Saksbehandler: Glenny Jelstad Arkivsaksnr.: 09/ Dato: INNSTILLING TIL: Bystyrekomité for helse, sosial og omsorg/ bystyret

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Glenny Jelstad Arkiv: Arkivsaksnr.: 09/ Dat: DELT EIERSKAP - LEIE MED SPARING â INNSTILLING TIL: Bystyrekmité fr helse, ssial g msrg/ bystyret Rådmannens frslag til vedtak: 1. Det igangsettes et frsøk med leie med sparing fr et utvalg vanskeligstilte på bligmarkedet. Leie med sparing er en rdning hvr kmmunen g hushldningen inngår en langsiktig avtale hvr frmålet er at hushldningen, etter en avtalt leieperide, kan kjøpe bligen de leier til avtalte vilkår 2. Rådmannen gis fullmakt til å utarbeide nærmere rammer fr arbeidet, inkludert prsjektmfang 3. Prsjektet gjennmføres innenfr rdinære drifts- g lånerammer 4. Bystyret hldes rientert m arbeidet via tertialrapprteringer 5. Frsøk med utprøving av Delt eierskap iverksettes ikke Osmund Kaldheim rådmann á Eva Milde Grunwald Helse- g ssialdirektør

2 â DELT EIERSKAP - LEIE MED SPARING Hensikten med saken Bystyret vedtk bligssial handlingsplan den 22. mai Målgruppen fr bligssial handlingsplan er vanskeligstilte på bligmarkedet, definert sm: persner sm ikke har mulighet til å skaffe seg g/ eller ppretthlde en tilfredsstillende bsituasjn på egen hånd. Under strategien Flere skal eie er tiltak 1.4: Det skal utredes g eventuelt prøves ut mdeller med delt eierskap g leie med sparing. Dette ntatet beskriver tre mdeller med delt eierskap g leie med sparing, hvr leie til eie er en av disse. Leie til eie har vært under utprøving siden juni Erfaringer fra leie til eie viser at denne mdellen har relevans fr de andre mdellene. Derfr er det vurdert sm hensiktsmessig at gså Leie til eie beskrives sm mdell. Videre vurderes frutsetninger g knsekvenser av de tre mdellene. Hensikten med denne saken er å få en prinsipiell beslutning på m det skal iverksettes utprøving utver leie til eie fr at flere vanskeligstilte kan bli bligeiere, g hvilke rammer en slik utvidet utprøving i så tilfelle bør ha. Saksutredning Hvrfr skal flere eie g hvem handler dette m Det er både en statlig, Rm fr alle (NOU 2011: 15), Strtingsmelding 17 ( ) Byggje bu leve, g kmmunal, Bligsial handlingsplan ( ) visjn at alle skal kunne b trygt g gdt. Bligen har en viktig rlle i velferdsplitikken, ved siden av helse, utdanning g inntektssikring. I Nrge blir de fleste bligeiere på et tidspunkt i livet. Fire av fem eier sin egen blig, ne sm er den høyeste eierandelen i Nrden. Å eie sin egen blig betyr fr mange å bygge pp en frmue g ha skattefrdeler. Bligkjøpet er fr de fleste den største investeringen de gjør. Bligeie kan bidra til økt selvrespekt g nærmere tilknytning til lkalsamfunnet. Eie kan gså gi bedre ssial integrasjn av sårbare grupper, g således være en frdel både fr vanskeligstilte g andre. Eie kan bidra til å bekjempe fattigdm g mtvirke marginalisering. Eierlinja har vært g er fremdeles, en viktig del av den nrske bligplitikken. På grunn av de mange frdelene ved å eie egen blig bør alle vanskeligstilte sm har et eieptensial få bistand slik at de kan bli bligeier, m de ønsker det. NOVA har fretatt beregninger av eierskapsptensialet til vanskeligstilte i bligmarkedet. Beregningene viste at 53 % av kmmunale leietakere hadde et øknmisk eierptensial. Egen erfaring i Drammen kmmune, via Leie til eie prsjektet, dkumenterer et eierptensial på 22 % blant de sm er veiledet.

