Markedsrapport Vinter 2014

Markedsrapport Vinter 2014

LEDER Økt yield-gap Økt yield-gap i i transaksjonene Differansen Differansen mellom mellom yield og yield samlet og samlet lånefinansieringsrente inkludert inkludert prime kontoreiendom prime kontoreiendom hvor yield-endringen hvor yield-endringen er lagt til er løpende lagt til løpende (røde søyler). (røde søyler). bankmargin bankmargin har økt. har Vår økt. kartlegging Vår kartlegging blant lokale blant næringsmeglere lokale næringsmeglere kysten kysten Vi forutsetter Vi forutsetter her at bankmarginen her at bankmarginen er hakket er lavere hakket ut lavere fra lavere ut fra lavere rundt og rundt sentrale og sentrale verdivuderere verdivuderere tyder ikke tyder på ikke noen på segmenter noen segmenter eller byer eller byer beliggenhetsrisiko. beliggenhetsrisiko. Yield-gapet Yield-gapet har her har økt her fra 30 økt rentepunkter fra 30 rentepunkter for et år for et år med vesentlig med vesentlig endringer endringer i yield-nivåene i yield-nivåene gjennom gjennom 2013. Videre 2013. har Videre har markedsleienivåene i Norge i primært Norge primært vist flat vist utvikling flat utvikling til svak til vekst. svak vekst. siden til siden ca. 100 til ca. rentepunkter 100 rentepunkter nå. De mørkegrønne nå. De mørkegrønne søylene søylene viser at viser hvis vi at hvis vi forutsetter forutsetter kjøp hvert et kjøp kvartal hvert på kvartal konstant på konstant kjøpsyield kjøpsyield 7,5 % så 7,5 har % yield- så har yield- Samtidig Samtidig har både har bankenes både bankenes margin-nivåer margin-nivåer i nye lån i nye og de lån lange og de rentene lange rentene gapet etter gapet samlet etter samlet lånefinansierings-rente det siste det året siste økt året fra 2,2 økt % fra til 2,2 % til sunket. sunket. Samlet Samlet lånefinansieringsrente i nye lån i nye har blitt lån har redusert blitt redusert med med 2,9 %. For 2,9 den %. For delen den av delen lånet av hvor lånet man hvor eventuelt man eventuelt ligger flytende ligger flytende øker yield- øker yieldca. 70 rentepunkter ca. 70 rentepunkter fra Q1 2013. fra Q1 Utviklingen 2013. Utviklingen innebærer innebærer at investorene at investorene i i gapet ytterligere. gapet ytterligere. For eksempel For eksempel utgjør 5-års utgjør swaprente 5-års swaprente minus 3 minus mnd. 3 mnd. dagens transaksjoner dagens transaksjoner sitter igjen sitter med igjen mer med etter mer etter lånefinansieringsrenten, Nibor 73 Nibor rentepunkter 73 rentepunkter per 28. per februar. 28. februar. sammenlignet sammenlignet med transaksjonene med transaksjonene for et år for siden. et år Figuren siden. Figuren under viser under at viser at netto yield-gap netto yield-gap etter samlet etter finansieringsrente samlet finansieringsrente i snitt-transaksjonen i snitt-transaksjonen har har På side 23 På presenterer side 23 presenterer vi våre oppdaterte vi våre oppdaterte prognoser prognoser for ubelånt for ubelånt avkastning avkastning steget fra steget snaue fra 1,4 snaue % i begynnelsen 1,4 % i begynnelsen av 2013 av til 2013 snaue til 2,4 snaue % nå 2,4 (blå% søyler). nå (blå søyler). for de nærmeste for de nærmeste tre årene tre for årene tenkt for en portefølje tenkt portefølje som er bredt som er sammensatt bredt sammen- med satt hensyn med til hensyn geografi til geografi segmenter. og segmenter. Justert for Justert risiko for oppfatter risiko oppfatter vi vi Vi har kommet Vi har kommet frem til frem dette til ved dette å ta ved snitt-yielden å ta snitt-yielden i til enhver i de til tid enhver siste tid siste 30 transaksjoner 30 transaksjoner (UNIONs (UNIONs transaksjonslogg) transaksjonslogg) og trukket og trukket fra samlet fra samlet lånefinansieringsrente (UNIONs (UNIONs Bankundersøkelse) Bankundersøkelse) uttrykt ved uttrykt 5-års ved 5-års nivået på nivået 7,4 % på som 7,4 attraktivt. % som attraktivt. Med utgangspunkt Med utgangspunkt i i urbaniseringstrendene og dagens og rekordlave dagens rekordlave rentenivåer rentenivåer