Bjerkreim kommune Saksbehandler: ArkivsakID: 11/21 Arkivkode: FA-L12 ingeniør Anette Espedal Saksnummer Utval Møtedato 074/14 Formannskapet 10.06.2014 Forslag til detaljreguleringsplan for Elvebakken, Vikeså - 1. gangs behandling Vedlegg: Dok.nr Tittel på vedlegg 101486 Oversendelsesbrev planforslag Elvebakken 101487 Fremside plandokument Elvebakken 101488 Innholdsfortegnelse oversikt plandokument Elvebakken 101471 Plankart Elvebakken, 18.3.2014 101473 Reguleringsbestemmelser for Elvebakken, 18.3.2014 101474 Planbeskrivelse Elvebakken, 18.03.2014 101472 Illustrasjonsplan Elvebakken, 18.3.2014 101479 ROS-analyse for reguleringsplan Elvebakken, 5.3.2014 101475 Sol- og skyggediagram 21. Mars kl.12 101476 Sol- og skyggediagram 21. Mars kl.15 101477 Sol- og skyggediagram 21. Juni kl.12 101478 Sol- og skyggediagram 21. Juni kl.15 44133 Innspill til igangsetting av privat detaljreguleringsplan 44278 Varsel for oppstart av detaljreguleringsplan for Elvebakken, Vikeså 44561 Ang. detaljereguleringsplan 104992 Reguleringsbestemmelser Elvebakken 28.05.14 Saken gjelder: 1. gangs behandling av detaljreguleringsplan for boliger ved Elvebakken, Vikeså, del av gnr 33/25 og 32/37 m.fl. Faktiske opplysninger: Bjerkreim kommune har mottatt forslag til detaljreguleringsplan for Elvebakken, Vikeså. Planområdet er 5,24 daa stort og ligger like sør for sykehjemmet på Vikeså, se kartutsnitt under. Innenfor planområdet er det i dag et gammelt trelastlager som skal rives. Også et bolighus med tilhørende garasje forusettes fjernet for plassering av nytt tiltak. I kommunedelplan for Vikeså er området avsatt til boligbebyggelse, veg og friområde. Deler av området er utsatt for flomfare, jamfør skravert felt i kartutsnittet under.
Dalane Eiendomsselskap AS har engasjert Prosjektil Areal AS i forbindelse med planarbeidet. Oppstartsvarsel ble sendt ut 1.2.2011, med frist for eventuelle kommentarer innen 3.3.2011. NVE, Statens vegvesen og Rogaland fylkeskommune har kommet med innspill til oppstartsvarselet. Disse innspillene er referert og kommentert i planbeskrivelsen, se vedlegg. Formålet med reguleringsplanen er å legge til rette for oppføring av ny boligbebyggelse. I planforslaget av 18.3.2014 er arealet regulert for konsentrert bebyggelse i form av leilighetsbygg i inntil 3 etasjer. Jamfør planbeskrivelsen planlegges det oppført 18 boenheter totalt. Alle boligene skal gis en utforming som oppfyller kravene til tilgjengelig boenhet i henhold til TEK10. Parkering blir liggende i nivå med inngangsplanet for boligene i 3. etasje og bygningene utstyres med heis. Det vises ellers til vedlagte plandokumenter for utfyllende opplysninger om planforslaget. Vurderinger: Planens virkning for miljø og samfunn Rådmannen er av den oppfatning at planen ikke har vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det anses derfor ikke nødvendig å utarbeide planprogram og konsekvensutredning. Det er imidlertid utarbeidet en utfyllende ROS-analyse for planen, hvor uønskede hendelser er identifisert og vurdert. Etter vurdering av risiko og risikoreduserende tiltak er det konkludert med at området er egnet for planlagt utbyggingsformål. Anbefalte tiltak er at kantvegetasjonen langs Storåna beholdes og at kommunen bør vurdere trafikksikringstiltak langs fv. 503. Planområdet ligger relativt skjermet fra fv. 503, men de trafikale utfordringene er knyttet til sammenblanding av myke og harde trafikanter ved kryssing og bevegelse langs fylkesvegen. Dette er imidlertid et generelt problem for beboere i området. Rådmannen mener at det ikke er nødvendig å nekte oppføring av nye boliger på grunn av dette forholdet. Det er ønskelig å etablere en sikrere gang- og sykkelforbindelse langs den aktuelle fylkesvegstrekningen. I kommuendelplan for Vikeså er det lagt fremtidig gs-veg langs Storå. Dette er fulgt opp i planen for Elvebakken ved regulering av turveg i friområdet langs elva, men det er usikkert når denne vil kunne videreføres ned til sentrumsområdet samt i nordlig retning.
