Vedlikeholds- og utviklingsplan for kommunens bygningsmasse Vedlegg til saksfremlegg 10/5211

Transkript

1 Vedlikeholds- og utviklingsplan for kommunens bygningsmasse Vedlegg til saksfremlegg 10/5211

2 Vedtaks- og endringsprotokoll Vedtatt/endret av Godkjent i lederforum Vedtatt av kommunestyret Vedtatt av kommunestyret Vedtatt av Styre for Sørum eiendomsselskap KF Vedtatt av Styre for Sørum eiendomsselskap KF Vedtatt av Styre for Sørum eiendomsselskap KF Vedtatt av Styre for Sørum eiendomsselskap KF Vedtatt av Styre for Sørum eiendomsselskap KF Vedtatt av Styre for Sørum eiendomsselskap KF Vedtatt av Kommunestyret Vedtatt av Styre for Sørum eiendomsselskap KF kommunale Dato saksnummer sak 01/ sak 02/ sak 04/00391 kommunale sak 17/05 kommunale sak 06/270 kommunale sak 07/470 kommunale sak 08/308 kommunale sak 09/ sak 10/0006 kommunale 2

3 Innhold Vedtaks- og endringsprotokoll...2 Innhold Innledning Definisjoner og avgrensninger Vedlikehold Investering Skille mellom vedlikehold og investering Organisering av kostnadsområder Vedlikeholdsramme under press Overordnet behov Samleoversikt over avdekket behov pr september Forventede midler tilgjengelig i perioden fra økonomiplan Tidligere og forventede forbruk til vedlikehold Vedlikehold Vedlikehold kommunale bygg Vedlikehold kommunale boliger Utvikling Utvikling kommunale bygg Utvikling kommunale boliger Brannvern Utbedringsplan for brannvern for kommunale bygg pr september Legionella Om legionella Kartlegging og gjennomføring Driftsmessige utfordringer

4 1. Innledning SK Eiendom skal en gang pr år legge fram en status på kommunens vedlikeholdsbehov. Fra er det bygningsmessige vedlikeholdet fordelt på leiers ansvar (virksomhetsleder på det enkelte bygg) og eiers ansvar (SK Eiendom). Ansvarsfordelingen er definert og ligger som en del av leiekontrakten. Etter vår mening skal seksjonene være tilført midler (i 2004) til å dekke leiers ansvar. Videre er det tilført midler til vedlikehold ved nybygg eller tilbygg (arealøkninger). Med andre ord, hvis avsatte midler til vedlikehold på seksjonenes budsjetter blir benyttet til vedlikehold, er dette nok til å dekke forfall/slitasje og noe til å ta igjen etterslepet. I de senere år har Sørum kommune valgt å selge en del av sine eldste boliger som var uhensiktsmessig i forhold til vedlikehold, beliggenhet og utleie. Siste 10 år er 50 boliger solgt. I samme periode har vi bygd/kjøpt 51 funksjonelle boliger ved Sørum sykehjem, Bekkefaret, Duevegen, Svarstadvegen og Sørvald. Dette har styrket standarden på boligene betraktelig. Vi har og vil satse på å holde våre boliger på et tilfredsstillende nivå slik at våre leietakere kan ha en akseptabel standard på sitt hjem. Vi føler at satsingen har ført til at vi nå har kontroll på vedlikeholdet, men ser også en tendens til at grupper med lav boevne i større grad blir gjeldende. Dette setter store krav til oppfølging av beboerne. SKE tok i 2009 initiativ til et samarbeid med NAV, tildelingsenheten (av boliger) og regnskapsavdelingen. Sammen har vi vurdert forskjellige løsninger for å få en smidigere oppfølging av våre beboere som har slike behov. Arbeidene er ikke avsluttet. Vi ser at tettere oppfølging fra alle involverte parter reduserer behovet for fravikelse (utkastelse) og øker dermed leietakerens bokvalitet. Vi ser også fram til arbeidene som er i forlengelsen av boligsosial handlingsplan. Der er det vedtatt tanker og ideer som kanskje også vil omfatte eksisterende boliger. Prosjektet ledes av helse- og sosialseksjonen. Sørum kommune har i de siste årene bygd nytt, revet eller modernisert mange bygg. Store deler av vår bygningsmasse er relativt ny, eller modernisert. Det meste av arealene vi disponerer er bygd etter Pågående forprosjekter skisserer også at en del av våre bygg vil bli renovert i løpet av neste 10 år. Vi forsøker i denne planen å vise våre vedlikeholdsutfordringer knyttet til kr/m2. Siden vi har en såpass stor forandring i bygningsmassens arealer over kort tid, er dette det beste og relativt sett mest entydige parameter. En matematisk korrekt framstilling er vanskelig å lage. Dette vises i kapittel 4.3. Utviklingsplanen vil vise de større tiltakene innen de tekniske anlegg. Planen er ikke utfyllende og skulle ideelt sett vært komplett. En del av områdene (ventilasjon, basseng, heis, oppvarming, elektro) er komplekse og krever tid å få på plass. Vi har sett på de tiltak som er mest nødvendig og prioritert de tiltak som er kjent. Dette er utviklingsplanens 2. år. Utvendige overflater som tak og fasader har vi relativt god kontroll på. Dette er byggenes viktigste flater og standarden er bra. I de siste årene har styret i SK Eiendom valgt å satse på forsering av vedlikeholdet. I motsetning til småflikking som er foretatt i stor grad tidligere, kan vi nå prioritere de viktige og riktige tiltakene. En del av midlene er gått til utbedring i forbindelse med branntilsyn. Dette arbeidet er ikke direkte vedlikehold, men lovpålegg har krevd at vi benyttet en del av ekstrabevilgningen til dette arbeidet. I forbindelse med brannsikringen er det stadig framkommet nye utbedringsbehov når vi har vært i ferd med å friskmelde byggene. Utredning i forbindelse med branntiltak og friskmelding utføres av autoriserte brannkonsulenter. Vi ser for oss at alle branntekniske tiltak er ferdig i løpet av

