REGULERINGSPLAN FOR GNR. 36/2 M.FL. SKARPEID BÅTHAVN

Transkript

1 KRISTIANSAND BYGGRADGIVNING AS GCON AS REGULERINGSPLAN FOR GNR. 36/2 M.FL. SKARPEID BÅTHAVN SØGNE KOMMUNE UTBYGGER : UDVAAR INVEST AS KRISTIANSAND

2 REGULERINGSPLAN FOR SKARPEID GNR 36 BNR.2.M.FI. SØGNE BATHAVN Planbeskriveise Unnledning I kommuneplan for Søgne kommune er vist småbåthavn ved Skarpeid. Det er forutsatt at det utarbeides reguleringsplan for området Planarbeidet ble igangsatt våren 2009 og to private konsulentfirmaer, Kristiansand byggrådgivning AS og Gcon ble engasjert for å utføre arbeidet. I tillegg har advokat Kim Robert Danielsen advokatfirmaet Kjær & Co DA. deltatt. 2. Regulant Regulant er Udvaar invest AS 3. Grunneiere Følgende grunneiere ligger innenfor foreslått planområde: 36/2 Thomas Borøy 36/3 Kenneth Salvesen 35/7 Noria Brenden 37/4 Jon Henriksen Det er også flere som har tinglyste rettigheter innenfor området. 4. Tidligere saksbehandling 4.1 Oppstartsmøte Den ble det avholdt oppstartsmøte mellom kommunen og utbygger Udvaar invest AS. Ulike emner som avgrensing, utredninger, bebyggelse, fremdrift ble drøftet. 4.2 Oppstart av planarbeid Igangsetting av planarbeid ble i samsvar med plan -og bygningslovens 27.1 varslet med annonse i Fædrelandsvennen og Budstikka Søgne. Grunneiere og offentlige instanser ble varslet pr. brev av Det innkom en rekke merknader til oppstartsmeldingen både fra hytteeiere, fastboende samt offentlige instanser. SØGNE KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR SKARPEID BÅTHAVN 1

3 4.3 Reguleringsplan/ behandling Det ble utarbeidet reguleringsplan for området som viste atkomst til båthavna fra fylkesvei 203 og nytt kryss som skulle etableres i tråd med veievesenets norm. Areal mot nord viste offentlig vei fram til utsettingsrampe for Søgne kc mmune. Tilstøtende areal på begge sider av atkomstvei ble avsatt til parkeringsplasser. De tre eks, sjøbuer ble avsatt som byggeområder. I område mot syd ble arealene mot sjø avsatt som brygger for service og utsetting/ opptak av båter. Eks. bygg ble avsatt som bygg for sjørettet næring/ tilsyn. Mot øst ble lagt inn opplagshall med båtverksted samt et parkeringshus i 3 nivåer. Foran parkeringsanlegget ble planlagt utstyrs og lagringsboder til bruk for båtplasser i småbåtanlegget. Område for stabburbygg med tilhørende steinsetting skulle bevares og avsettes til formål: Bevaring av bygninger og anlegg. Båthavna var dimensjonenet for ca. 350 båtplasser. Det skulle anlegges flytebrygger forankret i bunn. Langs land forutsattes anlagt brygger for service og ilandtagning og utsetting. Reguleringsplanen ble fremlagt for planutvalget den Planen ble med visse rettelser vedtatt utlagt til offentlig ettersyn i tiden Det innkom en rekke merknader fra beboere, hytteeiere og offentlige instanser. Konklusjonen var at det ville være ytterst vanskelig å anlegge vei fra fylkesvei slik planen viste. Fylkesmannens miljøvernavdeling hadde også innsigelse til plan ved at bygg var plassert i strandsonen. Dette var etter deres syn i strid med gjeldende kommuneplan. 5. REVIDERT PLAN 5.1 Oppstart av planarbeid I juni 2011 ble det varslet utvidelse av planområdet på Skarpeid. Berørte parter og offentlige instanser ble varslet ved brev og oppstart av planarbeidet ble også varslet i Eædrelandsvennen og Søgne budstikke. Utbygger ønsket å foreta en mindre utvidelse av området, for gjennom videre planarbeid vurdere en alternativ atkomst lenger øst til Fv Det ble samtidig foretatt en justering av plangrensen mot syd /øst, dette for å kunne innplassere bygg og grøntbelte. Kommunen forutsatte at eksisterende plan for Asan ble innarbeidet i den nye planen. Det innkom en del merknader til oppstartsmeldingen. Disse kommenteres under. SØGNE KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR SKARPEID BÅTHAVN

