Boligmarkedsanalyse 4. kvartal Markedsutviklingen pr. 4. kvartal 2012

Transkript

1 Boligmarkedsanalyse kvartal 22 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening 1/24/23

2 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Innhold Konklusjoner markedsutviklingen pr. kvartal Totalutvikling og konklusjoner... 3 Markedsaktiviteten... 4 Sammendrag... 4 Igangsettingen av nye boliger... 5 Salgsutviklingen av nye boliger... 6 Landets største boligbyggere i Ti på topp over boligigangsetting... 7 Vedlegg: Samleoversikt markedsutviklingen fra Vi presenterer på de påfølgende sidene en oversikt over markedsutviklingen for boligaktørene i det norske markedet pr. kvartal 2 Analysearbeidet er basert på innrapporterte markedstall fra landets boligaktører, og er en videreføring av prosjektet som ble igangsatt i 19. Datainnsamlingen for kvartal 22 har pågått på månedsbasis gjennom analyseverktøyet Boligbarometeret og innbefatter de aller fleste aktører på det norske boligmarkedet. Innsamlingen er gjennomført via en omfattende web-survey som er rettet mot landets boligaktører ned på lokalnivå. Totalt er ca. 7 enkeltaktører på det norske markedet inkludert i rapporteringen. Disse enkeltaktørene er både medlemmer i boligkjeder, men også små og store frittstående aktører på markedet. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 2

3 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Konklusjoner markedsutviklingen pr. kvartal 22 Totalutvikling og konklusjoner 22 er et avsluttet kapittel og vi kan konkludere med at boligmarkedet for fjerde år på rad viser gode veksttendenser. Det positive trendbruddet kom i kvartal 20, etter kvartaler på rad med en sammenhengende salgsnedgang av nye boliger og tilsvarende fall i ordrereservene til boligprodusentene. Etter kvartal 20 har det for det meste vært vekst i både salg og igangsetting og dermed en betydelig forbedring av boligprodusentenes ordresituasjon. En foreløpig topp ble nådd i kvartal i fjor, med rekordhøye nivåer både for igangsetting og salg. Vi trekker fram følgende hovedtall fra denne målingen: Målt i igangsatte enheter var den samlede veksten i fjor målt mot 20 på 3,7 %. Dette betyr at den faktiske igangsettingen havnet på ca boligenheter. Av disse 29.5 var omtrent 50 % leiligheter. Fjerde kvartal 22 er det nest beste kvartalet vi har registrert på salg noen gang siden målingen ble etablert i 19. Igangs. i forhold til foregående kvartal 80,2 % Akk. igangs. i forhold til samme tid i fjor 3,7 % Igangs. i forhold til samme kvartal i fjor 24,6 % Salg i forhold til foregående kvartal 50,0 % Akk. salg i forhold til samme tid i fjor 9,2 % Salg i forhold til samme kvartal i fjor 17,5 % Boligsalget i 22 var samlet 9,2 % høyere enn i 2 Årets siste kvartal er det beste kvartalet vi noen gang har registrert. De fundamentale markedsforutsetningene inn i 23 er svært ulike sammenlignet med forrige toppnotering. Den gang sto vi foran et fall i boligbyggingen, forårsaket av bl.a. høye renter, svak markedstilpasning hos en del større utbygger og ikke minst spekulative kjøp av nye boliger som var beregnet på videresalg ved ferdigstillelse. I USA var boligmarkedet i ferd med å kollapse som følge av den såkalte sub-prime krisen, som med konkursen til Lehman Brothers høsten 20 slo ut i en fullskala, verdensomspennende finanskrise. Nå har vi lave renter, ingen finanskrise i sikte og ingen panikksalg av nye boliger kjøpt på spekk. Dessuten er arbeidsledigheten fortsatt lav, inntektsveksten er høy, det er en raskt økende befolkning og en betydelig innenlandsk flytteaktivitet. Selv om det fortsatt er my turbulens rundt oss, spesielt i euro-sonen, har dette hatt svært begrensete konsekvenser for det norske boligmarkedet. På tross av relativt gode igangsettingstall i 22 er vi langt unna det nivået på drøye 38 0 boligenheter årlig som vurderes som et behovsnivå relatert til befolkningsendringen. Befolkningsveksten har ført til at boligetterspørselen i og rundt de store byene har tatt helt av. Også rundt mange av de mindre og mellomstore byene klarer ikke tilbudet av nye boliger å holde følge med etterspørselen, med betydelig prisvekst også i bruktmarkedet som konsekvens. Mesteparten over 2/3 av befolkningsveksten på 67.0 i 22 skyltes innvandring. Den vil neppe avta med det første, og dermed vil presset på boligmarkedet i de store og i mange av de mindre byene fortsette i mange år. For å stoppe den kan hende ødeleggende prisveksten på nye og brukte boliger i mange byer, må boligbyggingen kraftig opp selv fra dagens høye nivå. Boligsalget i 22 lover heldigvis godt for boligbyggingen de nærmeste årene. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 3

