asplan viak DnB Nor Eiendomsutvikling AS KDP for Slemmestad kommentarer til rekkefølgebestemmelser 2011-04-01 Kari Kiil INNSPILL TIL KOMMUNEDELPLAN FOR SLEMMESTAD I RØYKEN KOMMUNE Asplan Viak AS - asplanviak.no
qisplan viak INNHOLD 1 Innledning 3 2 Rekkefølgebestemmelsene i planforslaget 4 3 Kommentarer til rekkefølgebestemmelsene 5 4 Andre kommentarer 10 Innspill til kommunedelplan for Slemmestad i Røyken kommune 2
Pasplan viak INNLEDNING Røyken kommune har lagt ut til offentlig ettersyn et planforslag til kommunedelplan (KDP) for Slemmestad. DnB Nor Eiendomsutvikling AS eier flere sentrale eiendommer innenfor planområdet. I planforslaget til KDP er det foreslått 10 rekkefølgebestemmelser med krav om ulike tekniske og sosiale infrastrukturtiltak som forutsetning for gjennomføring av utbygningsområdene. Rekkefølgebestemmelsene skal følges opp med videre detaljering i senere reguleringsplaner for områdene/sonene. Dette notatet kommenterer de foreslåtte rekkefølgebestemmelser som grunnlag for DnBs innspill til kommunen om dette. Flyloto viser avgrensning av planområdet, samt eiendommene til de største grunneierne. InnspiII til kommunedelplan for Slemmestad Røyken kommune 3
P\asplan viak 2 REKKEFØLGEBESTEMMELSENE I PLANFORSLAGET Planforslaget har rekkefølgebestemmelser som fastsetter flere krav til gjennomføring av tiltak før områdene avsatt til utbyggingsformål kan bygges ut. 4 Rekkefølgebestemmelser og utbyggingsavtaler Rekkefølgen på utbygging i planområdet er sone 1 først, deretter sone 2 og sist sone 3. For områder avsatt til utbyggingsformål kan utbygging ikke finne sted før følgende forhold er etablert: 1. Tilfredsstillende kommunaltekniske anlegg. 2. Elektrisitetsforsyning og annen energiforsyning, herunder varme fra sjø 3. Thstrekkehg skolekapasitet og barnehagekapasitet 4. Opparbeidede arealer til leik og fritidsaktiviteter for barn og unge. 5. Trafikksikker adkomst for kjørende, syklister, bevegelseshemmede og fotgjengere. 6. Tilfredsstillende kapasitet, trafikksikkerhet og miljø på og langs veinettet, spesielt skolevei. 7. Kapasitet på helse og omsorgsinstitusjoner 8. Grøntstruktur og lekeareal 9. Turstier 10. Offentlige rom, gater, torg og plasser Hvilken infrastruktur og evt. rekkefølgebestemmelser som gjelder for de enkelte utbyggingsområdene, vil fastsettes gjennom reguleringsplanarbeidet. Offentlige rom skal opparbeides med høy estetisk kvalitet og i henhold til gjeldende byggeskikksveileder (formingsveileder) som skal være bindende for alle tiltak i planområdet. Det skal foreligge en utbyggingsavtale samtidig med detaljreguleringsplaner. Rekkefølgebestemmelsene er formulert som tematiske, overordnede og generelle. Den nærmere planlegging og detaljering vil følges opp gjennom reguleringsplaner, dvs hvilken infrastruktur og med hvilke konkrete rekkefølgebestemmelser som skal gjelde for de enkelte utbyggingsområdene. Det kan være en fordel at rekkefølgebestemmelsene er mest mulig grovmasket, generelle og åpne slik at de i minst mulig grad binder opp senere planer med gjennomførings/rekkefølgekrav, dersom det senere viser seg ikke å være nødvendig eller aktuelt. På den annen side kan det være ønskelig med klarhet om hvilke tiltak som kreves, hvor de kreves, når de kreves osv for aktø rer som skal gjennomføre dette. Her gjelder det særlig at grunneiere/utbyggere så tidlig som mulig kan få et bilde av hva slags tiltak det vil bli nnspill til kommunedelplan for Slemmestad i Floyken kommune 4
