FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2008/1613 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Kjersti Skiple Verdal Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 13/123 24.10.2013 Kommunestyret 13/87 12.11.2013 Reguleringsplan for Mosvold ( Europris) - 2.gangsbehandling Administrasjonens forslag til vedtak: Kommunestyret vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2 forslag til reguleringsplan for Mosvold (Europris) med bestemmelser sist revidert 26.06.09 med følgende endringer: 1. Endringer fremkommet av siste reviderte plankart og bestemmelser vedtas ved at; a. Planavgrensning må tilpasses reguleringsplan for gang og sykkelvei, Skråveien-Kjørrefjord. b. Formålet hvor bensin/diesel pumper er plassert i dag endres fra parkeringsplass til «område for garasjeanlegg og bensin». c. Det legges inn byggegrense på parkeringsplass, på 10 meter fra senter gang og sykkelvei. d. Det legges inn område med formål for bevaring, iht til avsatt område gitt av Vest Agders fylkeskommune 26.04.1012. e. Reguleringsbestemmelsenes 2.1, siste setning, endres til: «Tillatt Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 2000m2.» 2. Det må lages et nytt pkt 5 fareområde i bestemmelsene. 3. Det må lages nytt underpunkt 5.1; «Dette gjelder høyspentlinjene over Krossnessundet. Det er ikke tillatt å føre opp bygninger i fareområdet. Det kan tillates parkeringsplass innenfor området.» Behandling i Teknisk utvalg - 24.10.2013: Teknisk utvalg innstiller enstemmig på administrasjonens forslag. Behandling i Kommunestyret - 12.11.2013: Teknisk utvalgs innstilling enstemmig vedtatt. Saksdokumenter: 1. 1.gangs behandling i teknisk utvalgs møte 25.06.09, saknr 09/146* 2. Forslag til reguleringsbestemmelser datert 30.06.08, sist revidert 26.06.09* 3. Forslag til reguleringsplan* 4. Forslag til planbeskrivelse datert 30.06.08 5. ROS-analyse
6. Brev om offentlige ettersyn datert 29.06.09 7. Annonse om offentlig ettersyn datert 02.07.09 8. Merknad fra Rådet for funksjonshemmede i møte datert 24.08.09 9. Merknad fra Eldrerådet i møte datert 24.08.09 10.Uttalelse fra Fylkeskommunen i Vest-Agder datert 12.08.09 11.Uttalelse fra Statens Vegvesen datert 19.08.09 og 22.09.09 12.Uttalelse fra Fylkesmannens Miljøvernavdeling datert 21.08.09 13.Merknad fra Agder Kollektivtrafikk datert 26.08.09 14.Merknad fra Teknisk Drift, Farsund kommune datert 27.08.09 15.Barnas Talsperson datert 01.09.09 16.Brev fra kommunen datert 19.01.10 17.Kopi av e-post fra Fylkeskonservator datert 12.03.12 18.Kopi av e-post, elding om arkeologisk befaring datert 26.04.12 19.Brev fra Lister arkitektur og Byggteknikk as gjenopptar planarbeidet, datert 26.08.13 a. Bestemmelser sist revidert 26.08.13 b. Plankart, sist revidert 26.08.13 c. Oversiktskart 20.E-post fra kommunen til offentlig instanser begrenset høringsrunde datert 03.09.13 21.Uttalelse fra Statens Vegvesen datert 11.09.13 Vedlegg: Saksdokumenter merket med * Øvrige brev/uttalelser refereres i saken i sin helhet og legges ikke ved. Saksutredning: Lister Arkitektur og Byggeteknikk as (tidligere del av ARKIN AS) fremmer pva Lista Autoteknikk AS forslag til omregulering av deler av gjeldende reguleringsplaner ved Europris på Mosvold. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for forretningsformål. Planprosessen: Melding om oppstart av planarbeidet ble foretatt 15.03.08. Teknisk utvalg 1.gangsbehandlet planen den 25.06.09, og fattet følgende vedtak: «Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-1 og 30 å legge det foreliggende forslag til reguleringsplan med bestemmelser ut til offentlig etterysn med følgende endringer; a) Tillatt bebygd areal i reguleringsbestemmelsenes pkt 2.1 settes til 1600 m2 (BYA=60 %)» Offentlig ettersyn: Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 30.06.09-03.09.09 og i den forbindelse kom det inn følgende merknader. Fylkesmannens Miljøvernavdeling: «Miljøvernavdelingen gir faglig råd om at parkeringsarealet reduseres slik at skjemmende fjellskjæring unngås. Det vises i denne sammenheng til at skjæringen vil bli godt synlig i forhold til allmenn ferdsel. For øvrig viser vi til at parkeringsbehovet bør være redusert idet kommunen ved utlegging av planen til offentlig ettersyn fjernes en mulighet for utvidelse av butikk/næring med ca 900 m2.» Rådmannens kommentar: Store deler av tidligere parkeringsareal er i nytt revidert planforslag avsatt til bevaringkulturminne.
