Klage på pålegg - Østre Skolepark Gnr. 138, bnr. 4540

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / / /4540 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/79 Planutvalget Klage på pålegg - Østre Skolepark Gnr. 138, bnr Saksopplysninger Byggeplass: Østre Skolepark Eiendom:138/4540 Tiltakshaver: BB Eiendom AS, Storgata 63, 8006 Bodø Tiltakstype: Boligblokk på 5 eller flere etasjer Tiltaksart: Nye bygg - frittliggende Klager: BB Eiendom AS Klagen datert: Klage på administrativt vedtak av om pålegg angjeldende retting av dører. Det er med bakgrunn i tilsyn av Østre Skolepark fattet vedtak den om tilbaketrekking av ferdigattest og pålegg om retting av dører. Vedtaket om pålegg er påklaget. Klagen er fremsatt i rett tid. Utfallet av tilsynet og grunnlaget for pålegget var at dører i prosjektet ikke tilfredstilte kravene til brukbarhet i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven av 14. juni 1985, ajourført med endringer senest ved forskrift av 24. juni Forholdet til plan/ lover/forskrift Saken er vurdert opp mot kapittel XV om bestående byggverk i plan- og bygningsloven (1985) (heretter pbl. 85), og vi finner at dette ikke kommer til anvendelse i angjeldende sak. Området omfattes av reguleringsplan med tilhørende bestemmelser for Østre Skolepark, vedtatt i bystyret , plan nr Eiendommen omfattes også av kommunedelplan for byutviklingsområdet, vedtatt Pålegget er hjemlet i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven av 14. juni 1985, ajourført med endringer senest ved forskrift av 24. juni 2003 (heretter TEK) og nr.3. Hjemmelen til forskriften er pbl. (85) 77. I følge pbl. (85) 77, første ledd, nr.1 skal ethvert byggearbeid utføres fagmessig og teknisk forsvarlig slik at det ferdige byggverket tilfredsstiller de krav som er satt til sikkerhet, helse, miljø og brukbarhet i eller i medhold av denne loven. I følge formålsbestemmelsen til pbl. (85) 2, andre ledd, skal det gjennom planlegging og ved særskilte krav til det enkelte byggetiltak legges til rette for at blant annet bebyggelse blir til størst mulig gavn for den enkelte og samfunnet. TEK 10-1 Generelle krav til brukbarhet: Bestemmelsene om brukbarhet skal sikre at en hver bygning kan nyttes til sitt forutsatte formål og at utformingen av bygningen gir gode bruksmuligheter for orienterings- og bevegelseshemmede. Side 101

