Saksframlegg. Saksb: Sunniva Langmo Arkiv: FEIGB 65/394 17/ Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Sunniva Langmo Arkiv: FEIGB 65/394 17/ Dato: NYBYGG FRITIDSBOLIGER - HØYDEPLASSERING GNR/BNR 65/395, 65/397 - LEIRVEGEN 17 OG 19 Vedlegg: 1. Klage fra Bjørn Vidar Granum 2. Klage fra Anton Strand 3. Bekreftelse fra Saltdalshytta på plassering av hytte 4. Klage til fylkesmannen fra Bjørn Vidar Granum 5. Dokumentasjon fra TO kart og oppmåling på plassering av hytter Sammendrag: Naboer til hyttefeltet Lillehammer Sæter II har klaget på høydeplasseringen av to hytter, Leirvegen 17 og 19. Naboene mener også at plasseringen av disse hyttene strider mot intensjonen for plassering av fritidsboliger på Nordseter, jamfør Kommuneplanens arealdel Bakgrunn: Leirvegen 17 og 19 er en del av et nytt felt som nylig er regulert på Nordseter. Planarbeidet for reguleringsplanen Lillehammer Sæter II ble startet i februar 2012 (sak 12/1319). I planprosessen mottok Lillehammer kommune ingen kommentarer på høydeplassering av hytter i terrenget. Det ble i planprosessen mottatt noen merknader som var kritiske til fortettingsgraden det ble lagt opp til i området mottar Lillehammer kommune kopi av brev datert til Saltdalshytta AS fra Bjørn Vidar Granum som eier hytte i Nevelfaret 14. Bjørn Vidar Granum mener han skulle ha vært nabovarslet i forbindelse med byggesøknader i Leirvegen 17 og 19 da det er Saltdalshytta som eier eiendommen som ligger mellom Nevelfaret 14 og Leirvegen 17 og 19, og Granum således er «reell nabo». De skriver de flere ganger har påpekt at hyttene ikke graves ned men at terrenget blir hevet i forhold til det som opprinnelig var på stedet. De mener at Saltdalshytta AS utnytter reguleringsplanen kun til egen fordel hvor kultur- og landskapsverdier sammen med forholdet til eksisterende bebyggelse ikke er hensyntatt. De har nå fått en vegg med høye hytter foran seg hvor en lavere hyttetype kunne ha bidratt til en mye bedre utbygging uten så stor sjenanse for eksisterende bebyggelse. De har forsøkt å komme med slike innsigelser, men Saltdalshytta har kun henvist til at de forholder seg til reguleringsplanen for området. Granum viser til reguleringsplanen som sier at bygget skal tilpasses tomta, blant annet skal dype skjæringer og fyllinger unngås. Han mener at dette ikke er hensyntatt i utbyggingen i Lillehammer Sæter 2.

