Markedet for næringseiendom Knutepunkt 2018, Monaco Ragnar Eggen, analysesjef Akershus Eiendom
Beste investeringsstrategi 2010-2018 Akershus Eiendom 19.11.2018 4
Makroøkonomiske trender Makroøkonomiske trender Utleiemarkedet for kontor Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom 19.11.2018 5
Employees, thousands Change, Forventninger om stabil sysselsettingsvekst 3.000 2.800 2.600 2.400 2.200 2.000 1.800 1.600 1.400-0,3 0,7 1.200 1.000 1,9 2,0 1,7 2,9 2,7 Endring i samlet antall sysselsatte, 1992-2021E 0,9 0,6 0,3 0,4-1,2 0,5 1,3 3,4 4,1 3,2 1,5-0,5-0,5 2,1 1,1 1,2 0,4 0,2 SSB-prognose (sept.) 1,4 1,4 1,1 1,2 0,8 4 3 2 1 0 1,0 0,2 0,9 DNB (aug.) -1-2 DNB spår USAresesjon fra 2020 med norsk BNPvekst nede i 1,3 i 2021, dvs. som 2015-16 National employment change Total employed Norway, thousands Employment change, SSB forecast Total employed, SSB forecast Kilde: SSB og DNB
Millioner m² / år Makro Byggevolumet faller nå ganske bratt 12 10 Oppstart nybygg, hele Norge, 2000-2018 (Volum for siste 12 mnd per kvartal) Byggevolumet målt på igangsetting svekkes fortsatt på grunn av fallet i nyboligsalg 8 Boliger Volumet skal nå fortsette å falle et stykke ut i 2019 6 4 2 Garasjer og fritidsboliger Sykehus og skoler Alle næringsbygg SSB og DNB tror imidlertid at det flater ut eller tar seg opp fra 2020 Antall ferdigstilte boliger vil nå en topp i andre halvdel av 2019 0 2001 Q2 2002 Q2 2003 Q2 2004 Q2 2005 Q2 2006 Q2 2007 Q2 2008 Q2 2009 Q2 2010 Q2 2011 Q2 2012 Q2 2013 Q2 2014 Q2 2015 Q2 2016 Q2 2017 Q2 2018 Q2 Kilde: SSB Akershus Eiendom 19.11.2018 7
Makro Byggevolumet skal flate ut snart om denne trenden holder seg Boligsalg siste 12 måneder hele Norge Nyboligsalget har falt med 25 Det flatet ut før vi trodde ut fra tidligere nedturer Det ligger betydelig over bunn-nivået fra 2013-14 Dette går på tvers av befolkningsutviklingen, men kan forklares med bedret økonomisk vekst 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Diverse indikasjoner tyder på at det fortsatt kjøpes en del nybolig for utleie Kilde: SSB Akershus Eiendom 19.11.2018 8
Utleiemarkedet for kontor i Oslo Makroøkonomiske trender Utleiemarkedet for kontor Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom 19.11.2018 9
Veldig kort om leiemarkedet for kontor Etterspørselen etter kontor svinger med BNP, og er nå på vei opp Sentrumsleie er også primært drevet av økonomisk vekst, og stiger nå i de fleste byer Leie i randsone-områder har en mer blandet utvikling Akershus Eiendom 19.11.2018 10
Oslos kontormarked: Nye leiekontrakter, signering for flytting, over 1.000 kvm 2017-2018 Øst Sentrum Vest 2013 2017 2014 2015 2016 2018 IT/Kommunikasjon Konsument/Dagligvare Olje/Energi Bank/Finans/Juridisk Offentlige Reklame/Media/PR Bygg/Anlegg Andre
Signering Kontor-som-Service 2016-2018 Øst Sentrum Evolve Mesh Regus Vika Regus Spaces Tollbugata Regus Helsfyr Kontor-som- Service aktører House of Business Spaces Nydalen Spaces Calmeyers gate UMA Technopolis Thon Flex Vest House of Business EPIcenter Mesh Spaces Apotekergata 2013 2017 2014 2015 2016 2018 IT/Kommunikasjon Konsument/Dagligvare Olje/Energi Bank/Finans/Juridisk Offentlige Reklame/Media/PR Bygg/Anlegg Andre