2 Bestemmelsene gjelder tilsvarende for andre byggverk så langt de passer. TEK Atkomst til byggverk Atkomst fra kjørbar vei til hovedinngang, inklusive inngangen, skal være lett å finne, lett å bruke, være uten hindre og tilrettelagt for orienterings- og bevegelseshemmede for: boligbygning med felles inngang til flere enn 4 boliger arbeidsbygning byggverk der publikum har adgang. Har byggverk flere likeverdige innganger, er det tilstrekkelig at kravene oppfylles for atkomst til én dem. Atkomst som er brukbar for orienterings- og bevegelseshemmede skal i så fall være tydelig og spesielt merket. Der det er nødvendig av hensyn til byggverkets forutsatte bruk skal kommunen kreve at atkomsten tilrettelegges for orienterings- og bevegelseshemmede. For boligbygning der det ikke er krevet etter første eller tredje ledd at atkomsten skal være tilrettelagt for orienterings- og bevegelseshemmede, skal det likevel vises på plan hvordan slik tilrettelegging kan utføres etter at bygningen er tatt i bruk. TEK nr.3 Atkomst i byggverk I byggverk med atkomst fra kjørbar vei til hovedinngang etter skal atkomst videre fra hovedinngang helt frem til, og inklusive, inngangsdøren være brukbar for orienterings- og bevegelseshemmede til følgende deler av byggverket: - bolig på inngangsplanet - bolig i bygning der det er krevet heis - arbeidsplass, herunder pauserom og sanitærrom mv, egnet for orienterings- og bevegelseshemmede - del av byggverk der publikum har adgang. Atkomst som er brukbar for orienterings- og bevegelseshemmede skal være utformet slik at den er lett å finne og lett bruke. Dersom bygningen har flere atkomster og disse er forbundet med innvendig kommunikasjons-vei, skal denne være brukbar for orienterings- og bevegelseshemmede. Brukbarhetsbegrepet i TEK har ingen legaldefinisjon, men relaterer sitt innhold til bruksmuligheter, jfr. TEK I følge Ot.prp. nr. 25 ( ) side 8 sies det følgende: Begrepet brukbarhet omfatter bl.a. det at byggverket faktisk kan brukes av personer som skal bruke bygningen, for eksempel at en heis som skal være brukbar for funksjonshemmede faktisk er det. Samtidig vil brukbarhet inkludere at utførelsen og materialene er slik at kravene til byggverket, eller del av det, overholdes i en økonomisk sett rimelig levetid. Dette sammenfaller med krav som er pålagt gjennom EUs byggevaredirektiv art. 3 nr. 1. I følge veiledning til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven, REN, 1997, 3. utgave 2003, er det vist til at manuell åpning på dør bør skje med minst mulig kraft, maksimum 20 N (2,0 kg). Veiledningen angir ikke krav, men gir beskrivelser av løsninger som tilfredsstiller forskriften. Dersom en anvender løsninger som er beskrevet i veiledningen, vil dette være en måte å oppfylle forskriftens krav på. Side 102

3 Klagen Klager tar til følge at gitterportdør mot Kongens gate krevde for høy åpningskraft i forhold til å tilfredsstille krav i TEK. Dette har blitt utbedret ved å montere elektrisk døråpner med nøkkelbryter på utsiden. Klager anfører innledningsvis at det i vedtak om pålegg ikke er presisert hvilken utgave av TEK som er lagt til grunn for behandlingen. Det vises videre til at det i kommunens tidligere korrespondanse er fremsatt at det er et absolutt krav i forskrift at åpningskraft skal være maksimalt 20 N (ca. 2 kg). Det anføres videre at veiledningen ikke er et absolutt krav, men en veiledning til hva som er akseptabelt. Videre vises det til at anbefalt åpningskraft på 20 N i veiledningen bare er medtatt for som gjelder atkomst til byggverk, og ikke for som angår atkomst i byggverk. Det er videre anført at veiledningen til TEK, 10-31, punkt. 3 viser til minimumskrav, og at det da må forstås slik at dersom det skulle komme beboere med spesielle behov utover hva en med rimelighet må kunne forstå som orienterings- og bevegelseshemmede, skal forholdene være tilrettelagt slik at en med enkle midler kan tilpasse byggverket. Det anføres videre av hva som ligger i Husbankens krav til livsløpsstandard. For å ivareta dette har tiltaket fremlagt strømkurs samt montert elektriske sluttstykker i alle dører i trapperom, inklusive sluser til garasjer. Dermed kan elektriske døråpnere enkelt ettermonteres, dersom behovet skulle komme. Det anføres videre at veiledningen til TEK vedrørende bevegelige bygningsdeler ikke angir anbefaling til åpningskraft. Det er videre vist til at alle dørene som er omfattet i pålegget er kontrollert og justert. Trapperomsdørene har en åpningskraft på 2,3 kg. Dersom disse dørene justeres lavere vil ikke dørlukkeren klare å trekke fallen over slik at døren lukkes. Dørene til leilighetene har en åpningskraft på 3,5 kg. Disse kan ikke justeres lavere da de vil miste sin funksjonalitet. Det presiseres videre at dersom beboere av leiligheter har behov for elektriske døråpnere, kan disse ettermonteres med støtte fra NAV. Med bakgrunn i dette hevder klager at byggverket slik det fremstår i dag, tilfredsstiller alle krav. Det er videre kommentert at den forståelse av lovverket som fremlegges er helt i tråd med all praksis i landet, og er diskutert med blant annet Skanska Bolig i Oslo. Det anføres videre at dersom den tolkning Bodø kommune legger til grunn skulle gjelde, vil dette få konsekvenser for mange boliger og offentlige byggverk i Bodø, samt boliger i landet for øvrig. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Bygningssjefens vurderinger Klager anfører innledningsvis at gitterportdør mot Kongens gate nå er installert med døråpner da den hadde for stor åpningskraft for å tilfredsstille kravene i TEK. I vedtak om pålegg datert er forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk, ajourført med endringer, senest ved forskrift av 24. juni 2003 lagt til grunn for behandlingen. Det er i klagen anført at det i tidligere korrespondanse er fremsatt at det er et absolutt krav i forskrift at åpningskraft skal være maksimalt 20 N (ca. 2 kg). I denne sammenheng tilføyes det at det i brev datert er vist til at 20 N ikke er et absolutt krav, men at det vil være vanskelig å dokumentere at brukbarhetsvilkåret er oppfylt dersom dørene er tyngre. Side 103