2 mottar Lillehammer kommune brev fra Anton Strand hvor Anton Strand ber om at Lillehammer kommune stanser byggearbeidet på tomtene i Leirvegen 17 og 19. Årsaken til at han mener byggearbeidet må stanses er at utbygger har tatt seg uriktig til rette, særlig vedrørende plassering av hyttene og heving av terreng for enkelte av hyttene. Han mener at utbyggingen i Lillehammer Sæter 2 er en fortetting på samme nivå som villabebyggelse med 25 % BYA, og at Nordseter sin kultur vil bli rasert. Dette er ikke forenlig med Kommuneplanens arealdel svarer Saltdalshytta AS på henvendelse fra Bjørn Vidar Granum. Der forklarer de at de har varslet naboer i henhold til gjeldende lover og regler. De forklarer også at de bygger i henhold til tiltaket slik det er godkjent fra kommunen. Etter henvendelsen fra Granum har Saltdalshytta AS sammen med ansvarlige foretak kontrollert arbeidene på Nordseter og bekrefter at de er i henhold til det som er omsøkt og godkjent mottar Lillehammer kommune klage på vedtak om bygging på Nordseter uten nabovarsel eller varsel til gjenboer, samt bygging i strid med gjeldende reguleringsplan og Kommuneplanens arealdel vedrørende fritidsbebyggelse. Avsender er Bjørn Vidar Granum. Granum anfører i sin klage at de ikke har mottatt nabovarsel. De mener at terrenget er hevet og således i strid mot gjeldende reguleringsplan. De mener feltet er fortettet og derfor i strid mot Kommuneplanens arealdels overordnede føringer for hyttebebyggelse. Klagen er i sin helhet vedlagt dette saksframlegget. I forbindelse med klagebehandlingen foretok Lillehammer kommune en besiktigelse hvor det ble tatt bilder som viser de skjæringer og fyllinger som klager beskriver. Anton Strand og Bjørn Vidar Granum blir henvist til som «klagere» videre i dette saksframlegg. Fakta: Forhold til reguleringsplanens bestemmelser: Gjeldende reguleringsplan er Lillehammer Sæter II, vedtatt Planområdet ligger mellom Lillehammer Sæter og Lillehammer Sæter III. Lillehammer Sæter er en gammel reguleringsplan, mens Lillehammer Sæter III er vedtatt samtidig med Lillehammer Sæter II. Klagere eier hytter i det gamle planområdet, Lillehammer Sæter. Planarbeidet for Lillehammer Sæter II ble igangsatt i Reguleringsplanen er vedtatt Reguleringsplanens 1.3 Terrengtilpasning har følgende ordlyd: Alle inngrep skal planlegges og utføres slik at skadevirkningene blir så små som mulig. Reguleringsplanens 2.2 Byggeområde for fritidsbebyggelse har følgende ordlyd: Totalt tillatt bruksareal for hovedhytta er BRA 120 m². Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 25% av tomtens totale størrelse. Forhold til Kommuneplanens arealdel : Planbeskrivelsen i Kommuneplanens arealdel inneholder strategiske mål og overordnede prinsipper for fritidsbebyggelse:

3 Samfunn/ innbyggere 6. Fritidsbebyggelse 6.1 Strategiske mål Strategiske mål Måles ved Ambisjon Utvikling av fritidsbebyggelse Restriktiv hyttepolitikk mht. utbygging av nye områder. Kvalitetene knyttet til tradisjonelt friluftsliv på Nordseter skal opprettholdes og forsterkes. Følge opp intensjon om bevaring av gjenværende inngrepsfrie områder (dvs. områder definert i en viss avstand fra bygg, teknisk anlegg eller installasjoner). Utforming av bebyggelse Harmonisering av bestemmelser i regulerte områder. Utvikling Antall nye fritidsboliger i regulerte områder. Antall nye reguleringsplaner for fritidsboliger. Antall nye fritidsboliger som fortetting i regulerte områder. Prisnivå/etterspørsel etter fritidsboliger. Antall og type dispensasjoner. Utvikling Ingen nye hyttefelt utenom de som avsettes i kommuneplanen. Utnytte eksisterende regulerte områder på Nordseter før nye områder vurderes. 