Oppsummering av presentasjonen: Forarbeid og bakgrunn for møtet ved styreleder Thomas Hammer Tveit

Transkript

1 Prtkll fra infrmasjnsmøte m rehabilitering Møtedat: Møtetidspunkt: 18:00 Møtested: Ryenstubben 2 Til stede: 141 bebere OBOS prsjekt representert ved Pål Fjellvang g Vidar Hellstrand Frretningsfører OBOS representert ved Mrten Røstengen Oppsummering av presentasjnen: Frarbeid g bakgrunn fr møtet ved styreleder Thmas Hammer Tveit - Bygningsmassen i brettslaget er 60 år gammel - Vi nærmer ss eller har passert teknisk levealder på nen mråder - Tilstandsrapprter T tilstandsrapprter fr bygningsmassen er utarbeidet Hjellnes Cnsult AS (2012) Multicnsult AS (2017) Frmålet er å avdekke feil/mangler sm må utredes g en grundig gjennmgang av brettslagets areal Rapprtene med tilstandsanalyse g mulighetsstudium er blitt ettergått av OBOS Prsjekt fr å sikre kvalifisert grunnlag før en eventuell rehabilitering Knklusjn Tiltak vi må gjøre Tiltak vi bør gjøre Tiltak vi kan gjøre Utarbeidede tilstandsrapprter: Tilstand g tiltak fasader, dører, vinduer, etc. ved Pål Fjellvang fra OBOS Prsjekt: - Brettslaget er gdt vedlikehldt, men tilfredsstiller ikke dagens krav til mdernitet g kmfrt - Enkelte bygningsdeler nærmer seg eller har passert teknisk levetid - Vedlikehldsbehv -1-

2 Det ble så gått gjennm mer i dybden på hvert av punktene, med bilder av tilstanden g hvrfr dette må gjøres ne med. En arkitekt har gså tegnet frslag på hvrdan brettslaget kan se ut etter rehabiliteringen, med kvadratiske balknger i glass (uten innsyn), pussede fasader g åpning av inngangsparti med glass fra tak til bakkenivå. Tilstand g tiltak VVS ved Vidar Hellstrand fra OBOS Prsjekt: - Det nærmer seg endt teknisk levetid på avløpsrør - SINTEF anbefaler å bytte vann- g avløpsrør når Kbber-rør er eldre enn 50 år Skadefrekvensen øker Avløpsledninger g sluk er mer enn 40 år Krrsjnsskader på vann g avløp ppdages Frsikringsselskapet ikke lenger definerer lekkasjer sm «plutselig g ufrutsette» - helst før det - Det er flere muligheter fr å ppgradere/rehabilitere rør - Klar anbefaling er å «nullstille» alt, dvs. bytte alt av vann- g avløpsrør - Mange eksempler på andre brettslag med dårlige erfaringer etter å ha malt avløpsrørene innvendig eller ved strømpetrekking hvr de er blitt nødt til å bytte alt etter mindre enn 10 år - Frslag til en mulig grunnpakke fr rør g våtrm Bytte vann- g avløpsrør (g ny sirkulasjn fr varmt vann) Bytte rør i kjeller Nytt vindu på bad Ny himling med innfelt lys (LED med dimmer) Fliser gulv g vegg Elektriske varmekabler Vegghengt WC (sftclse sete) Opplegg vaskemaskin/tørketrmmel (ny el-kurs) Radiatr/varmerør fjernes på bad Rens av ventilasjnskanaler De- g re-mntering av innredning/utstyr Ny dør Typisk valgmuligheter mellm 4-5 ulike fliser Muligheter fr tilvalg fr beberne (m nen ønsker ny servant, annet talett, utvidelse av bad etc.) - Mulighet fr å behlde eksisterende bad Bad sm har vært rehabilitert kan frsøkes spares hvis kvalitet/garanti er etter dagens krav med dkumentasjn, men dette vil være utfrdrende Eventuelle besparelser hvis badet kan spares vil tilfalle andelen Ved gjennmføring av rør/våtrm blir det tilbakeføring av standard Tilbakeføring til høyere standard kan gis m det er høyere standard på badet i utgangspunktet enn det prsjektet legger pp til Hvrdan vil en slik prsess påvirke beberne ved Pål Fjellvang fra OBOS Prsjekt: - Freslått gjennmføring fr å begrense kmpleksitet g belastning Innvendig rehabilitering kan starte i én ende av brettslaget Utvendig rehabilitering kan starte i en annen ende - Prsess Inngå avtale med entreprenør Sette pp rigg -2-

