Klage ikke tatt til følge - Innsigelser til utbyggingsprosjektet 5037/2/93 - Bambergveien 13 Robert Keim-Varslot

Transkript

1 Levanger kommune Arealforvaltning «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» Deres ref: Vår ref: DANASM 2018/7403 Dato: Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 2/93/0/0 Saksnr: 218/19 Klage ikke tatt til følge - Innsigelser til utbyggingsprosjektet 5037/2/93 - Bambergveien 13 Robert Keim-Varslot Levanger kommune viser til innsigelser på utbyggingsprosjekt på eiendom 2/93 Bambergveien 13. Den opprinnelige rammesøknaden ble mottatt den 16/7-2018, mens den reviderte søknaden ble mottatt 5/ Kommunen godkjente den reviderte søknaden den 9/ i vedtak med saksnummer 23/19. Tiltaket/sakshistorikk: Levanger kommune mottok den 16/ søknad om å oppføre nytt bolighus på eiendom 2/93 Bambergveien 13 i Levanger kommune. I den opprinnelige søknaden var det prosjektert med carport og utleiedel. Dette ble fjernet i den reviderte søknaden. Eneboligen skal oppføres i én etasje med sokkel, med flatt tak med en vinkel på 5,9. Gesimshøyden er 5,4 m. Bebygd areal (BYA) er 151 m 2, mens bruksareal (BRA) er 203 m 2. Saken ble nabovarslet 3 ganger før kommunen godkjente tiltaket. 1. gang 9/ gang 16/7-2018: boligen ble senket 38 cm innvendig for å imøtekomme merknad om forringet utsikt. 3. gang 26/9-2018: utleiedel ble fjernet fra prosjektet for å unngå at boligen kom mindre enn 4 meter fra felles tomtegrense med nabo. Ved disse tre anledningene kom det merknader fra naboer. Disse ble behandlet i kommunens vedtak av 9/ Det har nå kommet merknader til godkjennelsen av rammesøknaden fra beboere på tre naboeiendommer. Dette er: Halldis Staven på eiendom 2/66 Bambergveien 11C. Pål og Siri Brørs på eiendom 2/76 Bambergveien 11B. Eli Mette og Tom Tranberg på eiendom 2/97 Bambergvegen 15. Planstatus: Eiendommen er omfattet av reguleringsplan Nesset 1962 (planid. L ) og er regulert til «åpen boligbebyggelse». For en gjennomgang av forholdet mellom reguleringsplan og kommuneplandel for Levanger sentrum (planid. L ) vises til kommunens vedtak.

2 - Arealforvaltning Side 2 av 7 Realitetsbehandling: Levanger kommune har kompetanse som klageinstans i denne saken, jf. forvaltningsloven (heretter fvl.) 32. Som klageinstans er kommunen pliktig til å vurdere momentene som trekkes frem i klagen, jf. fvl. 33 andre ledd andre punktum, som lyder: «Underinstansen skal foreta de undersøkelser som klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet (...)». Klagebehandling: Innledningsvis kan ikke kommunen se at det har kommet inn noen opplysninger som ikke var kjent på tidspunktet vedtaket ble fattet, men de enkelte merknader behandles likevel. Klagenes innhold: Klagen fra Halldis Staven er datert 22/1-2019, og ble mottatt hos oss den 5/2-2019: «Mitt inntrykk av denne saken har vært at utbygger har prøvd forskjellige løsninger og ambulerende argumentasjoner som jeg ikke hadde forventet av en profesjonell part. Kan nevne utleiedel under garasjen som medførte 2m avstand til nabo, den «konstruerte tarmen» for å oppnå nødvendig areal for tomten og ikke minst argumentene omkring parkeringsplassen og manglende manøvreringsareal. Både utbygger og saksbehandlerne støtter seg til rapporten «Fortetningspotensialet i Levanger sentrum» i sin argumentasjon. I denne rapporten er det også forhold som blir helt oversett. Her er noen klipp fra rapporten: - I denne rapporten vurderes fortetningspotensialet etter tilgjengeligheten for store tomter, dvs. tomter som er større enn 1,5 dekar, som er egnet for fortetting. Grensen er satt på 1,5 dekar fordi tomtene bør være av såpass størrelse for at det skal være en attraktiv tomt for grunneiere og utbyggere å fortette. Egnetheten vurderes ut fra hensynet til bl.a. terreng, områdets egenart, eventuelle vernede/verneverdige hensyn, trafikkavvikling, tilgang på lekearealer og nærhet til sentrum/nødvendige servicefunksjoner osv. - Men fortetting innebærer også utfordringer som går på bevaring av grønne områder, dyrka jord og bestående bomiljø. I noen tilfeller vil forhold til grunneiere, naboer, bestående bomiljø m.m. være vanskelig å løse innenfor akseptable rammer for alle berørte. Trivsel og godt miljø må ikke prioriteres ned i forhold til ensidige økonomiske betraktninger, det være seg fra kommunen eller fra private utbyggere. Ved planlegging av nye boligområder må kravet til høg miljøkvalitet ikke svekkes. - I og med at Bamberg har kort avstand til sentrum kan man se for seg høy grad av fortetting i området. På en annen side er det få lekeplasser/friområder i området, og de interne vegene er trange og kronglete. I «Kommunedelplan Levanger sentrum » er det også en del punkter jeg synes det er viktig å få frem: - Bebyggelse og anlegg skal gis gode helhetsløsninger som ivaretar estetiske miljøhensyn mht. plassering, harmonisk utforming og materialbruk. Dette gjelder både for tiltaket i seg sjøl og i forhold til omgivelsene. Ved nybygging innen eksiterende utbyggingsområder skal det legges vekt på at ny bebyggelse tilpasser seg