3 Det er spesielt tre terskler sm gjør seg gjeldende fr vanskeligstilte ved kjøp av blig: Øknmi (lav inntekt, gjeld, ikke egenkapital eller mulighet til pptjening) Kmpetanse (evne til å dispnere egen øknmi, behv fr ppfølging fr eksempel veiledning i frhld til kjøp av blig, g rådgiving m vedlikehld av blig) Tilgjengelighetsterskel (behv fr tilrettelagt blig) Ved å ta i bruk ulike virkemidler sm beskrevet i de tre mdellene under, vil flere av de sm har utfrdringer knyttet til øknmi g kmpetanse kunne bli bligeiere. Det er imidlertid nødvendig å ha spesiell ppmerksmhet på at vanskeligstilte kan være særlig utsatt fr risik ved bligeie. Når bligprisene går ned eller renta går pp, eller ved inntektsnedgang, kan eie av blig medføre en risik. Risiken kan være vanskeligst å bære fr persner med lav inntekt g lav egenkapital. Startlån det viktigste virkemiddelet fr å realisere eierptensial hs vanskeligstilte i alle tre mdeller Startlånet er en lånerdning fr persner sm har langvarige vansker med å skaffe seg eller hlde på en egnet blig. Husbanken gir lån til kmmuner fr videre utlån av startlån til enkeltpersner. Lånet skal være et finansieringstilbud fr bligtiltak sm vanligvis ikke gis lån i rdinære kredittinstitusjner. Følgende statlige retningslinjer fr tildeling av startlån er til behandling g frventes å bli vedtatt. Drammen kmmune tildeler startlån i henhld til disse retningslinjene: 1. Frmål Startlån skal bidra til at persner med langvarige bligfinansieringsprblemer kan skaffe seg egnet blig g behlde den. 3. Hvem kan få lån Kmmunen kan gi lån til husstander sm: ikke får lån eller msøkt lånebeløp i rdinære kredittinstitusjner g sm har langvarige prblemer med finansiering av eid blig Vilkåret i første ledd bkstav b kan fravikes dersm husstanden har barn eller særlige ssiale eller helsemessige utfrdringer, g hensynet til å sikre en trygg, gd g stabil blig innen krt tid taler fr det. Vilkåret i første ledd bkstav b kan gså fravikes dersm husstanden har prblemer med å dekke butgiftene, g refinansiering med startlån kan bidra til at husstanden kan bli bende i bligen sin. Manglende evne til å ppfylle krav stilt av ffentlig myndighet m egenkapital fr å få lån i finansinstitusjn, gir ikke i seg selv grunnlag fr å fravike nevnte vilkår. Startlån skal tildeles etter behvsprøving. Kmmunen kan blant annet legge vekt på at husstanden har en utrygg eller uegnet bsituasjn, g kan få en bedret bsituasjn ved hjelp av startlån.søkeren skal ha evne til å betjene lånet ver tid g frtsatt ha nødvendige midler igjen til livspphld. Kmmunen kan presisere retningslinjene ytterligere. Rådmannen vil vurdere behv fr dette ved evaluering av Bligssialt utviklingsprgram, høsten Mdell 1 Leie til eie

4 Beskrivelse av mdellen Leie til eie er en mdell sm har vært utprøvd i Drammen. Leie til eie startet pp i juni 2011, sm et delprsjekt i Bligssialt utviklingsprgram. Prsjektet er frankret i Bligløftet vedtatt av Bystyret ved behandling av 1. tertialrapprt 2011, samt i Bligssial handlingsplan ( ). Frmålet med prsjektet er at flere skal eie sin egen blig. Dette vil gjøre at flere br trygt g gdt. Eierskap til blig er et ssialplitisk løft. Målgruppen er leietakere i kmmunale utleiebliger, g det brukes virkemidler sm kmmunale utleiebliger, startlån g bligtilskudd. Det gis tilbud m veiledning fr å vurdere eierptensialet, til å søke lån g til å kjøpe blig. Bystyret har gitt rådmannen fullmakt til å prøve ut mer fleksibilitet i bruk av startlån g bligtilskudd, fr at virkemidlene i større grad enn det gjrde tidligere, skal nå flere i målgruppen vanskeligstilte på bligmarkedet. Prsjektet skal evalueres i frbindelse med avslutning av bligssialt utviklingsprgram, høsten