SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Einar B. Sund Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 12/671 Arkivnr.: GNR 6/8 SAK: KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM DISPENSASJON FOR OPPFØRING AV TERRASSE M/BASSENG PÅ EIENDOMMEN GNR 6 BNR 8. I II Saksdokumenter (vedlagt): Planutvalgets vedtak av 27.08.2013 sak 27/13 Klage på planutvalgets vedtak, datert 26.09.2013 Merknader til klage, datert 21.11.2013 Tegninger, datert 11.12.2013 Foto av terrasse etter riving Situasjonskart/flyfoto, datert 09.09.2013 Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Det vises til planutvalgets vedtak av 27.08.2013 sak 27/13. I vedtaket er søknad om dispensasjon for oppføring av terrasse på eiendommen gnr 6 bnr 8 avslått. For nærmere beskrivelse av dispensasjonssaken vises det til saksfremlegg i sak 27/13. Torstein Botn v/advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig har påklaget vedtaket. Klagen er mottatt her 29.09.2013 og anses som rettidig fremsatt. I klagen er det bedt om utvidet klagefrist med bakgrunn i at klager ønsket å få tilsendt alle saksdokumenter i saken. Utvidet klagefrist ble innvilget frem til 22.11.2013. Merknader til klage ble mottatt her 25.11.2013. Klagen er gjengitt i følgende hovedpunkter: 1. Rettslig begrunnelse
Torstein Botn anfører at hensynene bak plan- og bygningslovens 1-8 og/eller 1-1 ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved positivt vedtak i dispensasjonssaken, og videre at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Reglene i plan- og bygningsloven 1-8 om bygging i strandsonen skal ivareta særlige hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmennhetens interesser. Torstein Botn er ikke kjent med at området hva gjelder natur- og kulturmiljø og landskap er så særpreget sammenliknet med hva som for øvrig er vanlig i Alstahaug kommune. De forhold som spesielt gjør seg gjeldende er dermed hensynet til allmenne interesser, herunder allmennhetens ferdsel og bruk av området. Pr i dag er det lite aktivitet i området, som er delvis gjengrodd. Torstein Botn er imidlertid klar over at dette kan endre seg på sikt. For å ivareta allmennhetens ferdselsrett og bruk av området både i dag og for fremtiden vil Torstein Botn opparbeide området mellom terrassen og strandlinjen. Med grunnlag i dagens bruk av området vil dette tilrettelegge for økt bruk av området noe som anføres å være i allmennhetens interesse. Det anføres at dette momentet ikke er vektlagt i tilstrekkelig grad. I tillegg må det vektlegges at eksisterende bebyggelse på eiendommen allerede ligger nær sjøen slik at terrassen relativt sett er mindre inngripende, både landskapsmessig og for allmennhetens bruk av området, enn tilsvarende ville vært ved mindre eller manglende bebyggelse. Dispensasjonen gjelder et begrenset område, selv om terrassen er relativt stor, og det er utallige muligheter for allmenn bruk av nærliggende områder både i umiddelbar tilknytning til eiendommen og ellers i kommunen. Området dispensasjonssøknaden gjelder og tilgrensende områder er i tillegg utsatt for lite arealpress, noe som åpner for en mer lempelig praktisering ut fra de konkrete forhold i kommunen. Det vises i denne forbindelse til statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (Vedlegg 1 til klagen) punkt 7. Samlet sett vil innvilgelse av dispensasjonssøknaden, med vilkår om tilrettelegging for allmennhetens bruk og ferdsel, gi fordeler som klart overstiger ulempene for de interesser som skal ivaretas etter plan- og bygningsloven 1-8 og 1-1, så vel som for grunneier selv. Torstein Botn anfører videre at terrassen med dagens utforming objektivt sett har tilstrekkelig gode visuelle kvaliteter, jf. plan- og bygningslovens 29-2, og at kommunens vurdering av spørsmålet i hovedsak er subjektivt begrunnet. Det vises i denne sammenheng til at Botn har vært i kontakt med kommunen tidligere med ulike forslag til hvordan terrassens visuelle uttrykk kan dempes. For å imøtekomme kommunen og de interesser som gjør seg gjeldende i området ønsker imidlertid Torstein Botn å bygge om terrassen i tilstrekkelig grad til at dispensasjonssøknaden kan bli innvilget, herunder ethvert tiltak som kan redusere den privatiserende effekt kommunen og/eller klageinstansen mener at terrassen måtte ha. En heving av terrenget på sidene av terrassen vil senke - terrassens plass i terrenget. Samme effekt vil fjerning av rekkverket som omkranser terrassen, medføre. I tillegg til nevnte forslag ser Botn for seg muligheten få å senke gulvet på de ytterste gulvbordene (trappetrinns