4 Brev av 15 'uli 2011 fra eier av nr. 35 bnr. 1 Gjør oppmerksom på at det er bruket Asan som har gnr og bnr. 36/2 At protest er tatt til følge når det gjelder inngrep på landbruks-eiendom er bra, men ikke når alternativet er en forstørrelse av prosjektet. En omskaping av landskapet ved Asan forutsetter en utsprengning av enorme dimensjoner og miljø-ødeleggelser.viser til fiske og fugleliv i Trysfjorden. Dette vil bli ødelagt ved en utbygging av området til båthavn. Kommentar: Søgne kommune har gjennom sin kommuneplan avsatt området til småbåthavn og har gjennom dette vurdert de ulemper en slik havn vil påføre bestående forhold, som akseptable. Undersøkelse fra NIVA viser at det ikke finnes noen sjeldne eller verdifulle arter, naturtyper. Etablefing vil føre til større fare for forurensning i nærområdet, men det forventes ikke effekter på fjorden som helhet, verken i vannutskifting eller i oksygennivåene i dypvannet. Det har heller ikke kommet merknader fra Kystverket eller Fiskeridirektoratet. Brev / mail fta adv. Ten s Pedersen va eier av 37/8 Viser til at hans klient ikke har fått noen varsel om planoppstart, ei heller informasjon/nabovarsel om evt. hans rettigheter blir berørt. Kommentar: Forespørselen er besvart. Eier av 37/8 er ikke direkte nabo til planområdet. Brev og kart ble oversendt slik de øvrige grunneiere har fått. Det ble gjort oppmerksom på at varslet gjaldt oppstart av planarbeid Brev av fra h teeiere å Trollsneset. De har hytter på Trollsneset uten bilvei. Atkomst er hovedsakelig sjøveien, med parkeringsplass og båtplass på Skarpeid. Båtplassen på Skarpeid har ingen bilatkomst kun en bratt sti fra parkeringsplassen. På det området som inngår i forslag til reguleringsplan for ny båthavn er det kommunal brygge med kjørevei. Denne muligheten for transport av gods, byggematerialer, og tyngre ting fra båtplassene, benytter alle hytteeiere seg av. Vi er følgelig helt avhengig av en brygge med kjørevei, for så å kunne nytte båttransport videre til hytteområdet på Trollsnes. Av foreliggende planer er vi ikke kjent med om den kommunale brygga fortsatt vil bestå. For oss hytteeiere på Trollsnes er det viktig at det fortsatt vil være mulig å benytte denne brygga. Vi regner med at dette blir ivaretatt av Søgne kommune og / eller utbygger. Kommentar: Området var inne i opprinnelig plan, men er tatt ut av revidert plan. Kommunen har vel sine rettigheter til brygge og atkomstvei. Disse faller ikke bort selv om området ikke inngår i reguleringsplanen. SØGNE KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR SKARPEID BÅTHAVN 3