Følgende rammer prøves ut: Alle typer inntekt kan gi grunnlag fr innvilgelse av startlån, med unntak av ssialhjelp sm er en midlertidig ytelse Dersm hushldet har mulighet til lån i privatbank, skal dette prøves primært. Startlån kan eventuelt sikre tppfinansiering dersm det er frmålstjenelig. Startlån skal kun brukes fr målgruppen slik den er beskrevet i frslag til nye retningslinjer fr tildeling av startlån Fr vurdering av hushldes kstnader til livspphld brukes i utgangspunktet SIFO satser, men dersm hushldningen kan dkumentere at de har et frbruk sm er lavere, kan utgiftsnivået settes til reelt nivå når lånesøknaden vurderes Bligtilskudd tildeles etter skjønn, g avstemmes i frhld til hushldningens mulighet til å betjene lån g behv fr finansiering Lånebetingelsene skreddersys med hensyn til fastrente g betingelse fr denne, nedbetalingstid g eventuell avdragsfrihet Dersm hushldet ønsker å kjøpe den kmmunale bligen de leier, får de kjøpe denne til takst. Taksten fastsettes av ekstern takstmann g taksten kan ikke være eldre enn 6 måneder Det selges kun bliger i brettslag Knsekvenser/ Erfaringer Per 1. ktber har prsjektmedarbeiderne arbeidet med 365 husstander. 90 av disse er innvilget Startlån g 43 av disse har i tillegg fått bligtilskudd. 77 har til nå kjøpt blig g 52 av disse har kjøpt den kmmunale bligen de leide. Det vil si at eierptensialet blant de sm har fått veiledning er 22 %. Ingen av de 90 lånepptakene er mislighldt.

5 Ingen av de hushldningene prsjektet har arbeidet med har hatt mulighet til lånepptak i privatbank. Uten startlån, g fleksible g individuelt tilpassede lånebetingelser hadde ingen av de 90 lånemttakerne hatt mulighet til å bli bligeiere. Det vises fleksibilitet i frhld til: Inntektsvurdering Utgiftsvurdering Rentefastsettelse Mulighet til avdragsfrihet All type stabil inntekt kan gi grunnlag fr innvilget startlån. Det vil si at fr eksempel Intrduksjnsstønad har gitt grunnlag fr at det er innvilget startlån, men alene det å ha intrduksjnsstønad kvalifiserer ikke til startlån. Det er en frutsetning at lånesøker med intrduksjnsstønad er vurdert å kmme innunder kriteriene fr å være vanskeligstilt i henhld til nye statlige retningslinjer fr startlån. Ssialhjelp er en midlertidig ytelse g tilfredsstiller ikke krav m inntekt fr startlån. Sm hvedregel brukes SIFO satser. Dersm husstanden kan dkumentere et stabilt lavere frbruk enn SIFO satser kan budsjettet settes med faktisk utgiftsnivå. Enkelte av familiene i prsjektet har et lavere utgiftsnivå enn SIFO satsene g ønsker å ha det, fr å få realisert ønsket m å bli bligeier. Det betyr at husstanden lever på et lavere budsjett enn ssialhjelpssats. Rente- g avdragsvilkårene fastsettes i samsvar med frskrift m rente- g avdragsvilkår i Husbanken. Flytende rente er p.t. 2,33 % p.a. i tillegg kan lånetaker velge fastrente på henhldsvis 3, 5, 10 g 20 år. 75 prsent av hushldningene i leie til eie har gjrt avtale m fast rente. De fleste har en avtaleperide på 10 år, hvr renten p.t. er %. 5 lån av de 90 lånepptakene sm er gitt i Leie til eie, er innvilget med avdragsfrihet. 4 med 1 år g 1 med 3 år (gjeldsrdning). Iflg. Husbanken s veileder kan avdragsfrihet innvilges i inntil 3 år. Grunnlag fr innvilgelse av avdragsfrihet kan være at lånetaker da har mulighet fr å nedbetale annen gjeld, eller det freligger utsikter fr inntektsøkning i nærmeste fremtid ( fr eksempel bestått eksamen). Lånetakere sm er under Gjeldsrdning innvilges avdragsfrihet i den periden sm gjenstår av gjeldsrdningen. Det har vært, g er, en frutsetning med gd veiledning g nødvendig tett ppfølging g bistand. Prsjektmedarbeiderne følger gså pp etter at lånepptaket er gjrt g bligene er kjøpt. Dette fr å frebygge mislighld. Bystyret har i prsjektperiden bevilget økte investeringsrammer til kjøp av kmmunale utleiebliger. Dette, sammen med frutsetningen m at inntekter ved salg av bliger skal reinvesteres i nye kmmunale utleiebliger er en frutsetning fr å kunne ppretthlde et nødvendig antall utleiebliger i kmmunen. Kmmunale utleiebliger er ett av de viktigste virkemidlene i bligkarriereplanlegging fr vanskeligstilte på bligmarkedet. Mdell 2 Leie før eie

