Søknad om dispensasjon fra kystsoneplanen ny fritidsbolig- gnr 1137 bnr 3 fnr 3 Skarlunden 27 - Magnar Vestby og Ingrid Lorås Vestby

Transkript

1 Arkivsak-dok. 19/ Saksbehandler Lilian Synnøve Olsson Saksgang Møtedato Sak nr. Utvalg for plan, miljø og teknikk Søknad om dispensasjon fra kystsoneplanen ny fritidsbolig- gnr 1137 bnr 3 fnr 3 Skarlunden 27 - Magnar Vestby og Ingrid Lorås Vestby Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Kommunedirektørens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon datert fra kystsoneplanen 2 og plan- og bygningsloven 1-8. Vedlegg: 1. Søknad om dispensasjon fra kystsoneplanen 2 2. Situasjonsplan 3. Kart med eksisterende hytte og utedo 4. Fasade-, snitt- og plantegninger av ny hytte 5. Fylkesmannens uttalelse til søknaden 6. Søkers kommentar til Fylkesmannens uttalelse 7. Utsnitt av kart med byggegrense og formål 8. Tidligere uttalelser fra Fylkesmannen 9. Saksutskrift fra Utvalg for plan, miljø og teknikk sak 35/18 Sammendrag: Kommunen mottok søknad om dispensasjon og tillatelse til å rive og føre opp ny fritidsbolig med bruksareal (BRA) 79,4m² på Skarlunden i Ullerøy. Søknad om dispensasjon ble avslått av Utvalg for plan, miljø og teknikk den i sak 35/18. Vedtaket ble ikke påklaget. Kommunen har mottatt ny søknad der tiltaket er noe endret/redusert. Endringen består i redusert bruksareal på fritidsboligen og en reduksjon av terrassearealet. Ny søknad innebærer at eiendommens totale BRA økes fra 43,5m² til 68,7m². Ny fritidsbolig blir trukket om lag 7 meter nærmere sjøen (målt i kart) og blir tilkoblet offentlig vann og avløp. Tiltaket avhenger av dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen jf kystsoneplanen 2. Kommunedirektøren mener at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er til stede og innstiller på å avslå søknaden. Utredning: Beskrivelse av tomta og plangrunnlaget 1

2 Eiendommen er på i overkant av to mål og ligger på Ullerøylandet i første rekke mot Skjebergkilen. Terrenget stiger bratt opp fra sjøen. Gjeldende plangrunnlag for eiendommen er Kystsoneplanen vedtatt av Sarpsborg bystyre Tomta er avsatt til LNFR formål, areal for spredt bolig, fritids- eller næringsbebyggelse mv. Tomta ligger i sin helhet innenfor innregulert forbudsgrense mot sjø. Tiltaket er ikke i samsvar med planen og er avhengig av at det gis dispensasjon fra kystsoneplanen 2 jf pbl 1-8. Nabovarsel Det opprinnelige tiltaket og dispensasjon ble nabovarslet Det kom ingen merknader til søknaden. Tiltaket er nå redusert i omfang. Tiltaket er ikke nabovarslet på nytt, da naboer og gjenboere ikke eller i liten grad berøres av arbeidet, jf. pbl annet ledd. Dispensasjon Det er i brev datert søkt om dispensasjon fra kystsoneplanen 2, jf pbl Søknaden gjelder riving av fritidsbolig og utedo, og oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen gnr 1137 bnr 3 fnr 3 Skarlunden 27. Eksisterende areal som rives er angitt til 43,5m² BRA, mens den nye bebyggelsen får BRA på 68,7m². Ny fritidsbolig er planlagt bygd med underetasje. Underetasjen har ikke målbart areal. Ny fritidsbolig blir liggende ca 30 meter fra sjøen og i strid med innregulert forbudssone langs sjøen. I Kystsoneplan 2 heter det: «Andre tiltak etter plan- og bygningsloven 1-6 første ledd enn fasadeendring kan ikke settes i verk innenfor 100-metersbeltet langs sjøen avsatt i plankartet». Etter pbl. 19-2, kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Kommunen kan sette vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Søkers begrunnelse I brev datert søkes det om dispensasjon fra kystsoneplanen 2. Ansvarlig søker mener at vilkårene for å gi dispensasjon er til stede, og viser blant annet til at fritidsboligen skal tilknyttes kommunalt vann- og avløpsnett. Miljøeffekten av å legge inn offentlig vann og avløp er positiv og begrunner alene en viss utvidelse av hytta som fylkesmannen har påpekt. Eksisterende fritidsbolig er i meget dårlig byggeteknisk standard. Bygningen er delvis råte-/ og soppbefengt og egner seg ikke til opphold for mennesker. Ansvarlig søker viser til at ny fritidsbolig flyttes til lavere kote i terrenget enn dagens hytte. Gulvet i hovedetasjen vil ligge ca 70 cm lavere enn eksisterende hytte. Høyden på ny fritidsbolig, som har flatt tak, er ca 1 meter lavere enn høyden på eksisterende hytte. Fasade mot sjøen på den nye fritidsboligen er den samme/ubetydelig lengre enn fasaden mot sjøen på den gamle hytta. Lengderetningen snus 90 grader i forhold til den gamle hytta. Fritidsboligen er tenkt plassert 2