4 I følge veiledningen til TEK tilknyttet er det ikke særskilt nevnt at manuell åpning på dør bør kunne skje med minst mulig kraft, maksimum 20 N (2,0 kg). Dette følger imidlertid av hva som ligger i hvordan brukbarhetsvilkåret i bestemmelsen skal forstås, og vil dermed også gjelde både denne bestemmelsen, TEK og kapittelet for øvrig, jfr. TEK 10-1, første ledd. Det vises videre til at i følge TEK jfr nr.3 skal atkomst fra kjørbar vei til hovedinngang og videre fra hovedinngang og helt frem til og inklusive inngangsdøren være brukbar for orienterings- og bevegelseshemmede til bolig i bygning med krav til heis. Det presiseres at dette er krav som forskriften stiller, og dermed skal være oppfylt. Det er følgelig ikke tilstrekkelig at forholdene er lagt til rette for elektriske døråpnere, dersom kravene til brukbarhet ikke er oppfylt. Det vil i denne sammenheng være tilstede dersom dørenes trekkraft er over 20 N (2,0 kg), og at det for eksempel ikke er installert elektrisk døråpner for å tilfredsstille kravene. Brukbarhetsvilkåret kan ikke anses å være oppfylt, dersom en bygning ikke har slik tilgjengelighet som angitt for den gruppe forskriften angir som målgruppe. I følge det påklagde vedtak vedrørende pålegg om retting av dører er det blant annet vist til følgende: Dører som er i strid med TEK jfr nr.3 må rettes. Dette innebærer følgende: Gitterport mot Kongens gate må tilfredsstille kravene til brukbarhet. Det må også alle dører til trapperom/heis i blokk B, fra første til og med femte etasje. Fra 2. til og med 5. etasje er det to alternative løsninger. Enten må dørene mellom svalgang og trapperom/heis mellom blokk C og D kontrolleres om de tilfredsstiller kravene til brukbarhet, eller dørene mellom svalgang og trapperom/heis mellom blokk A og D. Videre må alle inngangsdørene til leilighetene kontrolleres, og eventuelt utbedres dersom kravene ikke er tilfredstilt. Konsekvensen dersom kravene til brukbarhet ikke er oppfylt, er at det for eksempel må installeres elektriske døråpnere. Plantegning av 2.etasje i bygningen er vedlagt saken. Denne er tilnærmet lik for alle planene i etasjene for boligdelen. Det er i klagen anført at trapperoms- og leilighetsdørene er justert til henholdsvis 2,3 kg og 3,5 kg, og at de ikke kan justeres lavere av hensyn til tap av sin funksjonalitet. Vilkåret brukbarhet i TEK er funksjonsbasert. Dørene har funksjonskrav både i forhold til brukbarhet og i forhold til brannhensyn. Dersom disse kravene ikke lar seg forene, må det foretas andre løsninger som gjør at kravene oppfylles. Dersom dørene har en tyngre trekkraft enn 20 N (2,0 kg), jfr. veiledning til TEK, vil ikke dørene ha sin funksjon opp mot den målgruppe som bestemmelsene skal ivareta, og brukbarhetsvilkåret vil ikke være oppfylt. Dersom det med bakgrunn i brannhensyn ikke er mulig å ha dører med en maks trekkraft på 2,0 kg, må det foretas andre løsninger som gjør at vilkåret oppfylles. Et alternativ vil være å installere elektrisk døråpner. Med bakgrunn i disse merknader vil ikke byggverket tilfredsstille kravene som angitt i TEK slik som anført i klagen. Det er videre rettet forespørsel til tildelingskontoret i Bodø kommune angående boligtilpasning og støtteordninger, og om hvilke ordninger fra NAV som kan ytes i forbindelse med tilgjengelighet i byggverk. Det opplyses at NAV ikke vil installere døråpnere til boliger som ikke tilfredsstiller kravene som er gitt i TEK. Det er videre nevnt at de bare vil innvilge døråpnere til dører som har en trekkraft under 2,0 kg. Dersom det skulle være personer med særskilte behov i tilfeller der TEK er oppfylt, kan NAV montere selve hjelpemiddelet kostnadsfritt for beboer. Dersom han som har fått et slikt hjelpemiddel flytter, så vil hjelpemiddelet bli demontert. Det er anført at Deres fremlagte forståelse av lovverket er i tråd med all praksis i landet, og at dersom den tolkning Bodø kommune legger til grunn skal gjelde, vil det få konsekvenser for mange boliger i Bodø og landet for øvrig. Vi vil imidlertid anføre at kravene til brukbarhet i dette prosjektet ikke er oppfylt i henhold til TEK, og at det med bakgrunn i dette ble fattet vedtak angjeldende pålegg om retting. Side 104

