Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /17

Transkript

1 SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Truls Espen Flagstad Klage fra ansvarlig søker over utvalgets vedtak - Riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny fritidsbolig - gnr 1134 bnr 14 fnr 3 - Bukkholmen 5 - Alf og Anne Syversen Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk /17 Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk : Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Utvalg for plan, miljø og teknikk kan ikke finne at det er fremlagt argumenter i mottatt klage av som skulle tilsi en endring av utvalgets tidligere vedtak. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Vedtak fattet av Utvalget for plan, miljø og teknikk i sak 42/17 opprettholdes. For den nærmere begrunnelse vises til punkt 4. «Klagebehandlingen» i saksframlegget. Klage fra ansvarlig søker over politisk vedtak Søknad om dispensasjon fra kystsoneplan 2 for riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny fritidsbolig - gnr 1134 bnr 14 fnr 3 - Bukkholmen 5 - Alf og Anne Syversen Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Ingen. Rådmannens innstilling: Utvalg for plan, miljø og teknikk kan ikke finne at det er fremlagt argumenter i mottatt klage av som skulle tilsi en endring av utvalgets tidligere vedtak. Klagen anbefales ikke tatt til følge. Vedtak fattet av Utvalget for plan, miljø og teknikk i sak 42/17 opprettholdes. For den nærmere begrunnelse vises til punkt 4. «Klagebehandlingen» i saksframlegget. side 1 av 5

2 Vedlegg: 1. Klage fra Advokatfirmaet Bjørge-Skaaraas & Co AS 2. Saksutskrift Utvalg for plan, miljø og teknikk, møtedato Sammendrag: Tiltaket gjelder riving av eksisterende hytte og oppføring av ny fritidsbolig på Bukkholmen utenfor Ullerøy. Utvalg for plan, miljø og teknikk fattet i møte den vedtak om ikke å gi dispensasjon og tillatelse til det omsøkte tiltaket. Utvalget anså ikke vilkårene for å gi dispensasjon som oppfylt. Ansvarlig søker har påklaget vedtaket i brev datert Klagen gjelder kommunens vurdering av fakta og rettsanvendelsen. Rådmannen kan ikke se at det foreligger nye momenter som tilsier at klagen bør føre frem. Rådmannen anbefaler at klagen ikke tas til følge. Utredning: 1. Sakens innhold: Saken gjelder klage på kommunens avslag på søknad om dispensasjon for riving av eksisterende hytte og til oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen gnr 1134 bnr 14 fnr 3 Bukkholmen 5. Advokatfirmaet Bjørge-Skaaraas & Co AS v/ advokat Yngve Romsvik har i brev datert påklaget kommunens vedtak. 2. Beskrivelse av tomta og planstatus: Tomten er en fritidseiendom på 844 m 2 på Bukkholmen, ytterst i Skjebergkilen. Gjeldende planstatus for eiendommen er Kystsoneplan , vedtatt av Sarpsborg bystyre Området er avsatt til LNFR areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse mv. Eiendommen ligger innenfor 100-metersbeltet mot sjøen, og tiltaket er avhengig av at det søkes om og blir gitt dispensasjon fra byggeforbudet, jf. kystsoneplan 2 jf. plan- og bygningsloven (heretter pbl.) Vedtak som påklages: Det klages på utvalgets vedtak avgjort i sak 42/17, møtedato : «Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon datert i sak 16/07190 fra kystsoneplan 2». 4. Klagebehandlingen: Klagen er kommet inn før klagefristens utløp, jf. forvaltningsloven 29. Ansvarlig søker har i brev datert i hovedsak begrunnet klagen med: 1. Kommunen har lagt feil faktum til grunn i sin dispensasjonsvurdering. 2. Vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. 3. Kommunen skulle gitt dispensasjon for en mindre hytte og eventuelt på strengere vilkår. Vurdering: Anførsel 1: Kommunen har lagt feil faktum til grunn. side 2 av 5

