Klage på vedtak om rammetillatelse for tre tomannsboliger og riving av bolig - Gnr 2062 bnr Lundgårdsvei 29 B

Transkript

1 SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 44 Saksbehandler Ivar Idstad Klage på vedtak om rammetillatelse for tre tomannsboliger og riving av bolig - Gnr 2062 bnr Lundgårdsvei 29 B Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /17 Utvalg for plan, miljø og teknikk har behandlet saken i møte sak 45/17 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk : Det ble avholdt befaring i saken. Følgende hadde ordet i saken: Margrethe Motzfeldt (V), Finn A. Solberg (AP), Sofie Tømmerås Lyshagen (valgt inn for AP, nå uavh.), Grete Moræus Stray (H), Inger-Johanne Fjeldbraaten (AP), Heidi Liljan Næss (FRP), Tor Egil Brusevold (AP) Representanten Margrethe Motzfeldt (V) fremmet på vegne av V, H, FRP og PP følgende forslag: Klagen tas til følge. Votering Forslag fra V, H, FRP og PP ble satt opp mot rådmannens innstilling. V, H, FRP og PP sitt forslag fikk 4 stemmer og falt (mindretallet (1V, 1H, 1FRP, 1PP) Rådmannens innstilling ble vedtatt. Protokolltilførsel: Utvalget ber administrasjonen se på trafikksituasjonen i Lundgårdsvei. Vedtak Utvalg for plan, miljø og teknikk kan ikke finne at det er fremlagt argumenter i mottatt klage av som skulle tilsi en endring av utvalgets tidligere vedtak. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Vedtak fattet av Utvalg for plan, miljø og teknikk i sak 31/17 opprettholdes. For den nærmere begrunnelse vises til punkt 4. «Klagebehandlingen» i utredningen nedenfor. side 1 av 8

2 side 2 av 8

3 Klage på vedtak om rammetillatelse for tre tomannsboliger og riving av bolig - Gnr 2062 bnr Lundgårdsvei 29 B Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Ingen. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan, miljø og teknikk kan ikke finne at det er fremlagt argumenter i mottatt klage av som skulle tilsi en endring av utvalgets tidligere vedtak. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Vedtak fattet av Utvalg for plan, miljø og teknikk i sak 31/17 opprettholdes. For den nærmere begrunnelse vises til punkt 4. «Klagebehandlingen» i utredningen nedenfor. Vedlegg: 1. Klage på vedtak (dokument 37) 2. Oversendelse av manglende underskrift på klage (dokument 39) 3. Habilitetsvurdering (dokument 42) 4. Utskrift av sak 31/17 (dokument 27) Sammendrag: Tiltaket gjelder søknad om rammetillatelse for oppføring av tre tomannsboliger og riving av eksisterende bebyggelse på eiendommen med gnr 2062, bnr 205. Utvalget for plan, miljø og teknikk fattet i møte den vedtak om å godkjenne søknaden. Kommunen mottok klage datert på utvalgets vedtak. Klagerne mener det er begått saksbehandlingsfeil, at vurderingen av de trafikale problemene er mangelfull, at det hefter feil ved skjønnsutøvelsen og at det foreligger mulig inhabilitet. De er også bekymret for presedensvirkningen av vedtaket. Rådmannen kan ikke se at det i klagen foreligger nye momenter som bør føre til en omgjøring av utvalgets vedtak. Utredning: 1. Sakens innhold. Saken gjelder klage på kommunens vedtak om å godkjenne søknad om rammetillatelse for oppføring av tre tomannsboliger og riving av eksisterende bebyggelse. Det var merknader til byggesaken fra flere av naboene. Fem naboer har i brev datert påklaget kommunens vedtak. 2. Planstatus. Gjeldende plangrunnlag er kommuneplanens arealdel , vedtatt av Sarpsborg bystyre den Lundgårdsvei 29 B er avsatt til arealformålet bebyggelse og anlegg i kommuneplanen. Kommuneplanens bestemmelse 4.2 a) side 3 av 8