Vest-Agder Fylkeskommune, plan- og miljøseksjonen «Fremlagt forslag til reguleringsplan legger til rette for forretningsformål i området ved Europris på Mosvold. Det åpnes for 1600 m2 butikk/næringsvirksomhetsareal. Overordnet plan er reguleringsplan for Mosvold/Øygarden og reguleringsplan for felt l, J, K, L. Innenfor reguleringsområdet er det i dag etablert forretningsvirksomhet. Reguleringsforslaget innebærer en økning av tillatt bebygd areal med ca 900 m2 fra dagens 1570 m2 til 2500 m2. På meldingsstadiet gav vi uttrykk for at det ikke bør åpnes for større butikker/forretningsbygg ettersom det vil svekke Farsund by som handelssentrum. Kommunen har selv problematisert dette i forkant av det offentlige ettersynet og konkludert med at bebygd areal ikke bør økes utover 1600 m2. Dette vil da være i samsvar med hva som tidligere er gjort. Vi deler kommunen synspunkt her og anbefaler derfor at maks tillat bebygd areal settes til 1600 m2. Vi legger her til grunn av kommunen har erfaring med forretningsbygg av dette omfanget ikke virker negativt inn på Farsund by som handelssentrum. l planen legges universell utforming til grunn for utbyggingen i sin helhet. Dette vurderes som svært positivt. Forholdet til kulturminner og kulturmiljø Det må foretas en arkeologisk registrering for å avklare om tiltak i planområdet vil være i konflikt med automatisk fredete kulturminner, jfr. kulturminnelovens 9. Vi ber om at det tas kontakt for å avtale avtale/drøfte praktiske forhold knyttet til registreringen herunder gjennomføringstidspunkt, varsling overfor grunneiere m.m. Det gjøres oppmerksom på at planen ikke kan vedtas før arkeologisk registrering er gjennomført.» Rådmannens kommentar: Det ble utført arkeologisk registering våren 2012. Merknadene er i hovedsak innarbeidet i nytt revidert planforslag og bestemmelser sist revidert 26.08.13. Unntaket er BYA/BRA som er beskrevet ytterligere under vurderingen. Barnas Talsperson; Ingen merknad. Rådet for funksjonshemmede; Ingen merknader. Eldrerådet; Ingen merknader. Teknisk Drift; Mosvold planen er litt uklar. Stemmer det at planen egentlig går på å bytte ut friluftsområdet til parkeringsplan? Tidligere drift av verksted og bensinstasjon gir sannsynlighet for forurensing i området. Er det stilt noen krav om undersøkelse av dette? Hvilke krav er det stilt for drift av bensinstasjon Rådmannens kommentar; Planen gjelder i hovedsak en omregulering til faktisk bruk. Bruken av vaskehall og bensinpumper forblir som i dag. Statens Vegvesen «Viser til deres oversendelse av 29.06.09 til vårt brev av 19.08.09 om fristforlengelse for merknader og til telefonsamtale den 17.09.09 om ytterligere forlenging av frist. Vi viser
også til mottatt forslag til reguleringsplan for g/s-veg Skråveien-Kjørrefjord, som er utlagt til offentlig ettersyn i perioden 16.09.09-28.10.09. Nordre del av mottatt planforslag overlappes delvis av kommunens forslag til reguleringsplan for gang-/sykkelvei. Vi går ut fra at dette vil bli korrigert, slik at planområde blir tilpasset kommunes forslag. Byggeområde for bensinstasjon/-pumper er etter det vi forstår foreslått for å kunne beholde nåværende bensinpumper. Etter det vi kjenner til ligger imidlertid pumpene på venstre side av byggeområdet nå, på området for felles parkering. Plassering av bensinpumper, og formål for område der pumper tenkes opprettholdt eller etablert, bør avklares nærmere før plan blir sluttbehandlet. Dersom foreslått byggeområde for garasjeanlegg/bensinstasjon opprettholdes, vil vi forutsette at området ikke blir regulert nærmere riksveg 43 enn eksiterende bygg. Vi vil også, dersom det reguleres for byggegrense på parkeringsplass, forutsette at byggegrense vest og øst for bygget blir regulert minst 10 m fra midten av planlagt gang-/sykkelvei. I så fall er denne merknaden å oppfatte som en innsigelse til mottatt planforslag. Ved felles avkjørsel i sørvestre del av planområde, som ut fra foreslåtte reguleringsbestemmelser kun kan opparbeides til varelevering, bør det reguleres/tilrettelegges for snuplass inn på byggeområde, for å unngå rygging i tilknytning til kommunal veg. For etablerte tiltak på gnr 4, bnr 303, vil vi bemerke at nåværende parkeringsplass, og trafikkareal ved vaskehall, er anlagt vesentlig utenfor eiendomsgrense, inn på veggrunn for rv 43. Anlagt parkeringsplass er heler ikke i tråd med forutsetninger i vår uttalelse av 21.11.07 til Farsund kommune, i forbindelse med søknad om mindre reguleringsendring. Dette vil vi ta opp