Helse i alt vi gjør er et prinsipp som skal gjennomsyre alt kommunalt planarbeid. Jamfør nasjonale forventninger til kommunal planlegging bør det legges til rett for aktiv livsstil og økt friluftsliv gjennom etablering av trygge og sammenhengende forbindelser for gående og syklende, mellom sentrum, boligområder, skoler, barnehager og friluftsområder. Slik som gang- og sykkelvegforbindelsene er i dag, er dette forholdet ikke tilfredsstillende ivaretatt for planlagt bebyggelse ved Elvebakken. Dersom trafikkforholdene gjør det vanskelig å bevege seg med sykkel eller å gå til og fra skole, fritidsområder mv. fører dette til økt bilbruk og redusert fysisk aktivitet. Av disse hensyn burde det vurderes rekkefølgekrav om tilknytning til sammenhengende gs-vegnett. Rådmannen finner det likevel urimelig å fremme rekkefølgekrav knyttet til forhold som planlegger/utbygger ikke har mulighet til å påvirke fremdriften av. Det foreslås likevel at det innarbeides et rekkefølgekrav i bestemmelsene om at turvegen som er regulert i planområdet skal være opparbeidet før det gis brukstillatelse for nye bygninger i planområdet, se supplering i punkt 2.1.1 i reguleringsbestemmelsene, revidert 28.5.2014. Samtidig er første kulepunkt i punkt 3.3.1 i bestemmelsene revidert for å sikre tilstrekkelig bredde på vegen. Tilsvarende rekkefølgekrav er også innarbeidet i reguleringsplanen for Trollshaugane. Planens virkning på naturmangfoldet Sørlig del av planområdet er registrert som prioritert naturtype i form av deltaområde - verdi B (viktig). Det er et mindre deltaområde som rent fysisk er ganske intakt, men likevel noe forurenset hovedsakelig på grunn av næringstilførsel. Reguleringsplanen legger opp til bevaring av kantvegetasjonen langs elven. Planlagt turveg i friområdet er plassert 10 meter fra vannkanten. Ellers vises det til opplysninger og vurderinger i ROS-analysen vedrørende planens virkning for naturmangfoldet. Rådmannen er av den oppfatning at planlagt tiltak ved Elvebakken ikke medfører risiko for skade på naturmangfoldet. Naturfarer Det er ikke ras-/skredfare i området. I henhold til NGU s løsmassekart består byggegrunnen av elve- og bekkeavsetning. Sanden og grusen i grunnen kan følgelig ventes å være dels organiskholdig/torvig. Det er likevel ikke grunn for å tro at det foreligger noen ekstraordinære utfordringer med hensyn til utgraving av byggegropa og fundamentering av den planlagde bebyggelsen. Området anses å være egnet for planlagt bebyggelse. Det må avgjøres i forbindelse med detaljplanlegging om det er nødvendig å gjennomføre tiltak for å sikre skråningen mot erosjon eller mot fare for utglidning. I henhold til NVE sine flomsonekart er det flomfare for deler av planområdet. Området som anses utsatt for en 200-årsflom er markert med nødvendig hensynssone i plankartet. I forslag til bestemmelser for planområdet er det satt krav om at laveste golv i bebyggelsen er på kotehøyde 79,3, se punkt 4.2. Planlegger hevder at dette representerer sikkert kotenivå i forhold til en 200-årsflom, men ved dette nivået vil en være sikret endatil mot en 500-årsflom. I henhold til rapport og flomsonekart fra NVE er det ikke nødvendig å legge gulvet høyere enn på kotehøyde 79,1 for å sikre seg mot en 200-årsflom, som er forskriftskravet jamfør TEK 7-2. Ved en eventuell 200-årsflom er det forventet at vannstanden i planområdet når til en høyde på 78,8 moh. Ved å legge til en sikkerhetsmargin på 0,3 meter får man sikker gulvhøyde på kote 79,1, som også er kravet i bestemmelsene for kommunedelplan for Vikeså. Rådmannen mener at det i reguleringsplan ikke er nødvendig å sette strengere krav enn det som fremgår av forskriften og det rås derfor til at kravet til minimumshøyde for laveste gulv justeres i bestemmelsene, se punkt 4.2. Utbygger kan likevel velge å plassere bygningene høyere i terrenget dersom det blir funnet hensiktsmessig f.eks. med hensyn til stigningsforhold på kjøreveg og nivå for parkeringsareal. Mot elven er planavgrensingen er lagt inntil hjelpelinje vannkant i matrikkelkartet (FKB-data). Ut fra flyfoto over området samt ved befaring ser det ut for at løpet/elvebunnen til en sideelv