4 åpner for at det i slike områder kan gis tillatelse til inntil 5 nye boenheter uten reguleringsplan. Forutsetningen er at prosjektet ikke medfører konsekvenser som bør vurderes i en større sammenheng. I vedtak datert la Utvalg for plan, miljø og teknikk til grunn at tiltaket var i samsvar med kommuneplanens bestemmelse i 4.2 a) om unntak fra plankrav. Utvalget mente at tiltaket ikke medførte konsekvenser som burde vurderes i en større sammenheng og at tiltaket kunne godkjennes uten foregående reguleringsprosess. 3. Vedtak som påklages Det er Utvalg for plan, miljø og teknikk sitt vedtak av som påklages. I vedtaket heter det: 1. Kommunen godkjenner søknad mottatt / komplett , på følgende vilkår: 1.1. Høyde på tiltaket settes til kote 55,66 (NN2000) målt på ferdig gulv i 1.etasje for hus AB, og til kote 56,36 på ferdig gulv i underetasje hus CD og 60,76 målt på ferdig gulv i underetasje i hus DF. Toleransegrense settes til 0,10 m i forhold til heving/senking av høyde Avstand fra tomannsboligene til nabogrenser skal være som vist på situasjonskart datert Toleransegrense settes til 10 cm i forhold til mindre/større avstand fra nabogrense; men avstanden må likevel være minst 4,0m. Vilkåret er hjemlet i plan- og bygningsloven (heretter pbl.) Følgende tegninger er lagt til grunn: Tegninger Datert Mottatt Dokument Situasjonsplan Fasade-, plan- og snitt-tegninger, hus AB Fasade-, plan- og snitt-tegninger, hus CD Fasade-, plan- og snitt-tegninger, hus EF Utomhusplan Med hjemmel i veilovens 40, 42 og 43 gir kommunen tillatelse til endret avkjørsel, på følgende vilkår: 3.1. Tiltakshaver skal anlegge avkjørselen som vist på situasjonskart mottatt , med bredde: minimalt 2,5 m og maksimalt 4,0 m. Avkjørselen skal ha en frisiktsone i henhold til håndbøkene utgitt av Statens vegvesen. Eksisterende sikthindringer må fjernes Før dere starter arbeidene må det foreligge godkjent gravetillatelse. Søknadskjema og retningslinjer finnes på kommunens hjemmeside. Alle kostnader i forbindelse med opparbeidelse av avkjørsel dekkes av tiltakshaver. Eierne / brukerne av eiendommen forplikter seg til selv å vedlikeholde avkjørselen Dersom det ved avkjørselen oppstår feil eller mangler, som etter påtale ikke blir rettet, kan kommunen stenge avkjørselen eller utbedre manglene for eierens/brukerens regning. side 4 av 8

5 4. Klagebehandlingen Klagen er kommet inn før klagefristens utløp. Dersom utvalget opprettholder sitt vedtak, oversender rådmannen klagen til Fylkesmannen i Østfold. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages ytterligere, jf. forvaltningslovens 28 tredje ledd. Klagerne har i brev av i hovedsak anført følgende: 1. Klagerne hevder at vedtaket er beheftet med saksbehandlingsfeil, faktiske feil og feil ved skjønnsutøvelsen. Dette innebærer at vedtaket er ugyldig, jf. forvaltningslovens 41, og at vedtaket må oppheves eller omgjøres. Videre vises også til forvaltningslovens 17 om at saken skal være så godt opplyst som mulig før det fattes vedtak. Av faktiske feil pekes særlig på at kommunen ikke har tatt hensyn til eksisterende trafikale problem. Her vises til mangelfull utredning av veiens trafikkbelastning, for lavt anslag av øket trafikk fra omsøkt byggeprosjekt og manglende frisiktsone i avkjørsel. Kommunens skjønnsutøvelse er etter klagernes syn ikke forsvarlig da vedtaket vil føre til en urimelig og uholdbar situasjon for klagerne og øvrige naboer. 2. Klagerne viser til avvik fra sentrale bestemmelser i kommuneplanens arealdel. Dette gjelder områdekarakter/estetikk og utnyttelsesgrad. Klagerne hevder at vedtaket vil føre til en utvanning av kommuneplanens arealdel og kravene som oppstilles i denne; vedtaket vil ha presedenseffekt og vil forringe Lande som boområde. Det bør kreves reguleringsplan før bygging tillates. 3. Klagerne hevder at byggesøknaden har fått lov til å hoppe over et ledd i normal saksbehandling. 4. Klagerne stiller også spørsmål ved kommunens habilitet som vedtaksmyndighet i saken. 5. Klagerne anmoder om at klagen gis oppsettende virkning inntil klagen og eventuell etterfølgende sak hos Sivilombudsmannen er endelig avgjort, jf forvaltningslovens 42. Vurdering: Klagerne hevder innledningsvis at saken ikke var godt nok opplyst før det ble truffet vedtak. Klagerne stiller særlig spørsmål ved trafikksituasjonen, både i forhold til større trafikkbelastning på Lundegårdsvei, parkering og frisikt. Forvaltningsloven 17 stiller krav om at «[f]orvaltningsorganet skal påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes». Det har vært avholdt forhåndskonferanse i saken der tiltakshaver redegjorde for prosjektet, uformelle befaringer av byggetomta og diskusjoner med utbygger om særlig høyder og løsninger på takterrassene. Før vedtak ble truffet innhentet bygningsmyndigheten en vurdering fra veimyndigheten i kommunen ad trafikksituasjonen i Lundgårdsvei. Kommuneplanen åpner for fortetting med inntil fem nye boenheter, jf kommuneplanen 4.1 a). I dette ligger en aksept av en viss økning av trafikk i et område, med mindre økningen gir konsekvenser som bør vurderes i en større sammenheng. I uttalelsen fra veimyndigheten het det at «( ) Lundgårdsvei har i dag 1 2 boenheter. En endring hvor eiendommen bebygges med 4 nye boenheter vil generere 4-5 nye turer pr boenhet per dag. I praksis vil dette medføre en økning av årsdøgntrafikken (ÅDT) med Min vurdering er at utbygningen ikke vil medføre en vesentlig endring i trafikksituasjonen som skulle tilsi at søknaden blir avslått basert på den økte trafikkmengden. I Skoleveisanalysen er det Råkilveien side 5 av 8