5 2. Definisjoner og avgrensninger 2.1 Vedlikehold Vedlikehold er et begrep som ofte blir tillagt forskjellig betydning. Når det gjelder vedlikehold av bygninger, kan det være nyttig å starte med en definisjon. Vedlikehold er tiltak for å holde en bygning i stand, med en standard tilsvarende da bygningen stod ferdig som nybygg. Det kan diskuteres hva det vil si å holde en bygning i stand. Her menes at bygningen i hele levetiden skal kunne brukes til det formål den ble bygget for, men at det må godtas naturlig forfall over levetiden. Norsk standard 3422 deler vedlikehold inn i 2 hovedkategorier: Tilfeldig vedlikehold (Løpende vedlikehold) Tilfeldig vedlikehold (Løpende vedlikehold) eller akutt vedlikehold er ikke planlagte arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader og mangler Planlagt vedlikehold Planlagt vedlikehold er arbeider som må utføres på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Planlagt vedlikehold er vedlikehold som tar utgangspunkt i den tekniske tilstand og/eller i oppgitte vedlikeholdsintervaller og levetider. Planlagt vedlikehold kan videre deles videre inn i følgende kategorier: Intervallbundet vedlikehold Intervallbundet vedlikehold er arbeider som utføres i henhold til vedlikeholdsinstrukser utformet av planleggere, entreprenører og leverandører. Intervallbundne aktiviteter medfører som regel at en del komponenter skiftes ut for tidlig Tilstandsbasert vedlikehold Tilstandbasert vedlikehold er planlagte arbeider som baseres på regelmessige tilstandsanalyser, for eksempel hvert år. Hovedformålet er å iverksette nødvendige tiltak til rett tid. Et tilstandsbasert vedlikehold vil overprøve intervallbundne aktiviteter og total sett føre til mer optimalt vedlikehold. 2.2 Investering Ombygging Arbeider for å endre en bygnings eller et anleggs funksjoner, arealbruk eller standard, uavhengig av i hvilken retning standarden endres. (NS 3422) Kommentar: Den nye bruken av bygningen vil avgjøre om man velger en lavere eller høyere standard Modernisering Arbeider for å tilføre manglende funksjoner eller tilfredsstille formelle krav som er kommet etter den opprinnelige oppføringen. (NS 3422) Kommentar: Omfatter også arbeider for å tilfredsstille krav som følge av bruks- og behovsendring Restaurering Helt eller delvis å tilbakeføre en bygning eller gjenstand til en tidligere tilstand. (Byggforvaltning ) Kommentar: I et restaureringsprosjekt ønsker man å bevare mest mulig av bygningsdelene fra den perioden man vil tilbakeføre til, mens senere tilføyelser kan bli fjernet Utbedring Arbeider for å bringe en bygning eller et anlegg opp til opprinnelig funksjonell og teknisk standard etter skader, unormal slitasje eller mangelfullt vedlikehold. I praksis er dette arbeider som går ut over vanlig vedlikehold. (NS 3422) Kommentar: Noen bruker også begrepet når man ønsker en bedre standard, men da er ombygging et riktigere begrep å benytte Rehabilitering Utbedring hvor det tas sikte på å bevare mest mulig av antikvarisk verdi eller arkitektonisk kvalitet. (NS 3422) Kommentar: Begrepet brukes ofte i forbindelser hvor antikvariske eller arkitektoniske hensyn ikke er aktuelle, f.eks. betongrehabilitering. I slike tilfeller er andre begreper, f.eks. reparasjon eller utbedring, mer i samsvar med disse definisjonene. 2.3 Skille mellom vedlikehold og investering I henhold til ovennevnte definisjonen skal vi gi noen eksempler på hva som er vedlikehold, og hva som er investering. 5

6 2.3.1 Det er vedlikehold når: Bygningen males/beises. Ytterkledning blir skiftet til tilsvarende kledning. Vinduer blir skiftet ut. Taktekking blir skiftet ut. Komponenter i ventilasjonsanlegg blir skiftet ut Det er derimot investering når: Det blir foretatt ombygging eller påbygging Det blir byttet til bygningsdeler med en vesentlig høyere standard. Det blir etterisolert i forbindelse med skifte av ytterkledning eller taktekking. Det blir installert ventilasjonsanlegg i en bygning som fra før har naturlig ventilasjon Det er verken vedlikehold eller investering i bygningsmessig forstand når: Det blir foretatt vedlikehold av eller investeringer i inventar / utstyr / materiell som har med virksomheten i bygningen å gjøre, for eksempel skoleformål. Slike kostnader skal belastes den aktuelle seksjon, og ikke drifts- og vedlikeholdsbudsjettet for bygninger. Seksjonene har fått overført midler til enkle utbedringer og oppgraderinger. Det bør skilles mellom vedlikehold og investering for å få fram de reelle kostnadene knyttet til vedlikehold av bygningene. Erfaringene kan da overføres til nye prosjekter, og føre til suksessivt bedre løsninger. 6

