SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 7 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 17/992 GBNR 3/100 - SØKNAD OM TILLATELSE TIL TILTAK UTEN ANSVARSRETT - DISPENSASJON - TILBYGG - VEHAGEN 28 Saksbehandler: Anne-Grete Hylland Arkiv: GBNR 3/100 Saksnr.: Utvalg Møtedato 39/17 Hovedutvalget for næring, miljø og kommunalteknikk Innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser til arealdelen C.1 om LNF-formålet, A.2 om plankrav og fra plan- og bygningslovens 1-8. Tilbygget tillates. Vedtak om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett ferdigstilles av administrasjonen. Ved dispensasjonsbehandlingen ilegges gebyr. Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i henhold til forvaltningsloven 28. Eventuell klage skal være begrunnet, og sendes Sande kommune innen tre uker etter at vedtaket er mottatt. Behandling/vedtak i Hovedutvalget for næring, miljø og kommunalteknikk den sak 39/17 Behandling: NMK-utvalget var på befaring før behandling av saken. Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser til arealdelen C.1 om LNF-formålet, A.2 om plankrav og fra plan- og bygningslovens 1-8. Tilbygget tillates. Vedtak om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett ferdigstilles av administrasjonen. Ved dispensasjonsbehandlingen ilegges gebyr. Vedtaket kan påklages til Fylkesmannen i henhold til forvaltningsloven 28. Eventuell klage skal være begrunnet, og sendes Sande kommune innen tre uker etter at vedtaket er mottatt. Utredning: SAKSFREMLEGG Innledning / bakgrunn for saken Søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg og dispensasjonssøknad ble mottatt Saken gjelder oppføring av tilbygg på eksisterende fritidsbolig i strandsonen.

2 Side 2 av 7 Det er søkt om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag samt fra kommuneplanens arealdel C.1 om LNF-formålet og bestemmelse A.2 om plankravet. Faktiske forhold Eksisterende bebyggelse utgjør 63 m2. Det søkes om tilbygg på 6 m2 BYA. Tilbygget omsøkes i to etasjer og består av en utvidelse av kjøkkenet i første etasje og nytt bad i underetasjen. Tilbygget vil medføre en økning av fritidsboligens gesimshøyde på 13,5 cm. Gesimshøyde fra gjennomsnittlig planert terreng er 4 meter. Høyeste avstand fra terreng til gesims er 5,4 m. Etter utbygging vil fritidsboligen ligge med en avstand på 25,5 meter fra vannet. Avstanden til dyrket mark er ca. 50 meter, med bebygd eiendom avsatt til fritidsboligformål liggende mellom bygningen omfattet av tiltaket og dyrket mark. Fritidsboligen ligger i et område langs strandsonen som er nedbygget med fritidsboliger fra første halvdel av 1900-tallet. Saken har vært til høring hos Fylkesmannen. Fylkesmannen skriver i brev av at de fraråder kommunen å innvilge søknaden om dispensasjon fra forbudet mot tiltak i strandsonen, men at de ikke vil påklage et positivt vedtak i tråd med søknaden. Forholdet til overordnete planer Eiendommen er uregulert, men den er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt og dens bestemmelser. I arealdelen er området avsatt til LNF-formål. Juridiske forhold Saken betinger dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8 forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag samt fra kommuneplanens arealdel bestemmelse C.1 om LNF-formålet og bestemmelse A.2 om plankrav. Plan- og bygningsloven (pbl.) setter rammene for dispensasjonsvedtaket i 19-2: 19-2.Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av

3 Side 3 av 7 dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Det presiseres at det er fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Dispensasjonsgrunnlag: Kommuneplanens arealdel bestemmelse C.1 LNF-formålet: I LNF-områdene kan nødvendig infrastruktur, bebyggelse og andre mindre tiltak i tråd med formålene tillates uten krav om reguleringsplan. Fritak fra plankravet forutsetter at hensyn til landbruk, natur og friluftslivet ivaretas og at øvrige bestemmelser i kommuneplan, PBL og annet regelverk er overholdt. Nye tiltak skal som hovedregel ikke oppføres på dyrka eller dyrkbar mark. For nye landbrukstiltak skal bygningenes størrelse og volum dimensjoneres i forhold til driftsenhetens/brukets behov og ressursgrunnlag. Maksimal mønehøyde for driftsbygning er 12 meter. Tiltak i tråd med frilufts formålet (i LNF