ligger like sør for eksisterende lagerbygning i området, se bildene under. Rune Gåsland i Dalane Eiendomsselskap AS hevder at dette bare er et flomløp og at det vanligvis ikke renner vann i denne sideelven. Vegetasjon i planens friområde Selv om den aktuelle elvestrengen, som går gjennom planområdet, bare en et flomløp, så viser NVE sine flomsonekart at området er utsatt for en 10-årsflom. Ved en 10-årsflom er det ventet at vannet vil stige opp til kotehøyde 78,0 i planområdet. Dette forholdet anses å utgjøre en utfordring med tanke på plassering av lekeplass og turveg gjennom området. Av disse grunner mener rådmannen at det bør settes krav til utforming av disse tiltakene. Det
foreslås at punkt 4.2 i bestemmelsene suppleres med krav om at lekeplass og turveg må etableres slik at de tåler eventuelt flomvann. Utnyttingsgrad Reguleringsplanen legger opp til en høy utnyttingsgrad av arealet. Rådmannen har ikke noen motforestillinger mot den høye utnyttingsgraden så lenge det blir sikret tilfredsstillende uteoppholdsareal, hvilket anses ivaretatt i planen. Det er positivt at sentrale områder gis en høy utnyttingsgrad. Utforming og plassering av bygninger Planen legger opp til at de nye leilighetsbyggene i området skal kunne føres opp med en innbyrdes avstand på mindre enn 8 meter. I henhold til teknisk forskriften må deler av bygningene da føres opp med økt brannmotstand. Rådmannen oppfatter det slik at dette forskriftskravet er bakgrunnen for kravet i bestemmelsene om REI30-konstruksjon, se andre kulepunkt i punkt 3.1.1.1. Rådmannen mener imidlertid at dette kravet er overflødig og unødvendig å ha med i bestemmelsene i og med det i teknisk forskrift er knyttet krav til dette forholdet. Sikkerhet mot spredning av brann skal ivaretas ved prosjektering av bygningene i forbindelse med byggesak. Bygningene skal ikke prosjekteres i reguleringsplanen og det må tas forbehold om at forskriftene kan endres. Det aktuelle punktet i bestemmelsene foreslås tatt ut. Parkeringsareal Planforslaget setter krav om opparbeiding av 1,5 parkeringsplasser per bolig. I Bjerkreim kommune er det en normal parkeringsdekning for leilighetsbygg. Rådmannen finner parkeringsløsningen tilfredsstillende. Avkjørsel til planområdet Avkjørselen til området er allerede opparbeidet og godkjent. Dette i forbindelse med ombyggingstiltak på 32/25. Rådmannen oppfatter det slik at den allerede godkjente avkjørselen også kan benyttes for boligene som planlegges oppført ved Elvebakken. Renovasjon I henhold til planforslaget skal boligene innenfor planområdet ha felles anlegg for søppeldunker innenfor området f_r. Det åpnes opp for at området kan overbygges. Fellesområdet for renovasjon er plassert ved avkjørselen til planområdet og det er meget godt synlig fra fylkesvegen. Området ligger likevel i sin helhet utenfor siktsonen til avkjørselen. Rådmannen mener at det må legges vekt på at området får en god estetisk utforming. Det bør settes krav om at området må skjermes for innsyn fra fylkesvegen dette for å sikre at renovasjonsarealet ikke blir et skjemmende element i området. Bestemmelsen er revidert i punkt 2.2.1 og 3.1.4 for å ivareta dette, se bestemmelser av 28.5.2014. Lekeplass I planbeskrivelsen er arealet som er avsatt til lekeplass oppgitt å ha en størrelse på 0,39 daa. I praksis vil lekearealet ikke være noe særlig større enn ca 300 m² i og med adkomsten til turvegen er lagt via lekeplassen, se illustrasjonsplan datert 18.3.2014. Avsatt område til lekeplass er vesentlig mindre enn de statlige føringene som er gitt i rundskriv T-2/08. Rådmannen er av den oppfatning at løsningen for å sikre et attraktivt lekeareal for barn i ulike aldersgrupper ikke ligger bestemt knyttet til et absolutt minimumskrav til størrelse. Mange av de lekeapparatene som plasseres for småbarnslek opptar et areal på 30 40 m² inkludert sikkerhetssone. Med tanke på ballspelplass vil et areal på ca 100 m² være funksjonelt for små barn i alder opp til og med småbarnstrinnet. På Vikeså skole er den nærmeste store lekeplassen. Denne ligger i en gangavstand på ca 1 km fra de planlagde boligene ved Elvebakken. Til sammenligning kan det nevnes at på Trollshaugane er det planlagt oppført 24 boenheter i form av 16 leiligheter, 2 hybler og 6 omsorgsboliger. I reguleringsplanen for Trollshaugane er det satt av et areal på 360 m² til lekeplass.