7 3. Organisering av kostnadsområder For å få bedre oversikt over kostnadene i forbindelse med byggene, har SK Eiendom fra 2001 fordelt kostnadsartene innenfor følgende hovedområder: Forvaltning: Drift: Skatter og avgifter, forsikringer etc Drift tekniske anlegg, renhold, energi, hærverksutbedringer, forsikringsskader, snøbrøyting etc Vedlikehold Planlagt og tilfeldig vedlikehold. Tiltak for å holde en bygning i stand, med en standard tilsvarende da bygningen sto ferdig som nybygg. Utvikling Mindre ombygginger f.eks rive og flytte vegger. Kostnader ifm offentlige krav og påbud som gir en oppgradering fra opprinnelig standard. Oppgraderinger som må utføres for å tilfredsstille manglende funksjon eller tilfredsstille formelle krav som har kommet etter den opprinnelige oppføringen. 3.1 Vedlikeholdsramme under press Skissen under er en modell som viser utviklingen av kvalitet eller standard avhengig om bygningen vedlikeholdes. Etter en tid må vanligvis bygningen utbedres for å løfte den opp til opprinnelig standard. Dersom bygningen skal løftes opp til dagens krav til standard (nye forskrifter, brukerkrav), gjør man en modernisering/ombygging. Skissen er også nyttig for å illustrere hvor midlene for å utføre oppgavene bør komme fra innenfor driftsbudsjettet eller investeringsbudsjettet. Vedlikehold Utvikling Vedlikeholdsrammen skal i hovedsak brukes til vedlikehold og utbedringer. Mangelfullt vedlikehold over flere år vil føre til at kostnadene på utbedringer langt vil overgå hva som finnes av midler innenfor rammen i dag. Vedlikeholdsrammen er også under press for å løse oppgaver i forbindelse med forskriftskrav og brukerkrav. Forskrifts krav dreier seg i hovedsak om brannkrav og andre krav vedørende HMS. Bruker etterspør gjerne ting som ikke var der når bygget var nytt. Det kan f.eks være behov for flere stikkontakter, flytting av brytere etc. Prosjektrapportene som sendes til styret tar ikke for seg vedlikeholdsoppgaver, men utviklings- og nybyggprosjekter. 7

8 4. Overordnet behov 4.1 Samleoversikt over avdekket behov pr september 2010 Holdes vedlikeholdsbudsjett på nåværende nivå. Det vil si det vi har satt som anbefalt nivå for vedlikehold i driftsbudsjettet i tabell 4.3 så er dette innenfor håndterbare rammer. 4.2 Forventede midler tilgjengelig i perioden fra økonomiplan *Utviklingstiltak er tiltak som ikke er vedlikehold. Skal dekke oppgraderinger for å tilfredsstille manglende funksjoner eller formelle krav som må/bør gjøres i forbindelse med vedlikeholdstiltak/utskiftinger, ombygginger eller nybygg. 8

9 4.3 Tidligere og forventede forbruk til vedlikehold Den øverste grafen viser forbruk pr/m2 for tiltak som er blitt utgiftsført som vedlikehold på kontogruppe 66. Tiltak som blir utgiftsført eller budsjettert som utvikling på kontogruppe 66 er ikke med her. Forskjellen mellom vedlikehold og utvikling er forklart i kap. 3. Kurven i den øverste grafen som viser det akkumulerte vedlikeholdsbehovet vil være følsom for endringer i antall m2, og det faktum at vi gjennom prosessen med å lage en vedlikeholdsplan får registrert inn nye tiltak og områder som må ivaretas. 9

10 5. Vedlikehold 5.1 Vedlikehold kommunale bygg Disponibelt areal. Arealene som Sørum kommune eier og har innleid pr 2. tertial 2010: Kommunale bygg (skoler/barnehager/inst. Osv): m2 Leid areal: 971m2 Utleid areal: 338m2 Fra overtar SKE alle leiekontrakter som i dag blir forvaltet av TTF (Tjenester for funksjonshemmede). Arealene vil da bli overført fra Kommunale bygg til Boliger-areal. Dette gjelder Botjenestene Bekkedroga, Bekkefaret, Heggelia og Sennerud. Nordli barnehage legges inn fra Fra 2011 utgjør samlet areal for: Kommunale bygg (skoler/barnehager/inst. Osv): m2 Barnehage Blaker barnehage Bygg A og B Frogner barnehage Bygg A og B Nordli barnehage Bygg C Idrettsparken barnehage og Sørumsand helsestasjon Bjørnehiet (paviljong Nordli barnehage) Skole Bingsfoss ungdomsskole Fjuk skole Bygg A, B og C Frogner skole Bygg A, B og C Haugtun skole Bygg A, B og C Melvold ungdomsskole Sørum skole Bygg A, B, C og D Sørumsand skole Bygg A, B, C og D Vesterskaun skole Revehiet (paviljong I Vesterskaun skole) Gaupa (paviljong II Vesterskaun skole) Helse og sosial Botjenesten Brattli Frogner helsesenter (helsestasjon) PRO Blaker aldershjem Fjuk bofellesskap Frogner helsesenter (hjemmetjenesten) Svarstadvegen 2 (hjemmetjenesten) Sørumsand servicesenter for eldre Sørum sykehjem Servicesenteret Kuskerudgården Rådhuset Bygg A og B Vektergården Verkstedgården Kultur Bibliotek Frogner Kuskerudnebben friluftsbad Bingsfosshallen Utleie: Frogner helsesenter (Legekontor) Innleide arealer: Noractor (Aktivitetssentret, Avd. for mental helse) Annet Bingsfossdoen 10