vurderer vurderer vi at aktører vi at aktører med fokus med på fokus på swaprente swaprente + bankenes + bankenes snittmargin snittmargin i nye 5-års i nye lån. 5-års Denne lån. tilnærmingen Denne tilnærmingen vil vil eiendomsutvikling eiendomsutvikling (totalrehabilitering, nybygg, nybygg, områdeutvikling) områdeutvikling) i i innebære innebære et element et element av forenkling av forenkling og at man og blander at man blander epler og epler pærer og pærer storbyregionene storbyregionene er best posisjonert best posisjonert for meravkastning for meravkastning de nærmeste de nærmeste årene. årene. ettersom ettersom utvalget utvalget av omsatte av omsatte eiendommer eiendommer hele tiden hele vil tiden endre vil seg. endre seg. Fremstillingen Fremstillingen vil imidlertid vil imidlertid gi et oppdatert gi et oppdatert uttrykk uttrykk for hva for investorene hva investorene I I kontorleiemarkedet i Oslo-området i Oslo-området har har markedsleienivåene steget steget typisk sitter typisk igjen sitter med igjen i transaksjonene. med i transaksjonene. Ønsker vi Ønsker i stedet vi i å stedet se på samme å se på samme ca. 20 % ca. de 20 siste % de tre siste årene tre og årene økningen og økningen har langt har på langt vei vært på vei vært eiendom eiendom gjennom gjennom hele tidsrommet hele tidsrommet kan vi ta kan utgangspunkt vi ta utgangspunkt i kjøp av i kjøp en av en kostnads kostnads drevet. drevet. Vi tror vi Vi står tror ved vi står et vippepunkt ved et vippepunkt hvor økte hvor økte markedsleienivåer markedsleienivåer i større i grad større gir grad positiv gir verdiutvikling, positiv verdiutvikling, ikke bare ikke utligner bare utligner 3,0 % 3,0 % effekten effekten av at av at tilpasningskostnadene generelt generelt har økt. har Etter økt. høy Etter tilførsel høy tilførsel Netto yieldnetto -gap yield -gap av nye kontorbygg av nye kontorbygg i 2012/2013, i 2012/2013, venter vi venter et nivå vi på et nivå kun 75.000 på kun m² 75.000 i år og m² i år og 2,5 % 2,5 % etter bankmargin etter bankmargin i snitt - i snitt - at kontorledigheten at kontorledigheten synker fra synker 6,9 % fra i dag 6,9 til % i 5,8 dag % til om 5,8 et % år. om Videre et år. at Videre at 2, 0 % 2, 0 % transaksjonen transaksjonen markedsleienivåene stiger fremover stiger fremover og byggekostnadene og byggekostnadene flater ut flater eller ut eller Yield -gap etter Yield -gap etter 1,5 % 1,5 % synker. Det synker. ligger Det derfor ligger svært derfor godt svært til godt rette til for rette økt nybygging for økt nybygging fra 2016. fra 2016. bank margin bank gitt margin gitt Det er realistiske Det er realistiske utbyggingsmuligheter i stort sett i stort alle sett kontorområdene alle kontorområdene 1,0 % 1,0 % kjøpsyield kjøpsyield 7,5 % 7,5 % og vi kjenner og vi kjenner mange som mange står som klare står med klare aktuelle med aktuelle prosjekter. prosjekter. Dagens lave Dagens lave 0,5 % 0,0 % 0,5 % 0,0 % Yield -gap etter Yield -gap etter (real)rentenivåer (real)rentenivåer bidrar til bidrar at man til i at flere man av i flere disse av områdene disse områdene kan regne kan regne bankmargin bankmargin ved ved hjem nybygg hjem på nybygg meget på meget konkurransedyktige leienivåer. leienivåer. kjøp av prime kjøp av prime kontor i Oslo kontor i Oslo

1/LEDER/SIDE 2 2/KONKLUSJONER/SIDE4 3/MAKRO/SIDE6 4/TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT/SIDE10 5/TRANSAKSJONSMARKEDET I OSLO, AKERSHUS/SIDE12 6/TRANSAKSJONSMARKEDET OG NØKKELINFO FOR ULIKE EIENDOMSSEGMENT/SIDE13 kontor/handel/logistikk/hotell/bolig 7/TRANSAKSJONSMARKEDET I BERGEN, TRONDHEIM, STAVANGER/SIDE18 8/AVKASTNING PÅ INVESTERINGER I NÆRINGSEIENDOM/SIDE22 9/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM - OVERORDNET/SIDE25 10/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM PER OMRÅDE/SIDE32 3

