Protokoll fra informasjonsmøte om kommende rehabilitering med fokus på VVS-delen

Transkript

1 PLOGVEIEN BORETTSLAG Prtkll fra infrmasjnsmøte m kmmende rehabilitering med fkus på VVS-delen Møtedat: Møtetidspunkt: 18:00 Møtested: Ryenstubben 2 Til stede: 171 bebere + styret/drift g representanter fr Obs Prsjekt g Obs Frvaltning OBOS prsjekt representert ved Vidar Hellstrand g Mnika Skarphagen (Avdelingsleder VVS) Frretningsfører OBOS representert ved Mrten Røstengen Oppsummering av presentasjnen: Frarbeid g bakgrunn fr møtet ved styreleder Thmas Hammer Tveit - Bygningsmassen i brettslaget er 60 år gammel - Vi nærmer ss eller har passert teknisk levealder på nen mråder - Tilstandsrapprter T tilstandsrapprter fr bygningsmassen er utarbeidet Hjellnes Cnsult AS (2012) Multicnsult AS (2017) Rapprtene med tilstandsanalyse g mulighetsstudium er blitt ettergått av OBOS Prsjekt fr å sikre kvalifisert grunnlag før en eventuell rehabilitering Det har vært styrets intensjn å dele inn tiltak etter behv: Tiltak vi må gjøre Tiltak vi bør gjøre Tiltak vi kan gjøre - Målsetting med infrmasjnsmøtene: Ønsker at alle andelseiere får nk infrmasjn til å kunne stemme ver vedtak Legge tilrette fr at man skal kunne engasjere seg Kmme frem til løsninger sm gir gd balanse mellm kstnader g bkvalitet. På frrige infrmasjnsmøte ble det tatt pp at ppdeling av tiltak etter MÅ/KAN/BØR tiltakene må synliggjøres bedre. Til neste infrmasjnsmøte sm er 22. mai vil styret g Obs prsjekt legge fkus på å få delt pp dette i presentasjnen. De fremmøtte var enige i at dette er veien å gå. Dagens møte handler kun m VVS-delen av prsjektet, der i praksis alle tiltak er i klassen MÅ. Tilstand g tiltak VVS ved Vidar Hellstrand fra OBOS Prsjekt: - Det nærmer seg endt teknisk levetid på avløpsrør - SINTEF anbefaler å bytte vann- g avløpsrør når: Kbber-rør er eldre enn 50 år Skadefrekvensen øker Avløpsledninger g sluk er mer enn 40 år Krrsjnsskader på vann g avløp ppdages Frsikringsselskapet ikke lenger definerer lekkasjer sm «plutselig g ufrutsette» - helst før det - Klar anbefaling er å «nullstille» alt, dvs. bytte alt av vann- g avløpsrør - Frslag til en mulig grunnpakke fr rør g våtrm

2 Bytte vann- g avløpsrør (g ny sirkulasjn fr varmt vann) Bytte rør i kjeller Nytt vindu på bad Ny himling med innfelt lys (LED med dimmer) Fliser gulv g vegg Elektriske varmekabler Vegghengt WC (sftclse sete) Opplegg vaskemaskin/tørketrmmel (ny el-kurs) Radiatr/varmerør fjernes på bad Rens av ventilasjnskanaler De- g re-mntering av innredning/utstyr Ny dør Typisk valgmuligheter mellm 4-5 ulike fliser Muligheter fr tilvalg fr beberne (m nen ønsker ny servant, annet talett, utvidelse av bad etc.) Denne grunnpakken er mderat/nøktern g følger nrmal 2019 standard - - Mulighet fr å behlde eksisterende bad Bad sm har vært rehabilitert kan frsøkes spares hvis kvalitet/garanti er etter dagens krav med dkumentasjn, men dette vil være utfrdrende Eventuelle besparelser hvis badet kan spares vil tilfalle andelen Ved gjennmføring av rør/våtrm blir det tilbakeføring av standard Tilbakeføring til høyere standard kan gis m det er høyere standard på badet i utgangspunktet enn det prsjektet legger pp til Frmelle regler knyttet til baderm g ppussing av disse: de sm har pusset pp bad nylig skulle vært søkt m via plan g bygningsetaten. Når ppussingen er ferdig skal det freligge en ferdigattest. Det er søknadspliktig da det kan svekke brannmtstand. Obs prsjekt erfarer at det sviktes på dette selv med prfesjnelle entreprenører. Tildligere har det vært snakk m alternativ A g B, vi skal dele mer pp til neste gang basert på tilbakemeldinger fra andelseierne. Sm dere ser er VVS-delen av rehabiliteringen med like summer på begge alternativer. Det er grunnet at dette nå ses på sm ne vi MÅ gjøre.