Signering Kontor-som-Service 2016-2018 Øst Sentrum Vest 2013 2017 2014 2015 2016 2018 IT/Kommunikasjon Konsument/Dagligvare Olje/Energi Bank/Finans/Juridisk Offentlige Reklame/Media/PR Bygg/Anlegg Andre
Kontor-som-Service tar en stor del av kaken i 2018 og søker mer fremover Signert Oslo sentrum 2018 Signert Hele Oslo 2018 På aktivt søk ~13 ~30 ~10 83 000 m 2 175 000 m 2 800 000 m 2 IT/Kommunikasjon Konsument/Dagligvare Olje/Energi Bank/Finans/Juridisk Offentlige Reklame/Media/PR Bygg/Anlegg Andre
Fleksible og/eller betjente kontorløsninger i Oslo sterk vekst i 2018 Akershus Eiendom 19.11.2018 15
Igangsatt/bestilt nytt kontorareal i Oslo, 2018-2021 Nybygg vinner leietakere vi tror på 200.000 m 2 i 2020 og 2021 Svært få av disse vil imidlertid komme i sentrum, der det nå er en flaskehals for regulerte tomter Nemko Harbitz Torg Hoffsveien 17 Orkla Drammensveien 147 VIA Ruseløkkvn.26 ( 2017: 86.000 m² ) 2018: 115.000 m² 2019: 64.000 m² 2020 (kjent): 177.000 m² Vitaminveien 4 DEG 6b Økern Portal Securitas Omsorgsbygg Bane NOR Diagonale Eufemia Telia Atea Lørenveien 65 Valle Wood NAV Freserveien 1 Østensjøvn. Fyrstikkalléen 1 16 Nybygg i 2018 Nybygg i 2019 Sikre nybygg i 2020-21 Lysere sirkler angir ledige bygg Akershus Eiendom 19.11.2018 16
M 2 kontorareal Kontorledighet 2007 i Oslo, til Q2 2007-2022E 2018 Kontorledighet i Oslo, målt i m 2 og 800.000 10 700.000 8 600.000 500.000 6 400.000 4 300.000 200.000 2 100.000 7 4,5 5 8 8 7 6,5 7 8 7,5 7 6,5 5,5 4,5 4,5 5 5,8 i hele Oslo 3,6 i Oslo sentrum Ledighet starten av året Faktisk Prognose 0 - Netto nytt kontorareal Absorbert areal
m 2 office Kontorledighet 2002-2021E I Trondheim: Lys i enden av tunnelen 200 000 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 Trondheim office vacancy, m² and 9 Høyt byggevolum med tiltagende økonomisk vekst Ledigheten konsentreres i randsone-områder og i eldre bygg 7 5,5 5 5 6 5,5 5 5,5 5, 5 5 7 9 9 9,5 9,5 11 9,5 19E 20E 21E Vacancy level by the start of the year Net new office space added Change in demand (absorbed space) Actual Forecast Kilde: Akershus Eiendom
Kontormarkedet i Møre og Romsdal Molde Leiepris 1.000 1.600 kr Ca. 20.000 kvm ledig kontor Lite tilførsel av nytt areal Kristiansund Leiepris 800 1.900 kr Ca. 17.000 kvm ledig kontor Ledighet på Vestbase +/- 5. Ålesund Leiepris 800 2.000 kr Ca. 34.500 kvm, eller 9,2 ledig kontor (Q4 2018)
Mest populære områder Oslo Nydalen IT Økern Offentlige Skøyen Sentrum Helsfyr- Bryn Olje/ energi/ ingeniører Lysaker Finans, jus, rådgivere Akershus Eiendom 19.11.2018 20
Mest populære områder - Trondheim Kalvskinnet- Brattøra Hospitalsløkkan Nyhavna Lade-Leangen IT Ila- Marienborg Trondheim ytre vest Sentrum Øya- Elgeseter- Lerkendal Sluppen Strinda Omkjøringsvegen Fossegrenda Ranheim Trondheim ytre øst Offentlige Olje/ energi/ ingeniører Tiller Finans, jus, rådgivere Heimdal Trondheim ytre sør
Som en følge av etterspørselen vil leie for høy standard stige i kjerneområdet Kalvskinnet- Brattøra Hospitalsløkkan Nyhavna Lade-Leangen Leieprisvekst 5-10 årlig Ila- Marienborg Trondheim ytre vest Sentrum Øya- Elgeseter- Lerkendal Sluppen Strinda Omkjøringsvegen Fossegrenda Ranheim Trondheim ytre øst Tiller Heimdal Trondheim ytre sør