KONKLUSJONER, MARS 2014 Transaksjonsmarkedet og avkastning o I motsetning til i et normalår var Liv- og pensjonsselskapene nettoselgere i fjor, og det ble dessuten flere transaksjoner i første halvår enn i andre. o Totalt registrerte vi 108 forskjellige kjøpere og 184 transaksjoner. Syndikeringsaktørene utgjorde største nettokjøper i fjor og bidro til god dynamikk i markedet gjennom å ta initiativ til transaksjoner. o Sammenlignet med 2012 ble det i fjor færre omsetninger innen kontor og boligutvikling, men flere salg innen lager/industri, handel og hotell. Vi registrerte bl.a. 12 omsetninger av kjøpesenter for NOK 7,1 mrd. og 9 transaksjoner innen utdanning, helse og kultur for totalt NOK 2,6 mrd. o Bedrede lånefinansieringsmuligheter, aktive syndikeringsaktører, stor interesse fra utlendingene og aktører som uttaler henholdsvis kjøps- og salgsplaner legger til rette for gode salgs og investeringsmuligheter i år. o Det vil sannsynligvis fortsatt være mange transaksjoner knyttet til at aktørene forfølger mer konsentrerte investeringsstrategier. Det kan også trigge større porteføljesalg. Fokuset på eiendomsutvikling er fortsatt høyt, men vi venter likevel litt færre salg av konverteringsobjekter. o Norske fond og eiendomsbrukere vil sannsynligvis utgjøre nettoselgere i år, mens syndikeringsaktørene og utlendingene vil utgjøre nettokjøpere. o Det siste året har bankmarginene vært i en synkende tendens. Med utgangspunkt i et fem-års lån og 5-års swaprente (28. febr.) har samlet lånefinansieringsrente i nye lån sunket ca. 70 punkter fra Q1 2013. o Yield-differansen mellom eiendom med lav og ordinær risiko ble normalisert etter finanskrisen. Fra yield-toppen i 2009 har prime yield sunket ca. 125 punkter, mens yieldene generelt har blitt redusert vesentlig mindre. Yieldene hadde en stabil utvikling gjennom 2013. o Norsk Eiendomsfondsindeks viser at fondsavkastningen ble 3,2 % i fjor. o IPD-statistikken viser at totalavkastningen ble på 5,6 % i 2013. Våre prognoser for en bredt sammensatt portefølje mht. segmenter og geografi innbærer en gjennomsnittelig totalavkastning på 7,4 % for de nærmeste tre årene. 4 Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum o Arealabsorpsjonen ble netto 130.000 m 2 i 2013, noe som er 35 % lavere enn i 2012. Nedjusterte prognoser for norsk økonomi og lavere grad av optimisme blant bedriftene vil sannsynligvis bidra til at arealabsorpsjonen blir moderat god i 2014 og 2015 for så å ta seg opp i 2016 i tråd med konjunkturutviklingen. Vi anslår en netto arealabsorpsjon på 120.000 m² både i 2014 og 2015, samt 145.000 m² i 2016. o Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum er nå 6,9 % (7,0 % i Oslo og 6,4 % i Asker/Bærum), opp 0,3 prosentpoeng siden høstrapporten. Vi legger imidlertid fortsatt til grunn at den overordnede langsiktige utviklingen i kontorledigheten er svakt synkende. Vår prognose innebærer at kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum synker ned mot 5 % ved årsskiftet 2016/17. Lav nybygging i 2014 og 2015, samt konvertering bidrar til fortsatt synkende kontorledighet. o Gjennomsnittelig markedsleie i signerte kontrakter i Oslo steg med 8,7 % i 2013 (Arealstatistikk). Veksten i markedsleienivåene har langt på vei vært kostnadsdrevet. Leietagerne har etterspurt høy standard og fleksibilitet. Flere leietagertilpasninger har kostet så mye at de ikke har gitt tilfredsstillende avkastning på kort sikt. Vi venter derfor at markedsleienivåene vil stige, selv med en moderat nedgang i byggekostnadene. Vi anslår ca. 5 % årlig vekst i markedsleienivåene. o Med stigende markedsleienivåer, synkende kontorledighet, synkende byggekostnader og lave renter, ligger det godt til rette for høyere nybyggingstakt fra 2016. o Vår nybyggoversikt innebærer at sikre kontorprosjekter utgjør ca. 265.000 m² i 2014-16. I 2014 ferdigstilles kun 75.000 m 2 nybygg. o Vi erfarer stadig at andre brukere enn tradisjonelle kontorbedrifter etterspør kontorarealer. I fjor registerte bl.a. vi tre leiekontrakter for til sammen drøye 30.000 m 2, der undervisningsaktører signerte nye leiekontrakter i kontoreiendommer.