11 5.1.2 Fordeling av vedlikeholdsmidlene. Grafen under viser hva som er brukt i kr/m2 som er brukt på vedlikehold som en fordeling mellom tilfeldig vedlikehold, planlagt vedlikehold og andelen internkjøpte håndverkertjenester. Grafen viser at det er først fra 2006 at vi har brukt mer enn vi definerer som anbefalt nivå, slik at vi er i stand til å gjøre noe med tidligere opparbeidet etterslep. Når vi ligger under dette nivået opparbeides ett etterslep som reduserer bygningsdelenes levetid. For å ha kontroll på vedlikeholdsbudsjettet og vedlikeholdsbehov er det avgjørende å få kontroll og over følgende områder: 1. Driftsbudsjettet, dvs 63 postene må være på riktig nivå og dekke de aktiviteter som er nødvendig for forsvarlig drift. Dette for at disse aktivitetene ikke skal være til belastning for vedlikeholdsbudsjettet. 2. Få avdekket status i forbindelse med områder med uavklarte behov, slik at tilstand og kostnader blir avdekket. 3. Få vedlikeholdsbudsjettet opp på rett nivå, slik at årlige akkumulerte etterslep unngås. Da vil ekstra bevilgninger/fondsmidler bedre dekke gjenstående etterslep, og nødvendig utvikling i bygningsmassen for dekke fremtidige krav fra leietakere og myndigheter. 11

12 5.1.3 Vedlikeholdsplan for kommunale bygg pr september 2010 for perioden Planen innhold utbedring av tiltak med tilstandsgrad 2 og 3. Den tar også for seg oppgaver som i dag er registrert med tilstandsgrad 0 og 1, men som vi vet vil komme fremover. Dette er årsaken til at summer her er høyere enn i tabell 4.1 som kun viser oppgaver registrert med tilstand 2 og 3 NS (Norsk Standard) bruker tilstandsgrad 0 til 3 hvor: 0 = meget bra 1 = bra 2 = dårlig 3 = meget dårlig 12

13 5.1.4 Vedlikeholdsplan for kommunale bygg spesifisert for perioden

14 5.1.5 Registrert vedlikeholdsbehov for kommunale bygg Tiltak som er registrert med tilstandsgrad 2 (dårlig) og 3 (meget dårlig) utgjør totalt kr ,-. Dette tallet er ført opp i tabellen under kap. 4.1 for avdekket behov Uavklart vedlikeholdsbehov for kommunale bygg Dagens vedlikeholdsbok inneholder for det meste oppgaver som omhandler forhold rundt bygningenes fasader. Dette har vært hovedsatsningsområdet for vedlikehold de seneste årene. Etter hvert som vi får bedre kontroll med disse forholdene, så må fokus endres. I forhold til alder og størrelsen på bygningsmassen så har vi for lite registrert i forhold til tekniske installasjoner. Dette innebærer: Varme På mange bygg har vi oppvarming kun med panelovner. Statusen på disse er ikke kartlagt. Vi har fortsatt for dårlig totalstatus på våre varmeanlegg og hvilket etterslep i vedlikeholdet vi har, for at vi skal kunne opprettholde tilfredstillede temperatur og unngår uforutsette driftstopp Luftbehandling I et ventilasjonsaggregat er det mange komponenter som til enhver tid skal fungere. Vi har lagt inn noen summer i vedlikeholdsplan, men fortsatt har vi en del kartlegginger som står igjen. Eldre anlegg har ofte kanalføringer som er for små til dagens krav til luftmengde. I tillegg er det behov for større plass til aggregatet, pga større filter, endret varmegjenvinningssystem og lignende. Ny automatikk er også ofte påkrevet. Vi ser derfor at det ofte lønner seg å bytte hele aggregatet når anleggene er gamle. Utskiftinger av hele anlegg er med i vår utviklingsplan Sanitær Vi har kartlagt varmvannsberederne siden forrige år og fått disse med i vedlikeholdsplanen El-sikkerhet Området elsikkerhet/eltilsyn er et område hvor vi i dag ikke er gode nok i forhold til kartlegging av de elektriske anleggene og deres tilstand i forhold til forskrift. Ved en grundig kartlegging her, så vil vi sannsynligvis få en omfattende avviksliste Heis Det er i 2008 gjennomført tilstandsanalyser på heiser eldre enn 10 år og lagt inn tall i vedlikeholdsplan Utendørs Bedre kartlegging og registrering av vedlikeholdsbehovet på de deler av utendørsanleggene som tilfører SK Eiendoms ansvar er nødvendig. 14