3 delvis over et gammelt utsprengt krater, som i sin tid ble sprengt ut for å huse et tidligere godkjent anneks på 15m². Dette er et skjemmende sår i landskapet i dag, som vil bli skjult av ny hytte. Fritidsboligen vil bekles med cedertre og muren i sokkeletasjen vil forblendes med naturstein. Søker skriver at fritidsboligen er prosjektert med tanke på tilpasning til terrenget og et ønske om å begrense fotavtrykket. Dette gjør at man kommer nærmere sjøen, men ikke nærmere enn det gamle godkjente annekset og heller ikke nærmere sjøen enn naboenes bygninger. Vegetasjonen mellom hytta/tomta og sjøen berøres ikke av tiltaket. Privatisering av tomta blir redusert ved at fritidsboligen blir plassert i den ene enden av tomta. Det vises videre til at en del områder har byggegrense i deler av 100-metersbeltet, som åpner for 80 m² BRA uten dispensasjon, og at det synes ganske tilfeldig at det ikke ble fastsatt en slik grense på denne aktuelle åsen som er så vidt jevnt bebygd med hytter. Søker konkluderer med at den foreslåtte hytta ikke vesentlig tilsidesetter hensynene bak byggeforbudet. En ny fritidsbolig vil estetisk virke positivt for omgivelsene. Søker mener at den omsøkte rivingen og gjenoppføring av fritidsbolig har klare fordeler som med god margin oppveier for de ulemper et økt bruksareal gir. Til søknaden er det laget fotomontasje som viser nåværende og ny situasjon. Uttalelse fra andre myndigheter Søknaden har vært sendt Fylkesmannen til uttalelse jf pbl Fylkesmannen har i sin uttalelse datert vurdert at omsøkte dispensasjon er i strid med nasjonale føringer for strandsonen. Fylkesmannen fraråder sterkt at det blir gitt dispensasjon og vil vurdere å påklage et eventuelt positivt vedtak. Fylkesmannen viser til sine tidligere uttalelser datert og til forrige søknad om dispensasjon. Her presiserte Fylkesmannen at: «Dersom det skal gis dispensasjon for tiltak i strandsonen, skal det føre til en forbedring av allmenhetens interesser. Det omsøkte tiltaket vil innebære en fordobling av dagens bruksareal på eiendommen, og må anses som en vesentlig utvidelse.» Til den nye søknaden skriver Fylkesmannen at: «Endringen, sammenlignet med tidligere søknad, er så langt vi kan se, at «kjelleretasjen» ikke lenger har målbart bruksareal. Dette har medført at den nye hytta blir ca 10m² m mindre i bruksareal, men det vil ikke innebære noen nevneverdig endring for omgivelsene. Vi mener fotomontasjen viser at den nye hytta blir mer fremtredende i landskapet. Vi er ikke prinsipielt imot at hytta kan plasseres som omsøkt for å skjule det tidligere terrenginngrepet. Vi mener imidlertid at hytta da må reduseres slik at fasadelengdene blir mindre, og eksponeringen totalt sett blir mindre. En mindre og mer kompakt hytte plassert i det tidligere terrenginngrepet kan eventuelt ses som en fordel sammenlignet med dagens hytte. I og med at vi mener at endringen som er foreslått ikke vil bidra nevneverdig positivt for omgivelsene, blir vår vurdering den samme som tidligere» Ansvarlig søker har kommentert Fylkesmannens uttalelse og skriver at «( ) Hytta er i tråd med retningslinjene for 2. Fasadelengde i eksponert retning mot sjøen skal ikke overstige 12 m. Denne er vi godt innenfor. Eksisterende hytte har en eksponert fasadelengde på 8 m 3