3 Ansvarlig søker mener at kommunens vedtak bygger på flere faktafeil, både i forhold til konkrete opplysninger som er gitt i søknaden og virkningen tiltaket har for omgivelsene. Det hevdes for det første at kommunen i sin behandling av dispensasjonen har lagt til grunn at hytta har en mønehøyde på «ca. 5,1 meter». Klager peker på at det minste alternativet som ble omsøkt viser en mønehøyde på 4,5 meter. Ansvarlig søker presiserer: «[u]ansett så har denne økningen av høyden ingen praktiske eller reelle konsekvenser for omgivelsene. Jeg viser her til begrunnelsen som fremgår av søknaden som vi opplever er fullstendig oversett av kommunen. Riktig nok peker kommunen på at hytta blir høyere men klarer ikke å peke på hvilke negative konsekvenser dette skulle ha». Videre blir det hevdet at rådmannen overdriver den reelle utvidelsen av hytta. Det påpekes at hyttas bruksareal økes fra ca. 20 m 2 til 49 m 2, men at økningen i bebygd areal er adskillig mindre i underkant av 10 m 2. Utvidelsen blir dermed innenfor hva kommunen ut fra gjeldende dispensasjonspraksis kan tillate sammen med innlegging av vann og avløp. Endelig vises det i klagen til kommunens sparsommelighet i sin beskrivelse av hvilke negative konsekvenser tiltaket vil medføre og at de få momenter som nevnes er uriktige. Det er ikke riktig som kommunen skriver i sin vurdering at omsøkte hytte vil medføre en forøkelse i antall soveplasser; dagens hytte har ett soverom i tillegg til en sovealkove, mens omsøkte hytte inneholder kun ett soverom. Det er heller ikke riktig at den omsøkte hytta vil medføre en økt privatisering på omkringliggende hagearealer. Tvert imot vil privatiseringen minske blant annet fordi lagringsplass og toalettbesøk kan foregå innenfor hyttas fire vegger. Uansett er hagearealene definert som innmark, jf. friluftsloven og er i alle tilfeller ikke åpne for allmenn ferdsel. Det vises også til at kommunen nedtoner betydningen av at tiltakshaver har åpnet for at dispensasjon gis på vilkår om at 3 utedoer og 2 campingvogner på naboeiendommen (gnr bnr 14), fjernes, da dette helt klart vil være en fordel. Rådmannen skal påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes, jf. forvaltningsloven 17. Kommunen har plikt til å påse at riktig faktum legges til grunn før vedtak blir truffet. Når det gjelder høyden på hyttene, viser vi til tegningene vedlagt søknaden. «Hemsesjø» er på snittegning datert , angitt med en mønehøyde på 5,084 målt fra det som må være gjennomsnittlig planert terreng. «Hemsefjord», er på snittegning datert , angitt med en mønehøyde på ca. 4,52 målt fra overkant gulv. Målinger på tegningen viser imidlertid at mønehøyden til «Hemsefjord» målt fra gjennomsnittlig planert terreng (det som vil bli den reelle høyden på hytta) er ca. 5,1 meter. Begge hyttealternativene har dermed ca. 5,1 meters mønehøyde målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Rådmannen mener at riktig faktum i forhold til hyttenes mønehøyde er lagt til grunn ved dispensasjonsvurderingen. Rådmannen påpekte i sin innstilling til utvalget at høyden på de omsøkte hyttene tilsvarer en høydeøkning på 30 % i forhold til den eksisterende hytta. En høyere hytte vil være mer synlig i strandsonen, noe som bidrar til økt privatisering. Rådmannen anser dette i strid med hensynet bak byggeforbudet. Ansvarlig søker hevder at det foreligger en overdrivelse fra kommunens side når den tar utgangspunkt i hyttas kvadratmeter i bruksareal uten å se hen til bebygd areal. Kommuneplanens arealdel og kystsoneplanen tar utgangspunkt i bruksareal. Dette er et side 3 av 5