15 5.2 Vedlikehold kommunale boliger Disponibelt areal. Boligmassen for Sørum kommune utgjør m2 pr 2. tertial 2010 fordelt på 131 enheter inkl. Sørvald. Boligmassen for Sørum kommune utgjør m2 fra 2011 fordelt på 154 enheter. * Fra overtar SKE alle leiekontrakter som i dag blir forvaltet av TTF (Tjenester for funksjonshemmede). Arealene vil da bli overført fra Kommunale bygg til Boliger-areal. Dette gjelder Botjenestene Bekkedroga, Bekkefaret, Heggelia og Sennerud. Samlet areal utgjør m2. Boliger Asavegen Asavegen Asavegen Asavegen Bekkedroga 36 leil. 1-6 og 38 Bekkedroga 59 Prestebolig *Bekkefaret Duevegen 11 leil. 201,204,205, 206,208,209,210,306 Duevegen 14 Duevegen 26 Fagerlivegen 21 og 23 Fossvegen 4 A,B,C,D,E,F,G,H Furulundvegen (Gule) Furulundvegen (Gule) Furulundvegen (Røde) Furulundvegen (Røde) Hagavegen 1 Haldenvegen 483D H0101-H0105, H0201-H0203 Haldenvegen 483E H0101-H0105, H0201-H0205 *Heggelia 1 leil. 1-4 *Heggelia 5 leil *Heggelia Moengvegen 1 A,B,C og 3 A,B,C Skoglundvegen 8 B,C,D,E Skoglundvegen 12 A,B,C,D Skolevegen 20 Skolevegen 22 Skåningsrudvegen 4 Sletta 12 A,B,C Stasjonsvegen Stasjonsvegen Svarstadvegen 2 leil. 106,108,109 Sørumsandvegen 131 A,B Sørumsandvegen 123 anneks Sørumsandvegen etg og 2.etg Tiurvegen 1 A,B,C,D Tiurvegen 1 E,F,G,H Vesthagan 11 A,B Vesthagan 13 A,B Fordeling av vedlikeholdsmidlene. For perioden 2001 til 2005 er kr/m2 basert på utleid areal og ikke bruttoarealet, dvs ikke inkl. kjellere, loft og uteboder. Fra og med 2006 er det bruttoareal som ligger til grunn for kr/m2. Alle beløp er eks. mva. Grafen under viser hva som er brukt i kr/m2 som er brukt på vedlikehold som en fordeling mellom tilfeldig vedlikehold, planlagt vedlikehold, vedlikehold ved leietakerskifter og andelen internkjøpte håndverkertjenester. Vedlikehold som blir utført innvendig i boligene ved leietakerskifter blir utgiftsført som planlagt vedlikehold. 15

16 5.2.3 Prioritering av vedlikehold. Utvendig vedlikehold Utvendig vedlikehold av boligene har 1.prioritet og kan utføres uavhengig av om bolig/leilighet er utleid eller ikke. Innvendig vedlikehold Vedlikehold og utbedringer innvendig i boligene har primært blitt utført når det har skjedd skifte av leietakere. Dette har ført til at i boliger med ubegrenset leietid er bortimot nedslitt og fullstendig oppussing er påkrevd. Vi ser også at kort leietid fører til større slitasje på boligene. SK Eiendom forsøker å begrense utbedringer som bærer preg av å være flikking og konsentrerer seg heller om å gjøre utbedringene skikkelig når arbeidene settes i gang. SK Eiendom har foretatt innvendige tilstandsanalyser i de fleste av boligene med lange leieforhold for å danne oss et bilde av situasjonen. Oversikten under viser boliger hvor vi har registrert den innvendige tilstandsgraden til 2 eller 3. NS bruker tilstandsgrad 0 til 3 hvor: 0 = meget bra 1 = bra 2 = dårlig 3 = meget dårlig For å kunne utføre vedlikehold i disse boligene/leiligheten må vi aktivt skaffe oss tilgang til de ved å flytte og rullere beboere når naboleiligheter blir ledige. Dette blir i dag ikke prioritert innenfor den eksisterende rammen, da dette vil gå utover det ytre vedlikeholdet. Disse boligene vil pr i dag ikke bli prioritert før det oppstår naturlige leietakerskifter. Asavegen 26 Sørumsandv 131A Asavegen 30 Vesthagan 13A Fossvegen 4H Estimert kostnad for å utbedre disse boligene er kr ,-. 16

17 5.2.4 Vedlikeholdsplan for kommunale boliger pr september 2010 for perioden Planen innhold utbedring av tiltak med tilstandsgrad 2 og 3. Den tar også for seg oppgaver som i dag er registrert med tilstandsgrad 0 og 1, men som vi vet vil komme fremover. Dette er årsaken til at summer her er høyere enn i tabell 4.1 som kun viser oppgaver registrert med tilstand 2 og 3 NS (Norsk Standard) bruker tilstandsgrad 0 til 3 hvor: 0 = meget bra 1 = bra 2 = dårlig 3 = meget dårlig 17

18 5.2.5 Vedlikeholdsplan for kommunale boliger spesifisert for perioden

19 6. Utvikling 6.1 Utvikling kommunale bygg Utviklingsplan for kommunale bygg pr september 2010 for perioden Bjørnehiet, paviljongen ved Bingsfoss ungdomsskole: Kostnaden innebærer fjerning av eksisterende paviljong, istandsettelse av arealet og flytting av lekeapparater. Kommunale eiendommer, Kostnaden er for rydding av gårds- og bruksnummer, se kap

