Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2014/6536-2 Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 57/51 Nedre Sandvik - Søknad om dispensasjon fra "ny" reguleringsplan - Søknad om oppføring av uthus. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Namsos kommune avslår søknad om dispensasjon fra bestemmelsenes pkt. 4.1 i gjeldende ny og revidert reguleringsplan Nedre Sandvik hytteområde på eiendom gnr. 57, bnr. 51 Nedre Sandvik på Otterøya i Namsos kommune. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 19-2. Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Avslaget er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret 23.10.06 sist revidert og vedtatt av kommunestyret 16.12.10, - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift. Klageadgang: Eventuelle vilkår kan påklages i medhold av 1-9 i plan- og bygningsloven og 27, 28 i forvaltningsloven. Klagefristen er 3 uker fra vedtaket er mottatt.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 22.08.2014 57/51 - Nedre Sandvik - Tiltak uten Geir Arne Opdahl ansvar - Oppføring av uthus S 28.08.2014 57/51 Nedre Sandvik - Søknad om dispensasjon fra "ny" reguleringsplan - Søknad om oppføring av uthus. I 03.09.2014 Dispensasjonssøknad Geir Arne Opdahl Vedlegg: 1 Reguleringsplan "Nedre Sandvik hytteomoråde" stadf. 22.05.14 2 Reguleringsbestemmelser 3 Oversiktskart 1:5000 4 Ortofoto 1:1000 5 Situasjonskart m/ påtegning 1:500 6 Målsatt skisse av bygning 2
Saksutredning: Søknaden: Viser til søknad om tiltak mottatt ved avdeling for byggesak, kart og oppmåling(bko) i Namsos kommune den 25.08.14 med vedlegg; søknad datert 22.08.14, søknad om dispensasjon datert 22.08.14, begrunnelse/redgjørelse for dispensasjon datert 22.08.14, kopi av mail datert 22.07.14 fra Namsos kommune, situasjonskart m/påtegning datert 22.08.14, naboerklæring datert 22.08.14, opplysninger gitt i nabovarsel datert 22.08.14, underskrevet/datert kvitteringsdel nabovarsel, reguleringsbestemmelser, reguleringskart og 1 stk. målsatt skisse av omsøkt uthus innstemplet 25.08.14. Ettersending/revisjoner: Revidert søknad om dispensasjon fra reguleringsplan datert/mottatt 03.09.14. Begrunnelse for dispensasjon datert/mottatt 03.09.14. Redgjørelse vedr. dispensasjonssak datert/mottatt 03.09.14. NB! Denne søknad ble mottatt den 25.08.14 og behandles dermed etter ny og revidert reguleringsplan Nedre Sandvik Hytteområde, stadfestet 22.05.2014. Tiltaket: Det søkes om oppføring av et frittstående uthus i tilknytning til eksisterende fritidsbolig på eiendommen gnr. 57, bnr. 51 Nedre Sandvik hytteområde, 7819 Fosslandsosen. Søker oppgir at bygningen skal oppføres med torvtak og liggende kledning i samme stil som eksisterende fritidsbolig. Bygningen har et oppgitt bebygd areal på 14m²(BYA). Arealoversikt: Bygning Etasje Bruksareal (BRA) Bebygd areal (BYA) Omsøkt uthus 1 12,5m² 14m² Eksisterende uthus/bod 1 23,0m² 25m² Eksisterende fritidsbolig 1 85,5m² 109 m² inkl. takoverbygg etc Parkeringsplass - 18 m² SUM 121.0m² 166m² Bebygd areal (BYA) for eksisterende fritidsbolig er i byggetillatelse fra 2004 oppgitt til 109m²(BYA). Under møte mellom tiltakshaver og Sandbakken / Hagen den 03.09.14 ble tiltakshaver gjort oppmerksom på at dette arealet var hentet fra den opprinnelige byggetillatelse datert 15.07.04 og at bygningsmyndighetene ikke hadde foretatt kontrollmålinger på stedet. Tiltakshaver opplyste at han mente det aktuelle areal var korrekt, da bebygd areal skal inkludere bygningens foravtrykk, inklusive takoverbygg og målholdige terrasser. Tiltakshaver: Geir Arne Opdahl, Prærievegen 23A, 7802 Namsos Avstander: Tiltaket kommer ikke i konflikt med plan- og bygningslovens minstekrav om avstand til midte veg og annen bygning. Derimot kommer tiltaket kommer i konflikt med plan- og bygningslovens minstekrav om avstand til nabogrense. Det er oppgitt følgende avstander: Nabogrense 0,0 m. 3