4 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Markedsaktiviteten Sammendrag I diagrammet under har vi framstilt hvordan målingene på igangsetting og salg har vært i kvartal fra 19-2 Grafene viser indeksnivåer ( kvartal 19 = 0). 22 begynte litt labert når det gjelder igangsettingen, mens det var det en god og stigende tendens for salget gjennom 22 sammenlignet med 2 Igangsettingen fram til kvartal var litt opp og ned, men mest ned, og pr. kvartal 22 lå den akkumulerte igangsettingen 4,9 % lavere enn 20-nivået. Aktiviteten tok seg imidlertid kraftig opp i siste kvartal og resulterte i en årstotal som ble 3,7 % høyere enn i 2 Igangsettingen i kvartal 22 har kun en gang tidligere vært på et høyere nivå i følge våre målinger, og da skal vi vi helt tilbake til kvartal 20. Det er samtidig verdt å merke seg at den store forskjellen fra 20, er at salgsutviklingen nå holder tritt med igangsettingen. Salget i kvartal i 22 har aldri vært registret på et høyere nivå, mens i 20 merket man en gradvis salgssvikt i kombinasjon med høy byggeaktivitet, slik at ordrereservene for boligbyggerne falt. Dette kulminerte med finanskrisen og en tilnærmet kollaps i boligmarkedet. Når vi ser på den relative markedsaktiviteten i kvartal 22 sammenlignet med det samme kvartalet de siste 13 årene i gjennomsnitt, ligger igangsettingen dette kvartalet 30% høyere enn gjennomsnittet for perioden, mens salgsaktiviteten ligger 42% høyere. Dette illustrerer tydelig at vi har lagt et meget godt kvartal bak oss. Markedsaktivitet kvartal 19 - kvartal Igangsetting Salg Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 4

5 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Igangsettingen av nye boliger Grafen under viser en indeksert tendens for boligbyggingen fra kvartal 19 fram til kvartal 2 Basistidspunktet er satt til kvartal 19, med indeksverdi lik 0. Som vedlegg til denne analysen viser vi en komplett liste over utviklingen fra starttidspunktet. 350 Igangsatte boliger kvartal 19 - kvartal Igangsettingsnivået i kvartal 22 viser en økning på hele 25 % i forhold til samme kvartal i fjor, og for hele 22 ble det altså igangsatt 3,7 % flere boliger enn i 2 Økningen skyldes først og fremst kraftig vekst i leilighetsbyggingen, som etter et svakt kvartal slo voldsomt tilbake i kvartal. Akkumulert pr. kvartal og sammenlignet med samme periode i fjor, ble det igangsatt 5 % flere leiligheter, 4 % færre eneboliger og en økning for småhus på 9 %. Til høyre ser vi boligtypenes andel av den samlede igangsettingen i perioden fra kvartal 20 til og med kvartal 2 Boligtypenes andelsutvikling av igangsettingen Igangsettingen fordeler seg prosentuelt med en overvekt på leiligheter, og boligtypene holder seg forholdsvis stabilt i forhold til hverandre, dog med et forholdsvis markante utslag i og kvartal i år. Men det var særlig kvartal som var atypisk. kvartal var mer på den langsiktige trenden. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 5

6 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Salgsutviklingen av nye boliger Grafen under viser en indeksert tendens for boligsalg fra kvartal 19 fram til kvartal 2 Basistidspunktet er satt til kvartal 19, med indeksverdi lik 0. Som vedlegg til denne analysen viser vi en komplett liste over utviklingen fra starttidspunktet. Solgte boliger kvartal 19 - kvartal Salgsnivået i kvartal 22 viser en samlet oppgang fra samme kvartal i fjor på 17,4 %, og akkumulert er det solgt 9,2 % flere boliger enn i 2 Miksen i boligsalget har definitivt vært i favør av småhus og leiligheter, som samlet for året så langt viser en vekst på henholdsvis 21 % og 15 % i forhold til samme periode i fjor. Salget av eneboliger viser faktisk en liten nedgang sammenlignet med 20-nivået. Fallet er på 3 %. Til høyre ser vi boligtypenes andel av det samlede boligsalget fra kvartal 20 til og med kvartal 2 Salget fordeler seg prosentuelt med en større tyngde på leiligheter enn de øvrige 2 byggkategoriene, og ligger for året tett opp mot 50 %. Markedsandelen for eneboliger og småhus beveger seg svakt ned andelsmessig i siste måling, men viser også en stor grad av stabilitet på nivåer noe over 30 % for eneboliger og noe under 20 % for småhus. Boligtypenes andelsutvikling av salget Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 6