3 - Arealforvaltning Side 3 av 7 strøkets karakter mht. plassering i forhold til veg, gate, plass, og i forhold til bygningsvolum, proporsjonering, høyde, takform, materialbruk, farger m.v. Ved fortetting skal det vedlegges en estetisk vurdering knyttet til landskapsstruktur, utbyggingsmønster, bygninger, og samspillet mellom disse. Fortettingen skal underordnes strøkets særpreg når det gjelder byggeskikk. I området som har mer sammensatt bebyggelse på ny bebyggelse vurderes i sammenheng med nærmeste naboskap, og bidra til at området får et helhetlig preg - Det skal tas hensyn til terreng og naturlige elementer. Det er et overordna mål å ta vare på kulturlandskapet i strandsonen, elver og bekkedrag med naturlige kantsoner. Skjemmende skjæringer / fyllinger og store terrenginngrep skal unngås. Heldige silhuettvirkninger skal unngås. - Areal brattere enn 1:3 skal ikke regnes inn som del av lekeareal eler uteoppholdsareal, med mindre det inngår som akebakke. Areal smalere enn 4 meter bør ikke regnes med som uteoppholdsareal. - Nye bygninger og anlegg samt endringer av eksisterende skal utformes i samspill med omgivelsenes karakter, naturgitte forhold på stedet, kulturlandskapet og den tradisjonelle byggeskikken. Bebyggelsen skal underordne seg områdets topografiske særpreg, ha en helthetlig form-, farge- og volumoppbygging, og fremme gode gateog uterom. I særlig eksponerte områder skal det tas ekstra hensyn. I områder som har mer sammensatt bebyggelse må ny bebyggelse vurderes i sammenheng med næreste naboskap, og bidra til at området får et helhetlig preg - I reguleringsplaner eller søknader om tillatelse skal det dokumenteres at det på eget område eller fellesområde kan avsettes parkeringsplasser og manøvreringsareal som dekker minimum følgende krav; Bilplasser Enebolig 2,0 pr. boenhet. Sykkelplasser 2,0 pr. boenhet. Jeg opprettholder mine tidligere innsigelser som må ses i sammenheng med denne innsigelsen. 1. Det er ikke tatt hensyn til trafikale forhold mht. tilførselsvei, parkering og manøvreringsareal. 2. Min eiendom vil miste utsikt og medføre verditap ved en slik utbygging. 3. Den tidligere omtalte «tarmen» er ikke et reelt utnyttbart uteareal sett i forhold til beliggenhet og bratt terrengformasjon, og tomten er derav for liten. Klagen fra Pål og Siri Brørs er datert den 22-1/2019: «Vedtaket påklages i henhold til forvaltningsloven 28. Begrunnelse for anken er: Eiendommen kjøpes av eiendomsmekler med formål om videresalg av eksisterende bolig og den nye på samme tomt. Etter vårt syn må derfor en objektiv instans vurdere de endringene det nye huset får for denne eiendommen spesielt og for de omkringliggende husene. 1) Det vil utgjøre en vesentlig verdiforringelse av eksisterende eiendommer tilknyttet Bambergveien 11 med bygging av nytt hus og fradeling av ny eiendom. Nå vurderes boligene hver for seg og ikke som 2 frittstående salgsobjekter. Etter vårt syn må bolig og tomtefradeling sees i sammenheng. Her bør kommunen være den «objektive instansen» som

