Byggesak, kart og oppmåling Namsos

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2013/ Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 2/3/13 - Søknad om dispensasjon fra LNF-formålet samt arealbegrensning i kommuneplanens arealdel og fra 1-8 i plan- og bygningsloven for riving og oppføring av ny fritidsbolig. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Namsos kommune gir dispensasjon fra LNF-formålet samt overskridelse av tillatt bebygd areal med 5,8m2(BYA) i kommuneplanens arealdel, vedtatt og og fra plan- og bygningsloven 1-8 for riving og oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen - gnr. 2, bnr. 3, fnr. 13 på Ganes, Vemundvik i Namsos kommune. Merknader / vilkår: Selve byggesaken med ansvarsretter delegeres til rådmannen for behandling. Det delegeres til administrasjon å godkjenne mindre endringer i tiltaket. Hjemmel for vedtaket er: plan- og bygningsloven Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret sist revidert og vedtatt av kommunestyret , - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I /3/13 Referat fra Namdal snekkerlag forhåndskonferanse I /3/13 Ett-trinn, riving og Namdal Snekkerlag as gjennoppbygging av hytte X /3/13 Tegninger I /3/13 Søknad om ansvarsrett Ronny Settenøy X Sit.kart, ortofoto, arealplan. I Uttalelse fra landbruk lokalt Jo M. Saugen U /3/13 - Sak til uttalelse - søknad om dispensasjon Fylkesmannen i Nord-Trøndelag m.fl. U Mangler ved søknad. 'ronny.settenoy@nordbohus.no' I Korrenspondanse med Bydrift vedr. Tomas Haugum utslippstillatelse I Revidert søknad om dispensasjon Ronny Settenøy U /3/13 - Orientering om videre Namdal snekkerlag as saksgang I Opplysninger om grunnforhold Ronny Settenøy I SV: 2/3/13 - Sak til uttalelse - søknad om dispensasjon - Postmottak Nord-Trøndelag Fylkeskommune bekreftelse på mottatt sak I Søknad om dispensasjon fra PBL's Nord-Trøndelag fylkeskommune 1-8 og kommuneplanens arealdel for riving av eksisterende gammel fritidsbolig og oppføring av ny på eiendommen - gnr 2 bnr 3 fnr 13 - Ganes, Vemundvik - Sak til uttalelse I Uttalelse til dispensasjon fra LNFformålet Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i kommuneplanens arealdel og 100-metersbeltet langs sjø for riving og oppføring av fritidsbolig på eiendom 2/3 i Namsos kommune U Svar på mail fra tiltakshaver Morten Tømmermo U Revidert svar til tiltakshaver Morten Tømmermo S /3/13 - Søknad om dispensasjon fra LNF-formålet samt arealbegrensning i kommuneplanens arealdel og fra 1-8 i plan- og bygningsloven for riving og oppføring av ny fritidsbolig. Vedlegg 1 Utsnitt arealplan 2 Oversiktskart, 1: Ortofoto 4 Situasjonskart, 1: Skråfoto

3 Saksutredning: Søknaden: Viser til søknad om tiltak etter plan- og bygningsloven mottatt ved avdeling for byggesak, kart og oppmåling (BKO) i Namsos kommune den med vedlegg; søknad om tiltak datert , gjennomføringsplan datert , søknad om dispensasjon med vedlegg datert , vedlegg til søknad om dispensasjon datert , situasjonskart m/påtegning i målestokk 1:500 datert , opplysninger gitt i nabovarsel datert , underskrevet/datert kvitteringsdel nabovarsel, søknad om ansvarsrett fra Namdal Snekkerlag as datert , søknad om ansvarsrett/lokal godkjenning fra Rørservice VVS as datert , søknad om ansvarsrett fra Galguften Betongpumping as datert , søknad om ansvarsrett fra Sverre Havik as datert , (søknad om ansvarsrett fra Elektro Consult as vedr. el-anlegg utgår) og 2 stk. planfasade- og snittegninger innstemplet og 1 foto eksisterende bygning. Ettersending/revisjoner Søknad om ansvarsrett fra RS Takst datert/mottatt Revidert søknad mottatt Uttalelse fra ansvarlig søker vedr. byggegrunn mottatt Det vises ellers til: Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev datert / mottatt Uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune i brev datert/mottatt Merk: Det er ikke mottatt høringsuttalelse fra verken Reindriftsforvaltninga eller Sametinget innen høringsfrist den Administrasjonen anser derfor at det ikke foreligger merknader på omsøkt tiltak. Redegjørelse: Søknaden gjelder søknad om dispensasjon fra LNF-formålet samt overskridelse av tillatt bebygd areal med 5,8m2(BYA) i kommuneplanens arealdel og fra plan- og bygningsloven 1-8 for riving av eksisterende gammel fritidsbolig og oppføring