3 Prsessen fr beberne dersm dette blir vedtatt INFO FØRBEFARING BESTILLING GJENNOMFØRING KONTROLL BEFARING - Fellesmøte presentasjn av entreprenør, fremdrift, rutiner Valgt ttalentreprenør g OBOS Prsjekt går igjennm relevant inf Beberperm / mappe deles ut Viktig dat skjema rutiner, fremdrift presenteres Møte avhldes ca 3-4 uker i frkant av førbefaringer i leilighetene - Førbefaring i hver leilighet Valgt ttalentreprenør g OBOS Prsjekt kmmer på befaringen Tilstandsvurdering i hver leilighet dkumenteres Infrmasjn ad tildekking, rydding g mfang av arbeid i leiligheten Vurdering av eventuelle spesielle frhld i leiligheten gjennmføres (tilbakeføring av standard / besparelse av bad) Befaring avhldes ca 3-4 uker før fysisk ppstart i leiligheten - Individuelle møter med entreprenør Visningsrm etableres Ttalentreprenør innkaller hver eier til eget møte hvr bestilling gjennmgås Tegning av nytt bad med mål (avstand fra vegger g høyde ver gulv) Flisbestilling (grunnpakke eller tilvalg) Utstyrsbestilling (ved ønske m nytt utstyr) Møte avhldes ca 1-2 uker etter førbefaring i leiligheten - Gjennmføringen av prsjektet Ttal byggeperiden 4 5 uker i hver leilighet 1 2 uker uten vann g avløp på kjøkken 4 5 uker uten vann g avløp på bad (hele byggeperiden) Viktige dater må verhldes - Kntrllbefaring Ttalentreprenør g OBOS Prsjekt kmmer på befaringen Gjennmgang av badet med eier Vise funksjner (stppekran, sluk etc) Vurdere kvalitet på utførelsen Rapprt fra befaringen skrives eventuelle feil / mangler må rettes innen frist Befaring avhldes ca 1-2 uker etter at badet er funksjnsklart - Å b på byggeplass Skal kunne b hjemme Prvisrier kmplette bad i brakke Støyende g støvende arbeider

4 Tildekking av arbeidsmrådet Kntraktsfestet krav til sikkerhet/hms Avfallshåndtering g srtering Veien videre: mai nytt møte ppdatert gjennmgang - September nytt møte ppdatert gjennmgang - Oktber - nytt møte med presentasjn av knkrete tilbud g kstnader - Nvember - ekstrardinær generalfrsamling - Ved psitivt vedtak mulig ppstart prsjekter ca. 2-3 års ttal gjennmføringstid fr hele brettslaget avhengig av vedtak. Fr den enkelte andelseier vil VVS-delen av en rehabilitering typisk bety at det enkelte bad er ikke er tilgjengelig i ca. 2 uker. Oppsummering av spørsmålsrunden: 1. Garantier; er entreprenøren ansvarlig med garanti, hva slags garantier gjelder? SVAR: Standard på dette i denne typen prsjekter, 5 års garanti på alt av arbeider både bygningsmessig g rørmessig. 5 - årsgaranti er med bankgaranti, dyrere å ha lengre garantiperide. Eventuelle svakheter vil sm regel kmme i løpet av de 5 årene. 2. Hva med varmesystemene, vann frem til radiatrene, tilstand på disse? SVAR: Skader registrert på radiatrene gjelder strt sett ventilen, ingenting tyder på at det er behv fr å gjøre ne med dette i nær fremtid. Om varmesystemet drives riktig er det år levetid m det ikke er ksygen i vannet. 3. Hva med de eventuelle sparebadene, hva med garanti fr de? SVAR: Hvis et bad spare så tar ikke brettslaget eller entreprenør ver garanti på disse badene, der er det eier selv sm har ansvaret. 4. Hvr mange år er det byggeperide. 2-3 år byggeperide, er dette kun vvs? SVAR: Byggeperiden ttalt sett er å tilstrebe at det ttalt er 2-3 år på alt det vil både bygningsmessige tiltak g VVS. Dette gjelder fr hele brettslaget, g er gjrt slik i tilsvarende prsjekter. Den enkelte blkk/andel vil berøres i mye krtere tid enn dette. 5. Vil kjøkken bli berørt? SVAR: Veldig små inngrep, nen steder må man demntere g remntere skap/innredning. Nyere kjøkken er bedre. Man må inn under kjøkkenbenken. Ingen stre inngrep. Kjøkkengulv blir dekket til. 6. De sm har flyttet vegg på badet, utvidet badet, kan man risikere å bli pålagt å tilbakeføre det til rginalt? SVAR: Lite sannsynlig, men m arbeidet på dette ikke er gjrt rdentlig må man kunne påberegne ekstra kstnad fr å få det pp igjen. Må være så man kan legge f.eks membran. 7. Ventilasjnskanalene er dårlige. I frslaget står det kun rengjøre, er det mulig å gjøre mere med ventilasjnen, ppgradere ventilasjnssystemet?

5 SVAR: Kan ppgradere til mekanisk avtrekk eller balansert ventilasjn, men vil være en str kstnad. Om man skal gjøre det i tillegg blir ttalsummen høyere. Er ikke anbefalt sm et priritert tiltak. Fr å få best ventilasjn sm det er i dag; åpne ventiler i vinduene eller veggventil i rm, viktig å gjøre dette riktig fr best mulig kvalitet på luften i leiligheten din. Hvis man bytter dører g tetter ventiler blir det dårlig ventilasjn. 8. Ny el-kurs på bad, får vi sm allerede har lagt inn dette refusjn fr den kstnaden? SVAR: Ofte er ikke slike gjrt etter regelverk, men dette kan vi ikke svare presist på nå. Det vil tas en vurdering av det, men i de fleste tilfeller må man legge ny el-kurs. 9. De sm ønsker å bevare radiatr på badet, kan vi gjøre det? SVAR: Det kan man ikke gjøre m grunnpakken vedtas 10. På det første inf møte ble det pplyst at man skulle se på ventilasjnsavtrekket på kjøkken, m det er lukket bør det sjekkes? SVAR: Dette blir vurdert 11. Hvis man vedtar hele rehabiliteringen bygg- g vvs-delen, når blir badermsvinduet skiftet? SVAR: Mye tilsier at man bør bytte badermsvinduet når man rehabiliterer bad g rør, men det er ikke avklart enda. Utskifting av vinduer går sm ett eget prsjekt. Å bytte vinduer i hele leiligheten tar nrmalt èn dag. Takk fr ppmøte g gde innspill. Vel møtt på neste infrmasjnsmøte nsdag 22. mai kl i Ryenstubben 2. Med vennlig hilsen Styret Plgveien Brettslag