20 6.1.2 Utviklingsplan for kommunale bygg spesifisert for perioden

21 6.1.3 Uavklart utviklingsbehov for kommunale bygg Basseng Ett basseng har midlertidig løsning til teknisk rom. Vi har avventet tiltaket i påvente av nytt tilbygg på Vesterskaun skole. Usikkerheten på når dette tilbygget er ferdig gjør at vi evt. Må fremskynde denne prosessen og finne en bedre løsning. Vi ønsker også å forenkle vår drift med hjelp av SD/BMS ENØK Vi har siste år fått gjennomført enøkanalyse på Sørumsand skole, Frogner skole, Verkstedgården og Sennerud barnehage. Anbefalte tiltak er satt inn i vedlikeholds- og utviklingsplanen Luftbehandling Vi har pr. i dag rett i underkant av 80 ventilasjonsanlegg. Noen er kun rene avtrekksanlegg, mens andre er anlegg med komplekse komponenter. Noen av anleggene har kommet over sin tekniske levealder. Andre anlegg er ikke i samsvar med energisparing, da det ikke er varmegjenvinning på disse. Utfordringen for disse anleggene er det medfører betydelige bygningsmessige arbeider i tillegg Automatisering Det er teknikken for å få systemer til å fungere uten, eller med liten grad av menneskelig medvirkning. Automatisering benyttes mer eller mindre på alle våre tekniske systemer. Innen ventilasjon, varme, kjøling, lysstyring, bassengteknisk og sanitær. Sentral Driftskontroll (SD) og Building Managment System (BMS) samler disse systemene til et sentralt system. Dette for at vi skal kunne forenkle og effektivisere styring og overvåkning av tekniske installasjoner uten å være avhengig av fysisk å være tilstede i det aktuelle bygget. Dette vil si styring/overvåkning av varmeproduksjon(fyrrom), varmestyring på romnivå, ventilasjonsanlegg etc. Vi startet med 7 bygg som allerede hadde lokale SD anlegg. De nye byggene våre vil også bli koblet på dette systemet. Vi ønsker å utvide systemet etter hvert til å ta med ventilasjonsurene på alle bygg. Det er nødvendig å kartlegge kostnader rundt oppgradering av automatikk for ytterligere tilknytting av installasjoner som ikke er tilgjengelig for sentralisert styring og overvåkning Energimerking Ny forskrift om energieffektivitet trådde i kraft fra Den innebærer blant annet at alle næringsbygg over 1000 m2 må ha en energiattest innen to år. Energiattesten er gyldig i 10 år fra dato for utstedelse, eller inntil ny energiattest er etstedt. Energiattesten består av følgende elementer: Energimerke karakter fra A til G, der A er den beste. Nye bygg som oppfyller energikravene i dagens byggeforskrifter vil komme på karakteren C. Tiltaksliste; skal gi oversikt over mulige energieffektiviseringstiltak Oppvarmingsmerke; gi oversikt over energikilder Energibruk; beregninger iht. NS Energivurdering av tekniske anlegg Eier plikter å gjennomføre en energivurdering av tekniske anlegg når det i bygningen er: a) En kjel for fossil brensel og det oppvarmede bruksarealet er over 400 m2, eller b) Et klimaanlegg og oppvarmede bruksareal er over 500 m2. Energivurderingen etter første ledd skal gjennomføres hvert fjerde år. For kjeler med kapasitet til å dekke over 2000 m2 oppvarmet bruksareal, og som skal fyres med olje skal energivurderingen gjennomføres hvert andre år. Engangsvurdering av eldre varmeanlegg Eieren plikter å gjennomføre engangsvurdering av et varmeanlegg når dette har en kjel, basert på fossilt, som er eldre enn 15 år, og som leverer varme til et oppvarmet bruksareal på mer enn 21

22 400 m2. Vurderingen skal gjennomføres innen ett år etter at kjelen når en alder på 15 år. I Sørum har vi ingen oljekjeler som er eldre enn 15 år. Et annet kommunalt eiendomsselskap har gjennomført en konkurranse på energimerking av yrkesbygg og energivurdering av tekniske anlegg og anbefaler å legge prisen på gjennomføringen på ,- eks. mva pr. bygg, avhengig av kompleksiteten av bygget. Vi har i utviklingsplanen satt inn ,- pr. bygg som en budsjettsum. Skal vi følge lovverket skal dette gjøres inn utgangen av Radon Vi er med i et samarbeid med PLU og Helse for å lage en helhetlig plan i forhold til radon. Vi har satt av penger i utviklingsplanen til selve målingene i kommunale bygg. Evt. Tiltak må tas i senere utviklingsplan Energi/miljø Vi må i forhold til miljø og energi, se på våre energikilder. Vi har i Sørum veldig mange bygg som er oppvarmet kun med elektrisitet med eller uten olje. Sørum skole må prioriteres i forhold til dette arbeidet. På Sørum skole har i en utfordring i forhold til at inntaket på el-siden er for liten til å kjøre begge el-kjelene samtidig. Derfor må vi kjøre med olje når det er kaldt. I stedet for å øke inntaket på el, kan det være en løsning å se på en alternativ energikilde for eksempel varmepumpe eller lignende. På våre nybygg har vi et stort fokus på energikilder Rådhuset Det er igangsatt et forprosjekt for rådhuset med helsebygget. Forprosjektet skal være ferdig i februar Kostnadsestimat over tiltak som må gjøres vil komme fram i forprosjektet. Rådhuset er et bygg som ikke har blitt fornyet. Det har ikke vært tradisjon for å prioritere rådhuset framfor barnehager, skoler og helsebygg. De fleste kommunale byggene er ferdig modernisert, med unntak av de bygg kommunen har konkrete planer for. Nå mener SK Eiendom at rådhuset må prioriteres og at det blir satt av midler til et helhetlig prosjekt som ivaretar alle sider ved byggene med ny teknisk forskrift 2010 (TEK 10) som lovverk. Moderniseringen innebærer ny ventilasjon med kjøling, vannbåren varme, nye vinduer med tilleggsisolering av fasade, brannsikkerhet, universell utforming, adgangskontroll, elektrisk anlegg, m.m. For å ivareta arbeidsmiljøloven for driftsoperatørne, må tilgjengeligheten til taket forbedres. Bygget har ikke gjennomgått en helhetlig modernisering for å ivareta økte forskriftskrav/brukerkrav, ref. figur kap Tiltakene som er gjort fram til nå er gjort for å finne midlertidige og billige løsninger for å dekke inn noen forskriftskrav/brukerkrav. Slike løsninger vil aldri bli fullt ut dekkende. At bygget har blitt lite prioritert gjør at en nå opplever dårlig inneklima og nedslitte tekniske installasjoner som har oppnådd teknisk levetid. Bygningene tilfredsstiller ikke kravene til universell utforming. Statlige anbefalinger på bygg over 1000 m2 er at oppvarming skal skje med vannbåren varme. Dette innebærer å skifte elektriske panelovner til radiatorer, i dette tilfelle med tilknytning til fjernvarme. Manglende heis og hovedtrapp hindrer optimal utnyttelse av helsebygget i begge etasjer. Vedtatt sentrumsplan (1999) og gatebruksplan (2002) bør følges opp av Sørum kommune på egen eiendom. Planene gir føringer til modernisering av uteområdene i tilknytning til rådhuset, helsebygget, Kuskerudgården og Vektergården. Dette for blant annet å ivareta kravet om universell utforming og bli mer attraktivt for brukerne og besøkende til rådhuskomplekset. Om det ikke blir vedtatt noe prosjekt etter at forprosjektet er ferdig i feb. 2011, må SK Eiendom foreta en del tiltak som ikke kan vente. Dette er: Brannsikring som innebærer etablering/utbedring av branncelleinndeling og sikring av rømningsveier. Adkomst til taket for å ivareta arbeidsmiljøloven for driftsoperatørne. Verneombud har påvist stor tålmodighet i påvente av moderniseringsprosjekt rådhuset. 22

