Saksnr.: /18 Saksbeh.: LBKL Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato:

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /18 Saksbeh.: LBKL Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: KLAGE PÅ VEDTAK: Årstad gnr 159 bnr 860 Blekenberg 56. Påbygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Vedtaket er påklaget av tiltakshaver Johnny Sandvik ved brev datert Tiltaket gjelder søknad om oppføring av 2 stk takarker mot øst med 2,5 m bredde og 2 stk takoppløft mot vest med 6 m bredde. Søknaden ble avslått i vedtak datert , hovedsaklig begrunnet med kravet til visuelle kvaliteter ikke er oppfylt og at det ikke kan gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelse om at takoppbygg kun tillates på 1 ½ etasjes hus. Eiendommen er regulert ved reguleringsplan ÅRSTAD. SØNDRE SKOGVEIEN OG BLEKENBERG fra (planid ). I KPA 2010 er eiendommen vist som «bebyggelse og anlegg». I klagen vises det bl.a. til at der er mange avvik mellom faktisk situasjon og plan fra 1950 som tiden har fraløpt, at der er andre eksempler på takarker og takopplett innenfor planområdet og at tiltaket gir en hensiktsmessig eiendomsutvikling med tanke på funksjon som familiebolig i et strøk preget av «hyblifisering». Videre har bygningsmyndigheten lagt til grunn uriktige opplysninger mtp. materialvalg. Det er ikke behov for å innhente ytterligere dokumentasjon ved en eventuell omgjøring. Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder

2 1. Om saken 1.1. Historikk Søknad om takoppløft på fasade mot øst og to mindre på fasade vest ble første gang fremsatt , men ble avslått i vedtak datert (saksnr ). Komitéen bemerket at de stilte seg positiv til flere familieboliger i det aktuelle området, men mente at tiltaket var for dårlig tilpasset byggets og strøkets karakter. Vedtaket ble stadfestet av fylkesmannen som var enig i kommunens vurdering av at tiltaket var stort og lite tilpasset bygningskroppens proporsjoner og kunne skape en uheldig presedens for området. Ny søknad med en reduksjon av tiltaket ble fremsatt , men har på ny blitt avslått begrunnet med følgende: Bygningsmyndigheten mener at takoppløftene mot vest er dominerende og vil fremstå som et fremmedelement i relasjon til tilsvarende bygninger innenfor planen som i hovedtrekk har urørte takflater. Dette vil også bli forstyrrende for byggets arkitektoniske uttrykk. Dette gjelder også for takarkene mot øst med uheldig plassering på hver ende av taket samt i forhold til underliggende fasadevinduer. ( ) Eksisterende bygning har en enkel utførelse og en symmetrisk fasade. Omsøkte tiltak vil virke forstyrre på bygningens fremtoning. Det vil oppstå en ubalanse mellom takoppbyggene og den øvrige fasaden både med hensyn til proporsjonalitet og symmetri. Bygningen er oppført i mur slik at også materialbruken i tre vil fremtre som avvikende. De visuelle kvaliteter er ikke tilstrekkelig ivaretatt samt at tiltaket ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. ( ) Søker begrunner søknad om dispensasjon med økt utnyttelse av boligen og at området for øvrig er bebygget med tilsvarende tiltak. I denne konkrete saken må det her vektlegge bestemmelsens virkning. Det er ikke innenfor planens område oppført tilsvarende takoppbygging. Tiltaket vil kunne føre til en uheldig presedens i området og vurderes derfor til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Ett av hensynene bak reguleringsplanen er å sikre en ensartet bebyggelse. Dette gjenspeiles ved at planen har bestemmelse om takform, takvinkel og farge på takstein. En dispensasjon fra denne bestemmelse kan medføre en uheldig presedens med tanke på fremtidige tiltak i strid med reguleringsplanens bestemmelser. Dette tilsier at det foreligger en relativ høy terskel for å kunne tillate dispensasjon. Vedtaket ble påklaget Det er også klaget på gebyrvedtaket i samme sak ved brev datert Gebyrklagen er avvist i vedtak datert Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Saken har i klageomgangen blitt forelagt Byantikvaren til uttalelse, som i notat datert fraråder tiltaket, både av hensyn til bygningens opprinnelige arkitektur og til helhet i bygningsmiljøet innenfor planområdet, samt til historisk lesbarhet av bygningsmiljøet på Solheim. Fra den nærmere begrunnelse hitsettes: Berørte verneverdier Bøhmergaten 56 er oppført som firemannsbolig i 1953 og er karakteristisk for etterkrigsmodernismens arkitektur, med nøkterne fasader preget av materialknappheten i 2

3 etterkrigsårene. Det er i stedet lagt vekt på god arkitektonisk utforming; harmonisk proporsjonerte fasader og enkel, men virkningsfull detaljering uten unødvendige dekorelementer. Bygningen har et enkelt, stramt uttrykk med hjørnebalkongene som eneste utstikkende elementer. Den har arkitektonisk og arkitekturhistorisk verdi i seg selv og som del av et enhetlig bygningsmiljø regulert i 1950, samt et større, helhetlig bygningsmiljø på Solheim, med arkitektur i 1900-tallets ulike stilarter. ( ) Vurdering og konklusjon Arkitekturen i området er ensartet som følge av reguleringsplanens bestemmelser om takform, -vinkel og forbud mot takoppbygg på 2 etasjes hus. Bygningene i området utenfor planen har takarker i den grad slike elementer inngikk i sin tids arkitektur. Slik sett er den enhetlige bebyggelsen på Solheim interessant, fordi man kan avlese et tidsspenn i ulike stilarter fra 1900-tallet blant annet ut ifra takets utforming. Takets utforming er en viktig stilmarkør i 2 av 2 området. Bebyggelse fra 1950-tallet hadde i mindre grad oppstikkende elementer i taket enn foregående stilarter. Takopplettene som er søkt om er svært store, og arkenes saltaksform hører ikke hjemme i 1950-tallets arkitektur. Plasseringen langt ute på takflaten er også uheldig. Alle inngrepene er godt synlige. Tiltaket er etter vårt skjønn ikke tilpasset eksiterende bygning eller bygde omgivelser. Bygningens enkle detaljering og stramme form gjør den sårbar for tiltak. Endres fasadene for mye, blir arkitektonisk særpreg visket ut. Det er vår anbefaling å bevare et saltak uten oppbygg, i tråd med reguleringsbestemmelsene. Disse har formet en enhetlig bebyggelse og helhet i gateløpet vi vurderer som et verneverdig bygningsmiljø. Byantikvaren vil fraråde både arker og takopplett av hensyn til bygningens opprinnelige uttrykk og antikvariske egenverdi. Også av hensyn til helhet i bygningsmiljøet innenfor reguleringsplanen, samt til historisk lesbarhet av ulike stilarter i det større bygningsmiljøet på Solheim, frarådes tiltaket. Detaljering av bygningene forteller om byggeår, stiltrekk og arkitekturhistorie. Frarådningen er begrunnet både ut fra estetiske hensyn og kulturminneverdi. Vi kan heller ikke anbefale franske balkonger i gavlene. Byantikvaren fraråder at det dispenseres fra reguleringsbestemmelsene 6 c. En dispensasjon fra bestemmelsen vil etter vårt skjønn vesentlig sette til side hensynet bak bestemmelsen, som er å sikre en helhetlig arkitektur i planområdet. ( ) 2. Om klagen Klager gjør i hovedsak gjeldende følgende: Gjeldende plan er av eldre dato og er fraveket i betydelig grad. Det vises til ombudsmannssak 2014/3445 om at områdets utvikling med mange og klare avvik mellom faktisk situasjon og eldre planbestemmelser, medførte at hensynene bak planen var svekket. Eldre planbestemmelser skal ikke motvirke en hensiktsmessig utvikling av eiendommer. Det er uansett naturlig å se nærområder under ett, uavhengig av hvilken plan den enkelte eiendom ligger innenfor. Det er ikke riktig at bygningene i planområdet i all hovedsak har urørte takflater. Det finnes mange eksempler på takarker og takopplett i området, jfr. vedlagte bilder til klagen. Det vises især til Bergen kommune ved Bergen Bolig og Byfornying er i gang med takoppløft og takarker i Løvstakkveien. Videre vises til Søndre Skogveien 78 og 3

4 80 godkjent i 2005 på 4 etasjer, inkl. kjeller og loft. Videre vises det til avvik med flatt tak i Grønnelien 5. Bygningen består av fire privateide aksjeleiligheter som trenger utvidet areal for videre beboelse. Tiltaket legger til rette for stabile boforhold i et område preget av utleieboliger og «hyblifisering». Kravene til bokvalitet er annerledes i dag enn i Avslaget bygger på uriktig tolkning av søknadsmaterialet, da det et er brukt samme type vinduer, i samme større og materialer/farge vil bli lik som resten av fasaden. Tiltaket er betydelig redusert i tråd med bygningsmyndighetenes merknader, med takarker lik øvrige i planområdet og takopplett som innordner seg fasadens arkitektoniske uttrykk. Tiltakshaver vil subsidiært imøtekomme forslag og veiledning fra kommunen for å tilfredsstille kravene til estetikk. Det vises til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen Klagen må anses rettidig fremsatt etter forvaltningsloven 29. Saken er vurdert på nytt etter forvaltningslovens 33. Fagetaten kan ikke se at klagens anførsler tar opp forhold som gir grunnlag for en omgjøring av vedtaket. De vurderinger som er gjort i avslaget, tiltres derfor i klageomgangen, med følgende tilleggsbemerkninger: 3.1 Estetikk, jfr. PBL 29-2 Ifølge pbl 29-2, skal ethvert tiltak utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar «gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» I lovforarbeidene er det presisert at lovens krav til det visuelle uttrykket beror på om tiltaket er godt eller dårlig utformet ut fra faglige kvalitetsnormer. Den skjønnsmessige vurderingen baserer seg på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen. Det uttales i juridisk teori at «Loven legger opp til en estetisk kvalitetssikring, ikke en detaljstyring og overprøving av tiltakshavers preferanser for utseendemessig utførelse ( ). Kommunen må derfor i utgangspunktet akseptere at tiltakshaver har en forholdsvis vid skjønnsmargin for sitt valg av arkitektonisk uttrykk og virkemidler, med mindre krav til harmoni med omgivelsene eller andre saklige hensyn begrunner begrensninger (Frode Innjord, Plan- og bygningsloven s ). Eiendommen omfattes av eldre plan. I praksis vil påvist store avvik mellom eldre plan og dagens situasjon, kunne begrunne et videre handlingsrom. I samme retning vil forvaltningsskjønnet også kunne påvirkes av at lignende tillatelser gitt i nyere tid, gir presedensvirkninger ut fra grunnprinsippet om at like saker skal behandles likt. Ut fra klagers påstander om lignende takoppbygg i området, har fagetaten i klageomgangen gjort nærmere undersøkelser, uten å kunne gi klager medhold i at gjeldende plan er fraveket i betydelig grad. Klagers tolkning av at det er naturlig å se nærområder under ett, uavhengig av hvilken plan den enkelte eiendom ligger innenfor, kan vi ikke slutte oss til. Å vurdere kravet 4