5 K stverket har itt uttalelse den Kystverket har ingen merknader til den foreslåtte utvidelsen av planområdet. Det vises for øvrig til ny havnelov. Uttalelse av fra A der Ener i Nett AS Agder Energinett AS har en nettstasjon i det regulerte området. Denne er forsynt med en 22kV linje. Det er byggeforbudssone på 16 m dvs 8 m fra senter av 22kV linjen til nærmeste bygningsdel. Det er etablert noe lavspent 230 V blandet nett i området. Jordkabler og luftlinjer. Noe av dette må bygges om. Kapasitet på eks. anlegg er begrenset, forsterkninger må påregnes. Kommentar: En kan ikke se at revidert plan omfatter kraftlinjer ( 22 kv) Forsterkning av nettet må avklares under reguleringen. Uttalelse av fra Statens ve vesen En alternativ atkomst lenger øst fra fylkesvei 203 vil innebære omfattende inngrep for atkomstvei. Regulert atkomst til hytter har en lite heldig plassering i forhold til kurve på fylkesvei. Det vil være uheldig å basere en atkomst til en båthavn med 350 båtplasser på samme tilknytning til fylkesvei. Dersom det allikevel blir aktuelt med atkomst her, må det for kryss med fylkesvei reguleres for sikt bakfra til et kjøretøy i ventestilling for venstresving inn på atkomstvei Kommentar: Kryss med fylkesvei er utformet etter vegvesenets ønske. Det vil bli tatt opp egen sak med vegvesenet vedrørende dimensjonering av frisikt i nevnte kryss. Uttalelse av fra Vest-A der F lkeskommune lan o De viser til sitt tidligere brev ved oppstart i Det gjøres oppmerksom på at det må foretas arkeologisk registrering i planområdet for å avklare om tiltak i planområdet vil være i konflikt med automatisk fredede kulturminner. Det vil i forbindelse med den arkeologiske registreringen bli foretatt en en samlet vurdering av kulturminner og kulturmiljø. Registreringen er foreløpig beregnet til kr Kommentar: Forholdet er avklart med fylkeskonservator. Det vil bli foretatt nødvendige undersøkelser i det utvidede området. Uttalelse av fra F lkesmannen i Vest-A der Mirøvernavdelin en Miljøvernavdelingen forutsatte ved oppstart av planarbeid i 2009 at arbeidet skjedde i samsvar med Kommuneplanen. Avdelingen anførte at kommuneplanens havne- SØGNE KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR SKARPEID BÅTHAVN 4

6 formål ikke hører til kategorien bygeområder. Lagerhaller og liknende burde lokaliseres vekk fra strandområdet. Planforslaget ble utlagt til offentlig ettersyn i juni Miljøvernavdelingen reiste innsigelse til bygg i strid med kommuneplanen. Innmeldte planomrade er vesentlig utvidet i forhold til opprinnelig planområde og går nå langt utover kommuneplanens vedtatte areal for småbåthavn. Miljøvernavdelingen viser til at forslag til ny kommuneplan ikke har åpnet for utvidelse av areal til småbåthavn. For å unngå innsigelse i forhold til verdiene som knytter seg til 100 m beltet langs sjøen bør arealene i planområdet som vender ut mot sjø, og som i kommuneplanen er LNF-område, reguleres til tilsvarende formål, evt. naturområde under grøntstruktur. Regulering av formål som kan føre til synlige landskapsinngrep fra sjøsiden bør bare vurderes etter en landskapsanalyse som tar sikte på bevaring av naturverdiene i landskapet. Planforslaget må beskrive virkningene av planen. Planbeskrivelsen må vise hva planen vil medføre for de interesser og hensyn, som gjør seg gjeldende i området. Miljøvirkninger av en utbygging nå vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. For øvrig nevnes hensynet til naturmangfoldet, risiko-og sårbarhetsanalyse og organisering av planprosessen. Kommentar: Som følge av beliggenheten til båthavnen vil de fleste brukere komme med bil, noe som vil kreve god parkeringsdekning. I tillegg vil fylkesveien til og fra båthavnen egne seg dårlig for transport av båter. Det er derfor lagt inn som en forutsetting, også i tråd med kommunens ønske, å kombinere parkering og båtopplag i haller på stedet. Konseptet for båthavna er derfor at båter som har tilhørighet her skal kunne tas på land, gis nødvendig service og lagres i en av hallene/ parkeringshus. En kan ikke si seg enig med miljøvernavdelingen om at det er foretatt en vesentlig utvidelse av planområdet. En stor del av det utvidede området er slik miljøvernavdelingen ønsker, regulert til grøntområde. Tidligere godkjent hytteområde inklusiv atkomstvei på Åsan er etter kommunens pålegg tatt inn. For å imøtekomme miljøvernavdelingens tidligere innsigelse mot plassering av bygg i strandsonen, er nå byggene lagt i bakkant av området. Vest.Agder fylkeskommune anførte også i sin tidligere uttalelse, at det måtte foretaes konkrete vurderinger av mulige alternative lokaliseringer for båtopplag/ lagerhaller. Når det gjelder forholdet landskapsinngrep, interesser og hensyn for planområdet samt miljøvirkninger er dette kommentert under beskrivelse av planen. 6. BESKRIVELSE AV PLANOMRADET 6.1. Beskrivelse av planområdet SØGNE KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR SKARPEID BÅTHAVN 5

