Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg /15

Transkript

1 SAKSFREMSTILLING Utvalg: Møtedato: Utvalgssak: Teknisk utvalg /15 Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten Arkivsaknr.: Arkivkode: Saksbeh.: Christine Bjørndal Edvardsen 2013/ L12 7 Forlag til detaljregulering for Vesterbukt - 1.gangsbehandling Saksprotokoll i Teknisk utvalg Behandling: Christine Mikkelsen, barnas representant, fremmet følgende forslag til tilleggvedtak: Ny bestemmelse som sikrer sykkelparkering innenfor området. VOTERING: Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Mikkelsens forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Teknisk utvalg vedtar i medhold av plan- og bygningslovens å legge forslag til detaljregulering for Vesterbukt ut til offentlig ettersyn på følgende vilkår: 1. Ny bestemmelse om at o_sgs skal opparbeides som en del parken og benyttes til parkformål inntil etablering av gang- og sykkelvei blir aktuelt å gjennomføre. 2. Planlagt bebyggelse innenfor FKT3.1 og T3.2 tegnes inn i kart og illustrasjonsplan. 3. Nytt rekkefølgekrav om opparbeidelse av kaifront i forbindelse med opparbeidelse av park. 4. Ny bestemmelse som sikrer sykkelparkering innenfor området. FORSLAG TIL VEDTAK: Teknisk utvalg vedtar i medhold av plan- og bygningslovens å legge forslag til detaljregulering for Vesterbukt ut til offentlig ettersyn på følgende vilkår:

2 1. Ny bestemmelse om at o_sgs skal opparbeides som en del parken og benyttes til parkformål inntil etablering av gang- og sykkelvei blir aktuelt å gjennomføre. 2. Planlagt bebyggelse innenfor FKT3.1 og T3.2 tegnes inn i kart og illustrasjonsplan. 3. Nytt rekkefølgekrav om opparbeidelse av kaifront i forbindelse med opparbeidelse av park. Dokumentliste: Forslag til detaljregulering, datert Forslag til bestemmelser, datert Planbeskrivelse ROS-analyse Innkomne merknader Forslag, illustrasjon til utomhusplan Sammendrag: Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for etablering av nytt bibliotek med tilhørende uteområder i form av park. Planforslaget er en oppfølging av gjeldende områdereguleringsplan fra Grimstad sjønære arealer (Havneplanen). Området omfatter eksisterende busstasjon, post- og politistasjon og Sorenskrivergården. Eksisterende busstasjon planlegges revet og post- og politihuset planlegges ombygget til nytt bibliotek. Det tilrettelegges for mye park- og grøntarealer. Rådmannen anbefaler teknisk utvalg å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn på vilkår. Fakta: Cowi fremmer på vegne av Grimstad kommune forslag til detaljregulering for Vesterbukt. Planområdet innebefatter områdene omkring dagens rutebilstasjon, post- og politihus og sorenskrivergården. Hensikten med planarbeidet er i hovedsak å legge til rette for etablering av nytt bibliotek og park. Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning. Oppstart av planarbeid ble varslet i november Det kom inn 6 merknader til oppstartsmeldingen. Disse er oppsummert og kommentert av forslagstiller i planbeskrivelsen. I kommuneplanen er planområdet avsatt til bebyggelse og sentrumsformål hvor det legges opp til at mer detaljert arealbruk skal framkomme av reguleringsplaner. Området omfattes også av kommunedelplan for Grimstad byområde (Byplanen), hvor de aktuelle områdene er avsatt til sentrumsformål. I 2012 vedtok kommunestyret områdereguleringsplan for Grimstad sjønære arealer (Havneplanen). Områdereguleringen er en videreføring av Byplanen og regulerer de sjønære områdene fra Grømbukt til Østerbukt. Foreliggende planforslag viderefører det som er regulert i havneplanen, og i forslag til plankart er det få endringer i forhold til områdereguleringsplanen. Arealbruken som foreslås er som følger: FKT3.1 omfatter dagens post- og politihus hvor det planlegges å delvis rive og bygge på eksisterende bygning. Utforming av bibliotek er allerede bestemt og vedtatt i kommunestyret, og skal være i tråd med den utnyttelsesgraden og de høydene som er gitt. Det planlagte biblioteket vil også strekke seg over T3.2 som i planforslaget er regulert til offentlig/privat tjenesteyting. Planforslaget legger opp til at bebyggelsen i T3.2 kan plasseres på kote +2. Dette er et avvik fra havneplanen, men på grunn av ugunstige løsninger på bruken av det totale bygget, bl.a. grunnet universell utforming, vil dette gi den beste løsningen. Kommuneplanutvalget vedtok også den at dagens post- og politibygg ikke skal omfattes av kommuneplanens bestemmelse om at ny bebyggelse ikke kan etableres lavere enn 3 meter over havnivå.