Oslo: prognose for vekst i leienivå 2016 2017 Innspurten av året preges av gårdeiers marked i sentrum, men ikke i randsonene Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard Mye nytt areal i randsone øst legger en demper på vekstpotensialet der Prognose 2018 Løftet Prognose 2019 Løftet > 10 +5 +10-5 +5-5 -10 < 10 Akershus Eiendom 19.11.2018 23
Oslo: prognose for vekst i leienivå Innspurten av året preges av gårdeiers marked i sentrum, men ikke i randsonene Hvordan var 2007? Årlig nominell vekst i leienivåene for høy standard Mye nytt areal i randsone øst legger en demper på vekstpotensialet der Prognose 2018 Prognose 2019 > 40 > 10 +5 +10-5 +5 Løftet Løftet -5-10 < 10 Akershus Eiendom 19.11.2018 24
Oppsummering Oslo: Raskere leievekst, men ikke overalt Etterspørselen tiltar og ledigheten går ned, enda i et drøyt år Leiene stiger, spesielt i sentrum, i takt med økonomisk vekst rundt og over 2 Kontorområdene i nordøst har sterkere konkurranse på utbyggersiden, og der stagnerer leienivåene Videre vekst i leienivåene i sentrum bremses litt av at offentlige aktører flytter ut Kontor-som-service er en raskt voksende trend Akershus Eiendom 19.11.2018 25
Oppsummering Trondheim: Et oppdelt marked Etterspørselen har gått opp, men tilbudet også Til tross for ledighet på 9-10 for byen samlet, stiger nå leiene fra Brattøra til Lerkendal Sterk konkurranse på utbyggersiden i alle randsoner Etterspørselen er fokusert på et begrenset område av flere grunner Byggeboomen ser ut til å ta en pause fra 2020 Akershus Eiendom 19.11.2018 26
Transaksjonsmarkedet Makroøkonomiske trender Utleiemarkedet for kontor Transaksjonsmarkedet Akershus Eiendom 19.11.2018 27
Transaksjonsvolum 120.000 110.000 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 Other Transaksjoner over Commercial 1 mrd land plots Transaksjoner under Logistics 1 mrd / Industrial Hotels Residential Retail Office 119 80,9 89,7 49,2 Prognose: 85 mrd 40.000 30.000 20.000 10.000 2015 2016 2017 2018 YTD 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 19.11.2018 28
Transaksjoner over 1 milliard 80 70 60 50 #27 #16 #15 Sektor Oslo Areal Promenaden #9+ 40 30 20 Statoil Fornebu NPRO Skøyen DNB HQ Andre kjente Scala/Salto Bygulvet Bjørvika Schweigaards gt 33 10 Mongstad City Syd 0 2015 2016 2017 2018 19.11.2018 29
Kjøp og salg i 2018 Stort volum på grunn av flere store transaksjoner Flere konfidensielle og smale salgsprosesser Færre «vanlige» transaksjoner dette merkes også i Trondheim Syndikater, private investorer, eiendomsselskaper og utenlandske aktører kjøper mest Utenlandske aktører er nå også store på selgersiden Høye verdier og lave yielder på det meste Akershus Eiendom 19.11.2018 30
Finansiering i 2018 Velfungerende marked 5,0 4,5 Renter opp Bankmarginer ned Obligasjonsmarkedet er også aktivt 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 SWAP 10 år Bankmargin SWAP 5 år 0,0 Q1 2010 Q3 2010 Q1 2011 Q3 2011 Q1 2012 Q3 2012 Q1 2013 Q3 2013 Q1 2014 Q3 2014 Q1 2015 Q3 2015 Q1 2016 Q3 2016 Q1 2017 Q3 2017 Q1 2018 Q3 2018 Kilde: UNION Gjelder fpr nye 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo, med full rentesikring, 65 prosent belåningsgrad og 7-års snittdurasjon på leien 19.11.2018 31
Og så kommer renteoppgangen TRUMP TOWER 202 m høyt «The Fed is crazy!» I å! (10.okt 2018) 1987 Akershus Eiendom 19.11.2018 32