5 Det presiseres avslutningsvis at veiledningens løsninger som tidligere nevnt ikke er forskrift, men beskriver løsninger som tilfredsstiller forskriften. Bestemmelsene i og nr. 3 skal sikre at atkomst for orienterings- og bevegelseshemmede er brukbar. Dersom dørene har større trekkraft enn 20 N (2,0 kg), vil ikke dørenes funksjon være oppfylt i henhold til den målgruppe bestemmelsene skal ivareta. Dette med bakgrunn i at veiledningen til TEK gir en henvisning til at trekkraft på dør bør kunne skje med minst mulig kraft, maksimum 20 N (2,0 kg). Dersom det av andre hensyn ikke kan la seg gjøre å tilfredsstille forskriften, må det foretas alternative løsninger som for eksempel montering av elektriske døråpnere. Konklusjon og anbefaling Med bakgrunn i det ovennevnte tilfredsstiller ikke bygningen kravene til brukbarhet i TEK, og bygningssjefen anbefaler at planutvalget opprettholder pålegget uten endringer. Forslag til vedtak Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder nye momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Pålegg datert opprettholdes. Saksbehandler: Marit Johnsen Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Trykte vedlegg: Pålegg om retting datert Tilbaketrekking av ferdigattest datert Brev datert Klagen Situasjonskart Plantegning av 2. etasje Utrykte vedlegg: Tilsynsrapport av Varsel om pålegg datert Side 105

