A-sak. Reguleringsplan Nedre Ugstad - 2. gangs behandling

Transkript

1 Hurum kommune Arkiv: L12 Saksmappe: 2007/2700 Saksbehandler: Sissel Larsen Dato: A-sak. Reguleringsplan Nedre Ugstad - 2. gangs behandling Saksnr Utvalg Møtedato 94/11 Planutvalget /12 Kommunestyret Kommunalt råd for funksjonshemmede Unntatt iht.: Innstilling: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven å vedta reguleringsplan for Nedre Ugstad med plankart datert og bestemmelser datert Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Martin Berthelsen fremmet slikt forslag: Siste setning i Planutvalgets innstilling utgår. Planutvalgets innstilling første setning ble enstemmig vedtatt Planutvalgets innstilling andre setning ble vedtatt med 28 mot 1 stemme (1 SV) som ble avgitt for Martin Berthelsens forslag. Vedtak: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven å vedta reguleringsplan for Nedre Ugstad med plankart datert og bestemmelser datert Kommunestyret ber rådmannen hensynta behovet for ny dagligvare i området Klokkarstua Verket i forbindelse med kommuneplanrulleringen. Saksprotokoll i Planutvalget

2 Behandling: Trond Røed fremmet slikt tilleggsforslag: Kommunestyret ber rådmannen hensynta behovet for ny dagligvare i området Klokkarstua Verket i forbindelse med kommuneplanrulleringen. Rådmannens innstilling, med Trond Røed tilleggsforslag, ble enstemmig vedtatt. Ole Furua Rødby ba om følgende protokolltilførsel: Det er sterkt å beklage at det framlagte reguleringsplanforslag innbefatter dyrka jord (27 da). Framtidig arealpolitikk må baseres på at det er uproduktive arealer som skal nyttes til næringsbygg og lignende tiltak. Vedtak: Kommunestyret vedtar i medhold av plan- og bygningsloven å vedta reguleringsplan for Nedre Ugstad med plankart datert og bestemmelser datert Kommunestyret ber rådmannen hensynta behovet for ny dagligvare i området Klokkarstua Verket i forbindelse med kommuneplanrulleringen. Vedlegg: Trykte vedlegg: Sammendrag fra forslagstillers presentasjon datert Plankart datert Planbestemmelser datert Illustrasjonsplan datert Forslagstillers argumentasjon for dagligvarehandel, datert Utrykte vedlegg: Forslagstillers presentasjon datert , som blant annet inneholder: Støyanalyse Kulturhistorisk registrering Kartlegging av naturmiljø Geoteknisk vurdering Forslagstillers sammenstilling av endringer etter offentlig ettersyn datert Sammendrag: Det er mottatt et reguleringsplanforslag for Nedre Ugstad ved Klokkarstua, som ble lagt ut til offentlig ettersyn i november Forslaget legger til rette for næringsutvikling med kontor og industri, der det også tillates lager, i samsvar med kommuneplanen. Det er sikret ivaretakelse av bekkedraget gjennom området, og et vegetasjonsbelte langs hele ytterkanten av planområdet. Videre sikrer forslaget opparbeidelse av busslommer og adkomst til disse, samt støyskjerming mot eksisterende bolig ved avkjørselen til området. Rådmannen tilrår kommunestyret å vedta planforslaget slik det foreligger. Bakgrunn: Sivilingeniør Gjermund Stuvøy har fremmet forslag til reguleringsplan for Nedre Ugstad på vegne av grunneier Rune Sandsether. Planområdet omfatter del av gnr 6 bnr 1, ved rundkjøring