eller friområder) skal ha et spesielt fokus på tilpasning til de naturgitte omgivelsene og forutsetter allmenn tilgjengelighet. Retningslinjer: ( ) Søknad om dispensasjon for tiltak på eksisterende bebyggelse godkjent til annet formål enn LNF forutsetter at de øvrige bestemmelsene er overholdt (det henvises spesielt til de som gjelder for tilsvarende formål i byggeområde) og at hensynet til LNF-formålene er ivaretatt. Boligbebyggelsen skal begrenses til %-BYA = 20% og T-BYA = 200m2. Etablering av tilleggsleilighet i eksisterende bolig kan vurderes. Tilbygg på inntil 6 m2 til bad, kjøkken eller toalett som oppføres i forbindelse med tilknytning til offentlig VA-nett kan gi grunnlag for dispensasjon. Det samme gjelder for gjenoppføring dersom den utifra en helhetsvurdering kan bidra til å bedre forholdene med hensyn til formålet. Dispensasjon fra formålet forutsetter samtidig dispensasjon fra plankravet i A.2. Dersom disse kan gis ut i fra samme begrunnelse og vurdering skal det ikke beregnes to separate gebyr. Kommuneplanens arealdel bestemmelse B.1.3 Fritidsbebyggelse B Generelt Områder avsatt til fritidsbebyggelse skal oppleves som mer spredtbygd og bedre tilpasset terreng og natur i forhold til boligbebyggelsen. Samlet bebygd areal på hver eiendom skal ikke overstige 120 m2. Opparbeiding av utearealer skal begrenses og knyttes til bebyggelsen. Fradeling til fortetting kan tillates ved etablering av én enkelttomt forutsatt at både den nye tomten og den gjenværende del av tomten er egnet til formålet og begge er minimum 800 m2. Maksimal gesimshøyde er 3,5 meter og mønehøyde 6 meter. For bygging med pulttak og flate tak skal gesimshøyden ikke overstige 4 meter.

4 Side 4 av 7 B Fritidsbebyggelse i 100-metersbeltet mot sjø Ovenfor byggegrensen mot sjø gjelder fritakene i B.1.1 og B med følgende begrensninger: Det tillates ikke fradeling eller etablering av nye boenheter. Samlet bebygd areal på eiendommene skal ikke overstige 90 m2. Maksimal fasadelengde eksponert mot sjøen er 12 meter. Det tillates ikke tiltak som gir vesentlige eller sjenerende terrenginngrep, silhuettvirkninger eller andre fjernvirkninger. Nye tiltak skal oppføres i direkte tilknytning til eksisterende hovedbygning og skal i minst mulig grad føre til økt privatisering av eiendommen eller utvikling i retning mot sjøen. Utbygging av veger, annen infrastruktur og tomteopparbeiding skal skje slik at inngrep og ulemper blir minst mulig. Samlet sett skal det legges vekt på løsninger som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen. A.2 Plankrav For å oppnå helhetlig planlegging og god sammenheng med omgivelsene fastsettes et generelt krav til reguleringsplan for tiltak etter plan- og bygningsloven (PBL) Plankravet skal sikre samfunnsøkonomiske løsninger og ressursforvaltning i fellesskapets interesse. Tiltakshaver skriver følgende: «Negative sider: Tilbygget øker BYA med 6m2 og kommer 1,75 meter nærmer strandlinjen enn den gjør i dag. Positive sider: Positive konsekvenser av søkt tiltak er først og fremst oppretting av bad og tilknytning til nytt godkjent VA-anlegg, som med søkt plassering kan videreføre eksisterende sluk i kjeller. Plasseringen av tiltaket beholder hyttas arkitektoniske utforming og gir dermed ingen vesentlig endring i forhold til eksisterende estetikk. Parkeringsmulighet på tomten opprettholdes da tomten er sterkt hellende og parkering på sjøsiden ikke er mulig. Nabobygg G nr.:3 Bnr.:98 ligger 20,7 meter fra strandsonen og Gnr.:3 Brn.: 93 ligger 17,5 meter fra strandlinjen. Søkt tilbygg vil komme 25,5 meter fra strandlinjen, og således ikke påvirker fri ferdsel langs strandsonen i forhold til nærområde som helhet. Samlet% BYA for tomten er mindre enn flere omkringliggende hytter, tilbygget er lite og i tråd med hyttas eksisterende form og arkitektur. Vi mener dermed at formålet ikke blir vesentlig tilsidesatt, og at fordelene med tiltaket er klart større enn ulempene med å gi en dispensasjon.» Det er i tillegg gjort rede for følgende: «Til sammenligning har gbnr 3/93 godkjent høyde 6,5 meter fra terreng til høyeste punkt. Henviser til snitt datert godkjent » Det argumenteres som følger: «En økning på 13,5 cm er minimal, og da det i område er høyere fasader, vil dette ikke gi noen vesentlig endring i forhold til områdets karakter.»