Stasjonskvartalene Asker UNION Norsk Næringsmegling håndterte salget på vegne av Aberdeen Eiendom Holding II AS. Areal: 26.600 m 2 5

MAKRO Norsk økonomi - utsikter for 2014-2016 Fastlandsøkonomien på trendvekst fra neste år o For de nærmeste årene ventes veksten å bli sterk i Kina og de fremvoksende økonomiene, god i USA, men beskjeden i Eurosonen. o Kombinert med kronesvekkelsen er veksten i internasjonal økonomi tilstrekkelig til at Statistisk Sentralbyrå (SSB) venter at fastlandseksporten stiger svakt i år og 3 % til 4 % i 2015 og 2016. o SSB sine konjunkturanslag innebærer at fastlandsøkonomien får svakt stigende vekstrate i år og er tilbake på trendvekst fra 2015. o Mange gårdeiere nøt godt av at KPI per november 2013 hadde steget med 2,5 % på årsbasis. SSB venter en vekst på ca. 2 % årlig tom. 2016. o Sysselsettingen antas å stige med ca. 1 % årlig. Bedre rammevilkår for storbyene Den overordnede utviklingen i rammevilkårene innebærer at vi har hatt et markert fall i veksttakten i norsk økonomi og at prognosene ble nedskrevet gjennom 2013. Vi vurderer likevel at næringseiendom vil ha gode rammevilkår de nærmeste årene fordi veksttakten er høyere i storbyene hvor tyngden av næringseiendom befinner seg. For eksempel var sysselsettingsveksten i 2011/2012 i sum på drøye 4 % i de fire største byene mot under 2 % i øvrige Norge. Konsumprisveksten er antatt å bli ca. 2 % årlig og leieinntektene synes generelt å være lite utsatt for konkursrisiko. Bedriftene og leietagerne er preget av en generell nøktern optimisme. Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv fra i fjor høst viste at det er en klar netto overvekt blant bedriftene som venter økt omsetning (55 %), økt lønnsomhet (44 %) og økt bemanning (24 %). BNP-vekst for Norges handelspartnere Årlige prosentuelle endringer 2011 2012 2013E 2014E 2015-2016E* USA 1,8 2,3 1,8 2,8 3,3 Fremvoksende økonomier** 3,3 3,8 4,5 Kina 9,3 7,5 7,5 7,3 7,3 Eurosonen 1,5 (0,5) (0,5) 1,0 1,5 UK 0,9 0,0 1,5 2,5 2,5 Norge (fastlandet) 2,5 3,4 1,8 2,0 2,8 Sverige 3,7 1,3 1,0 2,5 2,8 Norges handelspartnere 2,5 0,8 1,0 2,3 2,5 Kilde: Norges Bank, Pengepolitisk rapport, desember 2013. *Gjennomsnittlig vekst per år. **Femvoksende økonomier utenom Kina Hovedtall for norsk økonomi Årlige prosentuelle endringer 2012 2013E 2014E 2015E 2016E BNP - Fastlandet 3,4 1,8 2,1 2,5 3,1 BNP 2,9 0,7 2,1 1,9 2,5 KPI 0,8 2,1 2,0 2,0 2,2 Privat forbruk 3,0 2,3 2,3 3,6 3,9 Offentlig forbruk 1,8 2,0 2,4 2,4 2,2 Oljeinvesteringer 14,5 15,8 4,8 0,4 1,6 Tradisjonell eksport 1,7 0,8 1,2 3,2 3,9 Sysselsetting 2,2 1,4 0,9 0,9 1,4 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,2 3,5 3,6 3,7 3,6 Kilde: SSB, desember 2013 6

MAKRO Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Nedjusterte prognoser bedre i Oslo enn i Norge o I skrivende stund er ikke de endelige sysselsettingstallene for 2013 klare enda, men konsensus tilsier en vekst på ca. 37.000, noe som innebærer en høyere vekst i fjor enn tidligere antatt. o Det ventes en lavere veksttakt i år, men at sysselsettingsveksten gradvis vil ta seg opp. For perioden 2014-2016 tilsier prognosene en økning på ca. 100.000 i Norge. o NAV Oslo sin statistikk og prognoser for sysselsettingsveksten i hovedstaden innebærer en veksttakt på drøye 2 % i 2011/2012 