Ny områderegulering Moss Havn KF

Transkript

1 Ny mråderegulering Mss Havn KF Vurdering av faktrer knyttet til arealbehv, virksmhetsutvikling g investeringsevne Mss, 12. juni

2 Sammendrag I frbindelse med arbeidet med ny mrådereguleringsplan fr Mss Havn har Mss bystyre vedtatt at det skal utarbeides en versikt ver det kmmersielle grunnlaget fr videre drift g utvikling av Mss Havn. Havna dispnerer i dag ca. 85 dekar til havnefrmål i Værlebukta. Mss Havn står fran en meget krevende situasjn av tre hvedårsaker: De mest verdifulle havnearealene i nrdre del av terminalen skal i tråd med kmmunalt planverk verføres til andre byutviklingsfrmål. Nye arealer må innvinnes fra sjøen med til dels vanskelige grunnfrhld. Deler av et sentralt havnemråde fr lgistikkvirksmhet må anvendes av Jernbaneverket g annen, mkringliggende utbyggingsvirksmhet i anleggsperiden fr ny IC trase Sandbukta- Såstad. Mss Havn er en reginal havn sm betjener det internasjnalt rienterte næringslivet sm er lkalisert inntil 40 kilmeter fra havna. Den direkte sysselsettingen relatert til virksmheten i havnemrådet er 176 årsverk. Områdereguleringsplanen gjelder både erstatning av arealer sm realiseres til andre frmål g tilrettelegging fr videre utvidelse av havnemrådet. Analysen viser at samfunnsmålene venfr kan ivaretas på en tilfredsstillende måte ved et fremtidig havneareal på dekar. Det frutsetter en betydelig arealeffektivisering i terminalperasjnene samt at det reetableres mderne bygg g anlegg fr lgistikk g annen næringsvirksmhet i bakarealene til kaimrådet. I gjenppbyggingen av arealene til havnefrmål er det inkludert bygging av en r-r kai sm kan anvendes av Hrten-Mss sambandet sm et tredje fergeleie ved behv. Det frutsettes at kaianlegget leies til Statens vegvesen på kmmersielle vilkår frem til en fast frbindelse er etablert ver Oslfjrden dersm frutsetningene ellers er til stede fr fergetrafikk i havnemrådet. Alternativt må Statens vegvesen utvide kaikapasiteten på eget areal i frlengelse av dagens anlegg på Værla. Dersm arealet til havnefrmål blir mindre enn i dag vil det gå på bekstning av viktige funksjner sm naturlig tilligger en ffentlig havn. I analysen av Mss havn er det spesifisert hvilket arealbehv sm behøves fr å ivareta de ulike funksjnene relatert til havnedriften g til tilpasning av mrådet til mgivelsene. Analysen viser at havnas kjerneppgaver neppe kan ivaretas med et areal på 45 dekar. De freslåtte designkriteriene legger til grunn et minimumsareal på 67 dekar fr å kunne avvikle cntainertrafikken sm var i Det frutsetter blant annet et stramt lagringsregime fr gds g kun én terminalperatør. Analysen tar utgangspunkt i at trafikken ver havna øker i takt med den generelle øknmiske veksten. Det vil ikke være plass i havnemrådet fr å mlaste råstff fr energiprduksjn g tømmer sm i dag. Ytterligere innvinning av arealer fr utvidelse av havnemrådet til mkring 130 dekar legger frhldene til rette fr flytting av fergesambandet, fr etablering av nye transprttilbud g fr økt satsing på lgistikk eller andre verdiøkende aktiviteter. Det må fretas en priritering mellm ulike frmål. Dersm havna utvikles sm transprtknutepunkt vil det være mindre rm fr arealer til annen kmpletterende virksmhet. Flytting av eksisterende fergeleier til det nye havnemrådet synes mindre sannsynlig da det vanligvis tar mange år før et nytt havnemråde innvunnet fra sjøen er klart til bruk. Fergetrafikken skal på mellmlang sikt erstattes av en fast frbindelse. Brukstiden blir fr krt til at flytting lønner seg. 2

3 Fr at Mss Havn skal kunne utvikle et transprt- g lgistikktilbud i samsvar med lkale, reginale g nasjnale behv må knsekvensene knyttet til brtfall av arealer, bygninger g havnevirksmhet i transfrmasjnsperiden kmpenseres øknmisk av Jernbaneverket g øvrige utbyggere basert på rdinære erstatningsrettslige prinsipper. Analysen tar utgangspunkt i at reetablering av nåværende havnemråde i Værbukta på ca. 85 dekar til havnefrmål vil kunne realiseres gjennm den erstatningen sm tilstås ved flyttingen fra det nrdlige havnemrådet. Et samlet erstatningsmfang på mill. krner synes realistisk fr gjenppbygging av kaier g bygningsmasse g sm kmpensasjn fr de mfattende utfrdringene sm havnedriften påføres i transfrmasjnsperiden. En ytterligere utvidelse av havnemrådet ut ver 85 dekar vil være tuftet på kmmersielle prinsipper. Fem mulige utviklingsretninger fr havnas virksmhet er drøftet på en krtfattet måte. En ytterligere utvidelse av havnemrådet vil neppe kunne realiseres før 2030 på grunn av begrenset tilgang på steinmasser g setningstiden ved innvinning av arealer i sjøen. De nærmeste årene må Mss Havn knsentrere seg m gjenppbyggingen av eksisterende havnemråde g tiltak fr å dempe de negative virkningene mens transfrmasjnen fregår. Innvinningen av arealer fra sjøen kan kste 3-5 mill. krner per dekar ved gratis fyllmasse g uten særlige tilpasninger av mrådet til havnefrmål. I så fall vil det ikke være dyrere enn realisering av arealer på land til byutviklingsfrmål i eksisterende bymråder. Innenfr en slik investeringsramme vil utvidelse av havnemrådet ut ver 85 dekar være attraktivt til mange ulike frmål. Erfaringene med gjenppbyggingen av dagens havnemråde vil være førende fr arbeidet med ytterligere innvinning av arealer fra sjøen. Utfyllingen vil fregå i etapper basert på tiden sm trengs fr at hvert lag skal «sette seg» før neste lag fylles på. Det må understrekes at vurderingene rundt fremtidig havnedrift g tilhørende kmmersielle frhld er utarbeidet på grunnlag av nøkkeltall fr Mss Havn g erfaringer fra mkringliggende havner. Ytterligere detaljplanlegging må til fr å avklare arealdispneringen innen hvert funksjnsmråde g det faktiske investeringsmfanget i ffentlig regi knyttet til videre utvikling av havnas virksmhet. 3

4 Om dkumentet Oppdragsgiver: Dkumentet er utarbeidet fr Mss Havn sm et innspill til arbeidet med ny mrådereguleringsplan fr havnemrådet i Værlebukta g sørver langs Kleberget. Utarbeidelse: Dkumentet er utarbeidet av Geir Berg, Sitma as. Kvalitetssikring: Prf. II Stein Erik Grønland, daglig leder Sitma as. Om Sitma as: Sitma er et rådgivningsselskap innen transprt g lgistikk med særlig fkus utvikling av næringslivets transprter i kmbinasjn med tilrettelegging fr næringsutvikling. Blant tidligere ppdrag er utvikling av strategien fr gds g lgistikk i Oslreginen g analyse av mulighetene fr etablering av en ny jernbaneterminal fr gds i tilknytning til Deli Skg næringspark i Vestby. Sitma utfører analyser fr de statlige transprtetatene, fylkeskmmuner, kmmuner g andre ffentlige virksmheter, sm havnene. Planer fr virksmhetsutvikling er utarbeidet fr Drammen Havn, Hrten Havn, Grenland Havn, Kristiansand Havn, Karmsund Havn g Trndheim Havn. 4

