Fosnes kommune Fosnes plan og utvikling Saksmappe: 2014/6663-16 Saksbehandler: Oddvin Moan Saksframlegg, søknad om dispensasjon fra reguleringsplan RP25 og fra plan og bygningsloven 8-1 for oppført fritidsbebyggelse i strid med plan og for fradeling av tomt rundt samme bebyggelse. Utvalg Utvalgssak Møtedato Fosnes formannskap Rådmannens innstilling. gis dispensasjon fra RP25-Reguleringplan for øvre og nedre Leirvik og fra plan- og bygningsloven 8-1. Dispensasjonen gjelder plassering av fritidsbolig med tilhørende uthus oppført i perioden 2004-2008. Dispensasjonen gjelder også fradeling av tomt rundt de samme bygninger. For å redusere negative effekter av de saksbehandlingsfeil og byggefeil som er gjort og for å sikre allmenhetens adgang til strandsonen i område trekkes tomtegrensen så langt opp fra sjø som mulig slik at oppført bebyggelse blir liggende inntil tomtegrensen som vist på vedlagt kart/delingsplan. Merknader og vilkår: 1. Den nye grunneiendommen får matrikkelbetegnelse gnr 43 bnr 80. 2. Tomtens endelige form og størrelse vil bli endelig fastlagt ved oppmåling. 3. Tillatelse bortfaller dersom det ikke er rekvirert oppmåling etter lov om eiendomsregistrering innen 3 år. Det samme gjelder dersom matrikkelføring vil være i strid med lov om eiendomsregistrering, jf. plan- og bygningsloven 21-9 fjerde ledd. Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Hjemmel for vedtaket er: Plan og bygningsloven 19-2 og 20-1 bokstav m. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglementet for Fosnes kommune 3.8.18.
Dokumenter i saken. Type Dato Tittel Adressat I 08.08.2014 Søknad om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 19-1 U 29.09.2014 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for øvre og nedre Leirvika hytteområde 2, for eksisterende hytte med uthus I 13.10.2014 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for øvre og nedre Leirvika hytteområde, RP25 X 22.10.2014 RP25 - Plankart X 22.10.2014 RP25-Planbestemmelser X 22.10.2014 Plankart georeferert på eiendomsgrenser og bygninger X 22.10.2014 Oversiktskart omsøkt område med utsnitt av arealplan N 23.10.2014 Oversendelse av dispensasjonssøknad for uttalelse. X 30.10.2014 Uttalelse til dispensasjonssak fra Miljø og landbruk U 05.11.2014 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og pbl 8-1 for fradeling og for allerede oppført fritidsbebyggelse i strid med plan. X 06.11.2014 Område H1 fra plankart RP25 tegnet over flyfoto 2013 med eiendomsgrenser. I 13.11.2014 Dokument 14/08376-2 Fosnes - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan og pbl 8-1 for fradeling og for allerede oppført fritidsbebyggelse i strid med plan sendt fra Nord-Trøndelag Fylkeskommune I 24.11.2014 Uttalelse fra fylkesmannen i Nord- Trøndelag U 27.04.2015 Søknad om dispensasjon, tilbakemelding på høringsuttalelser I 19.05.2015 Ang. søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for fradeling for oppført fritidsbolig S 19.05.2015, søknad om dispensasjon fra reguleringsplan RP25 og fra plan og bygningsloven 8-1 for oppført fritidsbebyggelse i strid med plan og for fradeling av tomt rundet samme bebyggelse Elin Skard Øien Oddvin Moan Fylkesmannen i Nord-Trøndelag m.fl. 360com@ntfk.no Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Knut Påske
Vedlegg: 1 Ang. søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for fradeling for oppført fritidsbolig 2 Delingsplan innløsing av festetomt 43/14/27 Saksopplysninger. Søknaden: Festetomten 43/14/27 er tomt nummer H6 i RP25, reguleringsplan for Øvre og Nedre Leirvika hytteområde 2. Tomta ble fradelt som punktfeste 13.12.2004. kjøpte tomten 04.01.2005 og det ble gitt tillatelse til oppføring av fritidsbolig på tomten 05.04.2005. 11.09.2007 ble det gitt tillatelse til oppføring av uthus i tilknytning til fritidsboligen. Begge bygninger er ferdig oppført, men det er ikke søkt om ferdigattest. ønsker å innløse festetomten og 16.10.2014 leverte grunneier Ole Martin Gjeset søknad om fradeling av ny grunneiendom. Det ble da klart at bygningene var oppført utenfor byggeområde H1 i reguleringsplanen og nærmere sjø enn tillatt, ute at det var søkt om dispensasjon. Bygging i strid med plan krever dispensasjon. 