6 som fremstår som den mest brukte skoleveien». Rådmannen viser til at det i kommuneplanen ikke er noen trafikkregulerende plan for de kommunale veiene og at vurdering av veienes kapasitet utover veimyndighetens uttalelser vanskelig kan gjøres i en byggesaksbehandling. Prosjektet oppfyller kommuneplanens krav til parkering som i disse områdene er én biloppstillingsplass per boenhet. Kommunen mener at saken var godt nok opplyst før vedtak ble truffet. Klagerne mener videre at det hefter feil ved skjønnsutøvelsen ettersom vedtaket medfører en urimelig og uholdbar situasjon for klagerne og øvrige naboer. Klagerne viser til at denne saken vil skape en uheldig presedensvirkning og at kommunen vil få problemer med å avslå fremtidige byggesøknader av samme type og omfang. De mener at dersom byggetillatelsen blir stående vil dette føre til en generell utvanning av kommuneplanens arealdel og kravene som oppstilles i denne. Det vises i denne sammenheng også til at planlagt bebyggelse totalt avviker (byggestil og høyder) fra annen bebyggelse i området. Etter klagernes mening medfører prosjektet konsekvenser som bør vurderes i en større sammenheng, og de ber derfor om at det kreves utarbeidet en reguleringsplan. Gjeldende kommuneplan går langt i å åpne for fortetting uten foregående regulering. Fortetting er ønskelig og nødvendig for å sikre vekst og samtidig unngå å bygge ned grøntområder eller dyrket mark. Kommuneplanen som ble vedtatt åpnet for at det kunne bygges inntil tre nye boenheter uten at plankravet slo inn. Kommunen så imidlertid en uheldig konsekvens i at flere større tomter kunne få en forholdsvis lav utnyttelse hvis utbyggere valgte å prosjektere i tråd med unntaksbestemmelsen i kommuneplanen fremfor å regulere. Høsten 2015 vedtok Bystyret derfor en mindre endring av planen slik at unntaksbestemmelsen ble hevet fra bare å gjelde tre til nå fem nye boenheter. Sammen med økningen fra tre til fem boenheter vedtok Bystyret en «sikkerhetsventil» i kommuneplanen 4.2 a) om at plankravet likevel skulle gjelde dersom «( ) prosjektet medførte konsekvenser som må vurderes i en større sammenheng.» Fortettingsprosjekter oppleves ofte krevende for omgivelsene. Prosjektene medfører en høyere utnyttelse av tomtene, det bygges tettere og høyere, det genereres mer trafikk og arkitekturen er ofte mer moderne og bryter med den tradisjonelle villabebyggelsen. Likevel er fortetting en politisk vedtatt strategi for å møte behovet for flere boliger. Det er ikke nødvendigvis begått saksbehandlingsfeil selv om naboene opplever ulemper ved et fortettingsprosjekt. Spørsmålet er om prosjektet medfører konsekvenser som må vurderes i en større sammenheng. I denne saken mener kommunen at konsekvensene av tiltaket ikke er av en slik størrelse og art at de må vurderes i en større sammenheng. Klagerne hevder at det er forskjellsbehandling mellom denne saken og byggesaken i Tunevannveien 10 som kommunen har avslått. Utvalg for plan, miljø og teknikk avslo i møte søknad oppføring av en tremannsbolig og en tomannsbolig i Tunevannveien 10. Rådmannen ser at bestemmelsen i kommuneplanen 4.2 a) åpner for et visst skjønn og gjennom det gir mindre forutsigbarhet. Kommunen ønsker imidlertid fleksible bestemmelser som legger til rette for fortetting. Kommuneplanen dekker hele kommunen og det er stor side 6 av 8