3 Førbestillinger Shwrm fr bad Bestillingsmøte/prvisrer Riving Ombygging g kntrll Ferdigbefaring/vertagelse/ Garantiperide Øknmi ved Vidar Hellstrand fra OBOS Prsjekt: - Knsekvenser fr felleskstnadene ved skisserte tiltak - Investeringsverslaget innehlder Entreprisekstnad Prsjektadministrasjn i byggeperiden Byggemeldingsgebyr til Plan- g bygningsetaten Byggherreadministrasjn (byggekmité) Renter på lån i gjennmføringsperiden Prisstigning frem til verlevering Ufrutsette kstnader Byggherrekstnader - I denne fasen er det presentert t alternativer (A g B) TILTAK A B Vinduer g balkng dører X X Etterislering gavler X X Etterislering fasader X X (verflatebehandling) Inngang g inngangspartier X X (mindre mfang) Tak X X Dører X X Brann X X Nødlys X X Prt X Elektr X X Vann g avløpsrør g våtrm X X Berederanlegg g rørislasjn X X Diverse. X X Utmhus X X (mindre mfang) Prsjektkstnad 324 mil. 287 mil - Alternativ A er første utgangspunkt fr hva Styret ser fr seg å gjøre g inkluderer gså tiltak fr å heve den visuelle kvaliteten - I Alternativ B er det tatt ut nen kan- g bør-tiltak På fasadene blir det kun verflatebehandling Et mindre mfang på bytte av inngangspartier g inngang Mindre mfang av utmhus - Energiøknmisering Det frutsettes avvikling av kjølerm g fryserm sm kan spare kwh pr år Skifte av vinduer kan gi besparelse på kwh Etterislering av fasader kan gi besparelse på kwh Utskifting av ytterdører, balkngdører g lysstyring kan gi en besparelse på kwh Individuell varmemåling kan gi kwh i besparelse ENØK-tiltakene vil gså føre til lavere kstnader/behv fr vedlikehld g gi en vesentlig høyere b-kmfrt -3-

4 Økning av felleskstnader Alternativ A Antall Type type leilighet Felleskstn. Pr (10 %) Samlet kr. tillegg 6 4-rms rms rms Alternativ B Antall Type type leilighet Felleskstn. Pr (15 %) (9 %) Samlet kr. tillegg 6 4-rms rms rms Felleskstnader fr sammenlignbare brettslag: Brettslag Type Felleskstnader Fellesgjeld Manglerud brettslag 3-rms Traktrveien brettslag 4-rms Rgnerud brettslag 3-rms Ravnkllen brettslag 3-rms Veien videre: - Nye infrmasjnsmøter i løpet av første halvår Ekstrardinær generalfrsamling med frslag til knkret vedtak tidligst høsten Ved psitivt vedtak er det mulig med ppstart av prsjekter Ca. 2-3 års gjennmføring avhengig av vedtak Oppsummering spørsmålsrunde etter presentasjnen: 1. Vil det bli en universell utfrming av inngangspartiene? Vi ønsker å få fjernet nivåfrskjellene (trappetrinn) g at det blir en liten helling mt inngangspartiet. I tillegg ønsker vi å bytte prttelefnene fr å gjøre det enklere fr svaksynte. 2. Vil vi miste areal med nye balknger? Nei. Det ligger heller an til en liten økning i areal. 3. Vil det bli mulig å få spesielt lyddempende vinduer gså mt Plgveien? Ja. I tillegg vil alle de nye vinduene være vesentlig mer lydislerende enn de gamle. 4. Det ble nevnt priser fr reparasjn av avløp innvendig pr leilighet (strømpeløsning), men hva kster det m vi gjør alt VVS? Strømpeløsning vil være en krtsiktig løsning fr bare avløpsrør. Vi ser fr ss at det vil være nødvendig å skifte både avløpsrør, vannrør g sluk. Fr å gjøre dette må vi da skifte hele badene. Erfaringsmessig snakker vi da m en pris på ca ,- pr leilighet. -4-