5 Innhld Sammendrag Rammebetingelser ved utvikling av Mss Havn Mandatet fra Mss bystyre Havna skal ivareta ulike samfunnsbehv Opsjner fr fremtidig arealbruk Flyttingen av havna skyldes hensynet til annen byutvikling Scenarier fr den fremtidige havneutviklingen Nøkkeltall fr arealbehv Nåværende arealdispnering i Mss Havn Designkriterier ved relkalisering av havnearealer Scenarier fr arealdispnering i «nye» Mss Havn Øknmiske frhld Rammebetingelser fr Mss Havn Investeringsbehvet i et nytt havnemråde Frventet investeringsmfang Investeringsmfanget ved ulike arealscenarier Finansiering Øknmiske nøkkeltall Flytting av fergetrafikken til det nye havnemrådet Drøfting av utviklingsretninger fr Mss Havn Lettest å bygge videre på det sm er i havna i dag Havna er en viktig bidragsyter til reduserte klimautslipp Investeringer i en fjellhall Etablering av en «dry prt» utenfr Værlebukta Oppsummering

6 1 Rammebetingelser ved utvikling av Mss Havn 1.1 Mandatet fra Mss bystyre I frbindelse med arbeidet med ny mrådereguleringsplan fr Mss Havn har Mss bystyre vedtatt at det skal utarbeides en versikt ver det kmmersielle grunnlaget fr videre drift g utvikling av Mss Havn. Innvinning av arealer fra sjøen er krevende g det kan medføre en øknmisk risik fr kmmunen sm eier av havna. Samtidig er etablering av nye arealer sm kmpenserer fr brtfall av eksisterende arealer helt avgjørende fr at Mss Havn skal kunne ivareta reginens behv fr sjøtransprt g sjøbasert næringsutvikling. Så langt sm mulig skal følgende frhld utredes: Øknmien i prsjektet Utviklingsptensialet fr havna Alternativer til cntainerhavn Muligheter fr etablering av en fjellhall Framtidige samarbeidspartnere fr Mss Havn Frretningsplan fr ptensielle kunder Innvinningen av arealer fra sjøen er basert på utlegging av steinmasser sm leveres kstnadsfritt fra mkringliggende vei- g baneprsjekter. Grunnfrhldene, dybden g tilgangen på masse avgjør hvr lang tid sm det tar å pparbeide nye arealer. Det bør påregnes en setningstid på 5-15 år etter at steinfyllingen er lagt. Arealer innvunnet fra sjøen kan neppe tas i bruk før i periden Hvr raskt et fullt utbygd havnemråde med inntil 100 dekar nytt areal basert på steinfylling i sjøen kan ferdigstilles avhenger av flere faktrer enn tekniske frhld, sm havnas øknmi g hva det nye mrådet skal anvendes til. Fr å redusere setningstiden vil Mss Havn investere ca. 15 mill. krner i tiltak fr drenering. Vurderingene rundt den framtidige utviklingen av Mss Havn er tilpasset det lange tidsperspektivet sm kreves ved innvinning av arealer fra sjøen. Kartleggingen av alternative scenarier fr arealbruk g næringsutvikling tar utgangspunkt i trafikkgrunnlaget til Mss Havn, de næringsplitiske målsettingene fr Mssereginen g verrdnede samferdselsplitiske mål. Erfaringer fra havnene i Brg, Drammen, Hrten g Kristiansand er lagt til grunn fr vurderingen av ptensielle utbyggingskstnader. Mss Havn mister den mest verdifulle delen av nåværende havneareal sm følge av Jernbaneverkets lkalisering av en persntrafikkterminal på eller helt inntil havnas mråde. Dette stiller krav til en mfattende transfrmasjn, effektivisering g frnyelse av hele havnevirksmheten. I dette kapitlet drøftes rammebetingelser g ptensielle utviklingsretninger fr Mss Havn. I kapittel 2 drøftes premissene knyttes til arealdispneringen g behvet fr arealer. I kapittel 3 drøftes øknmiske frhld relatert til de endringene sm frventes å finne sted. I kapittel 4 drøftes øvrige frhld vedrørende havnevirksmheten, sm mulighetene fr etablering av en fjellhall i direkte tilknytning til havnemrådet g en «dry prt» utenfr bymrådet. 6

7 1.2 Havna skal ivareta ulike samfunnsbehv Mss Havn betjener det internasjnalt rienterte næringslivet i reginen sm er lkalisert inntil 40 kilmeter fra havna. Majriteten av trafikken er relatert til sjøtransprt av cntainerisert gds til/fra eurpeiske destinasjner. Denne trafikken har en bred knkurranseflate med andre transprtmidler g med andre havner, men aller mest med veitransprt. Nåværende frtrinn fr Mss Havn er den gegrafiske beliggenheten, fleksibiliteten fr brukerne g tilstrekkelige arealer fr mellmlagring g behandling av flere typer gds i direkte tilknytning til kaimrådet. Seks rederier har fast rutegående trafikk ver havna. Mss Havn er blant landets fem største cntainerhavner målt i gdsmslag. I tillegg er det anløp av skip fr lasting g lssing av bulkvarer g løst stykkgds. Mss Havn har i gjennmsnitt 10 anløp per uke. Det nye havnemrådet sm skal vkse fram bør ivareta både lkale, reginale g nasjnale behv. Med dette menes at havnemrådet må: Tilrettelegge fr vellykket samlkalisering med annen samferdselsinfrastruktur g tilhørende bybebyggelse Tilrettelegge fr arbeidsplasser i havnemrådet sm bidrar til lkal g reginal verdiskapning Tilrettelegge fr sikker, kstnadseffektiv g miljøvennlig sjøtransprt fr det reginale næringslivet Tilrettelegge fr ivaretakelse av reginale g nasjnale mål fr reduserte klimagassutslipp fra samferdselssektren Ved utfrmingen av «nye» Mss Havn er det viktig å ta hensyn til at havna frtsatt bør være mer enn et mlastingspunkt fr gds sm transprteres til/fra havnemrådet. Omlastingspunktet er viktig fr brukerne g fr sjøtransprtens knkurranseevne. Det skaper imidlertid begrenset sysselsetting g verdiskapning i havnemrådet. Havnemrådene er mest attraktive g knkurransedyktige når de i tillegg er lgistikknutepunkter g næringsmråder sm bidrar til lkal sysselsetting. Den gegrafiske størrelsen på havnemrådet setter rammene fr mulighetene til å imøtekmme både lkale, reginale g nasjnale samfunnsbehv. Driften av de kmmunale havnene reguleres blant annet av Havne- g farvannslven. Havnene skal tilrettelegge fr sikker, effektiv g knkurransedyktig sjøtransprt der kstnadene i transprtknutepunktet fr brukerne skal være lavest mulig. Samfunnshensynet går fran kmmersielle hensyn, men innenfr rammen av at havnene ikke skal gå med underskudd. Overskuddet i havnedriften kmmer derfr i str utstrekning fra arealene bak kaimrådet, sm utleie av bygninger fr behandling av gdset ver kaikanten g arealer knyttet til lkal næringsutvikling eller øvrige kmmersielle frmål. De kmmunale havnenes lønnsmhet g evne til investeringer er direkte avhengig av hvr stre arealer sm dispneres ut ver trafikkmrådet. Mss Havn er i det nederste skiktet blant sammenlignbare havner i Nrge når det gjelder areal- g eiendmsinntekter sm andel av havnas samlede msetning. Det skyldes at havna har lite arealer ut ver det sm behøves i transprtknutepunktet. Trafikken ver kaikanten er ikke særlig lønnsm fr havnene så sant den ikke genererer annen verdiskapning i bakarealene. Cntainertrafikken preges av sterk knkurranse mellm 7