6 Beskrivelse av mdellen Leie før eie er en mdell fr leie med sparing. Mdellen er utviklet av Fræna kmmune g er beskrevet i NIBR Ntat 2009:115 Fra leie til eie eller delt eierskap Mdellen frutsetter at kmmunen kjøper blig i markedet. Bligen finansieres av tilskudd til utleiebliger fra Husbanken g et lån sm kmmunen tar pp. Det inngås en femårig leiekntrakt med det aktuelle hushldet, der leien settes til hva hushldet maksimalt vil klare å betale i denne femårsperiden. I det sjette året kan hushldet velge å kjøpe bligen. Kjøpesummen bestemmes ved å ta utgangspunkt i den prisen kmmunen pprinnelig betalte fr bligen. Differansen mellm den husleien sm er innbetalt i de fem årene g bligens driftsutgifter regnes sm nedbetalinger på kmmunens lån g gir et fradrag i prisen sm hushldningen skal betale. Ikke-betalte renter på kmmunens lån akkumuleres ver de fem årene g legges til pprinnelig kjøpspris. Utleietilskuddet fra Husbanken verdras av kjøper g nedskrives etter regler fr det individuelle bligtilskuddet. J mer hushldningen er i stand til å betale i leie de første fem årene, j lavere blir den prisen sm hushldet må betale i år 6. Prisen blir gså lavere j høyere tilskuddsandelen i bligen pprinnelig ble finansiert med g j lavere rente på lånet. En frutsetning fr kjøp er at hushldet skal ha betalt husleien punktlig i disse fem årene uten øknmisk ssialhjelp til dekning av bligutgiftene. I Fræna kmmune er rdningen under utprøving fr tre husstander. Alle tre husstandene var selv aktive i kjøp av huset. De valgte mråde g hvilket hus sm ble kjøpt. Disse er nå i sitt femte leieår, g det planlegges å realisere kjøp i løpet av våren T av husstandene har allerede bekreftet at de ønsker å gjennmføre kjøpet. Knsekvenser/Frutsetninger Mdellen vil stimulere til sparing. Leie før eie vil kunne gi hushldninger sm på grunn av svak øknmi g/ eller manglende kmpetanse ikke er i stand til å bli bligeier i dag, mulighet til å bli bligeier på sikt. Denne muligheten får de ved: - At de viser evne g vilje til å spare - At de viser evne g vilje til å kunne ha kntrll på egen øknmi - At det etableres et frpliktende samarbeid med kmmunen med bligeie sm mål. Hushldningen følges pp tett ver flere år Eieralternativet hldes pp sm en fremtidig ønskelig g stabil bligløsning, ne sm kan mtivere hushldningen til bedre å mestre sin livssituasjn. Mdellen vil kunne legge til rette fr at den vanskeligstilte husstanden får utsikter til å kunne kjøpe den bligen de leier, alternativt at de selv kan velge blig, dersm det legges til rette fr mulighet til kjøp av nye bliger. Mdellen frutsetter investeringsrammer sm gjør det mulig å kjøpe kmmunale utleiebliger med tanke på fremtidig salg til leietaker, eller kjøp av erstatningsblig dersm hushldningen ønsker å kjøpe en kmmunal blig de leier. I de tilfelle der det ikke er aktuelt fr hushldningen å kjøpe bligen, kan det være at den leien sm har vært betalt under leieperiden har vært betydelig større enn markedsleie eller gjengs leie i