asplan viak stilt krav om med de økonomiske konsekvenser det kan innebære. Det vil også være nyttig å få et godt grunnlag for å kunne vurdere risiko og samarbeid med andre aktører. Bestemmelsen i plan- og bygningsloven (pbl) kap 17 legger rammene for hva som kan inngå i utbyggingsavtale. Utgangspunktet er forhold som kommunen har gitt bestemmelser om i arealdel til kommuneplan, reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Kommunens utbyggingspolitikk og innholdet i vedtatte arealplaner etter pbl legger følgelig det viktigste grunnlaget for hva utbyggingsavtale kan omfatte. Målet må være at avtalepartene får nødvendig fleksibilitet og handlingsrom for å komme frem til gode utbyggingsavtaler innenfor de rammene loven gir. Vi har nedenfor vurdert de aktuelle rekkefølgebestemmelsene med kommentarer til den enkelte bestemmelse. Kommentarene gjelder om kommunen kan stille slike vilkår i bestemmelsene og i senere utbyggingsavtaler, DnB s rolle som grunneier og fremtidige avtalepart i en utbyggingsavtale samt noe om planleggingshensyn. 3 KOMMENTARER TIL REKKEFØLGEBESTEMMELSENE Nedenfor gis kommentar til de 10 rekkefølgebestemmelser som gjengis fra planforslaget bestemmelser i 4. Innledning på bestemmelsens første ledd lyder: Rekkefølgen på utbygging i planområdet er sone i først, deretter sone 2 og sist sone 3. For områder avsatt til utbyggingsformål kan utbygging ikke finne sted før følgende forhold er etablert: Bestemmelsene kan omfatte tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak og kan omfatte organisatoriske tiltak (for eksempel etablering av velforeninger, organisering i forhold til privat drift og vedlikehold mv.) og utbyggingstakt. I forslaget til KDP, planbeskrivelsen i del 3, er det vist til soneinndelingens formål om rekkefølge i utbyggingen og bestemmelser til de forskjellige sonene om en ønsket utvikling fremover og for å angi retning på videre utbygging. Utbygging starter i sone 1, med mulighet for å utvide sone 1 til et større område etter hvert, for eksempel gjøre utbyggingssone 2 om til 1 og la sentrumsbestemmelsene gjelde også der, hvis det er naturlig. Vi mener det vil være svært viktig å vurdere arealformålene i de ulike soner i sammenheng også når det gjelder utbyggingstakten. Vi tenker da særlig på at man sikrer forholdet mellom bolig- og næring. Utbyggingen av sentrums- og næringsområder må skje i sammenheng med boligbygging slik at det kan gi et godt grunnlag for en bærekraftig utvikling av sentrumsområdet. På samme måte må det samtidig med boligbyggingen sikres en god utvikling av sentrumsområdet for å kunne dekke de etterspurte behov som en boligbygging vil føre med seg i form av blant annet handel, service og tjenester. Innspill til kommunedelplan for Slernrnestad i Røyken kommune 5
asplan viak Vi vil derfor påpeke at området Tåjeåsen og Odden må være del av sone 1 i forhold til en tidlig utbyggingsrekkefølge, i tillegg til det foreslåtte sentrumsområdet (fabrikktomta). En boligutbygging på Tåjeåsen og Odden vil gi et større befolkningsgrunnlag med nærhet til et nyutviklet sentrum. Jo flere boliger og mennesker, jo bedre næringsgrunnlag som i mye større grad vil bidra til at sentrumsfunksjonene og utviklingen blir vellykket. Det bør derfor legges til rette for boligbyggingen i Tåjeåsen og Odden i en tidlig fase av områdeutviklingen slik at man oppnår en mest mulig effektiv,, trygg og miljøvennlig løsning hvor også transportbehovet kan begrenses med korte avstander i forhold til daglige gjøremål. En slik parallell utviklingstakt vil være mer bærekraftig og i tråd med overordnede føringer for arealog transportplanlegging. Vi vil i denne sammenheng peke på at det vil gå lang tid det kan forventes en utbygging på fabrikktomta. Før man kan starte sentrumsutviklingen fra kaifronten og oppover mot og gjennom fabrikktomta, vil først selve planarbeidet ta lang tid og dernest skal nytt industrianlegg erstattes av gammelt anlegg av Norcem. En utbyggingsrekkefølge må ta hensyn til at denne tiden kan brukes til å etablere mange boliger i nærområdet og dermed øke befolkningsgrunnlaget som skal benytte tilbudene i det nye sentrum. Som nevnt nedenfor vil det i denne sammenheng være viktig å vurdere nødvendige områdereguleringer og med hvilke rekkefølgebestemmelser som vil være aktuelle. En god og tidlig dialog vil være viktig for oppfølgingen gjennom utbyggingsavtaler. Det vil tjene alle parter og kan sikre nødvendig fleksibilitet. 