8 transprtmidlene samtidig sm vlumet med cntainerskip er relativt beskjedent (målt i tnn). Hvr stre arealer sm skal avsettes til cntainertrafikken g fr mttak av råstff til Rckwl har avgjørende betydning fr hvilke arealer sm er tilgjengelige til andre frmål, sm til kntrer, lagerhld g annen næringsvirksmhet. I kapittel 2.2 er designkriteriene fr den fremtidige cntainertrafikkens arealbehv nærmere spesifisert. 1.3 Opsjner fr fremtidig arealbruk I det vedtatte planprgrammet fr mråderegulering av Mss Havn skal havnedriften vurderes i henhld til fire psjner fr fremtidig arealbruk. Det antas at arealet til havnefrmål minimum vil bli ca. 35 dekar g maksimum ca. 135 dekar når alle utbygginger er gjennmført. Denne analysen tar utgangspunkt i tre knkrete arealstørrelser; 45 dekar, 85 dekar g 125 dekar. I alternativene uten nye erstatningsarealer er det ikke realistisk å flytte dagens fergetrafikk i Mss-Hrten sambandet inn på havnas mråde. Hvert fergeleie antas å kreve minst 10 dekar areal g 150 meter kaifrnt. Hvrvidt et nytt innvunnet areal fra sjøen vil bli finansiert g dispnert av Statens vegvesen til fergefrmål i fremtiden er det vanskelig å ta stilling til på nåværende tidspunkt. Fergesambandet Hrten-Mss vil ha behv fr ytterligere ett fergeleie til trafikkfrmål i løpet av nen år i tillegg til de t nåværende dersm trafikkutviklingen frtsetter i samme takt sm hittil. 1.4 Flyttingen av havna skyldes hensynet til annen byutvikling Planen fr ny mråderegulering av Mss Havn gjelder både flytting av virksmhet g utvidelse av havnas arealer fr å ivareta nye ppgaver. Flyttingen av Mss Havn er en knsekvens av at arealer må frigjøres til andre transprtfrmål med tilhørende ambisjner m etablering av en ny bydel i Mss. Det frutsettes at reetablering av tilsvarende arealer med tilhørende kaifrnter g bygningsmasse kmpenseres øknmisk av utbyggerne etter takst g erstatningsrettslige regler, slik det er i alle lignende utbyggingsprsjekter når grunn må avstås til andre ffentlige frmål. Utvidelsen av Mss Havn mt sør kan derfr ses i t dimensjner: Reetablering av arealer fr havnefrmål sm følge av at den nrdre delen av havna knverteres til annen byutvikling. Brtfallet av arealer er antatt å bli inntil 50 dekar av havnas ttale areal på ca. 85 dekar i Værlebukta. Videre utvidelse av havnemrådet med inntil 50 dekar til, slik at det samlede arealet blir 135 dekar. Dette mrådet kan anvendes til mange ulike frmål innenfr rammen av sjøtransprt g sjøbasert næringsutvikling. Mss Havn pririterer å styrke verdiskapningen relatert til lkale næringer g av havna sm lgistikknutepunkt fremfr ytterligere vekst i trafikken ver kaikanten. Fr Mss Havn er det aller viktigste å få erstattet tapet av arealer knyttet til utvikling av nåværende havnemråde. Det antas at pparbeidingen av nytt areal innvunnet fra sjøen skjer suksessivt g ver en peride på år, avhengig av behvet, grunnfrhldene g tilgangen på steinmasser. I hvilken grad mrådet kan eller bør anvendes til fergedrift til en ny fast frbindelse ver Oslfjrden er 8

9 etablert må avklares på et senere tidspunkt med berørte parter. Mss Havn tar utgangspunkt i at arealet dispneres av havna g at eventuell leie av mrådet avtales med Statens vegvesen på kmmersielle vilkår. 1.5 Scenarier fr den fremtidige havneutviklingen Sm følge av den sentrale beliggenheten i Oslfjrden har Mss Havn mange muligheter til å øke trafikken ver havna i et langsiktig perspektiv. Det gjelder både fr gds- g passasjertrafikk. Utfrdringen er å tilføre havnemrådet lkal merverdi i frm av ny virksmhet g arbeidsplasser sm passer sammen med mgivelsene g sm støtter pp m den reginale næringsutviklingen. Her knkurrerer havna med andre næringsparker sm tilbyr rimelige arealer med gd tilknytning til mtrvei. Havna må derfr kunne tilby frtrinn sm ikke kan ppnås gjennm lkalisering i andre næringsmråder i reginen. Det synes mest relevant å tilrettelegge fr utvikling av eksisterende virksmhet der havna har frtrinn. Alternativ arealbruk er drøftet pp mt fem mulige utviklingsretninger. T strategier gjelder videre utvikling av havna sm transprtknutepunkt g tre strategier rettes mt tilrettelegging fr lkal næringsutvikling. De knkrete strategiske valgene kan først finne sted når rammebetingelsene fr Mss Havn er mer avklart. Før frutsetningene er på plass vil ikke investrer g ptensielle frretningspartnere delta i knkrete drøftinger rundt utfrmingen av et nytt havnemråde. I kapittel 4.1 drøftes fem ulike scenarier fr utvikling av havna. Disse scenariene kan krtfattet beskrives på følgende måte: 1. Markedet vet best. Havna verlater utviklingen av havnemrådet til 1-2 terminalperatører der Mss Havn primært er eiendmsinvestr. 2. Havnemrådet styrkes sm reginalt transprtknutepunkt, eventuelt både med banetilknytning g ved flytting av fergetrafikken til det nye havnemrådet. 3. Havnemrådet styrkes sm maritimt senter i Oslfjrden i samarbeid med internasjnale rederier. 4. Havnemrådet utvikles i samarbeid med lkale industribedrifter sm retter seg mt sjøbasert næringsutvikling eller sm på annen måte er avhengig av sjøveien. 5. Havnemrådet utvikles i samarbeid med lgistikknæringen fr å styrke reginen sm et interreginalt g nasjnalt lgistikktyngdepunkt. «Dry prt» funksjner etableres utenfr havnemrådet, fr eksempel i et næringsmråde langs E6. Det vil redusere arealbehvet fr lagring av gds i Værlebukta. Alternative utviklingsretninger kan kmbineres. Utgangspunktet er Mssereginens pririterte satsningsmråder der sjøtransprt inngår eller kan inngå. Havnas attraktivitet sm transprtknutepunkt, sm lgistikksenter g sm næringsmråde vil øke når samtlige planlagte samferdselsinvesteringer i Mss er gjennmført, men transfrmasjnsperiden i årene sm kmmer synes å bli krevende. Det freslås at Mss Havn unngår å satse på mråder sm er vel ivaretatt av aktørene i Brg Havn. Det gjelder blant annet ppbygging av kapasitet fr behandling g lagring av ferske varer sm sjømat g kjøttprdukter. Heller ikke tilrettelegging fr arealkrevende gds passer inn i bynære mgivelser. 9