Avstand til nabogrense: Avstand til nabogrenser mot eiendommene gnr. 57, bnr. 2 er oppgitt til 0,0m, noe som medfører krav om naboerklæring. Det er innlevert naboerklæring fra hjemmelshaver på gnr. 57, bnr. 2 som tillater bygging som omsøkt. Plan- og bygningslovens avstandskrav skulle således være i orden. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er ikke registrert noen merknader i saken. Plangrunnlag: Tiltaket omfattes av reguleringsplan for Nedre Sandvik Hytteområde, stadfestet 22.05.2014 med tilhørende bestemmelser. Omsøkt tiltak kommer i strid med reguleringsplanens bestemmelse pkt. 4.1 vedr. antall bygninger på hver enkelt tomt samt overskridelse av maksimalt tillatt bebygd areal på 148m²(BYA), noe som vil kreve dispensasjonsbehandling. Forøvrig kan vi ikke se at tiltaket kommer i strid med planen eller bestemmelsene. Dispensasjoner: I reguleringsbestemmelsenes pkt. 4.1 står bla. følgende: Hytteområdet er tilrettelagt for tilsammen 28 fritidseiendommer. Eksisterende fritidsboliger kan opprettholdes i sin nåværende størrelse, utforming og materialvalg. Det kan bare oppføres fritidsbolig med tilhørende uthus eller anneks (i alt 2 bygg) på hver tomt. Største tillatt samlet areal for hytte og uthus og andre måleverdige arealer etter NS 3940 er BYA 148 m2. Det skal regnes inn 1 biloppstillingsplass i arealberegningen. Plassering av eksisterende bebyggelse vist i planen er ikke rettslig bindende, sitat slutt. Tiltakshaver har innlevert begrunnet søknad om dispensasjon mottatt her 25.8. og 3.9. I redegjørelsen/begrunnelsen til søknaden er anført følgende momenter: Tiltakshaver tok kontakt med kommunen vedr. oppføring av vedbod på egen tomt i Nedre Sandvik på Otterøya. Ved kontakt med kommunen fikk han bekreftet pr. telefon, med annen saksbehandler ved avdelingen, at han kunne bygge inntil 14m² uten å søke om dispensasjon. Saken ble diskutert i lys av hva som var bestemmelser i den eksisterende reguleringsplanen, og hva han hadde av bygg på tomten fra før. Han ble videre informert om at kravet var minimum 4 m til nabogrense hvis tiltaket skulle være unntatt søknadsplikt. Dette ble i ettertid bekreftet på e-post fra saksbehandler i kommunen. Med bakgrunn i dette har tiltakshaver inngått en skriftlig avtale med utførende firma, dette basert på de opplysninger han hadde fått fra saksbehandler. Han har med bakgrunn i dette håp om at dispensasjon vil bli gitt og byggesaksavdelingen har en positiv innstilling til saken. Bakgrunnen for ønsket om oppføring av vedbod er at det i området er meget tøffe værforhold som gjør at det er vanskelig å få tørket og beholde ved tørr på høst og vinter. Frem til nå er ved lagret ute med det resultat at takplater seiler rundt på tiltakshavers og andres eiendom og at ved ikke kan tørkes på en tilfredsstillende måte. Ved oppføring av vedbod som omsøkt vil dette problemet forsvinne, og det vil jfr. tiltakshavers oppfatning forskjønne området betraktelig. Grunneier til tilstøtende eiendom (Eilif Johansen) er kun positiv innstilt til at boden oppføres, og tiltakshaver anfører at tiltaket ikke vil føre til ulempe for noen parter. Tiltakshaver opplyser videre at det i feltet fra før eksisterer 3 bygg på 2 av eiendommene, og at dette heller ikke er til sjenanse eller ulemper for noen. 4
Vurdering av dispensasjonssøknaden: Tiltaket er søknadspliktig, jfr. plan- og bygningsloven 2010, 20-2. Søknad om tiltak uten ansvarsrett. Omsøkt tiltak ligger i et regulert område og vil komme i konflikt med reguleringsplanens bestemmelse pkt. 4.1 vedr. antall bygninger på hver enkelt tomt samt overskridelse av maksimalt tillatt bebygd areal på 148m²(BYA), noe som krever dispensasjonsbehandling. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd at en dispensasjon beror på en interesseavveining mellom hensyn ivaretatt gjennom bestemmelsen eller plan det skal dispenseres fra, og hensyn for dispensasjon. Bestemmelsens ordlyd gjengis nedenfor; Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Dette innebærer at fordelene ved å gi dispensasjon fra plan for omsøkt tiltak samlet sett må være større enn ulempene. Konsekvensene av en eventuell dispensasjon fra bestemmelser i en rykende fersk reguleringsplan for overskridelse av planens vedtatte arealbegrensning, er at et positivt vedtak vil kunne medføre en generell presedensvirkning med påfølgende fare for etappevis utvanning av planens intensjoner. Bestemmelser til nye reguleringsplan godkjent den 22.05.14 har en øvre arealgrense på 148m²(BYA), noe som inkluderer et parkeringsareal på 18m², (dvs. 130m² for bebyggelse + 18m² for parkering). I de nye bestemmelsene er det bebygd areal (BYA) som skal legges til grunn og som beregningsmetode for tomteutnyttelse, mens det i den gamle plan var beregningsmetoden Tillatt bruksareal (T-BRA) som gjaldt. En økning av tillatt bebygd areal (BYA) fra 148 m² til 166 m² gir en overskridelse av bebygd areal på 18m², noe som vil utgjøre en prosentvis økning på 12,1 %. Namsos Plan, byggesak og teknisk drift har nylig i møte den 10.09.14 behandlet og godkjent en søknad om dispensasjon for arealoverskridelse ved oppføring av uthus på naboeiendom gnr. 57, bnr. 49 (byggesak.nr. 2014/1973). Her må det presiseres at nevnte søknad om dispensasjon var den siste sak som ble behandlet etter gammel reguleringsplanen hvor tillatt bruksareal (T-BRA) var beregningsmetode for tomteutnyttelse. Begrunnelse for dette vedtak var at Drift tidligere hadde gitt dispensasjon for oppføring av uthus på eiendommen gnr/bnr. 57/51(Byggesak 2008/5150) som medførte et totalareal på 117m² (T-BRA) og senere for oppføring av anneks på eiendommen gnr/bnr. 57/45 (byggesak 2008/4830) som medførte et totalareal på 115,7m² (T-BRA) Videre skriver tiltakshaver i sin begrunnelse for søknaden at det på to andre fritidseiendommer i området er oppført flere enn 2 frittstående bygninger. Dette forhold skyldes nok at den gamle reguleringsplan (som nå er opphevet) ikke hadde noen begrensninger for antall bygninger pr. hyttetomt. I bestemmelsenes pkt. 4.1 til gjeldende/nåværende plan står bla. følgende: Eksisterende fritidsboliger kan opprettholdes i sin nåværende størrelse, utforming og materialvalg, sitat slutt. Dette betyr i klartekst at gjeldende reguleringsplan ikke har tilbakevirkende kraft og at dette ikke vil medføre konsekvenser for de aktuelle eiendommer, men dette selvsagt under forutsetning av at disse tiltakene forøvrig er i tråd med daværende bestemmelser. Tidligere gitt dispensasjonen for eiendommen: Tiltakshaver fikk den 25. juni 2008 (vedtak i Drift) dispensasjon fra daværende reguleringsplan slik at uthus/bod kunne oppføres på 23m² slik at eiendommen totalt fikk 117m² (T-BRA), der planen tillot 5
100m² (T-BRA). Tiltakshaver oppga den gang blant annet følgende som begrunnelse for sin søknad om dispensasjon: Vi ønsker å bygge et uthus som står i stil med hytta, og som er så stort at vi kan få lagret ved og div. utstyr innomhus. Dette fordi vi ønsker at det skal se rydding og pent ut. Administrasjonen var den gang negativ til søknaden, men Drift fattet likevel et positivt vedtak og begrunnet dette med sakens spesielle omstendigheter og at dette kun gjaldt et uthus altså ikke at anneks for beboelse. Tiltakshaver opplyser ellers i sin redgjørelse mottatt henholdsvis 25.08.14 og 03.09.14 at en av saksbehandlerne ved avdeling (BKO) pr. telefon og senere pr. mail hadde bekreftet at byggesaken var uproblematisk. Dette er naturligvis ingen heldig situasjon for verken bygningsmyndighetene eller tiltakshaver, men beklageligvis er nå saken en gang slik. Ellers er det vel et faktum at de fleste mennesker av og til kan gjøre feil, og da spesielt når en samtale foregår via telefon hvor det lett kan oppstå misforståelser. Men dette betinger ikke at man under selve saksbehandlingen skal vektlegge dette som et avgjørende moment for vedtakets utfall. I tillegg bør også tiltakshaver være sitt ansvar bevisst og ikke sette i gang en byggeprosess før det et skriftlig vedtak foreligger. Administrasjonen er av den oppfatning at hensynene som bestemmelsene i ny reguleringsplan søker å ivareta, vil bli vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon fra arealbegrensning og antall bygninger innvilges. Administrasjonen kan heller ikke etter en samlet vurdering se at fordelene er klart større enn ulempene. Ulempene i et langsiktig perspektiv i dette tilfellet vil være klart større enn fordelene. Vilkårene i pbl 19-2 er etter dette ikke å anse som oppfylt. Ved dispensasjon fra reguleringsplan etter 19-1 i plan- og bygningsloven skal fylkeskommunale og statlige myndigheter, hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Kommunen har etter lov plikt til å vurdere om saken er av en slik karakter at sektormyndighetenes saksområde blir direkte berørt og dermed må gis anledning til å uttale seg. Ved motsatt konklusjon er det intet krav om at saken skal fremlegges for disse instanser før vedtak fattes. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at det ikke bør gis dispensasjon fra reguleringsplan. Miljømessig vurdering: Tiltaket i seg selv medfører ingen negative miljømessige konsekvenser. Konklusjon: En eventuell dispensasjon fra gjeldende bestemmelser i en ny reguleringsplan for overskridelse av planens vedtatte arealbegrensning, vil kunne gi en generell presedensvirkning med påfølgende fare for etappevis utvanning av planens intensjon. Dette er hovedhensynet som har vært avgjørende ved utøvelse av det forvaltningsmessige skjønn i denne saken. Med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen anbefaler Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Namsos kommune avslår søknad om dispensasjon fra bestemmelsenes pkt. 4.1 i gjeldende ny og revidert reguleringsplan Nedre Sandvik hytteområde på eiendom gnr. 57, bnr. 51 Nedre Sandvik på Otterøya i Namsos kommune. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 19-2. Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. 6