funksjon). Samlet sett vil nevnte omstendigheter medføre at terrassen vil få et helt annerledes visuelt uttrykk, samtidig som at bare deler av terrassen vil stikke ut av terrenget. Etter byggesaksforskriften 4-1 c) nr. 6, kan tiltakshaver uten søknad fylle eller planere terreng med et avvik på inntil 3.0 meter fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk. Med fjerning av rekkverk og senkning av gulvbordene, vil store deler av terrassen ligge i plan med terrenget. Nevnte omstendighet medfører at tiltaket derfor faller inn under de tiltak som i utgangpunktet ikke er søknadspliktige. Sistnevnte forhold må også tillegges stor betydning ved avgjørelsen. Uansett kan da ikke større del av terrassen enn den som ville vært søknadspliktig, måtte rives. Det må også ses hen til at forskjellen med tanke på privatiserende effekt/ barrierefunksjonen ved å bygge en terrasse med gelender innenfor sin egen eiendom, sammenlignet med for eksempel et alminnelig stakittgjerde av samme omfang, vil være nokså ubetydelig. 1 vår sak dreier det seg om et område, hvor det er nokså begrenset ferdsel. Situasjonen ville stilt seg annerledes om terrassen hadde vært bygd i et tettbebygd strøk. At dette er et relevant hensyn, fremkommer forutsetningsvis av byggesaksforskriften 4-1 c) nr. 6, hvor adgangen til å planere terreng i tettbygde strøk er 0,5 meter ved rekkehus. De omstendigheter som er gjennomgått ovenfor, kan settes som vilkår ved en dispensasjon, jf. plan- og bygningsloven 19-2 første ledd, og må etter vår klients oppfatning medføre at vilkårene for å innvilge dispensasjon etter pbl. 19-2, er oppfylt. I samtale med kommunens saksbehandler ble det opplyst at dette hadde vært vurdert, selv om dette ikke fremgår av vedtaket. Torstein Botn anfører at kommunen i alle tilfelle ikke har vektlagt en delvis ombygging og endring i tilstrekkelig grad ved vurderingen av dispensasjonssøknaden. Det bes derfor om at kommunen eller klageinstansen omgjør vedtak av 27. august 2013 i sak 12/671 og gir dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2. 2. Utsatt iverksettelse Det begjæres utsatt iverksettelse av vedtaket inntil klagebehandlingen er avsluttet, jf. forvaltningslovens 42. 3. Utfyllende klage I brev av 21.11.2013 har klager fremsatt merknader til klage av 26.9.2013. Etter en gjennomgang av saksdokumentene har klager konkludert med at foreliggende klage i det alt vesentligste er dekkende for Torstein Botns anførsler. Enkelte forhold er ytterligere kommentert men gjengis ikke i saksfremlegget.
Kommentarer til klagen Administrasjonen kan ikke se at foreslåtte tiltak, eller andre momenter som er fremsatt i klagen, begrunner at planutvalget bør ta klagen til følge. Tiltakshavers forslag om tilrettelegging for allmennhetens bruk og ferdsel i området samt ombygging av terrassen, vil samlet sett ikke gi fordeler som klart overstiger ulempene for de interesser som skal ivaretas etter plan- og bygningsloven 1-8 og 29-2. Vilkår for å innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er således ikke oppfylt. I tillegg til ovennevnte forhold anføres det at flyfoto/situasjonskart av nyere dato bekrefter at deler av terrassen er bygd utenfor tomtegrensen mot øst. Dette forholdet taler også imot innvilgelse av dispensasjon. Konklusjon og innstilling i sak 27/13 opprettholdes. Etter at klagen ble mottatt har vi registrert at deler av terrassen er revet. Dette gjelder den laveste delen, nærmest huset (se vedlagte foto). Kommentarer til merknader datert 21.11.2014 I merknader til klagen hevdes det at vedtaket fra kommunen er formulert slik at dispensasjon innvilges dersom terrassens utforming/størrelse reduseres noe i retning havet. Dette er en tolking av vedtaket som ikke er i tråd med vår oppfatning. Vedtaket forutsetter riving av terrassen uten vilkår. Der er anført at kommunen hadde en særlig oppfordring til å vurdere om en reduksjon av terrassens omfang ville bidra til at de offentliges hensyn ble tilstrekkelig ivaretatt gjennom en dispensasjon. Nevnte omstendigheter er imidlertid ikke omtalt i dispensasjonssaken, hvilket tilsier at forvaltingen ikke har vurdert nevnte forhold. Kommunen har behandlet dispensasjonssøknaden slik den forelå. At kommunen hadde en særskilt oppfordring til å vurdere reduksjon av terrasseareal tilbakevises. Tiltakshaver har ikke framsatt alternativer i søknaden eller kommet med forslag til reduksjon av terrasseareal i klagen. Det har vært diskusjoner internt om hvorvidt man kunne godkjenne deler av terrassen. I behandlingen har vi imidlertid valgt å forholde oss til tiltaket slik det er omsøkt uten å gå nærmere inn på reduksjon av arealet. Selv om arealet på terrassen blir redusert vil tiltaket være avhengig av dispensasjon som igjen er avhengig av behandling av berørte sektormyndigheter. Videre hevdes det at det foreligger en saksbehandlingsfeil. Det vises til anførslene om dette i klagen av 28. oktober 2013.
Kommunen har ikke registret at det er innkommet en klage som er datert 28.10.2013. Dette er også bekreftet av advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig. Kommunen har et utgående brev som er datert 28.10.2013. Dette brevet gjelder oversendelse av dokumenter og utvidet klagefrist. IV Saksbehandlers innstilling: Klagen fra Torstein Botn tas ikke til følge. Planutvalget opprettholder vedtaket i sak 27/13 om at ulovlig oppsatt terrasse m/basseng må rives. Ny frist for riving settes til 1.09.2014. Begjæring om oppsettende virkning etter forvaltningslovens 42 avslås. Dersom forholdet ikke blir rettet innen fristen, varsles det om at forholdet vil kunne følges opp med pålegg om retting og vedtak om tvangsmulkt, jf. pbl. 32-2, 32-3 og 32-5. Saken oversendes til Fylkesmannen i Nordland for endelig behandling, (jf. plan- og bygningsloven 1-9). Sandnessjøen, den 02.06.14 V Enhetsleders innstilling: Einar B. Sund Avd.ing. Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den 02.06.14 VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Tiltrer enhetsleders innstilling. Sandnessjøen den 03.06.14 Børge Toft Administrasjonssjef UTSKRIFT TIL: Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiik Torstein Botn