og 1,4 % i 2013/2014. Samlet for perioden 2010-2016 blir veksten på ca. 32.500. o Manpower sin undersøkelse mht. ansettelsesplaner for Q2 2014 innebærer at det er stigende overvekt som planlegger å øke bemanningen. Overvekten for Norge er nå 6 % (7 % sesongjustert). o Våre beregninger på data for Oslo-området innbærer at det fortsatt er en vridning av sysselsettingen i retning av at flere arbeider i kontorbygg. NHO sin konjunkturrapport fra mars viser at med tanke på sysselsettingsvekst i 2014 er optimismen størst i kontorintensive bransjer som IKT og forretningstjenester. Optimismen er klart lavere i byggenæringen og industrien venter svak reduksjon i sysselsettingen. o Etter et drøyt år med synkende tendens for antall ledige kontorstillinger i Oslo har tendensen vært svakt stigende de siste tre månedene (stillinger annonsert på Finn.no). o NAV sitt sysselsettingsbarometer fra sist høst viser at det er en netto overvekt på 13 % av bedriftene som venter å øke bemanningen de kommende 12 måneder. Tilsvarende var overvekten 12 % høsten 2012. Prosentuelle endringer i sysselsettingen i Norge Årlige prosentuelle endringer 2012 2013E 2014E 2015E 2016E DNB Markets - januar 2014 2,1 1,5 0,7 0,3 0,7 Norges Bank - desember 2013 2,1 1,3 1,0 1,0 1,0 SSB - desember 2013 2,2 1,4 0,9 0,9 1,4 Konsensus 2,1 1,4 0,9 1,1 1,6 Endr.ant.sysselsatte 56 477 37 403 23 757 30 415 43 329 Endring i antall sysselansatte i Oslo 17 000 12 000 7 000 2 000 (3 000) (8 000) (13 000) -3 950-11 796-11 202-77 Kilde: UNION/SSB/NAV Oslo 9 371 15 672 13 270 6 259-4 658 2 880 9 826 7 380 6 690 5 690 7

MAKRO Renter og lånefinansieringsvilkår Synkende bankmarginer, men utsikter til svakt stigende lange renter Flere ulike kilder har publisert renteprognoser de siste månedene. Konsensus innebærer at nivåene holder seg stabile i det korte bildet, for så å stige fra slutten av 2015. DNB Markets venter at både korte og lange renter stiger med ca. 80 rentepunkter frem til januar 2017. Differansen mellom 10-års swaprente og pengemarkedsrenten (tre mnd. NIBOR) ventes å ligge i intervallet 160 til 180 rentepunkter de nærmeste to årene. Til sammenligning er differansen mellom 5-års swaprente og pengemarkedsrenten 85 rentepunkter per 12. mars. UNION Bankundersøkelse viser at bankene planlegger å øke utlånene til næringseiendom i 2014. Enkelte banker legger opp til en vekst på hele 10 %. En røff korrigering basert på våre antagelser om de ulike bankenes markedsandeler tilsier at sektoren samlet sett har ambisjoner om en utlånsvekst på tre til fire prosent i år. Figuren til høyre er basert på rentedata og UNION Bankundersøkelse og viser lånefinansieringsvilkårene for et 5-års lån til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo. Forutsetningene er identiske fra kvartal til kvartal og bankenes gjennomsnittsvar viser at bankmarginene har vært synkende fire kvartal i rad. Noe av bakgrunnen for dette er at bankenes kostnader på 5-års innlån har blitt mer enn halvert fra drøye 2 % vinteren 2012 til snaue 1 % nå. Figuren viser at fra vinteren 2010 har lånefinansieringsrenten blitt redusert fordi rentene har sunket mer enn bankmarginene har steget. Halvparten av bankene opplyser at de også har gjort mindre margin-nedjusteringer i løpende engasjementer der marginen ikke er bundet. Siden oktober har halvparten av bankene, i lån som har en varighet på minimum tre år, gitt en margin på 160 punkter eller lavere. Tyngden av utlån har imidlertid en margin på 213 rentepunkter, 4,5 års varighet og en EK-andel på 33 %. 