10 Over Brg Havn lastes, lsses g behandles bulkvarer g løst stykkgds til/fra destinasjner i hele Oslfjrdmrådet. Imidlertid bør Mss Havn så langt sm mulig betjene det lkale næringslivet sm trenger denne type gds, slik sm i dag. 10

11 2 Nøkkeltall fr arealbehv 2.1 Nåværende arealdispnering i Mss Havn Arealene til havnefrmål i Værlebukta er på mkring 85 dekar. De er frdelt på følgende måte: Kaimråde fr lasting g lssing av gds: Ca. 12 dekar (800 meter kaifrnt á 15 meter) Utemråde fr krttids lagring av gds: Ca. 10 dekar Utemråde fr lagring sm dispneres av terminalperatørene: Ca. 33 dekar Trafikkmråde: Ca. 12 dekar Lagerlkaler g kntrer: Ca. 18 dekar I tillegg er det ca. 15 dekar sm ikke er utnyttet til havnedrift, sm grøntmråder, parkeringsplasser, skråninger g arealet utenfr inngjerdet mråde. Av utearealene g kaiene til havnedrift er mkring 54 dekar knyttet til mlastingen g mellmlagringen av cntainere. Omkring 13 dekar er knyttet til behandling av bulk g løst stykkgds, sm råvarer til Rckwl g eksprt av tømmer. Cntainermsetningen var ca TEU (20 fts cntainerenheter) i Det tilsvarer et gdsmslag på ca TEU per dekar. Det er på nivå med, eller litt høyere enn, arealeffektiviteteten i sammenlignbare nrske havner. Arealeffektiviteten kan frbedres gjennm implementering av ulike tiltak, sm: Knsentrasjn av terminaldriften hs én peratør Investeringer i ny teknlgi, sm mderne laste- g lsseutstyr Etablering av et strammere lagringsregime fr gds g utvidet lagring i høyden Kravene til arealeffektivitet må balanseres mt andre hensyn, sm rederienes anløpsmønster, havnas mgivelser g brukernes behv fr lagringskapasitet. De årlige areal- g eiendmsinntektene fr Mss Havn knyttet til havnedriften i Værlebukta er i underkant av 20 mill. krner. I tillegg har Mss Havn ca. 10 mill. krner i tjenesteinntekter. Terminalperatørene i Mss Havn er DFDS Lgistics g Greencarrier Shipping & Lgistics. Det er 176 sysselsatte i havnedriften eller i havnemrådet, inkl. 49 årsverk fr biltransprt av cntainere til/fra havna. Summen av indirekte g direkte sysselsetting i Mssereginen relatert til Mss Havn er stipulert til 260 årsverk. 2.2 Designkriterier ved relkalisering av havnearealer Havnearealene med tilhørende funksjner må bygges m dersm halvparten av havnearealet med tilhørende kntr- g lagerfunksjner brtfaller til andre frmål. Fr å kunne beregne arealbehvet g antatte øknmiske knsekvenser, baseres analysen på spesifikke designkriterier fr havneinfrastrukturen sm legges til grunn fr alle alternativer. Utgangspunktet er videreføring av nåværende aktivitet ver havna g i havnemrådet i kmbinasjn med betydelig arealeffektivisering av driftsperasjnene. Følgende designkriterier er lagt til grunn: 11

12 Mss Havn skal ha tre kaiplasser, t plasser fr cntainerskip/bulkskip g én plass fr r-r ferger. Oppstillingsmråde til r-r kaia frventes å kunne deles med fergesambandet på kmmersielle vilkår etter avtale med Statens vegvesen. Det ligger en utfrdring i at alle perative havnefunksjner fr internasjnal trafikk må sikres i henhld til strenge sikkerhetsbestemmelser sm er vedtatt av FNs sjøfartsrganisasjn IMO. Hvrvidt samme kaiplass kan anvende både til fergetrafikken g til annen r-r trafikk må vurderes i detaljplanleggingen. I denne spesifikasjnen er det frutsatt at det er mulig å kunne tilrettelegge fr felles anvendelse av ppstillingsplasser g kaiinfrastruktur. Hver kaiplass krever meter kaifrnt, avhengig skipenes lengde g kaimrådets utfrming. Nåværende skip har en lengde på inntil 150 meter men skipene blir stadig større. Med et gjennmsnitt på 200 meter per kaiplass trengs 600 meter kaifrnt. Dette er en reduksjn fra ca. 800 meter kaifrnt i dag. Bredden på laste- g lssemrådet fr cntainer- g bulkskip er 20 meter, inkl. skinnegang fr kranene, i henhld til internasjnale standarder. Kaimrådet med laste- g lsseareal blir dermed ca. 4 dekar per kaiplass. Behvet fr et ppstillingsmråde fr r-r trafikken er høyere enn fr annen trafikk da lasten ikke kan stables g det må være plass fr trekking av lasten til/fra skipet. Det legges til grunn et arealbehv på 15 dekar fr en r-r kai fr gdstransprt (semitrailere g annet materiell sm fraktes m brd på hjul). Når det gjelder mellmlagringsmråde fr cntainere antas en gjennmsnittlig lagringstid på fem virkedager, frdelt på tre dager fr enheter med last g syv dager fr enheter uten last. Hver 20 fts cntainerenhet krever 20 m 2 lagringsareal. Antatt stablingshøyde er tre enheter i gjennmsnitt. Peakfaktren settes til 2,0 dvs. at trafikken i løpet av én uke kan være det dbbelte av gjennmsnittet. Ved TEU (sm i dag) kreves et lagringsareal fr cntainere på 15 dekar basert på nøkkeltallene venfr. Mttak g lagring av råstff til Rckwl skal ivaretas gså i den fremtidige havnedriften. Merkstnadene fr bedriften er betydelige dersm lssing g lagring må skje i andre havner i Oslfjrden g med biltransprt videre til fabrikken i Mss. Fr bulkvarer g løst stykkgds anses arealbehvet fr lagring å være én dekar per tnn gds. Arealbehvet knyttet til transprt på terminalmrådet avhenger av mange faktrer, sm terminalens utfrming, antall peratører, jernbanespr fr direkte mlasting til bane, behvet fr flytting av enheter mellm mrådene g plasseringen av adkmsten til terminalen. Uten nærmere detaljplanlegging er det vanskelig å ta stilling til m dagens arealmfang til transprt på ca. 12 dekar kan reduseres. I designkriteriene er arealbehvet justert i takt med gdsvlumet ver havna. Alle havner ønsker, g har behv fr, et bakareal sm minst er like strt sm arealet i transprtknutepunktet. I Mss Havn er det 18 dekar. Dette arealet bør heller utvides enn krympes fr å kunne tilrettelegge fr økt lkal verdiskapning. Bakarealet er i analysen tilpasset de arealene sm havna får til dispsisjn. 12

