SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg 07.06.2016 154/16 Kommunestyret 20.06.2016 83/16 Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Christine Bjørndal Edvardsen 2014/3186 - L13 41 Forslag til detaljregulering for Støle barnehage og bolig, 79/19 (tidligere Støle lokalsenter) - 2.gangsbehandling Saksprotokoll i Kommunestyret - 20.06.2016 Behandling: Innstillingen fra teknisk utvalg ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 07.06.2016 Behandling: Votering: Enstemmig vedtatt. Vedtak:
FORSLAG TIL VEDTAK: Dokumentliste: Planforslag, datert 25.02.16 Planbestemmelser, datert 25.02.16 Planbeskrivelse Illustrasjonsplan Støyutredning Innkomne merknader med forslagstillers kommentar Opprinnelig planforslag og bestemmelser Sammendrag: Forslag til reguleringsplan for Støle lokalsenter er omarbeidet. Butikkformålet er tatt ut av planen og erstattet med en økning i antall boenheter. Bebyggelsen er flyttet/justert til å få en bedre plassering, og området blir benyttet til mer grønt og mindre parkering. Fakta: Forslag til detaljregulering for Støle lokalsenter ble behandlet i teknisk utvalg 24.11.15 og lagt ut på offentlig ettersyn. Hensikten med planforslaget var da å tilrettelegge for et mindre lokalsenter med barnehage, bolig og matbutikk. I ettertid har forslagstiller valgt å omarbeide planen ved å ta forretningsformålet ut av planen, og isteden øke antall boliger. Årsaken er at det viser seg vanskelig å finne drivere til en matbutikk på Støle på nåværende tidspunkt. Det legges nå opp til etablering av 30 boenheter, fordelt på to delområder. I Bb1 planlegges blokk i 3 etasjer + tilbaketrukket 4.etasje. Parkering skal skje i kjeller. I BK1 planlegges det for 8 boenheter i småhusbebyggelse. Innenfor BK1 gis det anledning til å fastsette plassering av parkering, internveier og lek- og uteoppholdsareal i situasjonsplan i forbindelse med byggesøknad, og vedlagte illustrasjon viser en mulig utnyttelse. Barnehagen er videreført i det omarbeidede forslaget.
Planforslag med butikk/bolig Planforslag uten butikk Opprinnelig planforslag lå ute til offentlig ettersyn i tiden 12.12.15 01.02.16. Innspillene som kom inn var kun fra offentlige myndigheter. Nytt planforslag ble, uten politisk behandling, sendt ut på høring i tiden 11.04.16-21.05.16. Det har kommet mange innspill fra beboere på Støle som reagerer på at det nå likevel ikke tilrettelegges for butikk. I det følgende vil merknader til begge planforslagene gjengis. Der merknadene har samme innhold blir disse gjengitt samlet. Forslagstiller har også kommentert merknadene i eget dokument. Merknader til opprinnelig planforslag offentlig ettersyn 12.12.15 01.02.16: Aust-Agder fylkeskommune: Anbefaler at Lek1 flyttes. Anbefaler også at det tas inn rekkefølgekrav om at høyspent skal legges i bakken før barnehage og boliger kan tas i bruk. Fylkeskommunen har kommet til at det ikke skal stilles krav om arkeologiske undersøkelser, men minner likevel om aktsomhetsplikten. Fylkesmannen i Aust-Agder: Mener at utbygging på Støle bør styres gjennom en områdeplan og mener det er uheldig at området bygges ut gjennom mange små reguleringsplaner. Plassering av lokalsenter burde ha vært nøye vurdert i en planprosess. Spesielt burde plassering av barnehage vært vurdert etter hva som er hensiktsmessig tomt for en barnehage. Fylkesmannen er enig i at det er hensiktsmessig å plassere et lokalsenter langt nord på Støle, for å minimere behovet for kjøring. Det påpekes manglende støyutredning og mener at utearealene til barnehagen og lekeplass/uteoppholdsarealer kan være utsatt for fremtidig støy, og at det dermed må utarbeides en støyutredning. Det bør også utredes om det er fare for forringet luftkvalitet. Det må videre vurderes evt. avbøtende tiltak. Et alternativ kan være å bytte plass på barnehagebygningen og utearealene. Fylkesmannen mener at omdisponering av dyrket mark, som her, forutsetter en høy utnyttelse av arealet, og mener at denne planen regulerer til for mye parkeringsareal. Uteoppholdsarealer er
lagt tett mot fylkesveien da de mest attraktive områdene er avsatt til parkering og bygninger. Et lokalsenter bør ha et torg med offentlig lekeareal og et større grøntområde på torget. Det meste av parkeringsplasser bør legges i kjeller. Det bør legges inn rekkefølgekrav som sikrer at høyspentledningen blir lagt i bakken. Statens vegvesen: Informerer om at byggegrensen er 20m fra senter vei og 15m fra senter gs-vei, og opplyser om at alle tiltak innenfor byggegrensa er søknadspliktige. Sikten i T-krysset må tilfredsstille kravene. Bestemmelsen 4.1, om godkjenning fra statens vegvesen, må endres slik at den samsvarer med planen. Barnas representant: Positivt at det planlegges for barnehage og lokalsenter på Støle. Kritisk til plassering av lekeplass og uteoppholdsarealer, og bør flyttes på innsiden av bebyggelsen. Solforhold må tas med i vurderingen. Enhet for kommunalteknikk: I forbindelse med lokalsenteret bør det vurderes parkering for store kjøretøy. Veiene må dimensjoneres etter Grimstad kommunes