5 til visuelle kvaliteter løsrevet fra plansituasjonen må anses som lovstridig, da en slik tilnærming vil viske ut strukturer og særtrekk som den enkelte plan har som formål å ivareta. Grønnlien 5 A-J har sin egen arkitektonisk stilart med flate tak, og kan ikke begrunne en tillatelse til takoppbygg på omsøkt bygning. Blekenberg sør for omsøkte eiendom hører inn under en gammel reguleringsplan hvor små takarker utgjør en del av opprinnelig arkitektur. Løvstakkveien 27 A-C omfattes også av eldre reguleringsplan hvor takarkene ble godkjent i Takarkene må dessuten anses som godt tilpasset til bygningen. Tiltak i Søndre Skogveien ligger også utenfor planområdet, og har i likhet med de øvrige eksemplene, liten arkitektonisk sammenligningsverdi. Søndre Skogveien representerer imidlertid et mer relevant sammenligningsgrunnlag som avviker fra plan. Tiltaket ble godkjent i 2005, og må anses som et «arbeidsuhell», som bygningsmyndigheten ikke kan anse seg bundet av. Tiltaket ligger også flere hundre meter sør for denne eiendommen, helt i ytre grense av planområdet, og må uansett anses som mer avstemt til bygningen enn omsøkte. Bygningsmyndighetene kan etter dette ikke se at det er godkjent lignende takoppløft på omkringliggende bebyggelse som er omfattet av samme reguleringsplan. Taklandskapet innenfor planområdet fremstår som relativt godt bevart. På bakgrunn av Byantikvarens anbefaling som bekrefter vår tidligere vurdering, må det derfor fastholdes at omsøkte vil fremstå som et fremmedelement i forhold til både bygningens og planområdets arkitektur. Klagers påstand om at søknadsmaterialet er uriktig tolket, må tilbakevises da tegningene viser arker og takopplett av tre. Hvilke materialer tiltaket er vist med, er i denne sammenheng uansett av underordnet betydning. Omsøkte tiltak fastholdes etter dette å ikke tilfredsstille kravene til visuelle kvaliteter etter pbl Dispensasjon, jfr. PBL 19-2 På bakgrunn av sakshistorikken og klagers anmodning om å få imøtekommet forslag eller veiledning til hvordan kravene til estetikk evt. kan oppfylles, blir spørsmålet subsidiært om tiltaket kan godkjennes på vilkår av en reduskjon, gjennom dispensasjon fra planbestemmelse 6 c om at «Takoppbygg tillates kun på 1 1/2 etasjes hus». Om det er grunnlag for å gi dispensasjon, må vurderes etter pbl 19-2, 2. ledd som lyder: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlinsregler.» Selv om det vil være en klar fordel at tiltaket kan bidra til å legge til rette for mer stabile boforhold, vil Byantikvarens fraråding og de negative presedensvirkningene av å tillate selv et redusert tiltak, her være et tungtveiende mothensyn. Da området har flere bygninger av samme stilart fra samme periode, vil en tillatelse kunne medføre utilsiktede og omfattende endringer taklandskapet i området, og slik vesentlig sette til side hensynene bak planen. For eventuelle inngrep i takflaten, må det av hensyn til presedensvirkninger i et arkitektonisk bygningsmiljø av kulturhistorisk verdi, stilles dertil høye krav til den estetiske utformingen for en god arkitektonisk tilpasning til eksisterende bygning og bygningsmiljø. 5

6 Vilkårene for å gi dispensasjon, kan etter dette ikke anses som oppfylt. Omsøkt tiltak Tiltak godkjent i 2005, innenfor samme planområde i Søndre Skogveien Konklusjon Vedtak datert opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart som lokaliserer tiltaket i forhold til omgivelser 2. Oversiktsfoto som supplement til oversiktskart 3. Situasjonsplan 4. Klage på avslag datert Avslag datert Relevante tegninger 7. Søknad om dispensasjon 6