7 Området er lokalisert til Skarpeid Søgne kommune. Avstand til Søgne sentrum er ca.7 km. Planområdet har et areal på m2 Området skråner fra fjellrygg i øst mot sjøen (Trysfjorden). Det går et dalsøkk opp mot øst som munner ut i en større myr. Her er lager og parkering for båthavna plassert. Området er skogbevokst med hovedsakelig bartre ispedd en del løvtrær.. Bebyggelse innenfor planområdet er et bygg for sjørettet næring/ tilsyn, samt et eldre stabbur. 7. BESKRIVELSE AV PLANEN Planen fremmes som reguleringsplan etter gammel planlov. Arealer mot nord ( vist i tidligere plan) er tatt ut og planområdet er noe utvidet mot øst. Kommunen har pålagt utbygger å ta med reguleringsplan for Åsan med tilhørende atkomst. 7.1 Atkomst Atkomst til båthavna tas fra Fylkesvei 203 og nytt kryss etableres i tråd med veievesenets norm. Atkomsten, som også skal betjene hytteområdet på Åsan, anlegges som privat atkomstvei med bredde 5 m og stigning 1:8 Veien fra lagerbygg og videre inn i området, etableres som privat vei i bredde 4 m og stigning (1:8) Snuplass dimensjoneres for lastebil ( L) 7.2 Landarealer I område mot syd er arealene mot sjø avsatt som brygger for service og utsetting/ opptak av båter. Eks. bygg er avsatt som bygg for sjørettet næring/ tilsyn. Mot øst er lagt inn område for lager, sjørettet næring samt en parkeringsplass. Fjellskjæringer mot øst vil bli beplantet og sikret. Område for stabburbygg med tilhørende steinsetting bevares og avsettes til formål: Bevaring av bygninger og anlegg. 7.3 Sjøarealer Båthavna vil kunne romme ca. 350 båtplasser. I ytre del av havna plasseres større båter som seilbåter og cabincruisere. Det anlegges flytebrygger som forankres i bunn. Langs land anlegges brygger for service og ilandtagning og utsetting. SØGNE KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR SKARPEID BÅTHAVN 6