5 Side 5 av 7 I hht revidert beskrivelse tiltak mottatt heves terrenget med 0,5 m på fasade mot sjø, dvs. mot øst. Det oppgis at gjennomsnittlig gesimshøyde blir på ca. 4 m etter at tiltaket er ferdigstilt. Det opplyses at dette gir en lavere gjennomsnittshøyde enn tiltaket ville fått ved dagens situasjon ettersom terrenget heves (0,5m), mer enn taket øker i høyden (13,5 cm). Høringsuttalelser: Fra Fylkesmannen: «Fylkesmannen har praksis for å akseptere utvidelse av mindre fritidsboliger med et 6 m2 BYA ved tilkopling til offentlig vann- og avløpsordning. Dette er for at hytta skal kunne oppføre et nytt våtrom i forbindelse med tilkoplingen. I denne saken vil imidlertid tilbygget gå over to etasjer. I tillegg til nytt våtrom i kjelleren, er det planlagt en utvidelse av kjøkkenet i 2.etasje. Av den grunn blir tilbygget mer voluminøst. Dette er uheldig for landskapsvirkningen. I tillegg strider tiltaket mot føringene i statlige planretningslinjer for sjø (SPR), punkt 5.2 som sier at nybygg skal oppføres i retning vekk fra sjøen. På denne bakgrunn fraråder vi at kommunen innvilger søknaden om dispensasjon. Kommunen bør kreve at tilbygget oppføres i bakkant av hytta, og dermed også at det reduseres i størrelse. Etter en samlet vurdering har vi allikevel kommet frem til at vi ikke vil påklage et vedtak i tråd med søknaden slik den nå foreligger. Det legges vekt på at tilbyggets fotavtrykk ikke øker med mer enn 6 m2 BYA, i tråd med vår praksis. Landskapsvirkningen av tilbyggets andreetasje er dermed begrenset.» Rådmannens vurderinger Vurdering av dispensasjon fra bestemmelse til kommuneplanens arealdel pkt. C.1 LNFformålet: Hensynet til bestemmelsen synes ikke vesentlig tilsidesatt da tiltaket ikke vil påvirke landbruket i nærområdet. Tiltaket er såpass lite at det ikke utgjøre noen merkbar øking av nedbyggingen. Tiltakets gesimshøyde er i tråd med bestemmelser som gjelder for tilsvarende formål i byggeområde, men er i strid med B Fritidsbebyggelse i 100-metersbeltet mot sjø ved at tiltaket vender mot sjøen. Dette vises også til av Fylkesmannen. Etter rådmannens vurdering vil imidlertid ikke en plassering av tilbygget vekk fra sjø være optimal for fritidsboligens planløsning, parkeringsløsning eller estetisk utførelse. På grunn av takets utforming økes kotehøyde for gesimshøyde noe. Rådmannens vurderer økningen i denne sammenhengen som liten, og ved at terrenget heves noe mot øst, vil opplevelsen av økt volum reduseres. Det foreligger ingen nabomerknader til tiltaket. Gjenboer mot vest ligger plassert slik at oppkjørsel og uthus ligger bak gjeldende fritidsbolig, slik at tiltaket ikke vil hindre utsyn fra hverken fritidsboligen eller uteoppholdsarealene for gjenboer. Det anses som en klar fordel at fritidsboligen tilknyttes offentlig VA-anlegg slik at fare for forurensing av området reduseres. Rådmannen anser dermed etter en samlet vurdering at fordelene er klart større enn ulempene slik at dispensasjon kan anbefales godkjent.