13 I designkriteriene er det frutsatt at 15 % av havnemrådet avsettes til miljøtiltak sm samtidig representerer en buffersne mt øvrig bebyggelse. Hvilke knkrete tiltak sm skal gjennmføres må vurderes nærmere i detaljplanleggingen av mrådet, sm badeanlegg, grøntanlegg, støyskjerming g estetisk tiltak. På nåværende tidspunkt er det vanskelig å ta stilling til arealbehvet ved et fremtidig banespr fr gdsverføring mellm skip g tg. Det avhenger av banens lengde i terminalmrådet, antall spr, bredden på laste- g lssegatene samt hvrdan banetilknytningen påvirker behvet fr mellmlagring av gds i havnemrådet. Banetilknytning antas å medføre et arealbehv på minimum 20 dekar (50 meter bredde, 400 meter lengde). Både av arealmessig g sikkerhetsmessige årsaker synes det utfrdrende å kmbinere gds- g persntrafikk i samme mråde. En banetilknytning gjør det enda mer krevende å tilrettelegge fr effektiv g sikker trafikkavvikling. Det er neppe mulig å få til en hensiktsmessig trafikkløsning der både fergetrafikk g banetrafikk kmmer i tillegg til dagens transprter ver Mss Havn. I analysen av ptensielle arealdispneringer er det derfr ikke beregnet effekten av en mulig banetilknytning i havnemrådet Kriteriene sm er lagt til grunn viser at Mss Havn har behv fr et havneareal på minimum 67 dekar med spesifikasjner sm angitt dersm nåværende trafikk ver havnas skal ppretthldes. Det frutsetter samtidig en betydelig arealeffektivisering. Utfrmingen av det nye havnearealet påvirker arealdispneringen. Et langt g smalt mråde er lite arealeffektivt. I tillegg er det behv fr ytterligere 15 dekar dersm Mss Havn skal tilrettelegge fr mttak av r-r skip, frtrinnsvis sm kmbinerte bil- g passasjertransprter. I alt er det 32 stamnetthavner i Nrge. 7 av disse er baseterminaler fr våtbulk sm Slagentangen i Tønsberg. Terminalene fr gdshåndtering har vanligvis et areal på dekar. Til sammenligning er havnearealene på Øra (Fredrikstad) ca. 500 dekar g på Hlmen (Drammen) ca. 400 dekar. Lkale g/eller private havner har fte et areal på mkring 50 dekar, sm stålhavna i Hrten med ca. 63 dekar areal. Da er trafikken knsentrert rundt et fåtall lkale bedrifter. Gdsmslaget ver stålhavna i Hrten er ca tnn per år. 2.3 Scenarier fr arealdispnering i «nye» Mss Havn Vurderingen av trafikale g øknmiske knsekvenser tar utgangspunkt i ulike rammer fr arealanvendelse. Det er sammenlignet tre scenarier fr fremtidig arealtilgang i frbindelse med frslaget til ny mrådereguleringsplan: Mss Havn dispnerer 45 dekar areal Mss Havn dispnerer 85 dekar areal (sm i dag) Mss Havn dispnerer 125 dekar areal Anvendelsen av arealer inndeles i fire hvedkategrier: Kaiarealer, dvs. kaifrnt g tilhørende areal fr lasting g lssing. Areal fr mellmlagring av gds g fr intern trafikk på havnemrådet. Bakarealer til supplerende aktiviteter, sm lgistikk, klargjøring av prdukter, maritime næringer g annen relevant virksmhet. 13

14 Bakarealer fr miljøtiltak (sm grøntanlegg) g fr skjerming av havnemrådet mt mgivelsene. Scenariene er sammenlignet med nåværende arealanvendelse. Antatt arealfrdeling kan fremstilles på følgende måte: Arealbruk i dag Frbedret arealbruk Figur 1: Arealfrdeling ved ulike dimensjneringskriterier 45 daa areal 85 daa uten R-R kai 85 daa med R-R kai 125 daa Kriterier fr dimensjnering: Sjøfrnt (meter) Antall kaiplasser Antall TEU (20 ft cntainerenheter) Øvrig gds (tnn) Arealfrdeling (dekar): Kaiareal, inkl. lasting/lssing Mellmlagring cntainere Mellmlagring øvrig gds Transprtareal Bakareal (lager, kntr, næring) Havnemråde Buffersne/miljøtiltak Sum areal Med et fremtidig havneareal på 45 dekar eller mindre vil det kun være mulig å ppretthlde et begrenset mlastingspunkt fr cntainere g fr lssing av råstff til Rckwl. Hverken r-r kai eller bakarealer fr lgistikk eller andre kmpletterende ytelser vil det være plass til. Nåværende cntainertrafikk må reduseres. Havna mister attraktivitet blant brukerne, både hs rederiene, speditørene g hs vareeierne. Havna vil ikke kunne ivareta de reginale bedriftenes samlede behv fr utenriks sjøtransprt. Uten nødvendige bakarealer vil det heller ikke være mulig å gjenppbygge bygningsmassen sm brtfaller i havnemrådet. Reetablering av havnemrådet til 85 dekar kan gjøres med g uten r-r kai. Minst betydning fr nåværende havnedrift har r-r kaia. Tilgang til et tredje fergeleie er imidlertid viktig fr Hrten- Mss sambandet. Statens vegvesen må tilrettelegge fr et tredje fergeleie med nåværende prgnser fr trafikkvekst. Tilrettelegging fr utenriks fergetrafikk er interessant fr Mss Havn fr verføring av gds til sjøtransprt, men det frutsetter at trafikken medfører minst mulig ulempe fr mgivelsene. Ofte beregnes nødvendig r-r areal fr næringslivets transprter til 30 dekar per kai. Fergene krever mindre arealer på grunn hyppigere frekvens g mindre behv fr ppstillingsplasser. I figur 1 er det beregnet et arealbehv på 15 dekar. Hvis det skal tilrettelegges fr r-r trafikk g 30 % vekst i cntainertrafikken i et langsiktig perspektiv, vil det ikke være tilstrekkelige arealer fr gjenppbygging av bakarealet til havna. Det vil først være mulig ved en utvidelse av havnas arealer til mkring 100 dekar. Ved et samlet areal til havnefrmål på 85 dekar eller mindre må det gjøres tydelige g vanskelige strategiske valg rundt havnas fremtidige utvikling. Denne analysen er med hensikt relativt lite knkret når det gjelder arealdispneringen ved en utvidelse til 125 dekar. Tilrettelegging fr videreføring av nåværende havnedrift g et tredje fergeleie 14