4 mot sjøen. Hvis man skal etablere et bad i tilknytning til denne, vil mann måtte bygge på eksisterende enten i nord eller sørretningen, mot vest stiger fjellet for mye for tilbygg. Det vil medføre en økt fasadelengde på min 2,0m mot sjøen. Det nye forslaget har en fasade lengde mot sjøen på 9,2m inkludert trappingen mot nord midt på bygget. Ser man bort i fra denne er den reelle lengde kun 8,6m. Planløsningen er nå komprimert slik at dette kan funger som en familiehytte for 4 personer.» Kommunedirektørens vurdering For at det skal være grunnlag for å gi dispensasjon må to vilkår være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt. Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kystsoneplanen 2 er ment som en synliggjøring av byggeforbudet i 100-metersbeltet i planog bygningsloven 1-8. Hensynet bak byggeforbudet er å sikre at de minst nedbygde områdene i 100-metersbeltet forblir mest mulig inngrepsfrie og tilgjengelige for alle. Kommunen har en restriktiv holdning og praksis til utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse i områder hvor det er totalt byggeforbud. Ansvarlig søker anfører at hensynet bak bestemmelsen ikke vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av det omsøkte tiltaket. Plasseringen av ny fritidsbolig er den samme som ble vurdert i sak for Utvalget i møte I vurderingen het det at: «( ) Rådmannen er enig i at ny fritidsbolig isolert sett har en god arkitektonisk utforming og at den er godt tilpasset landskapet. Rådmannen bemerker likevel at selv om ny hytte plasseres lavere i terrenget (i krateret), vil den etter rådmannens vurdering fortsatt bli mer synlig og eksponert enn dagens hytte, jf også innsendte fotomontasje. Arealet vil øke fra om lag 40m² BRA til 79,4m² BRA. En økning av bruksarealet med det dobbelte må karakteriseres som en vesentlig utvidelse.» I ny søknad er fritidsboligen redusert med om lag 10 m² til et BRA på 68,7 m². Reduksjonen i bruksareal skyldes imidlertid i sin helhet at den innvendige høyden på underetasjen er senket slik at det ikke lenger er målbart areal i underetasjen. Fotavtrykk og volumer er tilnærmet identiske som under utvalgsbehandlingen høsten Etter forrige behandling av søknad om dispensasjon, ble det oversendt revidert forslag til ny fritidsbolig. Til det reviderte forslaget kommenterte bygningsmyndigheten at fritidsboligens fasadelengde, bruksareal og terrasseareal burde reduseres ytterligere. For bedre å utnytte bruksarealet foreslo bygningsmyndigheten å fjerne den innvendige trappen ned til underetasjen siden trappen opptar mye areal i hovedetasjen. Til søknaden som nå er sendt inn er terrassearealet og overbygd areal redusert, mens fritidsboligens bruksareal er opprettholdt til tross for bygningsmyndighetens tilbakemelding. Fasadelengde er på tegning revidert redusert til 11 meter, og i samsvar med kystsoneplanens retningslinjer om maksimalt 12 meter. I ny søknad er utvidelsen i bruksareal redusert fra om lag 40 m² til 25 m². Økt bruksareal legger til rette for at flere kan bruke fritidsboligen samtidig og over lengre perioder, noe som igjen fører til økt behov for p-plasser, bryggeplasser, båtopplag og så videre. Et av kommunens viktigste verktøy for å bremse nedbygging av strandsonen er derfor å begrense bruksarealet. I kystsoneplanen er det gjort en konkret vurdering av hvilke hytteområder som kan utvikle seg innenfor gitte arealbegrensninger og hvor det ikke skal utbygges ytterligere. Områder 4