8 DNB Markets sine renteprognoser per jan. 2014 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % Januar 2014 jan.14 apr.14 jul.14 jan.15 jan.16 jan.17 Styringsrenten 1,50 1,50 1,50 1,50 1,75 2,25 Tre mnd. NIBOR 1,65 1,65 1,65 1,70 2,00 2,50 10-års swaprente 3,25 3,25 3,25 3,50 3,75 4,00 10-års swap min. tre mnd. NIBOR 1,60 1,60 1,60 1,80 1,75 1,50 Redusert samlet lånefinansieringsrente i nye 5-års lån til næringseiendom 5,68 % 5-års swap Kilde: UNION Gruppen Bankmargin 5-års lån 4,54 % Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012 2013 2013 2013 2013 2014

Thiisgården Oslo UNION Norsk Næringsmegling har håndtert utleie av 2.000 m² kontorer for Haakon VII s gate 1 AS. 9

TRANSAKSJONSMARKEDET 2013 Større spredning i hva slags type eiendom som ble solgt, men høy grad av geografisk konsentrasjon Segmentfordeling Geografisk fordeling Det var stor spredning i type eiendom som ble omsatt i fjor og antall transaksjoner ble så vidt høyere enn i 2012. Færre milliardtransaksjoner gjorde at volumet målt i verdi likevel ble klart lavere. Sammenlignet med 2012 ble det færre omsetninger innen kontor og boligutvikling, men flere transaksjoner innen lager/industri, handel og hotell. Eiendom innen utdanning, helse og kultur er i ferd med å bli en viktig del av kommersiell næringseiendom i Norge. Syndikeringsaktørene og livselskapet OPF har kjøpt flere eiendommer med lange kontrakter i disse segmentene. Innen Øvrige med kontantstrøm finner vi blant annet restauranteiendom og i utviklingssegmentet flere kjøp av eiendommer som planlegges utviklet til flere ulike funksjoner. Salg av flere kjøpesenterporteføljer bidro til at Geografisk spredte porteføljer hadde en andel på hele 15 % av fjorårets volum målt i verdi. Todelingen i norsk økonomi og urbaniseringstrendene har bidratt til at investorene har blitt enda mer bevisste på de langsiktige vekstforutsetningene. Målt i verdi var ca. 80 % av transaksjonsvolumet i fjor knyttet til eiendommer i de fire største byregionene. De siste ti årene har det i snitt blitt omsatt næringseiendom for NOK 40 mrd. Bedrede lånefinansieringsmuligheter, aktive syndikeringsaktører, stor interesse fra utlendingene og aktører som uttaler henholdsvis kjøps- og salgsplaner legger til rette for et høyt volum i år. Vi estimerer et transaksjonsvolum i år på NOK 45 mrd. ekskl. et evt. nedsalg i Entra Eiendom. Vi venter et litt lavere volum innen konverteringsobjekter og kjøpesentre i år. I motsatt retning venter vi flere porteføljesalg knyttet til at aktørene forfølger stadig mer konsentrerte investeringsstrategier. Det er i skrivende stund usikkert hvilken andel i Entra Eiendom staten ønsker å selge, men en børsnotering kan bidra til et rekordhøyt transaksjonsvolum i år ettersom Entra Eiendom har eiendomsverdier for over NOK 24 mrd. 10 Segment Antall NOK mrd. Kontor 51 16,6 Kjøpesenter 12 7,1 Øvrig Handel 31 4,6 Hotell 11 1,7 Lager/Ind./ kombinasjon 33 5,7 Utdanning, Helse og Kultur 9 2,6 Øvrige med kontantstrøm 9 1,3 Tomter, utvikling & konverteringsobjekt 28 3,6 Sum 184 43,2 Årlig transaksjonsvolum i NOK mrd. NOK mrd. 70 60 50 40 30 20 10 0 15 22 44 68 53 28 Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 Midt- og Nord-Norge 8 % 15 Sør- og Vestlandet 13 % Kilde: UNION 39 36 Geografisk spredte porteføljer 15 % 2013 NOK 43,2 mrd. Øvrige Sørøstlandet 9 % 56 43,2 45 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E Oslo/ Akershus 54 %