15 antas å være ivaretatt ved et areal tett ppunder 100 dekar. Ytterligere arealtilgang på dekar kan anvendes til ulike frmål, sm: Flytting av de t fergeleiene i Hrten-Mss sambandet til det nye mrådet. Utvidelse av bakarealene til havna fr næringsfrmål med eller uten nye kaiplasser. Etablering av banetilknytning til Mss Havn Utvidelse av grøntmrådet g buffersnen mt øvrig bebyggelse, der investeringer relatert til estetikk g miljø pririteres. I arealdispneringen ved 125 dekar er det frutsatt tilrettelegging fr ytterligere trafikkvekst innen havnas nåværende drift g en tredje kaiplass fr denne trafikken. Ved flytting av fergene vil det være behv fr t nye kaiplasser. Ved priritering av utvikling av havnemrådet med supplerende maritime funksjner g lgistikkvirksmhet eller andre næringer vil det sannsynligvis være tilstrekkelig med kaiplasser på det øvrige arealet. Endringer i designkriteriene påvirker både arealdispneringen g den øknmiske kalkylen. Det kan gå mange år før et mråde på 100 dekar innvunnet fra sjøarealer er klart til anvendelse. Det begrenser mulighetene til å bruke arealet til annen samferdselsinfrastruktur siden beslutningene rundt vei-, ferge- g banenettet ligger relativt krt fram i tid. Detaljplanleggingen må avklare den faktiske utfrmingen av et nytt havnemråde. Det antas at kaianleggene frtrinnsvis legges mt sør g bakarealene mt nrd sm en gradvis vergang til mer bymessig bebyggelse. Planleggingen av øvrig samferdselsinfrastruktur g mkringliggende bybebyggelse vil ha str betydning fr utfrmingen av havnearealene. 15

16 3 Øknmiske frhld 3.1 Rammebetingelser fr Mss Havn Regjeringen la i januar i år fram sin havnestrategi der det ble varslet en økt kmmersialisering av havnedriften, tilrettelegging fr større enheter g et høyere innslag av private eiere, samt mer liberale regler fr utbytte fra havnenes egenkapital. Mye tyder på at havne- g farvannslven vil endres slik at kmmunene står friere til å dispnere havnekapitalen til andre frmål. Det er mange barrierer fr etablering av større havneselskap sm favner ver et videre gegrafisk mråde enn én kmmune. Styret fr Mss Havn KF har nylig avsluttet drøftingene med Brg Havn IKS m etablering av et felles selskap. I nåværende nasjnale transprtplan fram til 2023 er det frutsatt at staten skal gi investeringsbistand til utvikling av viktige nasjnale havner. Dette synes ikke å være et tiltak sm pririteres av nåværende regjering. Ambisjnene m knsentrasjn av trafikken i særlig viktige havner (benevnt sm utpekte havner) har brtfalt. I vurderingen av de fremtidige øknmiske rammebetingelsene fr Mss Havn legges økt markedsliberalisering g mindre statlig styring til grunn. Følgende faktrer antas å gjelde: Mss Havn vil frtsatt være 100 % eid av Mss kmmune. Havna skal ha sunn øknmi g kunne utbetale et øknmisk utbytte til eierne. Mss Havn skal hldes skadesløs fr tap av arealer, kaier g bygninger knyttet til etableringen av en persntrafikkterminal fr intercitytg med tilhørende bybebyggelse. Det gjelder gså tap av inntekter i transfrmasjnsperiden til det nye havnemrådet kan tas i bruk. Alle investeringer baseres på kmmersielle hensyn slik at kmmunen sm eier påføres minst mulig øknmisk risik. Havna g kmmunen har felles interesse i å utvikle bakarealet til Mss Havn sm et mderne næringsmråde sm samtidig er en buffersne mellm havna sm transprtknutepunkt g den øvrige bebyggelsen. Utvidelse av bakarealet kan skape økt sysselsetting, annen lkal verdiskapning g gi et øknmisk bidrag til Mss Havn sm i neste mgang kmmer eierne til gde. 3.2 Investeringsbehvet i et nytt havnemråde Investeringene i et nytt havnemråde kan inndeles i fire hvedelementer: Opparbeidelse av arealet, sm steinfylling i sjøen. Etablering av kaifrnt fr sikring av arealet g fr trygg frtøyning, lasting g lssing av skip. Etablering av fast dekke på arealet, samt fremføring av strøm g vann, inngjerding/prter, kjøreveier på mrådet g miljøtiltak sm skjermer havna fra mgivelsene. Etablering av bygninger, sm kntrer g lagerfasiliteter, i tilknytning til havnedriften. Havna må gså investere i varig driftsutstyr fr betjening av skipene, sm kraner g mderne terminalhåndteringsutstyr. Kranene har en driftstid på inntil 30 år, avhengig av bruksfrekvens. 16

17 Investeringen fr én kran kan bli pp mt 40 mill. krner. Mss Havn har tradisjn fr å kjøpe brukt utstyr fr å begrense investeringsmfanget. Driftsutrustningen har egen inntjening. Investeringstidspunktene fr frnyelse av driftsutstyret ses separat fra investeringene i ny infrastruktur. I utlandet er det vanlig med lange kntrakter med peratørene i havna, sm år. Da investerer peratørene i driftsutrustning g bygninger relatert til egen virksmhet. 3.3 Frventet investeringsmfang Det antas at steinmassene til utfyllingen fra samferdselsprsjekter på østsiden av Oslfjrden blir levert uten mkstninger fr Mss Havn. Uten tilgang til gratis masse er det vanligvis mye dyrere per dekar å innvinne nye arealer fra sjøen enn realisasjnsverdien sm havna får fr verføring av landarealer til andre frmål. Selv m massen er gratis er det vesentlige kstnader sm Mss Havn påføres i frbindelse med prsjektet. Det gjelder blant annet kstnader til planarbeid, prsjektering, grunnundersøkelser, drenering på havbunnen, prsjektledelse g kvalitetssikring av at utfyllingen går sm planlagt. Hva sm faktisk kreves av kstnader fr Mss Havn avhenger av mfanget av utfyllingen, men inntil 50 mill. krner i investeringsbehv knyttet til innvinning av arealer fra sjøen kan anses sm realistisk. Med inntil 100 dekar nytt landareal kan det mregnes til krner per dekar. Den stre utgiften er pparbeidelse av ny kaifrnt. Detaljplanleggingen må avklare hvr mye kaifrnt sm skal erstattes g hvilke frutsetninger sm ellers gjelder. Ifølge pplysninger fra andre havner er investeringsbehvet inntil krner per løpemeter kaifrnt. 200 meter kaifrnt per skip gir dermed et investeringsbehv på pp mt 120 mill. krner per kaiplass. Faktrer sm dybde, behvet fr pæler ned i havbunnen g hvr utsatt mrådet er fr vær g vind har avgjørende betydning fr investeringsmfanget. Tekniske beregninger i etterkant av de getekniske undersøkelsene vil kunne gi et bedre inntrykk av hva investeringsbehvet faktisk vil bli. Det må avklares hvr str del av kaifrnten sm brtfaller g sm må erstattes med ny kaifrnt i sør. Asfalteringen av steinfyllingen anslås til 200 krner per m2, dvs. 0,2 mill. krner per dekar. I tillegg kmmer fremføring av annen infrastruktur sm tilrettelegging fr vann g strøm på arealet, landstrøm fr skip, sikkerhet g skjerming av mrådet mt øvrig bebyggelse. Opparbeidelse av et grøntmråde med badeanlegg eller andre velferds- g miljøtiltak må inngå i kalkylen. Nærmere spesifikasjn av infrastrukturen gjenstår. Samlet anslås investeringsbehvet til 1,0 mill. krner per dekar til «verflateinfrastruktur» fr arealer innvunnet fra sjøen. Det antas at kvm bygningsmasse brtfaller ved flytting fra den nrdlige delen av nåværende havnemråde sm mfatter dagens lager på Værla, Mss maritime senter g Osl havnelager kvm bygningsmasse (Kleberglageret) frutsettes videreført på mellmlang sikt sm i dag. Ved reetablering av nåværende havnemråde synes det ikke å være tilstrekkelig med arealer fr gjenppbygging av tilsvarende bygningsareal dersm det samtidig skal tilrettelegges fr r-r trafikk g etableres en buffersne i frm av et grøntmråde eller lignende fr skjerming mt øvrig bebyggelse. Investeringsmfanget er stipulert til krner/kvm grunnflate ved pparbeidelse av tilsvarende bygningsmasse sm er i havna i dag, samt erstatning av kntrer g verksted tilsvarende Mss maritime senter. I utgangspunktet investerer havnene i standardiserte bygninger g anlegg. Innredning g tilpasning gjøres av leietakerne. Dersm bygningen eller kaimrådet er spesielt 17