1. Tilfredsstillende kommunaltekniske anlegg. Bestemmelsen kan omfatte krav til teknisk infrastruktur som følger av opparbeidelsesplikten (pb1 kap 27) for vei, vann og avløp. planvedtak og som kan omfatte spesielle infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbyggingen (for eksempel tyngre eksterne veianlegg og vann- og avløpsanlegg, belysning g skilting og turveier, herunder etter omstendighetene også skiløyper/ skibruer mv.) I den foreliggende konsekvensutredningen (KU) som følger planforslaget er det redegjort for blant annet trafikal og teknisk infrastruktur (VVA) som det kan stilles krav om i reguleringsbestemmelsene og som kan gjennomføres med grunnlag i en utbyggingsavtale. Om Trafikk o infrastruktur VVA fremkommer følgende i KU som tas med her for å gi et mer utfyllende bilde på kommunens forventninger: Trafikk er den aktiviteten som er på veien, privatbiler, transport av varer og mennesker (kollekfivtrafikk). Allerede med det befolkningsgrunnlaget man har i Slemmestad og Røyken generelt i dag, er det en trafikal overbelastning på de viktigste hovedfartsårene. Busstilbudet er igjen avhengig av kvaliteten på veien, og selv om det finnes hurtigbåttilbud til Oslo er også disse passasjerene avhengige av buss når det er is på fjorden. Tungtrafikken gjennom Slemmestad er stor på grunn av gjennomkjøring til riksvei 23 og til Follestad næringspark. Det er også mye trafikk til og fra Norcems distribusjonsanlegg for sement. Infrastruktur - VVA = Vei, vann og avløp. Den tekniske infrastrukturen i Slemmestadområdet, både vei vann og avløpssystemer er i sterkt forfall. Det kreves store investeringer å forbedre situasjonen. Innspill til kornmunedelplan for Slemmestad i Røyken kommune 6
asplan viak Tilsvarende vises til drøftingen av overnevnte i KU under alternativet "Stor I en stor bv med stor befolkningsvekst i hele området vil kreve opprusting av veisystemet både lokalt og veisystemet i hele Spikkestadkorridoren, fortrinnsvis ny Røykenvei, som kan avlaste Slemmestadveien som i dag er svært overbelastet. Gateløpene og de lokale veiene må oppgraderes. Stor by med tett bebyggelse vil også gi mer økonomisk overskudd til å oppgradere VA-systemene. I dette alternativet er det mer sannsynlig at det er økonomisk regningssvarende å utvikle andre konsentrede varmeforsyningsanlegg. Dette må utredes nærmere før endelig konklusjon. Avbøtende tiltak Man kan gjennom utbyggingsavtaler sørge for at utbyggerne (de Ofinansierer oppgradering av de delene av VVA utbyggingen vil øke belastningen på. Bygging av passivhus/aktivhus eller andre lavenergibygg vil redusere energibehovet. Konklusjon Generelt i forhold til VVA, trafikk og energiforsyning er det mer økonomisk gunstig å konsentrere bebyggelse, fremfor å bygge spredt. Under dette tema er det viktig å fremheve tidlig dialog for å finne løsninger på ofte tunge og kostnadskrevende anlegg, prosesser og gjennomføring. For større hovedvegløsninger kan det ofte være nødvendig å forholde seg til nasjonale, regionale og lokale prioriteringer og bevilgninger med store økonomiske utslag og politisk fokus. Tidlig dialog vil uansett være nyttig for komplekse saksforhold som kan trenge modning, og for å få til et godt samspill og organisering på tvers av forvaltningsmessige strukturer og nivåer. 2. Elektrisitetsforsyning og annen energiforsyning, herunder varme fra sjø I den foreliggende KU til planforslaget er det redegjort for energiforsyning: Energiforsyning kan skje i form av elektrisitet, biovarme, flemvarme, jordvarme, sjøvarme oa. Det er i ny pbl stilt krav om andel fornybar energi til oppvarming og forsyning. Energiforsyningen i Slemmestad baserer seg i dag på elektrisitet. Det må avklares om dette kan kreves fulgt opp i utbyggingsavtale. 