veinormal. Rådmannens kommentar til alle merknadene over: Kommunen har tidligere forsøkt å få til en samlet områdeplan for Støle, noe som har vist seg vanskelig å få til i praksis. Barnehagen anses å ha en god plassering i forhold til de allerede utbygde boligområdene, selv om den blir liggende nær Støleveien. Området er likevel så stort at uteområdene her anes å kunne bli gode. Asplan Viak har utarbeidet støyutredning som konkluderer med at det ikke vil være nødvendig med avbøtende tiltak for støyskjerming, verken for barnehagen, boligene eller eksisterende boliger. Den omarbeidede planen viser en bedre utnyttelse, med mindre areal til parkering og bedre plassering av leke- og uteoppholdsarealer. Det er tatt inn krav om at høyspentledning skal legges i jordkabel. Parkering for store kjøretøy anses ikke å være relevant med den omarbeidelsen som er gjort. Veiene er dimensjonert etter kommunal standard. Merknader til omarbeidet planforslag nytt offentlig ettersyn 11.04.16 21.05.16: Det er kommet inn 12 merknader fra beboere i naboområdet; Kjæråsen og Kallandsheia, samt én merknad fra Grimstad kommune, enhet for kommunalteknikk. Alle merknadene fra beboerne på Støle gjelder innvendinger til at det ikke blir regulert til butikk likevel. De ytrer alle et ønske om å få en butikk i nærområdet, og beskriver ulike fordeler det vil ha; bl.at at det blir gangavstand fra bolig til butikk, praktisk fordel å kunne handle og hente barn samtidig, og at varetransport ikke behøver å kjøre langt ut på Støle. Flere av dem er også kritiske til en høy blokkbebyggelse og mener at det ikke vil passe inn med resten av bebyggelsen i området. Noen er også skeptiske til at leilighetene skal kunne bli kommunale. Grimstad kommune v/enhet for kommunalteknikk: Kommunalteknikk bemerker at det er uheldig at reguleringsplanen splitter Støleveien i to. Vei a_kv2 kan ikke overtas av kommunen da det ikke er regulert snumulighet. Rådmannens kommentar: Rådmannen har etter en samlet vurdering kommet til at reguleringsplanen ivaretar de nødvendige forhold knyttet til veiformål. a_kv2 er regulert med «annen eierform» og er dimensjonert med kommunal standard, men det legges ikke opp til at kommunen skal overta denne før en evt. regulerer området på innsiden, og kobler seg på a_kv2. Inntil da er hensikten at veien skal være privat.
Vurdering: Rådmannen har forståelse for at en del av beboerne på Støle ønsker seg butikk i nærområdet, og ser at kombinasjon barnehage/butikk ville ha vært en god kombinasjon for familier med barnehagebarn. På bakgrunn av at det har vært vanskelig å finne interesserte til å drive butikk her, mener rådmannen likevel at det vil være bedre heller å utnytte arealene til boligformål fremfor å regulere til kombinert formål. Utbygger har, som forslagstiller beskriver, forsøkt å skaffe interessenter til å drive butikk, men ikke lykkes. Rådmannens syn er at det ikke bør vedtas en reguleringsplan som pr. nå viser seg vanskelig å gjennomføre. Planforslaget der butikken er tatt ut viser en bedre utnyttelse av området og har som eksempel utnyttet BK1 både til bolig, parkering og lekeplass istedenfor bare parkering som i det opprinnelige forslaget. Antall boenheter er økt fra 13 til 30 i det nye forslaget, og alle boligene vil også få en bedre plassering tilpasset solforholdene. Vedlagte illustrasjon viser, etter rådmannens syn, at området vil få et penere og mer estetisk uttrykk, der boligene skråstilles mot veien og at det tilrettelegges for en del grønt rundt boligene. Det forrige planforslaget var preget av store flater med parkeringsareal, og lekearealene lå plassert tett mot fylkesveien. I foreliggende planforslag er det plassert én lekeplass i tilknytning til boligblokken, og gitt bestemmelser til at det også skal etableres en lekeplass innenfor BK1. I de innkomne merknadene er det mange innvendinger mot høyden på den planlagte blokka, og mange mener at en så høy blokkbebyggelse ikke passer inn i området. Høydene var imidlertid omtrent de samme ved forrige planforslag, forskjellen er at 1.etasje da var tiltenkt butikk. Nå som det skal være bolig også i 1.etasje er det lagt på en meter for å løfte boligene noe fra bakken. Argumentene om at lastebiler vil slippe å kjøre lenger ut på Støle dersom butikken blir lagt i dette området, er også et godt argument dersom det skal være butikk på Støle. Det er ønskelig med minst mulig tungtrafikk utover på halvøya. Til dette mener rådmannen at dersom det blir aktuelt å etablere butikk på Støle, er det mer sannsynlig at den etableres lenger ut mot Molland da kundegrunnlaget er størst der, framfor å plassere den lenger ut på Stølehalvøya. Rådmannen kan ikke se at foreliggende planforslag vil generere mer trafikk utover langs Støleveien. Det at mange er skeptiske til at leilighetene kan bli kommunale blir ikke vurdert i saken. Hvem som blir fremtidig eier av en leilighet er ikke relevant for behandling av en reguleringsplan. Konklusjon Begge reguleringsforslagene legges fram for sluttbehandling, rådmannen anbefaler kommunestyret å vedta forslag uten butikk.