18 tilpasset én bruker, ivaretas investeringen av brukeren med tilbakeføring til havna når leiefrhldet er utløpt. Sm fr annen virksmhet kan investeringer i havnene skje i samarbeid med andre etater i kmmunen g med private aktører. Ofte blir eiendmsinvesteringer bkført i et eget eiendmsselskap. 3.4 Investeringsmfanget ved ulike arealscenarier På tilsvarende måte sm fr arealdispneringen kan det utarbeides et estimat fr investeringsbehvet ved ulike frmer fr arealanvendelse. Det antas at havna må pparbeide et helt nytt kaimråde selv m det skulle være t tilgjengelige kaiplasser gså etter fraflyttingen av arealer. Årsaken er behvet fr redesign av kaimrådet ut fra maritime behv g fr tilrettelegging av et mer kmpakt g driftseffektivt mråde. Øvrige investeringer i det gjenværende mrådet til havnefrmål er vanskelig å anslå. Oversikten ver antatte investeringsbehv må anses sm veiledende da det frtsatt er mange faktrer sm må avklares: 85 daa uten R-r kai Figur 2: Frventet investeringsbehv med relkalisering av Mss Havn 85 daa med R-r kai 45 daa 125 daa Kriterier fr dimensjnering: Sjøfrnt (meter) Antall kaiplasser Antall TEU (20 ft cntainerenheter) Øvrig gds (tnn) Nye arealer: Nytt havnemråde (dekar) Ny sjøfrnt (meter) Nye lager- g kntrbygninger (kvm) Investeringsbehv (mill. krner): Utfylling av havnearealer (mill. kr.) Ny kaifrnt Infrastruktur på steinfyllingen Tilpasning av arealer sm videreføres Arealinvesteringer Nye bygninger Sum investeringer i havnemrådet Oversikten viser at selv med et redusert areal til 45 dekar trengs ca. 160 mill. krner i investeringer fr å gjøre det gjenværende havnemrådet anvendbart til havnefrmål. Hvedårsaken er behvet fr en ny kaiplass sm kan tilfredsstille funksjnelle g maritime behv. Investeringer på 10 mill. krner er stipulert fr tilpasning av gjenværende arealer ut ver tilrettelegging av en ny kaiplass. Det er ikke frventet at Mss Havn kan erstatte tapt bygningsmasse annet enn i meget begrenset mfang. I dette alternativet reduseres bakarealet fra 18 dekar i dag til 6 dekar. Lageret på dekar ved Kleberget frventes ppretthldt. Hele bakarealet frventes utbygd, slik at det investeres i 18

19 bygningsmasse med 1000 kvm grunnflate. Med 45 dekar til dispsisjn vil havnemrådet fremstå sm et mindre transprtknutepunkt enn i dag uten bakarealer av særlig mfang. Ved tilrettelegging fr jevn trafikkvekst ver kaikanten g ny r-r trafikk vil det heller ikke være plass fr bakarealer selv m nåværende havneareal på 85 dekar ppretthldes. Da vil bakarealet bli redusert til 2 dekar sammenlignet med 18 dekar i dag. Uten tilrettelegging fr r-r trafikk kan bakarealet økes til 19 dekar. I kalkylen er det frutsatt at bygningsmassen reetableres til kvm, dvs. at det bygges ny kapasitet med en grunnflate på kvm. I alternativet med 125 dekar er bygningsmassen på km ppretthldt g det investeres i en fjerde kaiplass. Sm nevnt tidligere er det mange alternative anvendelser av tilleggsarealet når havnas samlede areal verstiger 100 dekar. 3.5 Finansiering De største kstnadene ved gjenvinning av arealer fra sjøen er relatert til pparbeidelse av ny kaifrnt g ny bygningsmasse. Det frventes at tapet av arealer g bygninger kmpenseres i henhld til takst med utgangspunkt i at tilsvarende anlegg må reetableres lenger sør. Taksten fastsettes av ekstern ekspertise g ved samarbeid med berørte parter. Det frventes en frivillig avståelse av grunn. På grunn av tidspress fr utbygger er det usikkert m erstatningssummen kan avklares før Jernbaneverket starter arbeidene. Taksten må baseres på tre ulike reinvesteringsbehv fr havna: Erstatning av kaifrnt Erstatning av landarealer Erstatning av bygningsmasse I tillegg vil havna påføres tap av inntekt i en vergangsfase til nytt havnemråde står klart. Jernbaneverket ønsker blant annet at det skal anlegges et midlertidig banespr på havnemrådet fr ivaretakelse av dagens trafikk til nytt banespr langs havna er etablert. På nåværende tidspunkt er det vanskelig å spå hvilken realisasjnsverdi sm ppnås g sm behøves fr erstatning av tapte arealer. I figur 2 er det angitt et reinvesteringsbehv på ca. 350 mill. krner. Havnas investeringer i bakarealene må tilpasses etterspørselen g ses i sammenheng med hvilke investeringsbehv sm trengs fr pparbeidelse av nytt areal g kmpensasjnen fr brtfall av arealer. Det synes sm m havnas tap av arealer, både midlertidig g permanent, vil bli svært mfattende g få stre knsekvenser fr havnas drift. Et erstatningsmfang på mkring 400 mill. krner synes realistisk når knsekvensene fr havnedriften i transfrmasjnsperiden er medregnet. En eventuell erstatning til de kmmersielle aktørene i havna kmmer i tillegg. 3.6 Øknmiske nøkkeltall Det vesentligste investeringsbehvet fr havna er derfr knyttet til en eventuell arealutvidelse ut ver 85 dekar. Øknmien i dette er vanskelig å frutsi. Det kan gå mange år før mrådet kan tas i bruk. Investeringsmfanget knyttet til pparbeidingen av mrådet er avhengig av m det trengs en 19