INVESTORFORDELING OG NETTO YIELDER Transaksjonsvolumet i 2013 fordelt på investorkategorier og yield-nivåer Syndikeringsaktørene bidrar til god dynamikk I hele perioden fra finanskrisen har syndikeringsaktørene vært den største nettokjøperen av næringseiendom i Norge og har tilrettelagt investeringer for over NOK 40 mrd. Tabellen viser et kjøpsvolum på NOK 9,4 mrd. i fjor. Om vi i tilegg inkluderer transaksjonene der de fikk betalt for kjøpsrådgivning viser våre oversikter at 13 syndikeringsaktører gjennomførte 50 kjøp i fjor for totalt NOK 11,1 mrd. Syndikeringsaktørenes innrapportering til oss viser at minst 8 av syndikatene i fjor hadde 5 år eller mindre igjen på leiekontraktene. Gjennomgående ble det imidlertid kjøpt eiendommer med lange leiekontrakter og i gjennomsnitt var det 11,4 år igjen på leieavtalene. I motsetning til en normalsituasjon var liveselskapene nettoselger av næringseiendom i fjor. Også for inneværende år planlegger enkelte å vekte seg ned, men vi venter at perioden med livselskapene som stor nettoselger er i ferd med å ebbe ut. Utlendingene kjøpte for NOK 4,3 mrd. i fjor og var nest største nettokjøper. I tilegg bidro de også med egenkapital i flere syndikater. I gruppen Andre finner vi særlig boligutviklere og kommuner på kjøpersiden, mens det var banker, kommuner og entreprenører på selgersiden. Våre forventninger for 2014 innebærer at mønstrene videreføres og at særlig syndikeringsaktørene og utlendingene vil være nettokjøpere, mens norske fond og eiendomsbrukere vil utgjøre viktige nettoselgere. Vi registrerte totalt 108 ulike kjøpere 2013 Ser vi bort fra utviklingseiendom hvor yield ikke er et relevant parameter, ble hver fjerde omsetning i fjor gjort på yield 6 % eller lavere og færre enn en av fem på yield 8 % eller høyere. Etterspørselen etter eiendom med sentral beliggenhet og lav risiko holder seg høy. Aktørenes kjøps-/salgsandeler og nettokjøp i NOK mrd. Investorkategori Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 42 % 38 % 1,7 17,9 16,3 Norske fond 0 % 7 % -3,0 0,1 3,1 Syndikeringsaktører inkl. club deals 22 % 3 % 8,1 9,4 1,4 Utlendinger inkl. fond 10 % 1 % 3,9 4,3 0,5 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 12 % 18 % -2,5 5,2 7,7 Private investorer 5 % 14 % -4,1 2,1 6,2 Bruker av eiendommen 7 % 13 % -2,4 3,1 5,5 Andre eller konfidensielt 2 % 6 % -1,6 0,9 2,5 Sum 100 % 100 % 43,2 43,2 11 Transaksjoner i 2013 etter yield-nivå 8 % eller høyere netto-yield: 16 % Fra 7 til 8 % netto-yield: 27 % 97 transaksjoner med yield-data i 2013 6 % eller lavere netto-yield: 26 % Mellom 6 og 7 % netto-yield: 31 % Kilde: UNION Gruppen