7 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Landets største boligbyggere i 22 Ti på topp over boligigangsetting Tabellen under viser de største boligaktørenes størrelse og plassering i forhold til igangsatte boliger i 22, samt plasseringen i 20 for de samme aktørene. Mesterhus var den største aktøren på boligmarkedet i Norge i 22, med 1348 igangsatte boliger. For 1 året på rad kan Mesterhus smykke seg med tittelen Norges største boligbygger. Nordbohus inntar som i fjor plassen med 17 boliger men avstanden til Mesterhus har økt litt. Blink-Hus holder plassen, men er nå like bak Nordbohus, med 51 boliger. Deretter følger de andre tett som hagl. Norgeshus rykker opp 2 plasser til nr. 4, mens Block Watne går motsatt vei og rykker ned fra til 6. plass. Mellom dem beholder Selvaag Bolig 5. plassen. Men siden det er så tett blir rekkefølgen dem i mellom nokså tilfeldig, de var for alle praktiske formål like store i 2 I denne Plassering 22 Firma Antall igangsatte boliger 22 Plassering 20 1 Mesterhus Nordbohus Blink-Hus Norgeshus Selvaag Bolig Block-Watne JM Norge AS Systemhus Norge Obos 763 uplassert Byggmann Gruppen 728 gruppen kommer også JM Norge AS, mens det er et ørlite sprang ned til Systemhus Norge. Obos rykker inn på 9. plass etter å ha vært uplassert i 2 Men det er bare 5 boliger fra Obos til Norgeshus på plass, og 150 fra Byggmann Gruppen på. Selvaag Bolig, JM-Norge og Obos er de eneste rene prosjektaktørene som oppnår en plassering i 22, men det er sannsynlig at konkurransen i dette markedssegmentet blir hardere i årene som kommer. Det er et vesentlig poeng at det norske boligmarkedet ikke på noen måte domineres av noen få store aktører, som vi ser i andre land. Det er ingen tendens til konsentrasjon. I 22 og 20 er faktisk dominansen mindre enn vi har sett tidligere, selv om også 20 viste en fallende tendens. De siste årene har markedsandelen til de største ligger i området %, mens i 22 var andelen ca. 31 %, og under 30 % i 2 Dette viser først og fremst et større antall aktører som ligger tett opp mot de største, samt at de mer tradisjonelle prosjektaktørene forventes å styre sine posisjoner ytterligere. Til neste år kan denne listen med andre ord se ganske annerledes ut. Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 7

8 Markedsutviklingen pr. kvartal 22 Vedlegg: Samleoversikt markedsutviklingen fra 19 %-endring fra foregående kvartal %-endring fra foregående kvartal artal Boligigangsetting Salg kv kv ,4 % 8 27,8 % kv ,4 % 4-18,9 % kv ,9 % ,2 % kv ,9 % 140 2,9 % kv ,3 % 3 -,0 % kv ,1 % 4-15,8 % kv ,7 % 7 22,6 % kv ,4 % 9 1,4 % kv ,6 % 138 7,2 % kv ,1 % 1-21,0 % ,1 % 6-2,8 % ,1 % ,5 % ,9 % 143 8,3 % ,4 % 4-27,3 % ,3 % 8 13,5 % ,5 % 4 -,9 % ,9 % 1 5,8 % ,6 % 1 0,9 % ,8 % ,0 % ,1 % ,7 % ,1 % 151 1,3 % ,8 % 6-23,2 % ,8 % 2 5,2 % ,2 % 132 8,2 % ,9 % 140 6,1 % ,2 % 135-3,6 % ,2 % 132-2,2 % ,6 % 138 4,5 % ,3 % 144 4,3 % ,2 % 1-16,0 % ,9 % 5 3,3 % ,9 % 4-0,8 % ,6 % 0-3,2 % ,3 % 5 -,5 % ,4 % 87-17,1 % ,6 % 82-5,7 % ,0 % 79-3,7 % ,5 % 69 -,7 % ,4 % 30-56,5 % ,2 % ,7 % ,2 % 93 16,3 % ,9 % 1 8,6 % ,1 % 3 2,0 % ,5 % 3 0,0 % ,8 % 1 7,8 % ,7 % 93-15,9 % ,0 % ,1 % ,2 % 130-0,2 % ,9 % 135 4,2 % ,9 % 3-23,4 % ,5 % ,9 % ,1 % 136-5,2 % ,4 % 141 3,4 % ,7 % 3-20,0 % ,2 % ,0 % Prognosesenteret AS og Boligprodusentenes Forening Side 8