5 hvor det ikke er ønskelig å utvide hytter ytterligere, er avsatt til LNF-formål med bestemmelser om spredt bolig, fritids- eller næringsbebyggelse mv. I områdene nærmere sjøen enn 100 meter er det i tillegg lagt inn en egen byggegrense mot sjøen. Noen steder går denne byggegrensen parallelt med 100-metersgrensen, noen steder går den nærmere sjøen. Kommunedirektøren finner på bakgrunn av det ovenstående at tiltaket setter hensynet bak bestemmelsen vesentlig til side. For at kommunen skal kunne gi dispensasjon må også fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Kommunedirektøren viser til sin vurdering ved forrige behandling der det heter at «(.) Søknaden begrunnes med at eiendommen skal tilkobles vann og avløp. Rådmannen er enig i at tilkobling til offentlig vann- og avløpssystem vil føre til en miljømessig gevinst. Dette kan imidlertid ikke forsvare enhver utvidelse.» Selv om bruksarealet er redusert fra den foregående dispensasjonsbehandlingen er en økning på 25 m² fortsatt i strid med kommunens praksis på å godta en utvidelse på 5-10m² BRA. Søker argumenterer med at det er en fordel at utedoen skal rives i forbindelse med oppføring av ny hytte. Kommunedirektøren er likevel usikker på om den reelle gevinsten er så stor som ansvarlig søker fremhever. Om plasseringen av hytta viser kommunedirektøren til sin tidligere vurdering i sak for utvalget. Om utvidelse av bruksareal skrev kommunedirektøren i saksfremlegg til møte at «( ) Rådmannen ser hvilke fordeler en ny hytte vil ha og er positiv til at hytta rives og gjenoppføres, men mener at de fordelene som er skissert ikke kan forsvare en dobling av arealet, samtidig som hytta trekkes nærmere sjøen.» Ved forrige behandling av søknaden hadde underetasjen et målbart bruksareal på 10 m². Endringen av fritidsboligen, sammenlignet med tidligere søknad, er så langt kommunedirektøren kan se, at underetasjen ikke lenger har målbart bruksareal, og at overbygd terrasseareal er noe redusert. Ny fritidsbolig får tilsvarende fotavtrykk og plassering som ved forrige søknad. At underetasjen ikke lenger har målbart areal får etter kommunedirektørens vurdering liten eller ingen påvirkning verken på fjernvirkningen, fotavtrykket, den private sonen rundt bygningen eller bruken av fritidsboligen. Kommunedirektøren kan ikke se at det reviderte forslaget gir en bedre løsning enn det som ble vurdert og avslått i Kommunedirektøren er ikke prinsipielt imot at fritidsboligen kan plasseres som omsøkt for å skjule det tidligere terrengsinngrepet. En mindre kompakt fritidsbolig plassert i det tidligere terrenginngrepet kan eventuelt ses på som en fordel sammenlignet med dagens hytte. Fylkesmannen i Oslo og Viken har i sin vurdering konkludert med at omsøkte dispensasjon er i strid med nasjonale føringer for strandsonen, og har sterkt frarådet en dispensasjon. Det følger av pbl 19-2 at kommunen ikke bør gi dispensasjon fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. En dispensasjon vil være i strid med statlige planretningslinjer. Kommunedirektøren legger i sin vurdering også vekt på at en dispensasjon i denne saken vil kunne danne presedens i liknende saker. Konklusjon Kommunedirektøren finner ikke at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. 5

6 Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Ingen Miljø: Ingen Folkehelse: Tiltaket vil medføre at området tilføres en moderne fritidsbolig, som trolig vil føre med seg et større antall brukere og gi et økt inntrykk av privatisering. 6