som egen sak.» Rådmannens kommentar; Merknadene er i hovedsak innarbeidet i nytt revidert planforslag og bestemmelser sist revidert 26.08.13. Innsigelse/ny begrenset høringsrunde: Lister Arkitektur og Byggteknikk as har i brev datert 26.08.13 fremmet ønske om å få saken på sakskartet. Innkomne merknader fra offentlig ettersyn er kommentert og innarbeidet i nytt plankart og bestemmelser; «Følgende endringer gjort: Innspill fra Statens Vegvesen av 22.09.2009: Planavgrensning er tilpasset kommunens forslag til ny reguleringsplan for gang og sykkelvei. Formålet er endret hvor bensin/diesel pumper er plassert i dag. Dette går fra formålet parkeringsplass til formålet: område for garasjeanlegg og bensin. Det er lagt inn byggegrense på parkeringsplass, 10 meter fra senter gang og sykkelvei. Vest Agders Fylkeskommune 12.08.2009: Det er lagt inn område med formål for bevaring, iht til avsatt område gitt av Vest Agders fylkeskommune 26.04.1012. Administrasjonens vedtak var å sette BYA til 1600m2. Forlaget ved innsendt reguleringsplan var 2500m2. Å sette ned samlet BYA var begrunnet i at typiske sentrumsrelaterte forretnings- og servicevirksomhet lokaliseres til sentrene Farsund by, Vanse og Borhaug. En annen begrunnelse var at det ikke var begrensninger i hvilke typer forretninger som kan etableres. Ved opprinnelig innsendt planforslag var det to forskjellige virksomheter tilknyttet byggene på eiendommene. I ettertid er det kun Europris som har virksomhet. De har nå tatt i bruk
hele bygningsmassen, og ønsker en utvidelse av lokaler. Bygningsmassen som finnes i dag er på ca 1440m2 inkludert eksisterende frittstående bolig/næringsbygg. Næringsdelen av denne boligen står i dag tom, men ønskes inkludert i nytt tilbygg. Europris vil benytte seg av tilbygget. Det vil derfor være kun en virksomhet på eiendommene. En bør vurdere viktigheten av å tilrettelegge for utvidelse av eksisterende drift, da dette kan være vesentlig for en fortsettelse av driften Europris har i dag. Følgende endring iht til kommunes forslag av 25.06.2009: Reguleringsbestemmelsenes 2.1: «Tillatt Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 2000m2.» Saken ble på denne bakgrunn sendt på en ny begrenset høringsrunde, jfr e-post datert 03.09.13; Statens Vegvesen har i sitt brev datert 11.09.13 kommentert at forslaget nå er tilpasset reguleringsplan for g/s-veg langs fv.43 og at byggegrense er endret til 10 meter fra midten av planlagt g/s-veg. Det er dermed ikke lenger grunnlag for innsigelse. Fylkeskonservator har i sin e-post datert 07.10.13 ingen merknader til endringen. Fylkesmannens Miljøvernavdeling har i sin e-post datert 09.10.13 kommentert at det ikke har merknader til saken. Rådmannens kommenter; Det anbefales at alle merknadene som er innarbeidet i siste revidert plankart datert 26.08.13 imøtekommes. Når det gjelder arealvurderingen er kommunen enig i vurdering til forslagsstiller og mener at en utvidelse av eksisterende etablert butikk neppe vil få ringvirkninger i forhold til svekkelse av handelssentrum. Vurdering: Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn før 01.07.09 og behandles derfor iht «gammel» plan- og bygningslov av 1985. Biologisk mangfold: Naturmangfoldlovens 8-12 prinsipper er vurdert opp mot Artskart og Naturbase og det er ikke funnet forhold som er til hinder for tiltaket. I tillegg bemerkes at store deler av området som ønskes avsatt til byggeområde allerede er bebygd og at det derfor er lite trolig at det skulle foreligge ukjente tilfeller av arter som ikke er registrert. Høyspent; Det går en høyspent-trase gjennom planområdet og denne må markeres på plankartet som fareområde høyspent. Markert område bør videreføres i samme bredde som markert område i Mosvold-planen dvs totalt 66 meter i bredde. I tillegg må det gis egne bestemmelser, og det må derfor lages et nytt pkt 5 fareområde, med underpunkt 5.1; «Dette gjelder høyspentlinjene over Krossnessundet. Det er ikke tillatt å føre opp bygninger i fareområdet. Det kan tillates parkeringsplass innenfor området.» Dette er tilnærmet samme bestemmelser og restriksjoner som er gitt i forbindelse med plan for Mosvold småbåthavn. Kommunen har ved 1. gangs behandling stilt seg positiv til planforslaget. De innkomne uttalelsene gir ikke grunn til å innta noen annen holdning til planen.
Konklusjon: Rådmannen anbefaler at den foreliggende reguleringsplan for Mosvold (Europris) med bestemmelser sist revidert 26.06.09 blir vedtatt med de endringer som fremgår av vedtaket.