4 - Arealforvaltning Side 4 av 7 vurderer helheten i prosjektet. Formål og intensjon hos eiendomsmekler ligger i omsetning av eiendommen for å ta ut mest mulig fortjeneste. 2) Det tas etter vår mening ikke tilstrekkelig hensyn til estetikk, boligtetthet og trafikale forhold. Den nye boligen blir 2 m høyere enn dagens terrengformasjon. I siste nabovarsel svarer kommunen at «dette ikke anses å ødelegge det estetiske inntrykket i området». Han uttrykker i tillegg at «et nytt hus på dette området vil gjøre en forbedring mht. uttrykk og estetikk». Vi opplever dette utsagnet som krenkende, og at det underbygger utbyggers og kommunens holdning til berørte parter, ut fra de konsekvenser det får for eksisterende eiendommer/naboer. Etter vårt syn forringer boligtettheten trafikksikkerhetsmessige hensyn og utsikten for 11B vesentlig. «Beboerne i gata» blir ikke hørt i forhold til kommersielle hensyn fra eiendomsutvikler eller kommunens fortettingspolitikk. Vi har tidligere påpekt at det blir trangt om plassen når vi skal ut fra eiendommene våre. Vi opplever allerede i dag at vi må ut på veien og inn på naboeiendommen for å snu. Dette må også de som evt. bosetter seg på den nye eiendommen. Svaret vi får er at eiendommene er store nok til at det lar seg gjøre og at veien mellom eiendommene tilhører Bambergs legat. Vi mener at denne bemerkningen er usaklig og ber om at eiendomsforhold til veien mellom eierne ikke brukes som argument i saken. Vi vil fortsatt påpeke at vi ikke vil tillate at nye eiere bruker vår eiendom eller parkeringsplass foran garasje som snuplass, og at det ofte står to biler parkert på vår eiendom. Da må nye eiere og evt besøkende helt ut i Bambergveien for å snu. Av erfaring vet vi at dette ikke kommer til å skje fordi det er enklere å snu foran vår garasje. Dette momentet har også innvirkning på holdningen til nye eiere i tillegg til at det blir vanskelig og tungvint med trafikken for begge eiere. Dette vil selvsagt påvirke trivselen for alle i Bambergveien 11. Vi krever at en representant som ikke er påvirket av saken, kommer og vurderer dette forholdet. Denne representanten må gjerne komme mens det er vinter og snø. (-... Molde var selv her på befaring like etter jul og hadde selv vanskeligheter med å rygge seg ut av Bambergveien) Med dagens fortettingspolitikk er ikke kommunen uhildet i sin vurdering. Kommunens hensikt er å skaffe til veie tomer for nye hus for å dekke kommunens tomtebehov. Eiendomsmekleren ser en mulighet for fradeling og salg av enebolig. Dermed kommer synspunktene for oss som bor her i andre rekke. Her er det utbyggers og kommunens behov som styrer. Vi anker avgjørelsen om godkjenning av rammetillatelsen for bygging av ny enebolig på eiendommen Bambergvegen 13. Med erfaring fra tidligere ankesak fra Kjønstadmarka på Levangernesset, ser vi det som hensiktsmessig at representanter fra Fylkesmannen kommer på befaring av eiendommen/nabolaget. I nevnte sak ble konklusjonen fra Fylkesmannen endret i forhold til kommunens byggetillatelse. Det spesielle for Bambergveien 11 er tomtens beskaffenhet; den er bratt og er etter vårt syn vanskelig å bebygge med ett hus til. Ved en befaring vil en også få et bedre inntrykk av de trafikkmessige forholdene». Klagen fra Eli Mette og Tom Tranberg er datert den 29/1-2019:

5 - Arealforvaltning Side 5 av 7 «Begrunnelsen for anken er: - Tap av solforhold til uteområde med plen og terrasse - Innsyn til uteområde, vinduer og terrasse fra flere boenheter - Redusert verdi på bolig Kommunens vurdering er «at solforholdene til Bambergvn. 15 påvirkes, men at fordelen med å få satt opp boligen som omsøkt er større enn ulempene naboen påføres». Videre vurderes både innsyn og høyde på den nye boligen som ikke vesentlig. For meg som huseier og nabo til dette nye bygget, oppleves dette som en stor bekymring og stressfaktor, når vi opplever at våre verdier og interesser ikke blir ivaretatt. Psykisk helse, bomiljø og verdi må ivaretas på best mulig måte. Dette opplever vi ikke blir tatt hensyn til i denne saken. Dette er klare HMS-forhold som må tas hensyn til for oss naboer til det planlagte bygget. I tilsvaret fra kommunen oppleves det som bomiljøet ikke blir ivaretatt. Kommersielle interesser som fortetting og videresalg/profitt går foran botrivsel og bokvalitet til oss og naboene som har bodd her i en årrekke. Vi anser at kommunen har interesser i husplanene i Bambergveien 13 med sin pågående fortettingspolitikk. Saken påklages derfor til Fylkesmannen for en mer objektiv vurdering. Vi er sterkt imot oppføring av nytt bygg og ønsker en ny vurdering av tidligere innsendte nabovarsel. For innholdet i tidligere nabovarsler vises det til vedtaket og merknadene i seg selv, som i sine helheter ligger vedlagt. Merknader vedrørende redusert markedsverdi er i denne omgang fremsatt av samtlige parter. Verdiforringelse er å anse som et privatrettslig forhold. Privatrettslige forhold ligger utenfor kommunens rettsanvendelseskompetanse, jf. pbl Eventuelle verdireduksjoner er ikke noe kommunen kan ta inn i vurderingen av søknaden. Innsigelsene går på at byggetomten er lite egnet til fortetting, sett hen til omgivelsene rundt og tomtens utforming. Slike anmerkninger var også fremsatt i naboklagene, og er således behandlet i kommunens vedtak. Det vises derfor igjen til dette. Det hevdes også at tomten har en smal passasje som gjør at den er for liten arealmessig til fortetting gjennom fradeling. Men ifølge grunnboken er eiendommen stor nok. I innsigelsene er det flere merknader på parkerings- og manøvreringsareal. For en enebolig er det krav om 2 biloppstillingsplasser på egen eiendom etter parkeringsforskriften for Levanger kommune. Godkjente tiltak har 2 parkeringsplasser på egen tomt. Årsdøgntrafikken (ÅDT) i vegen der tiltaket har innkjørsel, er beregnet til 50 ifølge Statens vegvesen sitt vegkart. Anmerkninger går på at det ikke er manøvreringsareal på egen tomt. Det er ikke noe absolutt krav om dette. I veger med liten trafikk, der ÅDT er mindre enn 200, er det liten grunn til å kreve snuplass på egen tomt, se Sintef Byggforsk Det vises igjen til drøftelsen i kommunens vedtak.

6 - Arealforvaltning Side 6 av 7 Etter plan- og bygningsloven 29-4 skal kommunen godkjenne søkers forslag til plassering av tiltaket. Kommunen kan gi tillatelse til tiltaket slik der er omsøkt, eller den kan godkjenne en annen plassering. Ofte vil slik endret plassering være begrunnet i betydelige ulemper for omgivelsene. I rundskriv H-18/15 til pbl fra kommunal- og moderniseringsdepartementet, punkt 3.2.2, legges det til grunn at det først er der naboer/gjenboere får betydelige ulemper, at kommunen kan utøve skjønn og kreve en annen plassering av tiltaket. Innsigelsene mot plasseringen av bolighuset går på at det vil fremstå som dominerende, og at det vil føre til tap av sol og utsikt. Av samme rundskriv følger det terskelen for hva som er en betydelig ulempe, er særlig høy i tettbygde strøk. Bamberg er et slikt strøk. Det vises til drøftelsen i kommunens opprinnelige vedtak ang. plassering/sol og utsikt med tilhørende solanalyse for Bambergveien 15. Klager går også på at estetikken til bolighuset bryter med strøkets karakter. I den forbindelse er det bl.a. av Halldis Staven vist til «Kommunedelplan Levanger sentrum », hvor det fremheves at bebyggelse og anlegg skal ha gode estetiske løsninger. Ved fortetning i allerede utbygde boligstrøk, vil det med hensyn til samfunnsutvikling måtte ta hensyn til at byggeskikker endrer seg. Kommunen behandlet også dette i det opprinnelige vedtaket, og det vises til gjennomgangen her. Det er også innsigelser på bokvalitet og trivsel for berørte naboer, og at deres interesser ikke har blitt tilstrekkelig ivaretatt i denne prosessen, og at kommersielle interesser og fortetningspolitikk har vært styrende. Kommunen har gjennom behandlingen av søknaden vurdert merknadene fra naboene. Nybygg og fortetning er noe som er innenfor av hva man som naboer/gjenboere må forvente i tettbygde sentrumsnære strøk. For kommunens del er hensyn bak fortetningspolitikken knyttet til arealdisponering. Når plan- og bygningsloven også er en ja-lov, har tiltakshaver rettskrav på å få søknaden innvilget. Kommunen har forståelse for at naboer opplever at deres interesser ikke blir tilstrekkelig ivaretatt. Men innsigelsene til den godkjente rammesøknaden ligger innenfor hva som er påregnelig i slike strøk. *** Kommunen har gjennomgått saken på nytt, men ikke funnet grunnlag for å endre vedtak av 9/ På bakgrunn av en helhetlig vurdering opprettholder Levanger kommune sitt vedtak, og saken sendes til Fylkesmannen i Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hilsen Danielle Asmundsen Jurist Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: ARKPLAN AS Postboks NAMSOS Robert Keim-Varslot Tindvegen Verdal

7 - Arealforvaltning Side 7 av 7 FYLKESMANNEN I TRØNDELAG Postboks STEINKJER