3. Tilstrekkelig skolekapasitet og barnehagekapasitet I henhold til forskrift til pbl, byggeforskriftens 18-1, er det forbud mot vilkår om sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler. Det kan ikke avtales at grunneier eller utbygger helt eller delvis skal bekoste infrastruktur som skoler, barnehager, sykehjem eller tilsvarende tjenester som det offentlige med hjemmel i lov er forpliktet til å skaffe til veie. Med bekoste menes også utgifter i forbindelse med forskuttering, lån eller andre kredittytelser. 4. Opparbeidede arealer til leik og fritidsaktiviteter for barn og unge. planvedtak og som blant annet kan omfatte friområder, lekearealer og grøntstruktur. InnspiII til kommunedelplan for Slemmestad i Røyken kommune 7
asplan viak 5. Trafikksikker adkomst for kjørende, syklister, bevegelseshemmede og fotgjengere. planvedtak og som blant annet kan omfatte teknisk infrastruktur for gang- og sykkelveier. 6. Tilfredsstillende kapasitet, trafikksikkerhet og miljø på og langs veinettet, spesielt skolevei. Se over til bestemmelsenes 1 og 5 og nedenfor om nødvendighet og forholdsmessighet under pkt 4. 7. Kapasitet på helse og omsorgsinstitusjoner Bestemmelsene kan ikke omfatte helse- og omsorgsinstitusjoner generelt, men kan dersom bolig er del av dette kan det omfatte boligpolitiske tiltak og bygningers utforming pbl kap 11 og 12 om fordeling av boligtyper og leilighetsstørrelser og sikring av minstestørrelse samt krav til utforming som går lenger enn det som kan vedtas i plan (livsløpsstandard, krav til universell utforming, tilpasning til ulike brukergrupper (ungdom,eldre), krav til kvalitet, herunder krav til energieffektivitet mv.) Videre forkjøpsrett for en andel av boligene til markedspris (kommunen eller andre). 8. Grøntstruktur og lekeareal planvedtak og som blant annet kan omfatte friområder, lekearealer og grøntstruktur. 9. Turstier planvedtak og som blant annet kan omfatte spesielle infrastrukturtiltak som følger av den konkrete utbyggingen(for eksempel tyngre eksterne veianlegg og vann- og avløpsanlegg, belysning og skilting og turveier, herunder etter omstendighetene også skiløyper/ skibruer mv.) 10. Offentlige rom, gater, torg og plasser. Innspill til kommunedelplan for Slemmestad i Røyken kommune 8
*asplan viak planvedtak og som blant annet kan omfatte miljø- og kulturtiltak (for eksempel støyskjermer, håndtering av forurenset grunn, kvalitetstiltak i byrom og parkområder, miljøoppfølgingsprogram etter bestemmelsene om konsekvensutredninger mv.). 4, 2. ledd: Utgangspunktet er at forhold som kan reguleres i arealplan fastsettes gjennom planbestemmelsene til planen etter pb1 12-7, og bare unntaksvis følger av utbyggingsavtale alene. Forhold som reguleres i avtale bør også fastsettes som rekkefølgekrav. Dette vil gi ryddighet i forhold til at reguleringsplanen regulerer de fysiske realitetene i planprosessen. Det vil også tydeliggjøre at planen fastlegger innhold og kvalitet, mens avtalen regulerer gjennomføringen. Pb1 12-7 gir forholdsvis vide hjemler til å gi bestemmelser til reguleringsplan. Hjemmelen til å gi reguleringsbestemmelser er utformet som en ramme uten uttømmende oppregning av hvilke forhold de kan inneholde. Reguleringsadgangen retter seg primært mot hvilke arealbruksformål som tillates, hvor det kan gjennomføres bygge- og anleggsarbeider, hvilket omfang de skal ha og hvordan slike skal utføres. Det kan settes vilkår som en utbygger må oppfylle for å kunne innrette seg etter reguleringen, krav til byggetiltakene og til bruken av arealene. Det kan også settes forbud mot former for bruk og nærmere skranker for utbyggingen. 4, 3. ledd: Ingen 4, 4. ledd: Hvilken infrastruktur og evt. rekkefølgebestemmelser som gjelder for de enkelte utbyggingsområdene, vil fastsettes gjennom reguleringsplanarbeidet. Offentlige rom skal opparbeides med høy estetisk kvalitet og i henhold til gjeldende byggeskikksveileder (formingsveileder) som skal være bindende for alle tiltak i planområdet. Det skal foreligge en utbyggingsavtale samtidig med detaljreguleringsplaner. Etter planforslaget skal det foreligge en utbyggingsavtale samtidig med detaljreguleringsplaner, dvs detaljplan er siste plannivå for når det samtidig må foreligge en utbyggingsavtale. En detaljplan etter Plan- og bygningsloven (pb1) 12-3 kan fremmes av private og på bakgrunn av overordnet plan. For sone 1A som DnBs eiendom kandet, etter Innspill til kommunedelplan for Slemrnestad i Røyken kommune 9