7 variasjon i områdene som er lagt ut til bebyggelse og anlegg. Rådmannen mener bestemmelsen etter sin utforming forutsetter at hvert byggeprosjekt vurderes konkret. Kommunen mener at prosjektet i Tunevannveien og prosjektet i Lundegårdsvei er forskjellige. Tomten i Tunevannveien 10 er mindre, tomten er flat og planlagte bygninger blir i to fulle etasjer over terreng. All parkering er lagt på bakken og saken er avhengig av samtykke fordi bebyggelsen ligger for nær kommunal vei. Tomten ligger svært eksponert til mot friområdene ved Tunevannet. Bebyggelsen i Tunevannveien fremstår mer kompakt og massiv og bryter med bebyggelsesstrukturen i området i større grad enn prosjektet i Lundgårdsvei. I Lundgårdsvei er seks p-plasser lagt under bakken slik at arealer på bakkeplan frigjøres til lek og rekreasjon. Prosjektet i Lundgårdsvei overoppfyller kravet til minste uteoppholdsareal (MUA) med nesten 150 m². Rådmannen kan ikke se at det foreligger usaklig forskjellsbehandling. Klagerne påpeker at saken «har hoppet over et ledd» sammenlignet med normal saksbehandling. Kommunens gjeldende delegeringsreglement er vedtatt av Bystyret Om vedtak etter plan- og bygningsloven heter det at: [r]ådmannen delegeres kommunens myndighet etter loven med forskrifter til å treffe vedtak i enkeltsaker eller i sakstyper som ikke er av prinsipiell betydning». Siden gjeldende kommuneplan åpner for etablering av fem nye boenheter vil prosjektene ofte bli store og gi påvirkning på omkringliggende bebyggelse og infrastruktur i varierende grad. Rådmannen mener sakene har «prinsipiell betydning» og har i samsvar med delegeringsreglementet fremmet enkelte av disse sakene til politisk behandling. Den sist reviderte søknaden for Tunevannveien 10 som klagerne viser til ble også fremmet for politisk behandling på samme måte som gjeldende sak. Klagerne har også stilt spørsmål ved kommunens habilitet som vedtaksmyndighet i denne saken. Kommunens advokat har vurdert habiliteten til kommunen, og konkludert med at det ikke er noen inhabilitet knyttet til behandling av saken, jf vedlagt notat om dette. Videre stiller klagerne spørsmål ved om avslaget i Tunevannveien 10 har sammenheng med at det er «feil» søker eller om det er fordi ordførerens bolig ligger i nærheten. Klager antyder her at det kan foreligge personlige forhold som kan gjøre administrasjon eller folkevalgte inhabile, jf forvaltningslovens Ordføreren bor i nærheten av Tunevannveien 10, men er ikke direkte berørt av det omsøkte byggeprosjektet. Det er heller ingen av medlemmene i utvalget som har bedt om å få sin habilitet vurdert, og det er ingen grunn til å tro at det foreligger noen inhabilitet blant utvalgsmedlemmene. Anmodning om oppsettende virkning: Klagerne ber om at klagen gis oppsettende virkning inntil klagen og eventuelt etterfølgende sak hos Sivilombudsmannen, er avgjort. Kommunen viser til at det er søkt om rammetillatelse og at tiltaket ikke kan igangsettes før det foreligger en godkjent søknad om igangsettingstillatelse. Det er side 7 av 8

8 derfor naturlig å vurdere om det skal stilles vilkår om utsatt igangsetting i forbindelse med behandling av en eventuell søknad om igangsettingstillatelse. Kommunen finner derfor ikke å kunne imøtekomme anmodningen om utsatt iverksetting av vedtaket i denne saken jf forvaltningsloven 42. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Rådmannen viser til vurderinger gjort i førstegangsvedtaket datert RETT UTSKRIFT DATO 1.september 2017 Gunn K. Evensen side 8 av 8