Og så kommer renteoppgangen TRUMP TOWER 202 m høyt I å! 1987 Akershus Eiendom 19.11.2018 33
Renter og yield: USA som eksempel 6 5 Prime yield kontor 4 3 2 FEDs renteprognose 1987 1 Styringsrente NBs renteprognose 0 Akershus Eiendom 19.11.2018 34
Renter og yield: USA som eksempel Hvorfor så liten sammenheng? Konkurranse på lånemarkedet Stor tilførsel av egenkapital.for eksempel fra statsfond 6 5 4 3 2 1 0 Prime yield kontor Styringsrente 10 års US treasury FEDs renteprognose 10 års swap-rente NBs renteprognose Akershus Eiendom 19.11.2018 35
11 25 52 141 235 219 242 NOK milliarder Det norske oljefondets investeringsstrategi og faktiske investeringer 700 600 500 400 Markedsverdi NBIM unotert eiendom Mandat: 5 av fondet Mandat: 7 av fondet Målsetting 4 tilsvarer ytterligere 110mrd 300 200 100 4 percent - 4,9 MRD +6,2 MRD 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Salg 2018 Kjøp 2018 Strategi 2019 Akershus Eiendom 19.11.2018 36
110 milliarder kroner er en betydelig sum WALL OF MONEY Akershus Eiendom 19.11.2018 37
Statsfond verdensomspennende tilstedeværelse - totalkapital Nord-Amerika $251mrd Europa $1.310mrd NBIM $1.019mrd Afrika $92mrd Midtøsten $2.445mrd Asia $3.147mrd Sør-Amerika $71mrd Oseania $138mrd Kilde: Preqin Special Report: Sovereign Wealth Funds August 2018 Akershus Eiendom 19.11.2018 38
Transaksjonsmarkedet Statsfondene skal ha mye mer eiendom Verdens statlige investeringsfond er per mars 2018 verd USD 7.450 milliarder Økning i kapital under forvaltning på 143 siden desember 2008 (10 CAGR) Statsfondenes faktiske allokering i 2018 > 15 10-15 Statsfondenes allokeringsmål > 15 5-10 investert i eiendom ~ 3,7 «Alle» økt eksponering skal ha mer ~ 275 eiendom mrd $ 10-15 skal investeres i eiendom < 5 investert i eiendom 2018 5-10 skal investeres i eiendom < 5 2018 Kilde: Preqin Real Estate Spotlight - May 2018 Akershus Eiendom 19.11.2018 39
Internasjonale investorer kommer stadig til bordet, men må fortsatt lære seg norske spilleregler What do you mean by «høstferie»? Akershus Eiendom 19.11.2018
2002 Q4 2003 Q2 2003 Q4 2004 Q2 2004 Q4 2005 Q2 2005 Q4 2006 Q2 2006 Q4 2007 Q2 2007 Q4 2008 Q2 2008 Q4 2009 Q2 2009 Q4 2010 Q2 2010 Q4 2011 Q2 2011 Q4 2012 Q2 2012 Q4 2013 Q2 2013 Q4 2014 Q2 2014 Q4 2015 Q2 2015 Q4 2016 Q2 2016 Q4 2017 Q2 2017 Q4 Akershus Eiendoms verdiindeks kontor Oslo, sentrum vs. randsone 350 325 300 275 250 225 200 175 150 125 100 75 Indeks 2002 Q4 = 100 Lang kontrakt i sentrum Kort kontrakt i randsone Lang kontrakt i randsone 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Siste års endring: 14 5 11 14 Kilde: Akershus Eiendom Akershus Eiendom 19.11.2018 41
MNOK En faktor verd å merke seg selv om den er åpenbar 2.500 2.000 1.500 Eier av en gjennomsnitts kontorportefølje i Oslo +46 1.000 500 35 E K L Å N E K L Å N 0 2014 2014 2018 2018 2018
MNOK En faktor verd å merke seg selv om den er åpenbar 2.500 2.000 1.500 MNOK 850, eller 85 av startkapitalen Ny kjøpekraft investeres tilbake i bransjen? 1.000 500 35 E K L Å N E K L Å N 0 2014 2014 2018 2018 2018
Rundt bordet sitter nå mange spillere som ikke er vant til å tape Den neste som sier «shaken, not stirred» må ta oppvasken
Takk for oppmerksomheten