20 støttemur (kaifrnt) sm må hlde fyllingen på plass g m det trengs en fjerde eller femte kaiplass til fergetrafikk eller andre trafikale frmål. Tilrettelegging av nye bakarealer fr kmpletterende næringsvirksmhet synes viktigere fr havnas verdiskapning enn utvidelse av kapasiteten sm transprtknutepunkt. Når mrådet er pparbeidet vil det etter all sannsynlighet være attraktivt til mange frmål, både innenfr g utenfr rammen av nåværende havnedrift. Utfyllingen vil skje suksessivt g i takt med etterspørselen g havnas øknmi. Er mrådet attraktivt nk er det heller ikke vanskelig å finne investrer. Ved utgangen av 2014 hadde Mss Havn en egenkapital på ca. 110 mill. krner g en langsiktig gjeld på 71 mill. krner. Med en øknmisk kmpensasjn på 400 mill. krner fr gjenppbygging av havnemrådet g fr tap av inntekt i transfrmasjnsperiden har havna en kapitalbase på 500 mill. krner før nye lånepptak. Investeringsbehvet knyttet til utvidelse ut ver 85 dekar blir ikke de viktigste utfrdringene fr havna i neste ti års peride. Helt avgjørende faktrer fr havnas øknmi g fremtidige utvikling er t andre faktrer: Omfanget av investeringsbehvet fr reetablering av et mderne havnemråde med samme areal sm i dag i frhld til den øknmiske kmpensasjnen fr tap av kaifrnt, arealer g bygninger. I utgangspunktet bør dette være en 1:1 relasjn, men det er vanskelig å frutsi hvrdan den endelige brøken blir. De negative markedsmessige knsekvensene fr Mss Havn i anleggsperiden kan bli betydelige g vare mer enn ti år. I likhet med annen næringsvirksmhet er stabile g frutsigbare rammebetingelser avgjørende kriterier fr aktørene i havna. 3.7 Flytting av fergetrafikken til det nye havnemrådet Dersm det nye havnemrådet utvides til 125 dekar eller mer vil det være mulig å flytte hele fergetrafikken inn i mrådet i tråd med framlagt sentrumsplan. Denne knklusjnen tar utgangspunkt i at fergesambandet har behv fr 30 dekar frdelt på 3 r-r kaier g 10 dekar areal i tilknytning til hver kaiplass. Hvilke trafikale løsninger sm velges fr trafikkavviklingen er ikke avklart. Dersm havnemrådet utvides sm transprtknutepunkt bør mrådet utvides så mye sm mulig innenfr gjeldende mråderegulering fr å få plass til nødvendige lgistikk- g servicefunksjner g annen næringsvirksmhet i tilknytning til nåværende havnedrift. I tillegg til utfrdringene knyttet til utfrmingen av transprtsystemene i g gjennm Mss er det t andre faktrer sm vil veie tungt i vurderingene rundt flytting av fergetrafikken: Hvilken avskrivningstid sm kan påregnes. Kaianlegg avskrives ver år. Uansett m det er Mss Havn eller Statens vegvesen sm fretar investeringen ved en eventuell relkalisering av fergeleiene, må det ta hensyn til at fergesambandet pphører før den øknmiske levetiden har utløpt, gitt en plitisk ppfølging av KVU fr Oslfjrdfrbindelsen med igangsettelse i løpet av de neste årene. Statens vegvesen kan neppe frhlde seg til en relkalisering av fergetrafikken før det med høy sannsynlighet kan fastslås når et nytt areal innvunnet fra sjøen kan tas i bruk. Dette tidspunktet kan ligge adskillige år fram i tid. 20

21 Summen av usikre faktrer gjør at det synes mindre sannsynlig å anta at havnemrådet gså vil huse fergetrafikken ut ver tilrettelegging fr et tredje fergeleie. 21

22 4 Drøfting av utviklingsretninger fr Mss Havn 4.1 Lettest å bygge videre på det sm er i havna i dag Havnene gjenspeiler den reginale næringsstrukturen. I mange kmmuner er havna et viktig næringsmråde g inngår i kmmunens g reginens strategi fr næringsutvikling. I andre kmmuner er havna et transprtknutepunkt sm skal mlaste gds til andre destinasjner med så lite arealer g ressurser sm mulig. Det er gså ulikheter i eierstyringen av havnedriften g integrasjnen med kmmunens øvrige virksmhet. Nedenfr er det definert fem ulike retninger fr den fremtidige havnedriften: 1. «Markedet vet best.» Havna tilrettelegger arealene fr et mangfld av rederier g terminalperatører, slik det er i dag. Hvrdan arealene dispneres g hvilke transprt- g lgistikktjenester sm ytes i havnemrådet er det pp til peratørene å bestemme. Investeringer i bygningsmasse g teknisk utstyr gjøres av peratørene eller av havna på grunnlag av leieavtaler med lang varighet. Mss Havn knsentrerer seg m å være eiendmsfrvalter g tilrettelegger der peratørenes kmmersielle hensyn styrer utviklingen. I kntraktene har peratørene insentiver fr å øke trafikken ver kaikanten. Dette er driftsmdellen i de største havnene i Skandinavia, sm i Osl g i Gøtebrg. I Osl Havn er kranene finansiert av havna g ikke av den nye peratøren. 2. «Havna styrkes sm transprtknutepunkt.» Jernbaneverket etablerer et sidespr til havna g at Statens Vegvesen bidrar til en smidig g lite frstyrrende biltransprt fr de bynære mgivelsene til havna. Mss Havn blir et mer sentralt transprtknutepunkt i Oslfjrden. All fergetrafikk flyttes inn på mrådet. Skipsruter til nye destinasjner etableres. Markedsandelen fr sjøtransprtert gds i Oslfjrden styrkes. 3. «Det maritime senteret i Oslfjrden.» Havna inngår et nærmere samarbeid med 1-2 internasjnale rederier med sikte på utvikling av havnemrådet, både når det gjelder investeringer, terminaldrift g sysselsetting. DFDS Lgistics har både terminaldrift g tekniske rederifunksjner i Mss Havn i dag. Det er et maritimt kntrmiljø i havna. Rederiene inviteres til å delta i utviklingen av «nye» Mss Havn med sikte på å styrke verdiskapningen g sysselsettingen i havnemrådet, samt trafikken med skip til/fra eurpeiske destinasjner. 4. «Tilrettelegging fr lkal industriutvikling.» Havna inngår et nærmere samarbeid med 1-2 av de største industribedriftene i reginen med ambisjn m å tilrettelegge deler av havnemrådet fr virksmhet sm kmpletterer eller utvider deres engasjement i Mss. Kristiansand Havn har tilrettelagt en «ffshre supply prt» fr blant annet vedlikehld av kranene på ffshre skip. Utfrdringen er at denne type virksmhet vanligvis krever relativt stre bakarealer g har et begrenset behv fr anvendelse av kstbar kaiinfrastruktur. I Mss vil det neppe være plass til, eller mgivelser fr, industrielt rientert virksmhet i havnemrådet. Unntaket kan være aktiviteter knyttet til prduktutvikling, testing g tjenesteytende funksjner i de aktuelle bedriftene. 22