8 7.4 Tekniske installasjoner Det er i dag innlagt vann i eks. bygg som bygger på boret grunnvann. Dette borehullet har stor kapasitet til å dekke flere bygg. Det er installert et kjemisk renseanlegg utenfor eks. bygg, godkjent av SFT. Dette dekker den nødvendige kapasiteten til småbåthavnen med tilhørende aniegg. Det skal anordnes system for oppsamling av olje- og kjemikaliesøl langs brygger. 8. Konsekvenser 8.1 Landskap I opprinnelig plan var lagerbygg lagt i skråning mot sjø med høye skjæringer i bakkant. Forholdet til landskapet er i revidert plan bedre ivaretatt, ved at bebyggelsen er plassert på et platå ( myr) bort fra sjøen, hvor terrengformasjonene i syd og vest (friluftsområde) skjuler byggene. Det er i reguleringsbestemmelsene fastsatt endelig cotehøyde på bygg. Høydedraget i øst er avsatt til friluftsområde. Mot syd er også lagt inn område for bevaring av landskap og vegetasjon, dette for å kunne skjerme for innsyn fra sjø Område for stabburbygg/ friområde med tilhørende steinsetting bevares. 8.2 Friluftsliv Kommunen har opplyst at området er lite brukt som friluftsområde. Ytre del av området er avsatt som friluftsområde. 8.4 Konsekvenser for barn og unge Da området ikke er i bruk som friluftsområde, berøres heller ikke barn og unges interesser. Ingen del av området er pr i dag, nyttet til lek og lignende. 8.3 Biologisk mangfold Det er gjort oppslag i naturvernbasen, og det er ikke funnet utsatte arter innenfor det angitte planområdet. Fylkesmannen har opplyst at det påvist leveområde for nær truet art ( slettsnog) nær fylkesveien. Dette arealet ligger nå utenom planområdet Støy De større båtene, inkl. seilbåter kan avgi støy fra tauverk, seil etc. Bebyggelsen som er boliger og fritidsboliger ligger imidlertid i god avstand fra småbåthavnen og anses ikke å bli berørt av evt. støy. (kfr. Brev av fra Søgne kommune) Det er imidlertid i reguleringsbestemmelsene lagt inn rekkefølgekrav om gjennomføring av støyvurdering, før bygging i området kan igangsettes. 8.5 Geotekniske forhold Det er gjort undersøkelser av området og spesielt fjellskråning mot øst. Mesta anfører i sin rapport at området ovenfor tomten består av en slakt skrånende kolle. Der er ingen overheng eller løse blokker i overkant og heller ingen rasfare. (vedlegg 5.) SØGNE KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR SKARPEID BÅTHAVN 7

9 8.6 Marinbiologiske undersøkelser NIVA har foretatt en undersøkelse av bunnforholdene og det biologiske miljøet i området. Det ble ikke påvist noen sjeldne eller spesielle verdifulle arter eller naturtyper. Etablering av båthavn vil kunne svekke vannomrøringen lokalt ved å skjerme for vind og bølgepåvirkning. Etablering vil føre til større fare for forurensning i nærområdet, men det forventes ikke effekter på fjorden som helhet, verken i vannutskifting eller i oksygennivåene i dypvannet. (vedlegg 6.) 9. Analyse av risiko og sårbarhet Analyse av risiko og sårbarhet er utarbeidet, Enkelte punkter er kommentert og gitt vedlegg ( vedlegg 7.) 10. Reguleringsbestemmelser Forslag til reguleringsbestemmelser er utarbeidet datert (vedlegg 8.) 11. Reguleringsplan Forslag til reguleringsplan er utarbeidet. Planen er basert på digitalt kartgrunnlag fra Søgne kommune. Reguleringskartet er produsert digitalt i målestokk 1:1000 (vedlegg 10. ) 12. Vedlegg 1. Brev om oppstart av planarbeid til grunneiere og offentlige instanser dat Annonse i fædrelandsvennen 3. Annonse i budstikka, Fædrelandsvennen 4. Innkomne merknader 5. Rapport vedr. geotekniske forhold 6. Rapport vedr. marinbiologiske forhold 7. Analyse av risiko og sårbarhet 8. Reguleringsbestemmelser 9. Planbeskrivelse 10. Reguleringsplan SØGNE KOMMUNE REGULERINGSPLAN FOR SKARPEID BÅTHAVN 8