av ny på eiendommen gnr. 2, bnr. 3, fnr Ganes, Vemundvik i Namsos kommune. I tillegg er det oppgitt at man vil beholde eksisterende anneks og uthus. Fritidsbolig: Det er søkt om riving av eksisterende gammel hytte som utgjør 51m². Ny fritidsbolig er i søknad oppgitt med et bruksareal på 89,1m2(BRA). Bebygd areal oppgitt til 108,80m²(BYA), hvorav åpne takoverbygg utgjør 7,60m². Eksisterende anneks og uthus: Bebygd areal for disse bygninger er oppgitt til 27m2(BYA). OVERSIKT AREAL ETTER UTBYGGING Bebygd areal (BYA) Bruksareal (BRA) Eks. anneks og uthus 27,0 27,0 Fritidsbolig m/takoverbygg 108,8 89,1 Parkering 36,0 - Sum 171,8 116,1 Hjemmelshaver grunn: Vidar Stamnes Ganes, 7800 Namsos.

4 Fester: Morten Tømmermo Yterøya 17, 7374 Røros. Eiendomsbetegnelse og stedsbeskrivelse: Fritidseiendommen gnr. 2, bnr. 3, fnr. 13 ligger på Ganes i Vemundvik. Eiendommen ligger i nærheten av landbrukseiendom tilhørende grunneier. Ellers er det et regulert hyttefelt av nyere dato ytterst på Ganes like vest for eiendommen. Planlagt ny fritidsbolig skal erstatte gammel bygning og vil dermed ikke komme nærmere strandlinja enn nå. Kort adkomst fra parkering ved bilveg. Eiendommen: Eiendommen gnr. 2, bnr. 3, fnr. 13 er en punktfestet tomt. I matrikkelen er oppført bruk av grunn som fritidsformål, mens planstatus i arealplan er LNFR. Kartgrunnlag(oversiktskart, detaljkart m.v.): Omsøkt plassering er vist på oversiktskart i målestokk 1: , situasjonskart i målestokk 1:1000 og utsnitt av arealplan. Kartene følger vedlagt. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er ikke registrert merknader i saken. Plangrunnlag: Tiltaket omfattes av kommuneplanens arealdel for Namsos, vedtatt og med tilhørende planbestemmelser retningslinjer og saksbehandlingsregler. Området har betegnelsen Landbruk-, natur- og friluftsområde (LNFR). I kommunens matrikkel er bruk av grunn angitt som fritidsformål, mens planstatus i arealplan er LNFR. Omsøkt tiltak kommer i konflikt med LNF-formålet og arealbestemmelser i kommuneplanens arealdel. Dispensasjon: Omsøkte tiltak vil komme i konflikt med kommuneplanens arealdel og med plan- og bygningslovens 1-8 "Forbud mot bygging i 100-meters belte langs sjø og vassdrag", noe som vil kreve dispensasjonsbehandling. Det er innlevert søknad om dispensasjon med begrunnelse - mottatt ved avdeling byggesak, kart og oppmåling (BKO) den Revidert søknad om dispensasjon med begrunnelse mottatt ved avdeling byggesak, kart og oppmåling (BKO)den Tiltakshaver har angitt følgende begrunnelse: På grunn av liten tetthet og stor avstand mellom hus og hytter, lite egnet strandsone for fritidsbåter vil dette i liten eller ingen grad ha påvirkning på miljøet. Lite egnet strandsone for småbåt og strandhugg på grunn av mye ulendt og skarpt berg. Nært landbruk og eksisterende bebyggelse. Lite synlig fra sjøsiden, og i foten av et fjell gjør at det ikke skaper silhuett i horisonten, sitat slutt. Ansvarlig søker skriver i sin redgjørelse/vedlegg til dispensasjon mottatt den følgende: Den nye hytta er på 89,1 m2 BRA, men siden det er et lite overbygg (ikke tett, men med åpne sperrer for å begrense solinnslipp se bilde, og stiplet linje på plankart) så blir det totale arealet 108,8 BYA. Det er et ønske om å beholde annekset som allerede ligger på eiendommen. Det ligger en hytte på eiendommen som skal rives og bygges på nytt, samt et anneks og et uthus. For å tilfredsstille 36 m2 avsatt for parkering på egen eiendom, av 166 m2 BYA totalt, og det søkes derfor om dispensasjon på 5,8 m2 utover det kommune- /arealplanen gir rom for.totalt blir de nye arealene på hytte, anneks og uthus til sammen 171,8 m2. Hytten skal erstatte den gamle hytten og blir liggende på samme plass som før. Hytten vil ikke skape mere silhuett eller tegning i horisonten enn den gamle hytta, også fordi dette er i foten av et fjell/ høyde på rundt 40 meter. Strandsonen mot sør er hverken naturlig og ikke et egnet sted for båtferdsel, siden det er til dels bratt, kvass og uegnet berggrunn, og fremstår som lite strand-aktig. Stranden mot øst er av noe bedre kvalitet, men betydelig nærmere et fjøs og boligbebyggelse, og er hverken naturlig og heller ikke særlig egnet for et strandhugg, både med tanke på lukt, himmelretning og nærhet til gårdsdrift, sitat slutt.