23 Omfanget av fasadevedlikehold vil avhenge av når man kan forvente et helhetlig prosjekt. I forhold til elektro vil vi starte utskifting av flere tavleskap i etasjene. SK Eiendom ser for seg følgende alternativer i forhold til modernisering av rådhuset: Alt. 1; Helhetlig prosjekt, forprosjekt legges til grunn og det jobbes videre med modernisering av rådhuset og helsebygget. Alt. 2; Kun helhetlig modernisering og ombygging av helsebygget for å bedre arealutnyttelsen, samt økte forskriftskrav og brukerkrav. For rådhuset innebærer det som beskrevet i måtiltak ovenfor. Alt. 3; Viderefører ad hoc oppgaver på rådhuset og helsebygget. Tiltakene legges inn i vedlikeholds- og utviklingsplanen. Alternativ 3 innebærer i praksis et styrt forfall av byggene. Livsløpsmessig vil dette koste mer enn om man velger å gjennomføre et helhetlig prosjekt. Om styrt forfall er en ønsket strategi, vil det være en viktig tilbakemelding å få for SK Eiendom Byggforvaltning. Dette for å kunne ivareta strategien i kommende drifts- og vedlikeholdsplanlegging. Ventilasjonen på rådhuset vil ikke bli berørt med unntak av alternativ 1. Behovet for større luftmengder medfører større kanaler eller omlegging av kanaler som igjen berører alle andre bygningsmessige elementer. Dette kan ikke løses med en bygning i full drift Rydding i kommunens eiendommer Det er uorden i kommunens gårds- og bruksnummer. Store arealer som kommunen eier, slik som veger, restarealer, virksomheter og arealer som vi kunne ha solgt, innehar samme gnr/bnr. Enkelte av kommunens arealer er ikke engang registrert i grunnboka. Vi ønsker å rydde i dette. Dette innebærer vedtak om fradeling, kartforretninger og noen ganger også omreguleringer. 23

24 6.2 Utvikling kommunale boliger Antall solgte boliger/leiligheter. År Sum Antall Ledig bolig i Elverhøy brl. Vedtatt solgt. Salgsprosess er igangsatt Utviklingsplan for kommunale boliger pr september 2010 for perioden Utviklingsplan for kommunale boliger spesifisert for perioden