4 bevisst valg fra kommunens side. Bruksarealet brukes fordi det har større betydning for «trykket» på omgivelsene. Et stort bruksareal åpner for at hytta brukes av flere, noe som igjen ofte genererer trafikk, behov for p-plasser og bryggeplasser. Ved å bruke bruksareal i kombinasjon med bestemmelser for uteoppholdsarealer oppnår kommunen en god styring av både intensiteten av bruken og volumene i landskapsbildet. Hyttas bebygde areal er imidlertid ikke uten betydning, men i denne konkrete saken gir det ikke et riktig bilde av synligheten i strandsonen. Eksisterende hytte har et bruksareal på ca. 20 m 2 og et bebygd areal på 58 m 2 (målt i kart). Med andre ord; 38 m 2 (66 %) av eksisterende hytte er terrassearealer som ikke er like synlige som bygninger med vegger og tak. Omsøkte hytter har et bebygd areal på hhv. 67 m 2 og 75 m 2, og et bruksareal på hhv 49 m 2 og 59 m 2. Med bakgrunn i det ovenstående, mener rådmannen at det er gjort en riktig og relevant vurdering når vurderingen først og fremst tar utgangspunkt i bruksarealet. Rådmannen mener at de omsøkte hyttene medfører en betydelig utvidelse. Ansvarlig søker mener at omsøkte hytter ikke vil medføre flere sengeplasser enn det som finnes i eksisterende hytte ett soverom og en sovealkove. Selv om omsøkte hytter ikke er inntegnet med flere enn ett soverom (Hemsefjord) og to soverom (Hemsesjø), har hyttene et større bruksareal. Begge hyttealternativene er inntegnet med hemsetasjer. Selv om hemsetasjer ikke er lovlig til bruk for varig opphold og dermed ikke kan brukes til overnatting er det åpenbart at det ofte er den tiltenkte bruken. At hemsetasjene er innsatt med vinduer kan styrke indikasjonen på dette. Rådmannen mener at de omsøkte hyttene har potensiale for en økning i antall mennesker som oppholder seg på hytteeiendommen. Etter rådmannens mening vil dette gi grunnlag for en mer intensiv bruk som ikke er i tråd med byggeforbudet i strandsonen. Endelig viser ansvarlig søker til at rådmannen er sparsommelig i å vise til negative konsekvenser ved de omsøkte hyttene. For at vilkårene for dispensasjon skal være oppfylt, er ett av to vilkår at fordelene ved å gi dispensasjonen må være klart større enn ulempene. Det betyr imidlertid ikke at det påhviler rådmannen å vise til konkrete negative sider. Det er heller ikke sånn at fraværet av eventuelle negative sider ved tiltaket kan tillegges vekt som «klare fordeler». Rådmannen kan ikke se at det er behov for en mer utførlig vurdering av dette enn den som er gjort i sak til utvalget fremmet Rådmannen anser dispensasjonsvurderingen i overensstemmelse med plan- og bygningsloven 19-2 og i tråd med saksbehandlingsreglene for enkeltvedtak i forvaltningsloven kapittel IV og V. Anførsel 2: Vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt I henhold til plan- og bygningsloven 19-2, kan rådmannen gi dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av loven. For at dispensasjon kan bli gitt, må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. For det annet må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen viser til utredning gjort ovenfor. Rådmannen legger til grunn at vilkårene for å gi dispensasjon ikke foreligger. side 4 av 5

5 Anførsel 3: Kommunen skulle gitt dispensasjon for en mindre hytte eller på strengere vilkår: Ansvarlig søker viser til sitt brev av d.å., hvor det ble fremmet enkelte presiseringer til søknaden. Det gjaldt blant annet tiltakshavers ønske om å få fastlagt rammene for hva som kan bygges på eiendommen. Det ble også gitt forslag til plassering av ny hytte og at krypkjeller på omsøkte hytte kan fjernes dersom det har betydning for godkjenningen av søknaden. Ansvarlig søker mente at søknaden inneholdt tilstrekkelige opplysninger til å få vurdert søknaden slik den forelå. Et dispensasjonsvedtak gjelder et konkret tiltak. Rådmannen har vurdert om det foreligger grunnlag for å gi dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet, jf. kystsoneplan 2, for de to omsøkte hyttealternativene. Søknaden ble avslått. Når rådmannen ikke har foretatt en vurdering av om det skal gis dispensasjon for en mindre hytte enn de omsøkte, beror det på kravet i forvaltningsloven 17 om at saken skal være så godt opplyst som mulig før forvaltningen treffer vedtak. Dersom rådmannen skal vurdere om vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt for en mindre hytte, er det nødvendig at en rekke forhold rundt denne «mindre hytten» foreligger. Dette gjelder for eksempel tegninger, situasjonsplan, plassering av hytte og avstander til nabogrenser mv. Det kan ikke påligge rådmannen å fremskaffe dette, og vil det lett kunne skape en uheldig rolleblanding dersom rådmannen skal gripe inn og påvirke forhold ved tiltaket som vil ha betydning i favør et positivt dispensasjonsvedtak. Når det gjelder klagers anførsel om at kommunen skulle vurdert å gi dispensasjon på strengere vilkår, viser rådmannen til den vurderingen som er gjort ovenfor om at vilkår for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Rådmannen mener at vilkårene for å gi dispensasjon fra kystsoneplanen 2 ikke er til stede. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen. Miljø: Ingen. Folkehelse: En eventuell dispensasjon vil gi en moderne fritidsbolig på Bukkholmen med et større potensiale for flere bruker over lengre perioder av året enn dagens hytte. Økt bruk kan medføre økt privatisering og potensielt større beslag av friluftsområdene enn per i dag. RETT UTSKRIFT DATO 28.september.2017 Gunn K. Evensen side 5 av 5