6 Side 6 av 7 Vurdering av dispensasjon fra plan- og bygningsloven 1-8: Jf. brev fra Fylkesmannen datert om Fylkesmannens rolle i saker om dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet, fremgår det at «tilknytning til en vann- og avløpsordning som er godkjent av kommunen etter forurensingsforskriften 12, anses som fordelaktig for miljøet. Fylkesmannen har praksis for å akseptere at hytta får utvide med ca. 6 m2 (BYA utnyttelsesgrad).» Tiltaket på eiendommen tilfredsstiller disse kravene, og kommunen anser dette som en fordel for tiltaket. Etter rådmannens vurdering er økningen av kotehøyden for gesims liten, og ved at terrenget heves noe mot øst, vil opplevelsen av økt volum reduseres. Rådmannen vurderer det slik at plassering av baderommet i bakkant av fritidsboligen, slik Fylkesmannen anbefaler, ikke gir en optimal planløsning for fritidsboligen, da adgang til badet vil bli fra det ene soverommet. For å oppnå egen innvendig inngang til badet, må fotavtrykket for tilbygget økes. Utvidelse vestover vil medføre at takhøyden blir redusert pga. at pulttaket skrår nedover mot vest, evt. må taket knekke til flatt tak, noe rådmannen vurderer som uheldig for det estetiske uttrykket. I tillegg vil dette gå på bekostning av parkeringsareal for fritidsboligen, noe som igjen kan medføre parkering i veien og dermed redusert fremkommelighet. Etter kommuneplanens arealdel A Krav til parkeringsplasser er det for nye fritidsboliger krav til to parkeringsplasser pr. enhet. Rådmannen vurderer det som positivt at dette kravet oppnås. Omsøkt tiltak er en videreføring av fritidsboligens eksisterende utforming, og oppfyllingen følger naturlig helling av terrenget, slik at tiltaket etter rådmannens vurdering tilfredsstiller krav til estetisk utforming, jf. plan- og bygningsloven 29-1 og Tiltakshaver sammenligner sitt tiltak med tiltak på gbnr 3/93 der høyden er godkjent til 6,5 meter fra terreng til høyeste punkt. Fjernvirkningen av gjeldende tiltak vurderes som mindre sammenlignet med tiltaket på gbnr. 3/93. Det anses som en klar fordel at fritidsboligen tilknyttes offentlig VA-anlegg slik at fare for forurensing av området reduseres. Rådmannen anser dermed etter en samlet vurdering at fordelene er klart større enn ulempene slik at dispensasjon kan anbefales godkjent. Vurdering av dispensasjon fra plankravet jf. kommuneplanens bestemmelse A.2: Rådmannen vurderer hensynet bak bestemmelsen ikke å være vesentlig tilsidesatt fordi tiltaket er av en så liten art at en reguleringsplan vil være uhensiktsmessig. Etter rådmannens vurdering vil ikke hensynene for landbruk, natur eller friluftsliv tilsidesettes. Tiltaket vil ikke påvirke landbruk i nærliggende områder, og det er ikke kjent viktige miljøelementer på eiendommen. Nedbyggingen av området anses ikke som en vesentlig forverring av dagens situasjonen mht. allmennhetens adkomst til strandsonen. Tiltaket fører heller ikke til endret bruk av eiendommen. Som fordeler for tiltaket anføres samme fordeler som ved behandling av dispensasjon fra planog bygningsloven 1-8 og kommuneplanens bestemmelse C.1. Rådmannen anser dermed

7 Side 7 av 7 etter en samlet vurdering at fordelene er klart større enn ulempene slik at dispensasjon kan anbefales godkjent. Konklusjon Med de vurderinger og begrunnelser som er redegjort for ovenfor, anbefaler rådmannen at søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser til arealdelen C.1 LNF-formålet, A.2 plankravet og plan- og bygningsloven 1-8 innvilges. Vedtak om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett ferdigstilles av rådmannen. Alternative løsninger: Følgende alternative vedtak kan fattes: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser til arealdelen C.1 LNF-formålet, A.2 plankravet og fra plan- og bygningslovens 1-8, slik at tilbygget ikke tillates oppført. Vedtak ifølge alternativer må begrunnes. Saksdokumenter: Olav Grande Rådmann Vedlegg: Søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett Søknad om dispensasjon Fylkesmannens uttalelse Situasjonskart Plantegning Plantegning Eksisterende Fasade øst og sør Fasade nor og vest Fasade øst og sør - Eksisterende Fasade nor og vest Eksisterende