*asplan viak vår vurdering, også være aktuelt med en områdeplan etter pbl 12-2, dvs kommunens egen reguleringsplan (som ev også kan utarbeides av private). Det kan være en aktuell problemstilling å knytte utbyggingsavtale opp mot områdeplan for å unngå krav om ettedølgende detaljplan med utbyggingsavtale. Arbeid og dialog om gjennomføring og utbyggingsavtaler bør under alle omstendigheter ikke skje senere enn i forbindelse med reguleringsplanprosessen. Vi mener det kan være nyttig allerede nå å etterlyse en dialog med kommunen om rekkefølgekravenes betydning for kommunen, ev fylkeskommunen, og for private aktører. Det gjelder konkret hvordan kommunen legger opp gjennomføringen ved å være en aktiv pådriver og avtalepart for gjennomtenkt områdeplanlegging hvor flere aktører kan samarbeide. 4 ANDRE KOMMENTARER Nødvendighet og forholdsmessighet Det er flere kriterier som må være oppfylt for at utbygger skal kunne påta seg å bekoste eller ta ansvaret for denne type tiltak; Hovedkriteriet er at tiltaket/ene er nødvendia for gjennomføring av planvedtak. For å være nødvendig må tiltaket ha en direkte saklig sammenheng med planen. Avtalte tiltak må fylle et behov i området som er direkte knyttet til planen, eller dempe en ulempe som skapes for omgivelsene. Oppfyllelsen av et rekkefølgekrav er en god indikasjon på at avtalevilkåret er nødvendig, men alle rekkefølgekrav vil ikke være "nødvendige", og det er heller ikke avgjørende at avtalevilkåret kan stilles som rekkefølgekrav. I tillegg må det foreligge en forholdsmessi het i det som avtales. Bidraget fra utbygger til tiltaket må stå i forholdsmessig sammenheng med utbyggingens størrelse og i hvilken grad denne helt eller delvis utløser behovet for tiltaket. Utbyggingsavtalen bør også fastsette kvalitetskrav til de løsninger som skal gjennomføres Områdeløsninger Arealutvikling i byer og tettsteder krever ofte områdeløsninger ut over enkeltprosjekter og enkelteiendommer. Områdeløsninger er nødvendige for å sikre kvalitet, gode fysiske løsninger, ivareta grønnstruktur og natur- og kulturverdier, samt utbygging av felles infrastruktur ut over de enkelte prosjektene. Særlige ved fortetting og byomforming som krever store løft for infrastrukturen er områdeløsninger i gjennomføringen viktige. Områdeperspektivet er også sterkt vektlagt i ny plandel der blant annet områderegulering etter 12-2 er innført som en ny plantype. InnspilI til kommunedelplan for Slernmestad i Røyken kommune 10
P\asplan viak Områdeløsninger er et viktig verktøy for å kunne fordele kostnader til felles infrastrukturtiltak på ulike private og offentlige parter som deltar i områdeutvikling. Dette krever at kommunen tar en aktiv tilretteleggingsrolle både mht plangrep og bruk av utbyggingsavtaler. Ornrådegrep for bruk av utbyggingsavtaler er ofte en forutsetning for å klare å gjennomføre ønsket arealutvikling, sikre forutberegnelighet, likebehandling av utbyggere og forholdsmessighet. Flere kommuner har arbeidet med områdeløsninger for gjennomføring i komplekse utviklingsområder, og kjente eksempler på dette er Ensjø i Oslo kommune, Geilo sentrum, Sandvika sentrum og Urban sjøfront i Stavanger. Erfaringsmessig er det helt avgjørende for en god gjennomføring at kommunen påtar seg rollen som en aktiv part og pådriver. Det betyr at kommunen må være seg bevist sin rolle i prosessen med god organisering og forankring, samt sikre fremdrift og ikke minst ta risikoen for endelig gjennomføring i form av eventuelle kostnadsoverskridelser. Innspill til kommunedelplan for Slemmestad i Røyken kommune 11