5 5. Hva med tilvalg i frbindelse med dette, f.eks. er det mulig å velge badekar istedenfr dusjhjørne? Ja. Det vil være mulig med badekar, dusj rett på fliser, dusjhjørne etc. 6. Hva gir det ss å ha universelle inngangsparti når man allikevel må gå så mange trapper inne, er dette nødvendig? Det er kun dette vi kan gjøre ne med fr å frenkle adkmst til leiligheten. Vi har f.eks. utredet mulighetene fr å installere heis, men dette ble så kstbart at det ikke er tilrådet. Vi må da ha heisene på utsiden av blkkene g alle steintrappene i trappeløpet vil måtte endres slik at man kan kmme inn i leilighetene. Ved å fjerne de utvendige trappene vil man få det enklere når man skal inn inngangspartiet. 7. Er verandaene i en slik stand/kvalitet at de må gjøres ne med? Nei. Grunnlaget fr dette frslaget er freslått etterislering av fasaden, bedret lysinnslipp g frbedring av det generelle estetiske uttrykket. 8. Jeg flyttet nettpp fra et annet brettslag der det var rehabilitering av bad, rør, våtrm, var mye styr. Lønner det seg å gjøre alt nytt? Ja, det er det vi anbefaler (OBOS Prsjekt). 9. Vil vi kunne få vite m vårt bad kan spares før Generalfrsamlingen skal beslutte hvrvidt dette tiltaket skal gjennmføres? Man kan ikke gå inn å gjøre en vurdering av alle bad fr å se m ditt kan spares (slippe) ved en mulig rehabilitering før man har begynt på arbeidet. Det er liten verdi i å kartlegge på frhånd da man ikke kan se rørenes tilstand uten å ha begynt arbeidet. 10. Er ttal rehabilitering av bad med i regnestykket vist i dag? Ja. 11. Hvr lang tid tar hele prsessen pr blkk? - Rehabilitering av fasader/etterislering/tak etc. går i sin egen fart. - Vann g avløpsrør går frtere, ca. 4 uker pr leilighet. Pr blkk avhenger av antall leiligheter i blkka. 12. Hvr lenge er det stillas? Ca. 4-5 mnd pr. blkk 13. Det ble nevnt frdel med å fjerne kjølerm. Hva vil disse rmmene bli brukt til videre? Fjerning av kjølerm er det generalfrsamling sm må ta stilling til. Avvikling vil bli freslått da disse rmmene er svært kstbart å drive. I 2020 får vi gså nye regler sm gjør at gassen kjøleaggregatene bruker er ulvlig. Dvs. at alle kjøleaggregatene eventuelt må byttes. Bruken av rmmene blir kartlagt g så langt viser det seg at det er svært lite brukt. Eventuell endring av bruksarealet fr disse er ikke tatt stilling til hva skal brukes til. 14. I dag ble det lagt frem 2 «pakker» (muligheter fr rehabilitering), blir det lagt frem flere frslag fr pakker? Er det ne rimeligere? Hensikten med å legge frem disse t pakkene var å synliggjøre hva man skal gjøre g hva man skal gjennm. Man kan helt sikkert vurdere andre pakker, eller at det «pakkes m». Det er likevel slik at den største delen av kstnaden i disse pakkene er fr tiltak sm vi må gjøre. I de kmmende infrmasjnsmøtene vil det bli mer detaljer på dette g øknmi. 15. Får vi samme type vinduer sm vi har i dag? Jeg ønsker ikke vinduer sm et annet brettslag nå har fått sm slår innver i rmmet. Det er snakk m samme funksjn på vinduene slik vi har i dag. 16. Hva skjer med innglasserte balknger? Innglasseringen blir ubrukelig ved rehabilitering med etterislering av fasader. -5-