Med tanke på at det er leilighetsbygg som planlegges oppført ved Elvebakken kan en regne med at det er en mindre prosentandel barnefamilier som bosetter seg her i forhold til i et eneboligområde. Lekeplassen er planlagt etablert inntil friområdet langs elven. Den har en god plassering med hensyn til sol og støyforhold. Tatt i betraktning at det er leilighetsbygg som planlegges oppført mener rådmannen at hensynet til barn og unger er ivaretatt på en tilfresstillende måte. Kapasitet i skole og barnehage Jamfør rekkefølgekrav i bestemmelsene for kommunedelplan for Vikeså kan nye boligområdet ikke bebygges uten at det er dokumentert tilstrekkelig kapasitet for skole og barnehage på Vikeså. I praksis er det vanskelig å følge dette kravet opp i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplan for nye boliger. Det kan gå flere år fra en reguleringsplan er vedtatt til bygging blir realisert. Eksempelvis kan det nevnes at lang Vikesågata foreligger det planer for oppføring av 24 boenheter på Trollshaugane og for 10 boenheter i Bakersvingen. Disse områdene er foreløpig ikke bygd ut. Sannsynligvis vil markedet sette en begrensing for at alle disse leilighetsprosjektene blir realisert samtidig. Ved å legge til grunn prinsippet om at 20 nye boenheter i snitt øker hvert årskull met et barn i barnehage-/grunnskolealder vil kapasiteten i barnehagene i kommunen bli sprengt som følge av full utbygging av boligområder som allerede er regulert på Vikeså; Vikesdal, Vikesdalslia, Buberget, Trollshaugane og Bakersvingen. Ved å regulere enda et boligområde på Vikeså vil sannsynligheten øke for at barnehagekapasiteten må økes desto tidligere. Dette er en utbyggingskonsekvens som kommunen må være klar over. Skolen på Vikeså er nylig utvidet med et stort nytt undervisningsbygg. Det vil være tilstrekkelig kapasitet på Vikeså skole som følge av all boligbebyggelse som planlegges. Konklusjon Kapasitet barnehage og de trafikale utfordringene med hensyn til gående og syklende er forhold som kommunen bør vurdere nøye i forbindelse med behandling av planforslaget for Elvebakken. Planlagt bebyggelse vil likevel ha en positiv effekt i og med at de nye boligene får en sentral plassering samtidig som tiltaket bidrar til at eksisterende bebyggelse på Vikeså bindes ytterligere sammen. Rådmannen rår til at planforslaget tas til behandling og sendes ut på høring med de justeringene som er gjort i bestemmelsene. Gebyr: Det skal i samsvar med Bjerkreim kommune sitt gebyrregulativ, vedtatt av kommunestyret den 18.12.2013 i kommunestyresak 063/13, betales følgende gebyr: Behandlingsgebyr for reguleringsplanforslag kr. 22 220,- (11 300 + (5,2 x 2 100)) Rådmannen sitt forslag til vedtak: Bjerkreim kommune tar i medhold av Plan- og bygningsloven kapittel 12 detaljreguleringsplan for Elvebakken, Vikeså, til behandling. Kommunen vedtar etter Plan- og bygningsloven 12-10 at forslag til detaljreguleringsplan for Elvebakken, med plankart datert 18.3.2014 og bestemmelser revidert 28.5.2014, blir lagt ut til offentlig ettersyn. 10.06.2014 Formannskapet - Møtebehandling: Rådmannen sitt forslag ble enstemmig vedtatt.
FSK-074/14 Vedtak: Bjerkreim kommune tar i medhold av Plan- og bygningsloven kapittel 12 detaljreguleringsplan for Elvebakken, Vikeså, til behandling. Kommunen vedtar etter Plan- og bygningsloven 12-10 at forslag til detaljreguleringsplan for Elvebakken, med plankart datert 18.3.2014 og bestemmelser revidert 28.5.2014, blir lagt ut til offentlig ettersyn.