16.10.2014 søkte om dispensasjon fra reguleringsplanen for allerede oppførte bygninger og for fradeling av ei tomt på 760 m² rundt de nevnte bygninger. Avstand fra byggegrense i reguleringsplanen til oppført platting nedenfor hytta er det ca. 17 meter og avstand videre ned til sjø er ca. 16 meter målt i luftlinje. Protester/bemerkninger. Nabovarsel er sendt eiere av 43/65, 43/63 og 43/14/28. Ingen av naboene hadde merknader til dispensasjonen. Fester og grunneier er enige i delingen og plasseringen av de oppførte bygninger. Uttalelse fra annen myndighet. Saken er forelagt Fylkeskommunen og Fylkesmannen for uttalelse. Nord-Trøndelag fylkeskommune har behandlet saken 20.11.2012. Fylkeskommunen beklager sterkt at planen ikke er fulgt opp ved plassering av flere av hyttene i området. Fylkeskommune gir kommunen kritikk for å fradelt 2 tomter fra før som også ligger utenfor byggeområdet. Ut over dette har Fylkeskommunen ingen innvendinger til søknaden, men minner om kulturminneloven 8. ledd 1 og 2. Der pålegges tiltakshaver meldeplikt dersom tiltaket berører automatisk fredete kulturminner. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag har behandlet saken 24.11.2014. Fylkesmannen har gitt uttalelse fra landbruksavdelingen og miljøavdelingen. Fylkesmannens miljøavdeling sier følgende: Videre fremgår av oversendte dokumentasjon at bygninger er oppført utenfor byggeområder og i strid med plan. Delvis er bygningene oppført nærmere sjø enn byggegrenser angitt i plan. Dette må anses å være en svært uheldig sak mht kommunens arealforvaltning av viktige strandsoneområder. Videre gir saken en negativ signaleffekt der det kan synes lettere å få tilgivelse enn tillatelse. Brakstadsundet er et område med særlige landskapsverdier og har regionale friluftsverdier. For å redusere negative effekter av de saksbehandlingsfeil og byggefeil som er gjort, og for å
sikre allmennhetens adgang i strandsonen i området best mulig, vil vi tilrå at tomtegrensen endres og trekkes lengst mulig opp fra sjøkanten. Merknader fra. har i brev av 18.05.2014 kommentert høringsuttalelsene og kommet med kommentarer til saken. Relevante punkter i redegjørelsen er sitert i kursiv med administrasjonens påfølgende kommentar: Det antydes også fra fylket at området er viktig strandsoneområde. Sjøkanten / berget i området hvor hytten ligger, er ca. 4-5 m høy fra flo sjø, og går omtrent rett ned. Med disse forutsetninger kan ikke adgang til strandsonen ha noen verdi for allmennheten. Avstand fra hytten og fram til sjøkant er ca. 13-15 m. Videre betegnes området som landbruksområde. Det er vanskelig å forstå all den tid området er mosebefengt fjell. Det framgår av plan- og bygningsloven 12-4 1. ledd at en reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området og er ved kommunestyrets vedtak bindene for nye tiltak. En vurdering om de avsatte områder er egnet til formålet har derfor ingen relevans til saken. Fylkesmannen antyder også at plassering er "bevisst". (lettere å få tilgivelse en tillatelse) Til denne antydning har jeg følgende kommentar. Det var satt opp en påle som anga hytteplassering. Denne markering ble fulgt. Det var, da punktfestet ble fradelt, ikke krav om oppmåling i marka. Selv om punktet var markert med påle, er det plankartet i reguleringsplanen som er bindende for plasseringen. Jeg stiller meg undrende til at det har tatt 10 år uten reaksjoner. Plan- og bygningsloven har ingen bestemmelser om foreldelse, det vil si at et ulovlig tiltak alltid vil være grunneier sitt ansvar. Naturmangfoldloven. Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan, ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-varprinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Rådmannens samlede vurdering. Plan- og bygningslovens bestemmelser om byggesaksbehandling skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Plan- og bygningsloven, lov av 27 juni 2008, erstattet den tidligere plan- og bygningsloven fra 1985. Ved ulovlig bygging, det vil si bygging i strid med lovens bestemmelser, må det i etterkant søkes om dispensasjon. Det er dagens lovbestemmelser som skal legges til grunn ved dispensasjonsvurderingen. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven: 19-2. Dispensasjonsvedtaket