25 Sørumsandvegen 131 Dette er pr i dag den boligen som er dårligst vedlikehold utvendig av alle våre boliger. Dette er en enebolig som ligger på en stor tomt. Sørum kommune kjøpte i 2001 nabo eiendom Sørumsandvegen 123/125 (vis a vis Maxbo Sørumsand) med tanke på å kunne se disse to eiendommene i fellesskap, i en senere mulig utvikling av eiendommene. Sørumsandvegen 131 har behov for mye vedlikehold av fasadene som innebærer utskifting av taktekking (takstein), panel, vinduer, dører, fjerning av oljetank hvis boligen skal bringes opp til god standard. Bygningen ser ut til å være fra 1890 med ombygninger i 1925 og 1990 og inneholder pr i dag 2 leiligheter. Med tanke på tomte størrelsen, dagens dårlige arealutnyttelse av eiendom og bygningens tilstand så må videre bruk vurderes. Bygningen nærmer seg raskt et punkt hvor vi kan bli tvunget til raskt å måtte utføre utskiftingsarbeid (spesielt tak og fasader) for å kunne opprettholde en tilfredsstillende bolig til dagens leietakere. Det foreslås nå og man forbereder avslutting av leiekontraktene og overfører de til andre boliger ved første mulighet. Når beboere har flyttet ut, rives boligen så snart det lar seg gjøre Uavklart utviklingsbehov for kommunale boliger Merverdiavgiftskompensasjon på utleieboliger Østre Romerike revisjonsdistrikt tok i 2005 opp at boliger til flyktninger og sosiale formål må være spesielt tilrettelagt for formålet for å inngå i kompensasjonsordningen. Dette medførte at det ikke gis mva kompensasjon på 35 av 113 boliger. Spesielt tilrettelagt kan bestå i fysisk tilrettelegging i boligen, som for eksempel rullestoltilpassing (brede dører, ingen terskler, spesialinnreding bad/toalett) og alarminnretning. Den særskilte tilretteleggingen kan også bestå i andre forhold, som gjennom tilknytning til vakttjeneste eller særlig avstandsmessig nærhet til et lovpålagt pleie- eller servicetilbud Boligsosial handlingsplan For Sørum kommunale eiendomsselskap KF er det viktig at planen legger føringer i forhold til hvilke boliger som skal beholdes og videre utvikling/tilpassing av disse. Samt hva som skal selges og behov for nyanskaffelser. Det er også viktig at det tas stilling til ønsket geografisk beliggenhet for den kommunale boligmassen. SK Eiendom ser positivt på samarbeidet med NAV, som er viktig for å få lagt opp til en tydelig ansvarsfordeling i forhold til oppfølging av beboerne i boligene. 25

26 7. Brannvern Tabellen nedenfor viser status i arbeidet med å brannteknisk friskmelde bygningsmassen i Sørum. 26

27 27

28 7.1 Utbedringsplan for brannvern for kommunale bygg pr september Utbedringsplan for perioden 2011 Brannvesenet krever at vi skal ha en plan på utbedring av feil og mangler, og at dette skal være innenfor et definert tidsrom. Vi har tidligere gitt tilbakemelding at vi hadde forventninger om å være ferdig med utbedringstiltak i løpet av Dette har vi ikke maktet i hovedsak pga for stor aktivitet. Vi legger opp til en plan nå som kommer til å gå inn i Vi gir derfor i eiers tilbakemelding på tilsynsrapporter at vi har en utbedringsplan som viser utbedring av tiltakene innen utgangen av Vi har hatt en bra dialog med brannvesenet og vil ta dette opp og håper brannvesenet vil akseptere dette uten å komme med pålegg om raskere utbedring. 28

29 8. Legionella 8.1 Om legionella Legionella bakterier er vanlig forekommende i naturen og finnes i overflatevann og i jordsmonn, men konsentrasjonen er gjennomgående lav. Legionellabakterien formerer seg best ved temperaturer mellom 20 og 45 C og synes ikke å formere seg ved temperaturer under 20 C. Den overlever vanligvis ikke ved temperaturer over 60 C. Legionellabakterier overføres ved luftsmitte, dvs. at bakterien trekkes ned i lungene gjennom å puste inn aerosoler (luftdråper) som inneholder bakterien fra VVS-anlegg. VVSinstallasjoner som kjøletårn, dusjanlegg og boblebad regnes som de viktigste smittekildene. For Sørum kommunale eiendomsselskap KF er det dusjanlegg og andre interne vannfordelingsnett vi må ha fokuset på. Med interne vannfordelingsnett regnes fordelingsnettet for varmt og kaldt vann internt i bygninger. 8.2 Kartlegging og gjennomføring Forskrift 25. april 2003 nr. 486 om miljørettet helsevern gjelder virksomheter og eiendommer hvis forhold direkte eller indirekte kan ha innvirkning på helsen. Forskriftens kapittel 3a, Krav om å hindre spredning av Legionella via aerosol, retter seg spesielt mot innretninger som kan spre legionellasmitte. Bestemmelsene gjelder alle typer innretninger, unntatt innretninger som finnes i private boliger eller fritidseiendommer. På grunnlag av dette velger vi foreløpig å ikke ta med de kommunale boligene. I forskriften heter det seg at det er eieren av bygget som er ansvarlig for legionellakontrollen. 29

30 8.3 Driftsmessige utfordringer Dokumentasjon For å kunne dokumenterer over tid at man ikke har hatt for lave temperaturer på varmtvannet er det nødvendig å få installert automatikk som kan tilknyttes SD/BMS-anlegg (Sentral Driftskontroll/Building Managment System), slik at man kan logge og hente ut data i ettertid Varmebehandling Vi har bygd om anlegg, slik at vi kan sjokkoppvarme anleggene vi har kartlagt. Dette gjør at man faktisk kan få kjørt gjennom varmtvann med høy nok temperatur gjennom fordelingsnettet. For å sikre at ingen skoldes i forbindelse med den prosessen vil det på større bygg kreves en del organisering for å få gjennomført dette forsvarlig. Anbefales utført 2 ganger pr år ved normal drift. Sjokkbehandling av selve berederne kan gjennomført regelmessig styrt av SD/BMS-anlegg uten konsekvenser for byggets brukere Desinfeksjon Der hvor vi ikke kan få varmt nok vann gjennom dusjslange/ dusjhode er man nødt til å demontere dette og gjennomføre en kjemisk desinfisering. Anbefales utført kvartalsvis ved normal drift. 8.4 Kostnader Det settes av ,- i 2011 for å fortsette arbeidet med kartlegging og utbedring av anlegg, slik at vi får gjort det som er krevd i henhold til lov om vern mot smittsomme sykdommer. 30