Rør og våtrom. Vetlandsveien Borettslag

Transkript

1 Rør og våtrom Vetlandsveien Borettslag

2 Agenda for møte Grunndata boligselskapet Røranleggets tilstand Rehabilitering av våtrom prosjektgjennomføring Tekniske løsninger Økonomi / Fremdrift Spørsmål

3 Byggeår (60 år) Leilighetstype 4-roms Antall 142 (over to plan) 3-roms 87 2-roms roms 43 Sum 386

4 Grunndata - originalt Avløpsrør av type SA (støpejern) (Blyskjøter) Sluk av støpejern (uten klemring) Beredere plassert i leiligheter Innvendige stigeledninger for vann er av typen sterke kobberrør

5 ALDRING AV AVLØPSRØR Hull rustvorter Støpejern Rust Porøs grafitt Hull med vanngjennomtrengning og ruststriper på røroverflaten Hull med vannblemmer under malingen

6 2008 viktig år Vedtok innvendig rørenovering av avløpsrør på ekstraordinær generalforsamling - (kostnad ,- pr. leilighet, lånebehov 10 mil.) Rør og våtrom ble ikke vedtatt (estimert kostnad ,-), dvs.

7 2008 viktig år (forts.) Ny ekstraordinær generalforsamling - måtte avholdes da kostandene økte måtte utvides med 7 mil (ytterligere kostnad ,- pr. leilighet ) Dekket bunnledninger og utrekk (avløp) Gangbaner loft, uforutsett, prisstgning

8 Hva ble så gjort i 2008? Avløpsrør ble renovert innvendig Opplyst 30 års garanti

9 Slukfornying i 2008

10

11

12 Restlevetid innvendig rørrenovering Levetid vanskelig å vite Ikke helt tett ved innsats Må bytte sluk for å få bad iht. Byggebransjens våtromsnorm (BVN)

13 Noen erfaringer med slukinnsatsen

14

15 Opprinnelige bad

16 Tiltak på varme (historisk) 2011/2012 Avtale i 2011 om fjernvarme (energikostnad besparelse på ca. 0,5 mil i året) Termostatventiler på alle radiatorer Innregulert Satt av avgreninger på undersentraler Vurdert å fjerne beredere i 2012

17 Utfordringer med tiltak på vannrør Uklart hva som ble vurdert i 2008 (opplyst en restlevetid da på år) (Dvs. at man da la til grunn en total levetid på ca år i 2008) Plassering i vegger

18 Leiligheter over to plan (4- roms, 142 stk) - Kjøk

19 Leil. Over to plan bad k.v stigerør

20 1-roms (43 stk)

21

22 2-roms (114 stk)

23 2-roms

24 3-roms (87 stk)

25 Dagens krav til innvendige vann rør? Det skal legges til rette for enkelt vedlikehold av vanninstallasjon. Vanninstallasjonen skal være lett utskiftbar. Lekkasje skal kunne oppdages enkelt og ikke føre til skade på installasjon og bygningsdel. Det skal være tilfredsstillende avstengningsmulighet. Stoppekran skal være lett tilgjengelig og merket.

26 Aldring av vannrør

27 Aldring av vannrør Groptæring på kobber rør (Hull i røret)

28 Aldring av vannrør Erosjons korrosjon

29 Utskifting anbefales når (SINTEF Byggforsk)? Kaldtvannsledninger eldre enn 50 år Skadefrekvensen øker Avløpsledninger og sluk er eldre enn 40 år Korrosjonsskader på vann og avløp oppdages

30 Tilstand vannrør Vannrør i leilighetene er av forskjellige materialtyper Stigerørene har en anbefalt brukstid på 50 år og teknisk levetid opp til ca. 75 år. Det må påregnes at det kommer større og mindre lekkasjeskader på stigerør og andre originale kobberrør på både kjøkken og bad dersom det ikke gjennomføres tiltak.

31 Tilstand vannrør Iht. KLP oversikten var det 78 registrerte utbetalinger i perioden skader var på innvendig skjulte vannrør (18 stk) og innvendig åpne (7 stk) rør Det er vurdert at det må gjennomføres tiltak på de originale stigerørene (er 60 år nå) innen senest 10 år og helst innen 5 år, da anbefalt brukstid da vil være overskredet med ca. 15 år.

32 Hva kan gjøres? Alle leiligheter generelt: Min. bytte stigerør for kaldt vann (innen ca. 5 år) Få vanntette baderom Legge om til felles varmt tappevann

33 Følgende tiltak er vurdert Alt 1 -Nullstille alt vann og avløpsrør, nye sluk, nye våtrom Alt 2 -som over, men felles oppvarming av varmt tappevann Alt 3 kun erstatte stigerør kaldt vann (ikke felles varmt tappevann)

34 Alt 1 Alle avløpsrør for kjøkken og bad skiftes fra kjellergulv, frem til ethvert utstyr t.o.m. lufting over tak i øverste boligetasje. Rør skiftes fra stoppekran i kjeller frem til hvert utstyr på kjøkken og bad. Etablering av sirkulasjons på stigerør (kortere ventetid på varmt tappevann). banemembran på gulv og smøremembran nye overflater på gulv og vegger Alt av utstyr og innredning på bad blir de- og remontert Elektrisk gulvvarme i badene Etableres ny elektrisk kurs til bad