6 17. Estimert fellesgjeld etter rehabilitering? Angitt hvilken pakke man går fr, f.eks. 324 mill/464 andeler = ca fr en 3-rms leilighet. Det vil kmme mer infrmasjn m dette på fremtidige infrmasjnsmøter. 18. Hva med alle radiatrene? Utredningene tilsier at de frtsatt har en grei levetid. Det er imidlertid lagt inn kstnad fr utskifting av de svake punktene sm man fte ser kan føre til lekkasje. 19. Hvrfr fjerne radiatrene på badene? Det legges pp til gulvvarme fr generell kmfrt. Vannbåren varme i gulvene er sett på sm lite gunstig da det ikke alltid er like effektivt. Mulighetene fr å styre denne er ikke like gd sm elektrisk energi ved varmekabler. Derfr er det det sm er lagt til grunn. Kstnadsmessig er det gså dyrere å behlde radiatrene sammen med varmekabler. Ttalt sett vil du bruke mindre energi enn ved å ha begge deler, samt at det er plassbesparende å ta brt. 20. Hvrfr ikke ha både radiatr g elektrisk varme på badet? Driftskstnader g plassbesparelsen taler mt dette 21. Er det mulig med finansiering/pptak av lån ver flere år enn 30 sm freslått? Ja, det er mulig. Det vil være mulig pp til 40 år g vi kmmer til å utrede dette. 22. Ventilasjnskanalene fra tak g ned, vil disse åpnes m det er lukket i leiligheten? Ja. Disse vil bli åpnet der det er satt pp ne sm hindrer bygningens naturlige ventilasjn. 23. Er vannbåren varme utdatert? Skal man utelukkende ha elektrisk varme? Det er ingen planer m å bare ha elektrisk. Vi behlder radiatrer ellers i leiligheten. 24. Hvrdan vil dette påvirke salgsverdi fr bligen? Det er veldig vanskelig å spekulere i dette, men det er klart at ptensielle kjøpere verdsetter at vann g avløpssystem er nullstilt, samt at det er arkitektnisk ppgradert til 2018 standard. 25. Hva anbefaler OBOS Prsjekt mellm å gå fr en halvveis løsning med strømpetrekking i rør, sm et brettslag der jeg bdde før gjrde, eller alt nytt? Vi anbefaler å nullstille ved å bytte alt. 26. Er det mulig å se frdeling av kstnadene pr. fag? Ja, abslutt. Videre i denne prsessen vil vi gå mer i dybden av dette. Det blir flere møter. 27. Er det mulig å få råd fra f.eks et meglerhus fr hva dette vil bety fr våre bligpriser? Det er mange parametere sm spiller inn g vanskelig å spekulere i dette. Erfaringsmessig har tilsvarende brettslag sm har utført ttal rehabilitering fått andre priser på leilighetene sine ved salg. Man kan nå ut til en annen kjøpegruppe, men igjen så er det vanskelig å spekulere i dette. Dette var nå første runde med infrmasjnsmøter. Det blir flere møter g mye arbeid gjenstår før ne kan legges frem fr vedtak på en generalfrsamling. Takk fr alle sm møtte pp g vi håper på å se deg neste gang. Med vennlig hilsen Styret, 0171 Plgveien Brettslag -6-