7 mrådet. Da må det tas inn i avtalen at den husleien sm fr eksempel verstiger gjengs leie i mrådet skal tilbakebetales til hushldningen, dersm det ikke blir ne av kjøpet. Hvrvidt det er øknmisk frdelaktig fr hushldningen å kjøpe bligen det sjette året vil kunne avhenge av utviklingen i bligprisene siden bligen pprinnelig ble kjøpt av kmmunen. Ved et bligprisfall gjennm leieperiden vil hushldet kanskje kmme bedre ut ved å få leiekmpensasjn g selv finne en alternativ blig til markedspris. Utsikten til å verta et bligtilskudd vil imidlertid kunne påvirke beslutningen. I en situasjn der bligprisene har steget siden kmmunens pprinnelige kjøp, vil hushldningen ved å verta sm eier sikre seg verdistigningen i leieperiden g nyte gdt av bligtilskuddet dersm bligen kjøpes. Den presise vurderingen av knsekvenser vil være avhengig av hvilke rammer sm eventuelt settes fr utprøving, g det frutsettes derfr at detaljer g presise rammer utarbeides dersm det er ønskelig å prøve ut mdellen. Eksempler på frhld sm bør vurderes kan være: - Om det skal legges til rette fr at hushldet g kmmunen kan kjøpe bliger ( at ikke bare eksisterende utleiebliger brukes, sm i leie til eie prsjektet) - Vlum hvr mange husstander skal utprøvingen kunne gjelde - Presisering av hvem sm skal kunne få tilbudet ( innenfr gruppen vanskeligstilte på bligmarkedet) - Hvrdan skal prisen på bligen settes? - Hva med verdistigning/ verdifall i leieperiden - Det må være et ptensial fr sparing bør det settes et krav/ gjøres nen vurderinger m hvr strt dette ptensialet være? - Hva må leietaker frplikte seg på? Hva frplikter kmmunen seg på? - Ansvar fr vedlikehld g eventuelle utbedringer i leieperiden vurdering av verdistigning sm følge av dette Med str sannsynlighet ville flere av de husstandene sm har blitt avsluttet i Leie til eie prsjektet frdi de er vurdert til ikke å ha eieptensial, kunne blitt hjulpet med et tiltak sm Leie før eie. En langsiktig avtale med bligeie sm mål ville, fr mange, kunne gi nødvendig mtivasjn til å spare g erverve tilstrekkelig kmpetanse til å styre egen øknmi. Mdell 3 Delt eierskap Beskrivelse av mdellen Hvedfrmålet med delt eierskap er å hjelpe vanskeligstilte inn i eiemarkedet. Delt eierskap er kjent blant annet fra Strbritannia g Irland hvr det siden 1980 har blitt utviklet et bredt spekter av Lw Cst Hme Ownership prgrammer. Det eksisterer i dag flere ulike typer prgrammer. En mdell innebærer at kjøper kan eie fra prsent av bligen g betaler husleie på resten. Husleien er

8 subsidiert g utgjør vanligvis 2 3 prsent av verdien på den leide andelen. Subsidieringen er behvsprøvd g vil avhenge av de utfrdringer husstanden står verfr. En annen mdell baserer seg på at det gis rente g avdragsfrie lån. Rentefritaket gjelder de første fem årene, mens det deretter legges en subsidiert rente til grunn. Inngangsbilletten til eiemarkedet reduseres når den enkelte bare kjøper en andel. Delt eierskap bidrar gså til å redusere risikekspneringen. Husstanden vil i mindre grad bli rammet av renteendringer. J høyere andel av bligen sm leies, dest større frsikring mt renteendringer. Tapsrisiken reduseres gså ved at husstanden bare hefter fr den andelen den eier selv. Siden frsikringsgraden er høyere j høyere leieandelen er, g leieandelen er høyere j lavere inntekten er, får husstandene med lavest inntekt gså mest frsikring. Delt eierskap er en frsikring mt renteøkninger g bligprisfall tilpasset den enkeltes sitt inntektsnivå. På mange måter kan delt eierskap sees på sm en type sameie hvr den vanskeligstilte hushldningen er den ene parten i sameiet, g kmmunen er den andre parten g hvr det er selve eiendmsretten til bligen sm er delt, ikke bruksretten. Delt eierskap er ikke frsøkt i Nrge. Regelverket er ikke til hindring fr dette. Knsekvenser Delt eierskap er en eiefrm sm krever kmpetanse hs begge parter. Fr kmmunenes vedkmmende kan delt eierskap kreve mer administrasjn g kstnader, eksempelvis ved at den