35 Kjøkkeninnredninger de- og remonteres i ett nødvendig omfang Eksisterende avløpsstammer skiftes ut. Med den konsekvens at stammene erstattes med nye. Eksisterende stigerør tappevann skiftes ut. Vegghengt toalett og innebygget cisterne. Fordelerskap for rør-i-rør etableres Lekkasjesikring vurderes etablert på kjøkken (følere og magnetventiler)

36 Klosett med S-lås Klosett med P-lås Vegghengt klosett

37 Golv/veggoppbygging,

38 BVN Soneinndeling

39

40 Tilvalg for beboerne (bestilles og betales av den enkelte) Alternative fliser, eventuelt dekor- og/eller bordfliser. Skifte sanitærutstyr ut fra spesifisert liste, annen innredning enn standard i prosjektet, annet klosett, speil, etc. Downlights i himling Alternative slukløsninger, renne eller hjørne. Dusjkabinett for de som ønsker dette

41 Hva inngår i omkostningsoverslagene? Entreprisekostnad inkl. mva. Prosjektadministrasjon i byggeperioden Byggemeldingsgebyr til Plan- og bygningsetaten. Byggherreadministrasjon (byggekomité). Prisstigning frem til overlevering Uforutsette kostnader. Tilbakeføringer m.m

42 Rør og våtrom (med og uten felles varme) Estimert låneopptak 60,5 mil. Rente 2,8 % Tot.kost pr. leil ,- Areal. Rom Periode Felleskostnader Økning % kr økning Ny felleskostnad 50 2 Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig Estimert låneopptak 66,2 mil. Rente 2,8 % Total kost. Pr. leil. Ca Areal. Rom Periode Felleskostnader Økning % kr økning Ny felleskostnad 50 2 Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig

43 Kun stigerør Estimert låneopptak 20,2 mil. Rente 2,8 % Total kost. Pr. leil. Ca Areal. Rom Periode Felleskostnader Økning % kr økning Ny felleskostnad 50 2 Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig Månedlig

44 Ved eventuell gjennomføring hva skjer da? (rør og våtrom)

45 «Sparebad» i ett felles prosjekt nye bad Andelseiere som allerede har foretatt rehabilitering/oppussing av bad: Bad forsøkes spart hvis kvalitet/garanti er ok Eventuell besparelse bør tilfalle eier En rekke kriterier skal være på plass for at badet kan spares Man kan tenke seg «kompensasjon»

46 Tilbakeføring av standard Bad som er oppusset, men ikke lar seg spare Andelseier kan ikke kreve redusert andel av felleskostnadene eller refusjon av egne kostnader i forbindelse med oppussing. Boligselskapet kan tilbakeføre høy standard

47 Lover, forskrifter, normer Plan- og bygningslov m m/forskrifter Arbeidsmiljøloven m/forskrifter Byggherreforskriften Avfallshåndtering på byggepl. Brannforskrifter Nek 400 (el.arbeider) Våtromsnormen (BVN) Norm.reglement for sanitæranlegg Kommunale forskrifter (VAV) NS og SINTEF (standarder)

48 Søknadsplikt Saksinnsyn hos Plan- og bygningsetaten viser at det foreligger 5 søknader om igangsettingstillatelse og ferdigattest for tiltak på baderom Noe erfaring med at de som pusser opp badene «glemmer» å følge instruksen for dett

49 Mulig fremdrift Oppstart ¾ kv Gjennomføringstid ca. 22 måneder Tid uten bad 4 uker Provisorier

50 Gjennomføringsfasen Etablere rigg, opprette provisorier Oppstartsmøte med beboere Førbefaring i leiligheter Stikkprøvekontroll av produksjonen. Kontrollbefaring etter utført arbeide i leil. Byggemøter Kontrollbefaring Overtakelse, garantitid

51 Kontraktsparter ANDELSEIERS BESTILLING AV TILLEGGSLEVERANSER UTOVER KONTRAKTSARBEID TILTAKSHAVER ENTREPRENØR KONTRAKTS- PARTER KONTRAKT BESTILLING KONTRAKT BYGGHERRE ENTREPRENØR ANDELSEIER KOMMUNIKASJON KOMMUNIKASJON PROSJEKTLEDER/ BYGGELEDER (OBOS Prosjekt) PROSJEKTLEDER/ BYGGELEDER (OBOS Prosjekt)

52 Hva hvis man ikke gjennomfører et fellesprosjekt med rør våtrom? Bytte sluk selv pusse opp bad selv bytte sluk og vannrør m.m ( ,-) Må gjøre noe med vannrørene i ett felles prosjekt (ca ) på et tidspunkt «mister» mulighet for felles varmt tappevann Fortsatt beredere (plass, lekkasje, kostnader) Må renovere avløpsrørene en gang ti fremtiden på nytt (40.000,-)- (mister muligheten for utskiftning i praksis) Dagens slukplassering er «klønete»

53

54 Lave renter (sansynligvis i mange år fremover) God konkurranse på store jobber Alle får tette bad iht. BVN Man kan ivareta de som har modernisert i nyere tid økonomisk og med tilbakeføringer på felleskapet? Kan være sparebad (avhengig av type leilighet)

55 Spørsmål?