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. 1. Hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsparagraf må ikke blir vesentlig tilsidesatt. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Kommunens anledning til å gi dispensasjon er altså begrenset. I dette tilfellet er det søkt om dispensasjon fra en gjeldende reguleringsplan. Det betyr at en skal ta stilling til om de hensyn som er vektlagt i reguleringsplanen blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjonen. Videre skal en vurdere fordeler og ulemper opp mot hverandre. En kan bare gi dispensasjon dersom fordelene er klart større enn ulempene. Vurdering av hensyn: Det søkes her om dispensasjon for bygging utenfor byggeområd H1 i planen og for bygging nærmer sjø enn planen tillater. Hytte og uthus er i sin helhet oppført utenfor byggeområdet og i et område som i planen er avsatt til Landbruk. Område i sjø nedenfor hytta er i planen avsatt til friområde, bading, sjø. Oppførte bygninger medfører i praksis en utvidelse av byggeområdet og en reduksjon av mulighetene for å utnytte de andre områdene slik, det var tiltenkt i planen. Dersom det ikke skjer en ytterligere privatisering av området mellom hytta og sjøen, vil områdene fortsatt kunne brukes slik det var forutsatt i plan. Med denne forutsetningen mener rådmannen at de bestemmelsens det dispenseres fra ikke vil kunne anses som vesentlig tilsidesatt. Vurdering av fordeler og ulemper: Det framgår av reguleringsbestemmelsen 2.2 at hyttene skal plasseres slik i terrenget at de er til minst mulig sjenanse for helhetsinntrykket av område. Avsatt byggeområde er ca. 60 meter bredt og det er vanskelig å plassere hyttene slik at de oppfyller begge kravene. Tomt nummer H9, H7 og H5 i planen ble målt opp av kommune 03.11.2006. To av disse tomtene ble liggende delvis utenfor byggeområdet. Det er svært beklagelig at kommunens egen oppmåling ikke har greid å får tomtegrensene innenfor byggeområdet. Men det viser at det trolig var vanskelig å finne gode tomteplasseringer ut fra reguleringskartet. Hytta er oppført ca. 17 meter utenfor området som er avsatt til bebyggelse og tilsvarende nærmere det område i sjø som er avsatt til friområde, bading og sjø. Dette bidrar til privatisering og redusert bruksverdi av område mot sjø. Dersom det ikke etableres andre tiltak av privatiserende karakter mellom hytta og strandlinjen, vil det fortsatt være mulig for allmenheten å bruke området langs strandsonen. Hytta er plassert i en senkning i terrenget og på den måten i tråd med reguleringsbestemmelsen 2.2. En plassering i samsvar med plankart ville ha gjort hytte mer synlig og trolig medført terrenginngrep i forbindelse med grunnarbeidet. Dersom det
ikke blir en ytterligere privatisering ned mot strandsonen, mener rådmannen at fordelene ved plasseringen er å anse som klart større enn ulempene. Rådmannen mener at vilkårene for dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt, og at søknaden om dispensasjon kan innvilges. Konklusjon. Rådmannen anbefaler at det gis dispensasjon fra RP25-Reguleringplan for øvre og nedre Leirvik og fra plan- og bygningsloven 8-1. Dispensasjonen gjelder plassering av fritidsbolig med tilhørende uthus oppført i perioden 2004-2008. Dispensasjonen gjelder også fradeling av tomt rundt de samme bygninger. For å redusere negative effekter av de saksbehandlingsfeil og byggefeil som er gjort og for å sikre allmenhetens adgang til strandsonen i område trekkes tomtegrensen så langt opp fra sjø som mulig sjø slik at oppført bebyggelse blir liggende inntil tomtegrensen som vist på vedlagt kart/delingsplan.