3 Utnyttelsesgraden er videreført fra Havneplanen og er som følger: FKT3.1 = BRA 250 % T3.1 = BRA 175 % T3.2 = BRA 200 % For alle felt er byggegrensen satt i formålsgrensen, med tillatelse til etablering av balkonger på inntil 1,8 m ut over byggegrense, med minimum 4,7 m fri høyde over veg, fortau eller gangareal. Innenfor T3.1 ligger Sorenskrivergården som skal bestå slik den er. I område o_gk3.1 legges det til rette for etablering av tre mindre servicebygg med paviljonger. To av byggene vil ha en størrelse på 101 m 2 og ett mindre bygg på 11 m 2 (WC). Utforming av byggene er ikke fastsatt, men de er tiltenk bruk som kafé/uteservering. I o_spa1 er det avsatt område for parkering for personbiler hvor flesteparten er tiltenkt Hcparkering og el-bilparkering med ladestasjon. Det er også tenkt at taxiene kan benytte deler av parkeringsplassene når taxiparkeringen må flytte fra der den er i dag. Parkering for besøkende til biblioteket må skje i Arresten p-hus eller andre steder. Det legges ikke opp til biltrafikk inne i planområdet. Varelevering og renovasjon for biblioteket og Sorenskrivergården skal skje via parkeringsplassen o_spa2. For bygningene lengst sør i planområdet er det nødvendig med en enkel adkomst over o_sgs. Planområdet har en sentral plassering og fungerer som bindeledd mellom Grimstad sentrum og Oddenområdet. Det er i planarbeidet lagt vekt på å forsterke denne aksen for gående og syklende med elementer som kan gi hyggelige opplevelser. Det er satt av tilstrekkelig uteoppholdsareal i form av torg, park, kombinert grønnstruktur og gangareal i henhold til overordnet plan. Det vises også til en illustrasjon/skisse for mulig utnyttelse av uteområdene innenfor planområdet. Her har forslagstiller forsøkt å hensynta at parken skal fungere godt sammen med biblioteket og ha tilbud til mennesker i alle aldersgrupper med muligheter for morsomme aktiviteter og gode møteplasser. Skissen bygger på 3 hovedprinsipper; kontakt med sjøfronten, bygningsvolum for å skape miljø og aktivitet og utendørsaktiviteter. Lekeplassen ved siden av Sorenskrivergården skal beholdes og det er satt av areal til å utvide den. Foran Sorenskrivergården er det regulert til park. Alle uteområder innenfor planområdet vil anlegges med både lav og høy vegetasjon og med mindre terrengforhøyninger. Kulturminner: Sorenskrivergården er et Sefrak-registrert hus og ligger innenfor hensynssone bevaring i Byplanen hvor det må vises særlig hensyn i forbindelse med videre forvaltning og utvikling. Planforslaget legger opp til at Sorenskrivergården skal bestå, og hensynssonen med bestemmelser er videreført fra overordnet plan. ROS-analyse: Resultat av ROS-analysen viser at det er identifisert én situasjon/hendelse som kan representere høy risiko og det er faren for flom/oversvømmelse ved stormflo og havstigning. På grunn store utfordringer med tilpasning av nye tilbygg til eksisterende bebyggelse er disse arealene fritatt fra kravet om å etablere bebyggelse på minimum kote +3. Selv om planforslaget fremmes slik vil ikke Cowi som rådgivende konsulent anbefale dette. I tillegg viser ROS-analysen åtte sitasjoner/hendelser som kan representere middels risiko. Det gjelder dårlige grunnforhold, radon, oppbevaring, håndtering og transport av farlige stoffer, grunnforurensning, elektromagnetisk stråling, støy/rystelser, trafikkulykke og skade ved brann. I det følgende vises en oversikt over forhold som fravikes fra havneplanen:

4 - Havneplanen sier at oppholds- arbeids- og publikumsrom i nye bygg ikke skal ha gulv lavere enn tre meter over havnivå. Foreliggende planforslag legger opp til at ny bebyggelse tillates etablert på kote Vareleveringsparkeringsplass er plassert nord i planområdet, nærmest mulig ny bebyggelse, på et areal som i havneplanen er regulert til torg. - For T3.2 er maks gesimshøyde redusert fra +14 til +10,5 jfr. vedtak i kommunestyret den om at tilbygg ikke skal være høyere enn eksisterende post- og politigård. - Størrelsen på servicebyggene i o_gk3.1 er økt fra maks 80m 2 til 101 m 2. - Relokalisering av taxiholdeplass knyttes planforslaget til opphør av eksisterende taxiholdeplass. I havneplanen er relokalisering knyttet til igangsettingstillatelse i T3.2. Begrunnelsen for denne endringen er at havneplanens rekkefølgekrav setter begrensinger for etablering av nytt bibliotek. Under utbyggingen kan det under en mindre periode være hensiktsmessig at deler av eksisterende taxiholdeplass benyttes inntil opparbeidelse av utearealer skal påbegynnes. - Krav om opparbeidelse av torg, gatetun, park, lekeareal knyttes i planforslaget til ferdigattest for biblioteket. I havneplanen er dette knyttet til brukstillatelse. Begrunnelsen for endringen er at deler av uteområdene må benyttes som anleggs- og riggområde under utbyggingen av biblioteket. Det ses derfor på som lite hensiktsmessig at nytt ferdig bygd bibliotek ikke skal kunne brukes/være i drift før hele området o_gk3.1 er opparbeidet. - I havneplanen er det regulert gangvei fra Arresten p-hus i tunnel under Pharos vei. Denne ligger utenfor planområdet, men ettersom det er knyttet bestemmelse til denne i havneplanen er det valgt å ta inn en bestemmelse om at det innenfor formålet o_sgs tillates etablert en gangforbindelse under veinivå. Grimstad kommune har engasjert Asplan Viak til å utarbeide en formingsveileder som skal gjelde for havneområdene i Grimstad sentrum. Den vil også gjelde for utearealene i foreslåtte plan og illustrasjonen over utearealene som medfølger planforslaget kan derfor ikke ses på som en endelig skisse. Det må her være rom for endringer på detaljnivå. Bestemmelsene til planforslaget sikrer at uteoppholdsarealer skal utformes etter veilederen. Vurdering: Planforslaget viderefører i stor grad det som er regulert i områdeplanen, og der det er foreslått endringer har forslagsstiller argumentert godt for de valgene som er gjort. Intensjonene i områdereguleringsplanen anses fremdeles for ivaretatt. Når det gjelder tillatt bebyggelse innenfor o_gk3.1 har forslagstiller argumentert med at 80 m 2 er noe lite dersom det skal tilrettelegges for f.eks kafé. Ettersom havneplanen ikke gir begrensinger på antall bygg innenfor formålet vil det i teorien være mulig å bebygge mer enn det som her foreslås, derfor mener rådmannen at avviket kan aksepteres. Også de andre endringene, som nevnt tidligere, er fravik som rådmannen mener er akseptable. Når det gjelder varelevering/adkomst over o_sgs mener rådmannen at denne bør kunne tilrettelegges diskret slik at ikke andre enn de som skal levere varer finner det naturlig å kjøre inn her. Det er ikke ønskelig å ha biltrafikk inn i området.

5 Planforslaget legger ikke opp til etablering av regulerte gang- og sykkelvei langs Pharos vei, og rådmannen er også usikker på om det er behov for opparbeidelse av denne da det skal opparbeides gangveier som leder i samme retninger inne i parken, og sykkelfelt skal etableres i veibanen langs Pharos vei. Det som er viktig er at arealet for gang- og sykkelveien ikke blir liggende igjen uten å bli opparbeidet, og rådmannen vil derfor anbefale at det tas inn en bestemmelse om at arealene for o_sgs skal opparbeides som en del av parken, og kan benyttes som parkareal inntil det blir aktuelt å etablere gang- og sykkelvei. Det anses som svært viktig at også arealet mellom Pharos vei og regulert gang- og sykkelvei (som i havneplanen er regulert til kollektivholdeplass) ikke blir liggende igjen som et ikke-område mellom vei og park. Dette arealet ligger utenfor planavgrensningen for foreliggende planforslag, men rådmannen vil anbefale at dette arealet sikres opparbeidet som del av opparbeidelsen av resterende parkareal. Det samme forholdet gjelder kaifronten langs foreslåtte park. Illustrasjonen viser nedtrapping til sjøen utenfor planavgrensningen, og rådmannen vil anbefale at opparbeidelse av disse arealene sikres gjennomført som del av planen for Vesterbukt. Rådmannen mener også at planforslaget bør vise den planlagte bebyggelsen for nytt bibliotek, både i plankart og i illustrasjonsplan for uteområdene.