enkeltes betjeningsevne ikke bare skal vurderes én gang, men hver gang det er aktuelt å kjøpe seg pp i bligen. Det kan gså tenkes at det lett vil kunne ppstå knflikt mellm partene, eksempelvis m vedlikehldsutgifter g ppgradering av bligen. Erfaringer fra Strbritannia har vist at delt eierskap er en rdning sm er vanskelig å håndtere i praksis. Delt eierskap vil sannsynligvis ha en begrenset etableringseffekt, med mindre leiedelen subsidieres utver den statlige bstøtten g eventuell kmmunal støtte. En lav eieandel innebærer at skattefrdelen ved eie gså blir mindre, ne sm igjen betyr at leiedelen blir frhldsvis dyrere. Bligbeskatningen bidrar derfr til å redusere g nøytralisere etableringseffekten til delt eierskapsrdninger. I NIBR sin vurdering av delt eierskap i Nrge ( Ntat 2009 :115) knkluderes det med ikke å anbefale nen bestemt løsning fr delt eierskap. De bligtilskuddsrdningene sm finnes i Nrge, med startlån g bligtilskudd er en variant av rdningene med Delt eierskap sm finnes i Strbritannia g Irland. Lang nedbetalingstid på startlån har fellestrekk med mdeller fr delt eierskap, ved at låntakeren har tryggheten ved å eie bligen selv m hun eller han ikke har øknmi til å betale fr bligen på vanlige vilkår. Rådmannens vurdering Leie til eie prsjektet er del av det bligssiale utviklingsprgrammet, sm avsluttes I løpet av det siste prsjektåret vil arbeidet bli evaluert g resultatet av evalueringen bli fremlagt fr bystyret høsten Resultatene av arbeidet vurderes sm gde frdi mange har blitt bligeiere.

9 Rådmannen vil peke på at et frsøk med Leie før eie vil gi et nytt virkemiddel fr at flere skal kunne bli bligeiere g kunne b trygt g gdt. Erfaringene fra Leie til eie viser at nen av hushldningen kunne ha vært hjulpet til å bli bligeiere i et langsiktig perspektiv. Dette kan være i tilfelle hvr det er gjeldsprblematikk, usikkerhet m arbeidsevne g arbeidsmulighet, usikkerhet m evne til å hlde rden på egen øknmi. Nen av disse kunne blitt hjulpet til å bli bligeiere ved Leie med sparing. Kmmunens risik ved Leie til eie har til nå vist seg å være uten betydning. Det er til nå, ikke mislighld av nen av startlånene sm er innvilget i prsjektet. Rådmannen vurderer risiken til å kunne være den samme sm fr Leie til eie, i et Leie før eie prsjekt. Kmmunens risik vil imidlertid være avhengig av hvilke rammer sm settes fr arbeidet. Rådmannen kan ikke se at en mdell med Delt eierskap vil gi flere muligheter fr vanskeligstilte innbyggere enn det sm ligger i leie til eie g leie før eie, utver skattefrdelen på den andelen hushldet eier. Administrative g øknmiske knsekvenser Leie til eie mdellen delfinansieres i utprøvingsperiden ( ) av kmpetansemidler fra Husbanken. Kstnadene er i hvedsak knyttet til lønn av de t prsjektmedarbeiderne. I tillegg brukes rdinære virkemidler sm startlån g bligtilskudd. Eventuell frtsatt drift av mdellen etter prsjektavslutning vurderes i øknmiplan Etter rådmannens vurdering kan en utprøving av mdellen Leie før eie inkluderes i utprøvingen av mdellen Leie til eie i Det frutsettes at utprøvingen gjøres innen rdinære driftsrammer, g med begrenset mfang i Basert på erfaringer i 2014 vurderes videreføring i frbindelse med behandling av øknmiplan 2015 g evaluering av bligssialt utviklingsprgram. Mdellen Delt eierskap er vurdert sm krevende å administrere g krever høy kmpetanse hs medeierne. Rådmannen anbefaler ut fra en samlet vurdering at det igangsettes et frsøk med leie før eie sm beskrevet i saken. Det utarbeides nærmere rammer fr arbeidet før ppstart. Bystyret hldes rientert m arbeidet. Frsøk med utprøving av Delt eierskap iverksettes ikke. Vedlegg: 1. NIBR ntat 2009:115 Fra leie til eie eller delt eierskap á