6.2 Prinsipper for fritidsbebyggelse ( ) Som overordnet prinsipp i saksbehandlingen, skal planlegging av nye tiltak i eksisterende fritidsbebyggelse sikre de stedegne landskaps-, natur- og kulturminnekvaliteter. Like fullt skal allmennhetens muligheter til fri ferdsel og flerbruk prioriteres, samt at muligheten for at utøvelse av friluftsliv og tilgangen til naturopplevelser ikke forringes. Fritidsbebyggelsen skal tilpasses terrenget, og den naturlige vegetasjonen ivaretas. Fritidsbebyggelsen skal i størst mulig grad oppleves som spredt bygd. Regulerte områder på Nordseter Regulerte områder på Nordseter kan fortettes uten krav omreguleringsplan. Det utarbeidet retningslinjer for fritidsbebyggelse i regulerte områder på Nordseter. Disse skal legges til grunn i den grad dette ikke styres gjennom gjeldende reguleringsplaner, i saker der det kan oppstå uklarheter i tolkningen av bestemmelsene eller for eldre planer der det kan være grunn til endret praksis. Hensikten er å sikre lik praksis og byggesaksbehandling i regulerte områder. 6.4 Nye områder for fritidsbebyggelse Det er avsatt to nye områder for fritidsbebyggelse på Nordseter, begge i tilknytning til den tidligere HV-leiren ved Landetjern. Området som omfattes av HV-leiren avsettes til kombinert fritids- og turistformål og fritidsbebyggelse. Et område som grenser mot dette avsettes til fritidsformål. Områdene betraktes som en utvidelse av hytteområdene på Nordseter, og vil ikke være i konflikt med viktige områder for friluftsliv og rekreasjon. Det forutsettes at noe av den eksisterende bygningsmassen på HV-leiren kan benyttes innenfor formålet. Det er utarbeidet bestemmelser til formålet, i tillegg er generelle retningslinjer for fritidsbebyggelse førende for detaljplanlegging av områdene. Retningslinjer i Kommuneplanens arealdel punkt 4.4 Fritidsbebyggelse i regulerte områder på Nordseter l) har følgende ordlyd:

4 Terrengjustering skal skje med minst mulig inngrep. Der det er helt nødvendig kan det etter søknad vurderes en justering av terrenget på inntil 1,5 meter. Forhold til krav til nabovarsling: Byggesaksforskriften (SAK10) 5-2 tar for seg varsel til naboer og gjenboere. Veiledningen til 5-2 har følgende ordlyd: Naboeiendommer er eiendom som har felles grense med den tomt som skal bebygges. Gjenboereiendom er eiendom hvor kun en vei, gate, elv eller annet areal ligger imellom. Både eiere av bebygde og ubebygde eiendommer skal varsles. Krav til nabovarsling er vedtatt i byggesaksforskriften SAK I dette tilfellet har ikke klagere eiendom som har felles grense til de aktuelle tomtene i denne saken, de er derfor ikke naboer. Klagere har heller ikke en eiendom hvor kun vei, gate elv eller annet areal ligger mellom sin og aktuelle tomter. Det ligger bebygde eiendommer imellom. De er derfor heller ikke gjenboere. Forhold til klagerett: Forvaltningsloven 28 (vedtak som kan påklages, klageinstans) har følgende ordlyd: Enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken til det forvaltningsorgan (klageinstansen) som er nærmest overordnet det forvaltningsorgan som har truffet vedtaket (underinstansen). For enkeltvedtak som er truffet av forvaltningsorgan opprettet i medhold av lov om kommuner og fylkeskommuner, er klageinstansen kommunestyret eller fylkestinget, eller etter disses bestemmelse, formannskapet eller fylkesutvalget eller en eller flere særskilte klagenemnder oppnevnt av kommunestyret eller fylkestinget. Departementet er likevel klageinstans når vedtak er truffet av kommunestyret eller fylkestinget. Vedkommende statlige organ er klageinstans når vedtak er truffet i henhold til myndighet delegert fra et statlig forvaltningsorgan. Med mindre Kongen bestemmer annerledes, kan klageinstansens vedtak i klagesak ikke påklages. Klageinstansens vedtak om å avvise klagen kan likevel påklages, unntatt: a) når også underinstansen traff vedtak om å avvise klagen, b) når underinstansen har prøvd avvisningsspørsmålet og kommet til at vilkårene for realitetsbehandling er til stede, c) når Kongen vil være klageinstans, d) når klagen er avvist av en uavhengig klagenemnd. Er det klagerett over et vedtak om å avvise en klage som er truffet av et kommunalt eller fylkeskommunalt organ som klageinstans, går klagen til fylkesmannen. For særskilte saksområder kan Kongen fastsette klageregler som utfyller eller avviker fra reglene i dette kapittel. Forskrift som begrenser klageretten eller som ellers vesentlig endrer reglene til skade for partsinteresser, kan bare gis når tungtveiende grunner taler for det. Plan- og bygningsloven 1-9.Forholdet til forvaltningsloven og klage har følgende ordlyd: Forvaltningsloven gjelder med de særlige bestemmelser som er gitt i denne loven.

5 Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan, ved dispensasjon eller i tidligere vedtak i byggesaken, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Vurdering: Plan- og bygningsloven (pbl) 1-9 henviser til forvaltningsloven og forvaltningslovens bestemmelser vedrørende klagerett. Pbl 1-9 sier også at det ikke er anledning til å klage på tiltak som er i henhold til vedtatt reguleringsplan. Klagere har blitt varslet i forbindelse med tiltak på eiendommene gnr/bnr 65/369, 65/398 og 65/399 eiendommer som klager er nabo til. Det er ikke mottatt merknader på disse nabovarslene. Klagere har ikke mottatt nabovarsel vedrørende oppføring av fritidsboliger i Leirvegen 17 og 19 da de ikke er ansett å være parter i de aktuelle byggesakene. For å kunne klage på enkeltvedtak må man etter forvaltningsloven 28 være part eller ha rettslig klageinteresse. Klagerne er her ikke part. For å ha rettslig klageinteresse må man ha en viss tilknytning til saken. Det er tilstrekkelig at interessene er av en slik art og styrke at det er rimelig å gi ham et rettskrav på å få vedtaket overprøvet. Klagerne har hytter nært inntil de påklagede tiltakene. Det må regnes som et naboforhold når utsikten rammes. Klagerne oppfyller derfor kravene til rettslig klageinteresse. De har derfor rett til å klage på vedtaket. Tjenesteområde byggesak vurderer det slik at de omsøkte tiltakene er i henhold til reguleringsplanen. Etter plan- og bygningsloven 1-9 kan det da ikke klages og klagen kan avvises. Man kan om man finner det hensiktsmessig allikevel velge å realitetsbehandle klagen. Vi mener det i dette tilfellet er hensiktsmessig å realitetsbehandle klagen. De omsøkte tiltakene er i henhold til reguleringsplanen. De påklagede forhold er hensyntatt i planarbeidet for reguleringsplanen, og skal derfor ikke vurderes ytterligere i byggesaksbehandlingen. Dersom de påklagede forhold også skulle bli hensyntatt i byggesaksbehandlingen ville det medføre at det ble lagt ned byggeforbud på lovlig regulerte og fradelte eiendommer. Den omtalte terrenghevingen (< 0,7 meter) anses ikke å være i strid med reguleringsplanen eller Kommuneplanens arealdel Terrenget er hevet noe, for å hindre vannproblematikk på et forholdsvis flatt område. Bildene fra besiktigelse utført av Lillehammer kommune viser nettopp dette. Klagere mener at utbyggingen på Lillehammer Sæter II er en fortetting. Lillehammer kommune er ikke enig i dette utsagnet. Lillehammer Sæter II er en ny reguleringsplan med en annen bebyggelse enn det som har vært vanlig i andre regulerte områder på Nordseter. Denne reguleringsplanen er i tråd med hvordan Nordseter vil utvikles videre. En fortetting er en videre utbygging i eksisterende områder. Konklusjon: Tjenesteområde byggesak kan ikke se at de påklagede forhold strider mot gjeldende reguleringsplan. Tjenesteområde byggesak opprettholder derfor vedtak om tillatelse til tiltak for oppføring av hytte i Leirvegen 17 og 19. Tjenesteområdeleder legger saken fram med slikt forslag til

6 V E D T A K : 1. Klage i brev fra Anton Strand og brev datert fra Bjørn Vidar Granum på vedtak om tillatelse til tiltak for oppføring av fritidsbolig i Leirvegen 17 datert og tillatelse til tiltak for oppføring av fritidsbolig i Leirvegen 19 datert anbefales ikke imøtekommet slik at vedtak opprettholdes. 2. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Lillehammer, Kjell Arve Bråtesveen Tjenesteområdeleder byggesak Sunniva Langmo Saksbehandler byggesak