6 Byggesakskontoret BB eiendom Storgata BODØ Dato: Saksbehandler:... Marit Johnsen Telefon direkte: Deres ref.:... Løpenr.: /2010 Saksnr./vår ref.: /2758 Arkivkode: /4540 Pålegg retting av dører Østre Skolepark Krav om at forhold som er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven rettes. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 113 gis følgende pålegg: Dører som er i strid med TEK jfr nr.3 må rettes. Dette innebærer følgende: Gitterport mot Kongens gate må tilfredstille kravene til brukbarhet. Det må også alle dører til trapperom/heis i blokk B, fra første til og med femte etasje. Fra 2. til og med 5. etasje er det to alternative løsninger. Enten må dørene mellom svalgang og trapperom/heis mellom blokk C og D kontrolleres om de tilfredstiller kravene til brukbarhet, eller dørene mellom svalgang og trapperom/heis mellom blokk A og D. Videre må alle inngangsdørene til leilighetene kontrolleres, og eventuelt utbedres dersom kravene ikke er tilfredstilt. Konsekvensen dersom kravene til brukbarhet ikke er oppfylt, er at det for eksempel må installeres elektriske døråpnere. Frist for å etterkomme pålegget settes til Det vedtas herved en tvangsmulkt stor kr ,- som forfaller den dersom pålegget ikke etterkommes. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Det vises til varsel om pålegg av vedrørende retting av dører som er i strid med TEK jfr nr.3. Frist for uttalelse ble i varsel satt til Det ble imidlertid i brev fra kommunen datert gitt ytterligere frist for tilbakemelding til Kommunen finner ikke at Deres uttalelse i brev av , samt tidligere tilbakemelding i anledning saken har endret kommunens vurdering. Ved gjennomgang av innsendt dokumentasjon kan vi ikke se at de tidligere påpekte forhold er tilfredsstillende rettet. Byggesakskontoret Postadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.: Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: Besøksadresse: Ekspedisjon: marit.johnsen@bodo.kommune.no Bankkonto: Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø Telefax: Side 106

7 Begrunnelse Det vises til beskrivelsen av det faktiske forholdet i varsel av Pålegget gis da dette anses nødvendig for at tiltaket skal bli i henhold til teknisk forskrift. Forholdet er i strid med TEK jfr nr.3. Varsel om forelegg De underrettes om at dersom pålegget ikke er etterkommet innen fristen kan kommunen i tillegg til tvangsmulkten utstede forelegg etter pbl Et slikt forelegg vil kunne få samme rettsvirkning som en rettskraftig dom og fullbyrdes etter reglene for dommer. Se vedlagte kopier av lovteksten i 116 a og 114. Et forelegg vil kunne tinglyses som en heftelse på eiendommen. Det gis anledning til uttalelse innen Ileggelse av tvangsmulkt Med hjemmel i plan- og bygningsloven 116 a, andre punktum fastsettes det en tvangsmulkt stor kr ,-. Mulkt anses nødvendig for å få gjennomført pålegget. Mulktens størrelse er fastsatt skjønnsmessig med bakgrunn i sakens karakter. Tvangsmulkten forfaller ved ovennevnte frist dersom pålegget ikke er etterkommet innen dette tidspunkt. Forfalt tvangsmulkt vil bli innkrevd uten ytterligere varsel. Tvangsmulkten kan gjentas og forhøyes dersom pålegget ikke etterkommes. Det gjøres oppmerksom på at De selv har ansvaret for umiddelbart å gi underretning til kommunen når hele eller deler av pålegget er etterkommet. Kommunen vil straks etter underretning foreta kontroll. Pålegg retting av dører Østre Skolepark 2 av 3 Side 107

8 Klage Dette vedtak kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering. Med hilsen Tor Åseng bygningssjef Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift Marit Johnsen saksbehandler Kopi til: Boarch arkitekter AS att. Gisle Jakhelln Postboks BODØ Borettslaget Østre Skolepark v/styreleder Ivar Hongset Dronningens gate 60, H BODØ Pålegg retting av dører Østre Skolepark 3 av 3 Side 108

9 Byggesakskontoret Boarch arkitekter AS att. Gisle Jakhelln Postboks BODØ Dato: Saksbehandler:... Marit Johnsen Telefon direkte: Deres ref.:... Løpenr.: /2010 Saksnr./vår ref.: /2758 Arkivkode: /4540 Tilbaketrekking av ferdigattest Byggeplass: Østre Skolepark Eiendom: 138/4540 Tiltakshaver: BB eiendom Bygningsnr: Ansvarlig søker: Boarch arkitekter AS att. Gisle Jakhelln Tiltakstype: Boligblokk 5 etasjer el.fl Tiltaksart: Nytt bygg - ikke boligformål over 70 m² Ferdigattest utstedt på ovennevnte eiendom trekkes med hjemmel i plan- og bygningsloven 99 nr. 1 og forvaltningsloven 35 første ledd, bokstav c. Det gis midlertidig brukstillatelse for tiltaket inntil saken er avsluttet. Kommunen viser til varsel av vedrørende tilbaketrekking av ferdigattest. Det er med bakgrunn i vedtak om pålegg datert fattet vedtak om tilbaketrekking av ferdigattest. Pålegg er gitt da dører i bygningen er i strid med TEK jfr nr.3. Det vises til beskrivelsen av det faktiske forholdet i varsel av Frist for uttalelse ble i varsel satt til Fristen ble etter mottatt tilbakemelding utsatt med bakgrunn i ønske fra tiltakshaver om ettersendelse av dokumentasjon. Kommunen finner ikke at Deres uttalelse i brev av og , samt e-post, etterfølgende møte og brev har endret kommunens vurdering av saken. Begrunnelse Kommunen finner at ferdigattest av er gitt på feil grunnlag da kontrollerklæringene inneholder uriktige opplysninger ettersom tiltaket ikke er utført i samsvar med tillatelsen jfr. tilsynsrapport av og brev av Byggesakskontoret Postadresse: Telefoner: Elektroniske adresser: Orgnr.: Postboks 319, 8001 Bodø Sentralbord: Besøksadresse: Ekspedisjon: marit.johnsen@bodo.kommune.no Bankkonto: Herredshuset, Gjerdåsveien 2, 8010 Bodø Telefax: Side 109

10 Klage Vedtaket kan påklages til fylkesmannen. Dette gjelder også eventuelle forbehold i vedtaket. Det vises for øvrig til vedlagte orientering. Med hilsen Tor Åseng bygningssjef Dette brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikke underskrift Marit Johnsen saksbehandler Kopi: BB eiendom, Storgata 63, 8006 Bodø Borettslaget Østre Skolepark v/ivar Hongset, Dronningens gate 60, H0408, 8006 Bodø Tilbaketrekking av ferdigattest 2 av 2 Side 110

11 Side 111

12 Side 112

13 Bodø kommune Byggesakskontoret Postboks Bodø Bodø Klage: Pålegg retting av dører Østre skolepark Vi viser til Deres pålegg av , mottatt Vedtaket påklages til Fylkesmannen i Nordland I vedtaket aksepteres følgende: Gitterportdør mot Kongensgate krevde for høy åpningskraft i forhold til å tilfredsstille krav gitt i TEK. Det er allerede montert elektrisk døråpner med nøkkelbryter på utsiden og kravet anses således oppfylt. Døren kan åpnes av beboere med nøkkel, alternativt ved at besøkende benytter ringetablå og beboerne åpner denne fra sin leilighet via fjernstyringssystemet og elektrisk sluttstykke. Følgende påklages med begrunnelse: Det presiseres innledningsvis at det er forskriften TEK, 3. utgave 2003 som gjaldt ved oppføringstidspunktet og skal legges til grunn. Dette er ikke angitt i påleggsbrev. I deres tidligere korrespondanse har dere fremsatt at det er et absolutt krav i forskriftene at åpningskraft skal maksimalt være 20 N (ca. 2 kg). Vi vil her hevde at veiledningen ikke er et absolutt krav men en veiledning til hva som er akseptabelt. Uansett er denne veiledningen hvor anbefalt åpningskraft er angitt til 20N kun medtatt for som gjelder adkomst til byggverk, og ikke for som gjelder adkomst i byggverk. TEK 10-31, pkt. 3 Atkomst i byggverk sier følgende, sitat: I byggverk med atkomst fra kjørbar vei til hovedinngang etter skal atkomst videre fra hovedinngang helt frem til, og inklusive, inngangsdøren være brukbar for orienterings- og bevegelseshemmede til følgende deler av byggverket: bolig i bygning der det er krevet heis Tiltaket har heis med svalganger som så vel i bredder, stigninger, døråpninger og dørterskler er tilrettelagt i henhold til TEK. Tilsvarende gjelder inngangsdør til bolig. Som presisert over er det ikke i veiledning til TEK angitt anbefaling til åpningskraft. Fra veiledning til TEK, under pkt. 3: Sitat: Boliger Bestemmelsen setter minimumskrav for tilgjengelighet for kommunikasjonsveier i boligbygninger. I byggverk med atkomst fra kjørbar vei til hovedinngang etter skal atkomst videre fra hovedinngang helt frem til og inklusive inngangsdøren, være brukbar for Side 113

14 orienterings- og bevegelseshemmede til bolig på inngangsplanet og bolig i bygning der det er krav om heis. Det presiseres her at dette er et minimumskrav. Dette måtte da forstås slik at dersom det skulle komme beboere med spesielle behov utover hva som en med rimelighet må kunne forstå som orienterings- og bevegelseshemmede så skal forholdene være tilrettelagt slik at en med enkle midler kan tilpasse byggverket til slike behov. Dette underbygges videre av hva som ligger i Husbankens krav til livsløpsstandard. For å ivareta dette har tiltaket fremlagt strømkurs samt montert elektriske sluttstykker i alle dører i trapperom inklusive sluser til garasjer. Dette slik at elektriske døråpnere enkelt kan ettermonteres dersom behovet skulle komme. Videre: TEK Bevegelige bygningsdeler Sitat: Bevegelige bygningsdeler, som vindu, dør, heis, rulletrapp mv, skal være lette å se og lette og bruke. Dører til og i de deler av bolig som er tilrettelagt for orienterings- og bevegelseshemmede skal ha. Slike dører skal være lette å bruke. I veiledningen til TEK er dette ytterligere presisert. Det er her ikke angitt anbefaling til åpningskraft. Kontroll av dører og dokumentert åpningskraft: Alle dører som er omfattet i pålegget er kontrollert og justert og har åpningskraft som følger: Trapperomsdører 2,3 kg. Dersom disse dører justeres lavere vil ikke dørlukkeren klare å trekke fallen over slik at døren lukkes. Vi har dermed valgt dette som laveste akseptable kraft. Leilighetsdører 3,5 kg. Dette gjelder alle dører som har selvlukkere som følge av brannkrav. Disse kan ikke justeres lavere da de vil miste sin funksjonalitet. Det presiseres at dersom beboere av leiligheter har behov for elektriske døråpnere kan disse lett ettermonteres med støtte fra Nav, eller hvis beboer får besøk med behov for hjelp til å åpne døren, kan beboer lett bistå ved åpning av døren Følgelig hevdes at byggverket slik det fremstår tilfredsstiller alle krav. For øvrig vil vi få kommentere at den forståelse av lovverket som vi fremlegger er helt i tråd med all praksis over det ganske land. Dette er gjennomgående diskutert, blant annet med Skanska Bolig i Oslo. Dersom den tolkning som Bodø kommune legger til grunn skulle gjelde vil dette få konsekvenser for ti-tusenvis av boliger over det ganske land. Bare i Bodø gjelder dette for langt over tusen boliger samt også for svært mange offentlige byggverk. Side 114

15 Denne klage sendes elektronisk til: med kopi til: og pr. brev til: Bodø kommune, Byggesakskontoret. Med vennlig hilsen BB Eiendom AS Torbjørn J. Søfting Sivilingeniør/Prosjektansvarlig Kopi: Boarch Arkitekter AS, v/gisle Jakhelln, Postboks 324, 8001 Bodø Side 115

16 Side 116

17 Side 117