5 Utslippstillatelse: Det er søkt om utslippstillatelse i søknad mottatt Søknaden er pr. dato ikke behandlet av Namsos bydrift. Vann /avløp: Det er mottatt søknad om utslippstillatelse for gråvann. På mottatt plantegning er det inntegnet klosett, men det er i søknad opplyst at det vil bli montert inn forbrenningstoalett ikke vannklosett. Grunnforhold: Det er i søknaden krysset av for at det foreligger tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av grunnforhold, flom og skred, jfr. plan- og bygningslovens 28-1 og TEK 7-2 og 7-3. Dersom det likevel under gravearbeid skulle oppdages ustabile masser skal ansvarlig søker iverksette nødvendige tiltak eventuelt utrede behov for geotekniske undersøkelse av området. Det vises ellers til pkt. 9.2 i kommuneplanens arealdel hvor det står følgende: Før det gis delingstillatelse eller byggetillatelse for nye bygg med personopphold, skal det legges frem geoteknisk dokumentasjon på at området har tilfredsstillende stabilitet mot skred, sitat slutt. Ansvarlig søker har i brev datert gitt følgende opplysninger om byggegrunn: Bygningen skal i sin helhet bygges på fjell. Eiendommen ligger i fjellgrunn, noe delvis tildekt av tynt jorddekke og lyng sitat slutt. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Miljø- og landbruksforvaltningen i MNS, vurdering i notat datert : Ettersom den nye hytte ikke beslaglegger vesentlig mer areal eller kommer nærmere sjøen enn tidligere bebyggelse, har MNS, Miljø- og landbruk har ingen innvendinger til prosjektet, sitat slutt. Det følger av plan- og bygningsloven 19-1 at før vedtak om dispensasjon treffes, skal de statlige og regionale myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, bli gitt anledning til å komme med uttalelse. Disse uttalelsene er gjengitt nedenfor; Merknad /uttalelse fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag i brev av : Uttalelse til dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel og 100-metersbeltet langs sjø for riving og oppføring av fritidsbolig på eiendom gnr/bnr. 2/3 i Namsos kommune. Fylkesmannen viser til oversendelse av Saken gjelder riving og oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen gnr. 2 bnr. 3 i Namsos kommune. Eksisterende fritidsbolig er på 51 m2, mens den nye er på 89,1 m2 (BRA). Eksiterende uthus og anneks skal på 27 m2 skal beholdes. Bebygd areal (BYA) vil etter endringene bli på 171,8 m2. Bestemmelsene til arealplanen fastsetter størrelse på fritidsbebyggelse til BYA=166m2. Tiltaket ligger i LNF-område i kommuneplanens arealdel og i 100-metersbeltet langs sjø. Saken er forelagt fylkesmannens fagavdelinger som etter dette har følgende merknader: Landbruksavdelingen Landbruksavdelingen har ut fra regionale og nasjonale landbruksinteresser ingen merknader til søknaden. Miljøvernavdelingen Ny fritidsbolig skal lokaliseres på samme sted som eksisterende og kommer ikke nærmere sjø enn denne. Ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser har vi ingen merknader til søknaden. Kommunalavdelingen Enhet for samfunnssikkerhet og beredskap har ingen merknader til søknaden, sitat slutt. Merknad / uttalelse fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune i brev av : Vi viser til oversendelse med søknad som nevnt over. Nord-Trøndelag Fylkeskommune har behandlet saken som plan-, friluftsliv- og kulturminnemyndighet og har følgende merknader:

6 Plan- og friluftslivsforhold: Søknaden gjelder oppføring av ny hytte på samme sted som eksisterende hytte som skal rives. Vi har ikke merknader til søknaden. Kulturminner: Vi finner at tiltaket ikke er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. Det kan likevel ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. Vi gjør forøvrig oppmerksom på at denne uttalelsen ikke gjelder samiske kulturminner. Når det gjelder slike, viser vi til egen uttalelse fra Samisk kulturminnevern. Det oppfordres til bruk av askeladden; og mitt kulturminne; for informasjon om kulturminner i Nord-Trøndelag, sitat slutt. Vurdering: Sektormyndighetene har ingen merknader til mottatt søknad om dispensasjon fra LNF-formålet samt arealbegrensing i kommuneplanens arealdel eller fra 1-8 i plan- og bygningsloven for riving og oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen gnr. 2, bnr. 3, fnr. 13. Tiltaket er søknadspliktig, jfr. plan- og bygningsloven 2010, Omsøkt tiltak ligger i et LNFR-område og vil dermed komme i konflikt med kommuneplanens arealdel samt plan- og bygningsloven 1-8 Forbud mot bygging og deling i 100-meters belte langs sjøen, noe som vil kreve dispensasjonsbehandling. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd at en dispensasjon beror på en interesseavveining mellom hensyn ivaretatt gjennom bestemmelsen eller plan det skal dispenseres fra, og hensyn for dispensasjon. Bestemmelsens ordlyd gjengis nedenfor; Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Hensynet bak pbl 1-8 er å sikre allmennheten adgang til strandsonen, og hindre ytterligere privatisering av denne. Planlagt fritidsbolig vil ikke komme nærmere strandlinje enn eksisterende gammel hytte, noe som er i tråd med retningslinjer i gjeldende arealplan. Derimot ligger eiendommen mellom vei og strandlinja, men dette vektlegges lite da tomta allerede er bebygd og ny bebyggelse vil plasseres identisk med dagens lokalisering. Omsøkt tiltak synes altså ikke å medføre økte ulemper for allmennheten. Generelt er alle inngrep i 100-meteres belte langs sjø- og vassdrag underlagt et restriktivt regelverk hvor det må foretas separate vurderinger i hvert enkelt tilfelle. Administrasjonen er imidlertid av den oppfatning at omsøkt utbygging ikke vil bidra til ytterligere privatisering, og hensynet bak bestemmelsen således ikke blir vesentlig tilsidesatt. Iflg. skråfoto vil tiltaket ikke skape silhuettvirkning fra sjøsiden eller virke spesielt fremtredende i landskapsbilde. Landbruksmyndighetene er positive til tiltaket og har ingen direkte innvendinger mot at det her gis dispensasjon. Bebygd areal inkl. parkering er oppgitt til 171,80m2(BYA), mens bestemmelser i arealplan tilsier 166m2(BYA). Administrasjonen anser at en overskridelse av arealgrensa med 5,8m2(BYA) er uproblematisk og ikke vil medfører presedens. Miljømessig vurdering: En kan ikke se at tiltaket i seg selv vil gi miljømessige negative konsekvenser utover dagens situasjon i området.

7 Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen, innkomne uttalelser fra sektormyndighetene anbefaler rådmannen Drift å fatte følgende vedtak: Namsos kommune gir dispensasjon fra LNF-formålet samt overskridelse av tillatt bebygd areal med 5,8m2(BYA) i kommuneplanens arealdel, vedtatt og og fra plan- og bygningsloven 1-8 for riving og oppføring av ny fritidsbolig på eiendommen - gnr. 2, bnr. 3, fnr. 13 på Ganes, Vemundvik i Namsos kommune. Merknader / vilkår: Selve byggesaken med ansvarsretter delegeres til rådmannen for behandling. Det delegeres til administrasjon å godkjenne mindre endringer i tiltaket. Hjemmel for vedtaket er: plan- og bygningsloven Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret sist revidert og vedtatt av kommunestyret , - delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift.