. Vedrørende reguleringsbestemmelsene vises det til kommentarer i saksframlegget. 8. Uttalelse datert 25.02.2009 fra Borealis Arkitekter AS å ve ne av Strate iinvest AS Strategiinvest AS jobber med utvikling av område B8 innen kvartal 25 (Central hotell). 4 Side 38

bode KOMMUNE Byplankontoret Adresseliste Dato: 21.11.2008 Saksbehandler: Knut Kaspersen Telefon direkte: 75 55 53 46 Deres ref Løpenr.: 66262/2008 Saksnr./vår ref.: 2006/5162 Arkivkode: L12 Reguleringsplan for Nerbyen - melding om vedtak Det orienteres rned dette om at bystyret i møte 23. oktober 2008 vedtok reguleringsplan for Nerbyen, plan nr. 1024. Planen er avgrenset av Pelle Molins plass/breivika i vest, Prinsens gate, Nyholmsgata, Kongens gate i sør, Professor Schyttes gate i øst, samt havnepromenade fram til NRK-bygget. Unntatt er kvartalene 21, 22, 24 og 25, avgrenset av Kongens gate i sør, Hålogalandsgata i vest, Storgata i nord og Professor Schyttes gate i øst, som er tatt ut av planen og skal legges ut til nytt offentlig ettersyn. Utlegging av denne planen til offentlig ettersyn vil bli gjort i egen ekspedisjon. Planen legger til rette for oppgradering og videre utvilding av vestre del av bykjernen (Nerbyen), samt indre havn og ny småbåthavn vest for dagens molo. Kopi av saksframlegg og vedtak følger vedlagt. Det samme gjelder utsnitt av planbeskrivelse med kommentarer/vurderinger av merknader i forbindelse med offentlig ettersyn. Plankart og bestemmelser kan sees på kommunens hjemmesider, under arealplaner. Planvedtaket kan påklages. Fristen for 1dage er 3 uker fra denne kurmgjøringen. Eventuell klage stiles til Fylkesmannen i Nordland, men sendes via Bodø kommune, Postboks 519, 8001 Bodø. Eventuelle krav om erstatning etter plan- og bygningslovens 32 eller innløsning etter samme lovs 42, må være fremsatt Bodø kommune innen 3 år fra denne kunngjøringen. Med hilseh.--;."1:::"..-"..%jørn R6ar Moe Byplansjef LAk Knut Kaspersen arkitekt Byplankontoret Postadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Postboks 319, 8001 Bodø, Sentralbord: 75 55 50 00 Besøksadresse: EkspedIsjon: 75 55 53 40 knut.kaspersen@bodo.kommune.no Side 39 Herredshuset, 8010 Bodø Telefax: 75 55 53 48 www.bodo.kommune.no Orgnr.: 972 418 013 Bankkonto: 4500 55 00080

KOTE 57,0 PUNKTHUS p- KOTE 17,2 DRONNINGENS GATE MERKURGARDEN STORGATA STORGATA 6 KVARTAL 21- SITUASJONSSNITT 1:500-04.02.2009 Side 40

4 Bodø kommune Byplankontoret PB 319 8001 Bodø. Bodø 19.02.2009 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR NERBYEN MERKNADER FRA EIER AV STORGATA 6. Vi viser til Deres brev datert 22 jan 2009 med vedlegg, samt etterfølgende e-post korrespondanse med Deres Kaspersen hvor det bekreftes at riktig frist for uttalelse skal være 27. februar 2009. På vegne av Storgaten 6 ANS fremsettes følgende kommentarer til reguleringsplanen. AD. VERN Planforslaget sier at "hensikten med det foreslåtte vern er i så stor grad som mulig å bevare sammenhengende og helhetlig bygningsmiljø, i tillegg til å ta vare på historisk verdifulle enkeltbygninger". Tanken om å ta vare på historisk verdifulle enkeltbygning hadde vært interessant og ville ha hatt mening dersom den hadde blitt iverksatt på et tidspunkt før Koch gården fikk sin første omfattende fasadeendring. Etter den tid har man, bygg for bygg, gitt avkall på muligheten til bevaring. Følgende har skjedd med eiendommene i Storgata fra den tid den hadde et sammenhengende og helhetlig bygningsmiljø: Storgata 30, Tjærandsenbygget: endret fasade Storgata 28, 0. Johansonbygget: endret fasade Storgata 26, Tandberggården: endret fasade Storgata 16, Klettegården: endret fasade og bygget ut som en del av Glasshuset Storgata 14, øiesvoldgården: endret fasade og bygget ut som en del av Glasshuset. Storgata 12, Sundemgården: endret fasade og bygget ut som en del av Glasshuset Storgata 10, Handelens Hus : endret fasade og bygget ut som en del av Glasshuset Storgata 8, Framgården: endret fasade og bygget ut som en del av Glasshuset Storgata 3, Grand Hotell: endret fasade og bygget ut som en del av Glasshuset Storgata 5, Koch: Først ombygget og senere bygget ut som en del av Glasshuset. Muligheten til å bevare et helhetlig bygningsmiljø har Bodø kommune således valgt seg bort i fra. 1 Side 41

Forslaget til reguleringsplan vil nå pålegge noen få bygninger oppgaven med "å bevare sammenhengende og helhetlig bygningsmiljø". Hva består det så av? Kvartal 21 Her er det kun Storgata 6 som er foreslått bevart. Andre bygg som er bygget i samme tidsepoke og i samme stil, er foreslått revet til fordel for punktbygg. Byggestilen i kvartal 21 ble brutt da Bodø kommune godkjente formen på Sandgata 5A, "NHO bygget". Kvartal 22 Norrøna. Planforslaget legger til rette for riving av midtre del mot Storgata til tross for at dette er den eldste delen av Norrøna, og bygget i den stil som man søker å bevare. Dersom kvartalet hadde fått bygge for Luftfartstilsynet, sier planforslaget: "dersom dette prosjektet velges, kan det eventuelt åpnes for en revurdering av vernespørsmålet". Her overskygger åpenbart de økonomiske interesser ønsket om vem. Kvartal 23 Grand Hotell, Kvartal 101 Merkurgården Planforslaget sier at Merkurgården, Grand og Storgata 6 utgjør et av de best bevarte byrommene i Bodø. Dette er en sannhet med modifikasjoner: Grands fasade mot Storgata er påbygget og innlemmet i Glasshuset Merkurgårdens fasade er endret ved ark-utbygging. Storgata 6 er endret ved karnapper, fasade- og takplater. Grand Hotell har fått som nabo et bygg som politikere i et folkemøte på SAS-hotellet, betegnet som en glipp. Således er ikke dette byrommet et av de best bevarte i Bodø. Vedlagt oversendes 6 stk foto som illustrerer den bygningsmessige utvikling av Storgata. Konklusjon: forslaget til bevaring av Storgata 6 vitner om et krampaktig tiltak som kommer mange år for sent, og vi aksepterer ikke dette. AD. PUNKTBYGG. Punktbygget er foreslått bygget i en høyde til kote 57 m. Mønehøyden på Storgata 6 er kote 17,2 m. Det vil si at vi får et bygg i bakgården som rager 40 meter over. Punktbygget er forslått med en grunnflate på 600 m2. Med et kvadratisk bygg vil det si en bredde på 24,5 m. Det gir en avstand fasaden til Storgata 6 på 19 meter. For å illustrere den voldsomhet og negative effekt som dette byggverket vil gi, har vi tegnet et situasjonssnitt der både høyde og avstand er i riktig målestokk. Tegningen vedlegges. Det foreslåtte punktbygg ikke bare bryter med eksisterende byform og identitet. Det blir et voldsverk som får en negativ effekt for den eksisterende bebyggelse. Byplankontoret hevder at punktbyggene blir slanke konstruksjoner! Man kan jo skrive det, men opplevelsen av et eventuelt ferdig byggverk vil bli ait annet enn det. 2 Side 42

Vedrørende vind og lysforhold så sier planforslaget at det er utarbeidet en studie for kvartal 103. Konklusjonen fra denne tillater man seg så å overføre til de foreslåtte punkthus. Her kan vi ikke se at reguleringsbestemmelsenes 2.1.1 og 2.15 er oppfylt. I og med at Bodø kommune er forslagsstiller til punkthus i kvartal 21, så påhviler det kommunen å fremlegge de klimatiske konsekvenser. Planforslagets begrunnelse for sitt forslag til punkthus er bl.a: Ved gjennomføring av dette byformprinsippet for flesteparten av sentrumskvartalene kan det gi en særegenhet for Bodø, unik i forhold til enhver annen norsk by. Man kan opprettholde en noe lavere gesimshøyder mot gatene generelt i bystrukturen (4-5 etasjer) samtidig som man kan oppnå en ønsket utnyttelse for hvert kvartal. Det gis en lavere, jevn struktur for sokkelbyggene i de samme kvartalene. Høy utnyttelse, med god funksjonalitet for kontor og forretning. Plassering av punkthus mot sørvest innenfor hvert kvartal gir begrenset virkning for sol/skyggeforhold i viktige offentlige rom. Vi kan ikke se at begrunnelsene tar hensyn til den eksisterende bebyggelse At punkthus vil gi en særegenhet for Bodø kan så være, men på hvilken måte og må vi atter en gang bygge byggene før politikerne skal stå frem for n'te gang og si at dette var en glipp. Med vennlig hilsen STOJÆATEN 6 ANS / 4 7'. iaå r- u ransen Side 43 3