3 ved Klokkarstua. Planforslaget med tilhørende bestemmelser har vært til 1. gangs behandling i plan- og utviklingsutvalget , hvor forslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Etter innsigelser fra fylkesmannen og Statens vegvesen samt merknader fra en rekke parter er planforslaget nå endret, og innsigelsene er trukket. Innsigelsene var i hovedsak relatert til støyhensyn ved eksisterende bolig, vassdragshensyn, hensyn til dyrka mark, byggegrense mot fylkesvei, samt plassering og utforming av busslommer med tilhørende venteareal og gang- og sykkelvei fram til disse. Merknadene var i hovedsak relatert til hensyn til dyrka mark, vegetasjonsbelte, universell utforming, vassdragshensyn, hensyn til dagens bensinstasjon, støyhensyn og ønske om dagligvare. Det er redegjort for innsigelsene og merknadene nedenfor. Planpresentasjonen som ble utarbeidet i forbindelse med offentlig ettersyn er lagt ut på kommunens hjemmeside. Sammendrag fra forslagstillers presentasjon er vedlagt. Planforslaget er utarbeidet etter plan- og bygningsloven 85, ettersom den ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn før 1. juli Føringer for planarbeidet: Kommuneplanen avsetter området til nåværende byggeområde for erverv. Statlige planretningslinjer (SPR) for samordnet areal og transport Kommunens planmal som blant annet inneholder krav til vurdering av konsekvenser og redegjørelser for en rekke tema. Forskrift og veileder for universell utforming. Mottatte innsigelser og merknader med rådmannens kommentar: Innsigelser: Fylkesmannens landbruks- og næringsavdeling fremmet innsigelse til den delen av planforslaget som medfører omdisponering av dyrka mark. Avdelingen mente at planforslaget og næringsarealet som er vist i kommuneplanen er større enn det arealet som ble angitt da kommuneplanen var til offentlig ettersyn. Opprinnelig areal omfattet ikke dyrka mark. Planavgrensningen for forslag til reguleringsplan for Nedre Ugstad er i samsvar med vist areal for erverv i vedtatt kommuneplan. Kommunen har dokumentert overfor fylkesmannen hvordan utvidelsen av opprinnelig foreslått næringsareal ble håndtert i forbindelse med rullering av kommuneplanen som ble vedtatt i Landbruks- og næringsavdelingen har etter dette trukket sin innsigelse. Fylkesmannens miljøvernavdeling fremmet innsigelse ut fra manglende dokumentasjon og ivaretakelse av støyforhold ved eksisterende boligeiendom ved planlagt avkjørsel til planområdet. Videre fremmet avdelingen innsigelse ut fra mangelfull ivaretakelse av vassdragsinteresser innenfor planområdet, der avdelingen mener det er uheldig at bekkedraget gjennom området krysses av to veiforbindelser der bekken legges i rør. Det burde etableres kun en veiforbindelse som bro over vassdraget. Støyanalyse er framlagt. En støyskjerm ved boligen er vist i plankartet. Videre er det tatt inn en rekkefølgebestemmelse der det stilles krav om oppføring av støyskjermen før første bygning tas i bruk i næringsområdet. Når det gjelder vassdragsinteresser er det tatt inn en bestemmelse om at bekk skal krysses med bro, og at det skal være et areal på 1 meters bredde på hver siden av bekken. Plankartet er endret i tråd med bestemmelsen. Videre er det tatt inn en bestemmelse om at den ene (østre) veien som

4 krysser bekken, kun skal bygges dersom det er behov som følge av eventuell etablering av særlig trafikkskapende virksomhet i området syd for bekken. Fylkesmannen har etter dette trukket sine innsigelser til planforslaget. Statens vegvesen fremmet innsigelse til plassering av busslommer og byggegrense mot fylkesvei, og mener gang- og sykkelveien bør flyttes til motsatt siden av fylkesveien. Busslommene er flyttet, med gang- og sykkelvei frem til disse fra planområdets avkjørsel fra fylkesveien. Byggegrensen mot riksvei er utvidet til 30 m fra veimidte, der det i tillegg er avsatt et vegetasjonsbelte mellom veiformål og byggeområde inntil 25 fra midten av fylkesveien. Statens vegvesen har etter dette trukket sin innsigelse. Mottatte merknader: Fylkesmannens landbruksavdeling ber om at næringsarealet reduseres i samsvar med avgrensningene som var vist ved 1. gangs høring av kommuneplanen, sekundært at næringsarealet arronderes for en mer rasjonell avgrensning for videre landbruksdrift. Merknadene er ikke imøtekommet. Å redusere næringsarealet som foreslått vil være urimelig, da det ville medføre en halvering av næringsarealet. Planavgrensningen følger vedtatt arealbruk og er også satt i samsvar med grunneiers ønsker i forhold til videre drift av dyrka mark utenfor plangrensen. Fylkesmannens miljøvernavdeling mener det bør etableres et vegetasjonsbelte rundt hele planområdet. Videre anbefaler avdelingen at bestemmelsene sikrer tilrettelegging for vannbåren varme. Det er avsatt et belte rundt planområdet, område C, der det blant annet sikres at minimum 75 % av sonen skal være beplantning. Området er ikke et konsesjonsområde for fjernvarme, og vannbåren varme kan dermed ikke kreves. Det er tatt inn en bestemmelse om at det skal tilrettelegges for energieffektive løsninger i alle bygg. Buskerud fylkeskommune har gjennomført en arkeologisk undersøkelse av feltet uten funn. Statens vegvesen har gjennom møte med kommunen blant annet bemerket at «allmennyttig formål» ville utløse behov for gang- og sykkelveiforbindelse til Klokkarstua, og i tillegg en ekstra fotgjengerkryssing i rundkjøringen. Formålet er tatt ut. Landbrukskontoret i Drammen, Lier Røyken og Hurum viser til at næringsarealet som er avsatt til kommuneplanen ikke samsvarer med arealet som framgikk da kommuneplanen var til offentlig ettersyn, og at planforslaget dermed ikke kan godkjennes. Se kommentar til fylkesmannens landbruks- og næringsavdeling over. Kommunalt råd for funksjonshemmede ber om at prinsipper for universell utforming legges til grunn for alt planarbeid, og at det sikres parkeringsplasser for forflytningshemmede. Merknadene er imøtekommet ved at dette sikres gjennom planbestemmelsene. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) viser til at det må kartlegges forekomster av kvikkleire, og mener bekken bør krysses med bro fremfor kulvert.

5 Kartlegging av kvikkleire ivaretas gjennom senere byggesaksbehandling ved utbygging. Planbestemmelsene sikrer at bekken vil krysses med bro. Enerhaugen Arkitektkontor AS på vegne av Klokkarstua Shell/MORLIS AS ber om at busslommene flyttes unna avkjørselen til bensinstasjonen. Videre foreslås en alternativ avkjøring til planområdet, restriksjoner mot ny bensinstasjon i planområdet, flytting av dagens pumpestasjon og kryssing av bekken med bro. Flytting av planområdets avkjørsel fra fylkesveien vil ikke være i tråd med vegnormalen til Statens vegvesen. Det er ikke anledning til å legge inn forbud mot bensinstasjon i planområdet. Det er sjekket ut at dagens pumpestasjon ved bensinstasjonen ikke hindrer fri sikt. Pumpestasjonen er del av teknisk infrastruktur, og en flytting ville måtte skje i samsvar med en overordnet plan for teknisk infrastruktur, og ikke som følge av framlagt planforslag. Det vises forøvrig til ovenstående kommentarer vedrørende bussholdeplasser og bro. Siv. Ing. Gjermund Stuvøy på vegne av grunneier argumenterer for tilrettelegging for dagligvare i planområdet. I senere brev ønsker forslagstiller at dagligvare ikke tas inn i planforslaget, men at dette heller tas opp til vurdering gjennom kommuneplan eller ny regulering/reguleringsendring. Formålet «forretning» er tatt ut. Temaet er forøvrig tatt opp nedenfor. Nærmiljøforum for Klokkarstua og Verket ønsker etablering av dagligvare og bensinstasjon. Se nedenfor og øvrige kommentarer over. Ivar Stange er eier av boligtomt i Åsheimveien 28, og ber om at det også foretas en støyvurdering for hans bolig. Stange viser til støyberegningene for boligen ved planlagt avkjørsel til planområdet. Det er sannsynlig at støynivået ligger over grenseverdien for utendørs støy ved boliger. Boligen ligger ca 90 m fra planområdet, og vil ikke få samme støykonsekvenser som boligen som ligger like overfor planlagt avkjørsel til næringsområdet. Den anses derfor ikke som en naturlig del av planforslaget, og eventuell støyavbøtende tiltak må håndteres uavhengig av planen. Rådmannens vurdering: Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og overordnede mål for næringsutvikling. Forslaget anses å være i tråd med SPR for samordnet areal og transportplanlegging. Området ligger inntil fylkesvei med utbygd kollektivtrafikk, og i tilknytning til eksisterende næringsområde med relativt kort avstand til tettstedet Klokkarstua. At planforslaget blant annet legger til rette for særlig plasskrevende handel, er i tråd med kommuneplan der det framgår at slik handel kan tillates lokalisert til næringsområder i tilknytning til hovedveinettet. Planen er relativt åpen i forhold til hvilke virksomheter som kan etableres i området. Grunnet usikkerhet omkring arealbehov for fremtidige brukere viser plankartet ikke fremtidige eiendomsgrenser, men bestemmelsene sikrer at arealbehovet dokumenteres ved søknad om deling. Planforslaget anses som tilstrekkelig detaljert for byggesaksbehandling med hjemmel direkte i planen.

6 Det er tatt inn bestemmelser som sikrer ivaretakelse av støyforhold dersom støygenererende eller støyømfintlig virksomhet ønskes etablert. Utnyttelsesgraden på 52 % BYA er forholdsvis høy, men rådmannen finner dette hensiktsmessig for formålet med planen. Hensyn til universell utforming er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planbestemmelsene. Videre er det sikret gangforbindelse mellom planlagte næringsarealer og bussholdeplassene. Hensynet til vassdragsinteresser og områdets grøntstruktur er tilfredsstillende ivaretatt. I henhold til naturmangfoldloven 7 skal prinsipper i 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av all offentlig myndighet og ved forvaltning av fast eiendom. Disse prinsippene er relatert til kunnskapsgrunnlag, føre-var-prinsippet, økosystemtilnærming og samlet belastning, at kostnader ved miljøforringelse skal bæres av forslagstiller, samt miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Kunnskapsgrunnlaget anses tilstrekkelig. Det er ingen registreringer for området i DN sin naturbase, og heller ikke i Artsdatabanken. Videre er naturmiljøet i planområdet kartlagt og lagt til grunn for planarbeidet. Hensynet til bekkedraget gjennom området er tilfredsstillende ivaretatt, og det er ingen indikasjoner på at planforslaget vil føre til skade på naturmangfoldet eller gi miljøforringelse. Øvrige forhold iht prinsippene i naturmangfoldloven vil ivaretas gjennom byggesaksbehandlingen ved søknad om tiltak. Spørsmål om dagligvarehandel i planområdet: Forslagstiller har tidligere i planprosessen ønsket å tilrettelegge for en større matbutikk i planområdet. Dagligvarehandel er ikke del av det planforslaget som nå legges fram for behandling, forslagstiller ønsker at forslaget vedtas slik det foreligger. Det er imidlertid forslagstillers ønske at spørsmålet drøftes i planutvalget. Forslagstiller har utarbeidet et skriv der det begrunnes og argumenteres for å få mulighet til å tilrettelegge for dagligvarebutikk i planområdet. Skrivet er vedlagt. Dagligvarehandel i området er ikke i tråd med kommuneplanen, der det framgår at blant annet detaljhandel skal lokaliseres i senterområdene, og at nye funksjoner skal bidra til å støtte opp under eksisterende handels- og servicetilbud. Spørsmålet om matbutikk i planområdet ble også drøftet i rådmannens vurdering ved 1. gangs behandling, der slik tilrettelegging ble frarådet med bakgrunn i vedtatt kommuneplan. Plan- og utviklingsutvalget vedtok å legge ut til offentlig ettersyn et planforslag som ikke innehold tilrettelegging for dagligvare. Rådmannen opprettholder denne vurderingen. Dersom planutvalget på bakgrunn av forslagstillers ytterligere opplysninger likevel mener at innspillet er interessant, bør dette primært vurderes ved neste rullering av kommuneplanen, og planforslaget vedtas slik det foreligger. Dersom framtidig kommuneplan vedtas med tillatt dagligvare i området, vil forslagstiller kunne fremme forslag til ny regulering eller reguleringsendring, som vil være i tråd med kommuneplanen. Rådmannen vurderer at dette vil være den enkleste framgangsmåten. Alternativt kan innspillet vurderes gjennom en ny regulering eller reguleringsendendring etter dagens kommuneplan, og nåværende planforslag vedtas slik det foreligger. Forslag om ny regulering eller endring vil i dette alternativet være i strid med kommuneplanen og må følgelig konsekvensvurderes. Et tredje alternativ er å utsette og returnere saken for bearbeiding av plankart og bestemmelser, der man da også vil fremme et planforslag som er i strid med kommuneplanen. En slik løsning vil kreve en konsekvensvurdering og endring av plankartet, med nytt offentlig ettersyn.

7 Forslagstiller har presisert at en utsettelse av saken ikke er ønskelig. Rådmannen tilrår i utgangspunktet ikke de to sistnevnte alternativer. Oppsummering og konklusjon: På bakgrunn ovenstående vurderinger finner rådmannen å kunne tilrå kommunestyret å vedta planforslaget slik det foreligger. Rådmannen anmoder videre planutvalget om å ta stilling til om det er aktuelt å fremme et senere forslag om dagligvare i planområdet Gudmund Notøy rådmann Vidar Rolfsrud kommunalsjef