TRANSAKSJONSMARKEDET Oslo/Akershus Godt marked med over 100 omsetninger Segmentfordeling i Oslo/Akershus 2013 Finske Technopolis sitt kjøp av 70 % i en kontorportefølje på Fornebu for NOK 1,26 mrd. utgjorde den største og eneste milliardtransaksjonen i fjor. Andre omsetninger over MNOK 500 omfatter Madison International Realty sitt kjøp av 30 % i en portefølje med handelseiendommer sentralt i Oslo, som Søylen Eiendom skilte ut i et eget selskap. Videre satte NRP opp syndikatet Nydalen Kontorbygg (drøye MNOK 900), DNB Livsforsikring solgte Granfoss Næringspark til Mustad Eiendom for snaue MNOK 900, Braathen Eiendom kjøpte Deloitte bygget i Bjørvika fra OSU, Statnett kjøpte Nydalen Allé 33, som de selv benytter, fra Avantor for MNOK 718, Orkla Eiendom kjøpte Drammensveien 149 fra Norwegian Property for MNOK 695 og Oslo Pensjonsforsikring kjøpte Aibel-bygget i Asker fra Ferd Eiendom for MNOK 646. Totalt registrerte vi 101 omsetninger over MNOK 50 i Oslo/Akershus i fjor fordelt på 60 ulike kjøpere. I gruppen Annet var det blant annet tre omsetninger innen utdanning for i sum drøye MNOK 900, samt 10 tomter/ utviklingsprosjekt for NOK 1,4 mrd. Videre kjøpte et DNB-syndikat eiendommen Colosseum kino og det ble omsatt eiendom for boligutvikling i bl.a. Nydalen, Kvadraturen og Asker. Norske fond var største nettoselger av eiendom og Aberdeen solgte f. eks. Stasjonskvartalene for snaue MNOK 500 til AVA Eiendom og Plan og bygg for MNOK 416 til Entra. På kjøpersiden var syndikeringsaktørene største nettokjøper i fjor ved at de satte opp i alt 22 syndikater og club deals basert på eiendom i Oslo/ Akershus. Nest største nettokjøper var utlendingene som de senere år har investert mye i kjøpesenter i Norge. Ser vi bort fra de geografisk spredte kjøpesenterporteføljene har utlendingene investert NOK 8,7 mrd. fra 2008 i Oslo/Akershus i 20 eiendommer som de har kjøpt helt eller delvis.vi registrerte 49 yielder i Oslo/Akershus i fjor. Av disse var kun 5 over 7,4 % og både median-yielden og snitt-yielden var på 6,5 %. 12 Kilde: UNION Investorgruppenes kjøps-/salgsandeler i 2013 Kilde: UNION Lager/Kombi/ Industri 11 % Annet 21 % Butikk/Handel 12 % Hotell 5 % 2013 NOK 23,4 mrd. Kontor 51 % Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 42 % 42 % 0,0 9,9 9,9 Norske fond 1 % 13 % -2,8 0,1 2,9 Syndikeringsaktører 21 % 3 % 4,2 5,0 0,8 Utlendinger inkl. fond 10 % 2 % 1,8 2,3 0,5 Liv- og pensjonsselskap 8 % 14 % -1,4 1,9 3,3 Private investorer 3 % 9 % -1,4 0,7 2,0 Bruker av eiendommen 12 % 10 % 0,3 2,7 2,4 Andre eller konfidensielt 4 % 7 % -0,7 0,8 1,6 Sum 100 % 100 % 0,0 23,4 23,4

TRANSAKSJONSMARKEDET - KONTOR Mange kjøpere og motiver, men geografisk konsentrasjon Kontortransaksjonene fra 2009 tom. 2013 Målt i verdi har kontorsalgene utgjort snaue 40 % av transaksjonsvolumet siden 2009 og i fjor var 96 % av kontorvolumet i de fire største byregionene. Vi omtalte flere av de største kontoromsetningene på foregående side og i fjor var det 39 ulike kjøpere av kontoreiendom. Gruppen kan bl.a. deles i fire kategorier: De som søker sikker kontantstrøm fra lange kontrakter (bl.a. syndikeringsaktørene), de som søker de beste beliggenhetene og gjerne har et langsiktig perspektiv (Liv- og pensjonsselskap og diverse private), de som søker å profitere på ombygging/rehabilitering (bl.a. eiendomsselskapene) og de som kjøper til eget bruk (bl.a. Orkla, Statnett). Fremover venter vi at norske fond, private utviklere, eiendomsbrukere og private investorer vil være netto selgere av kontoreiendom. Fra finanskrisen har det blitt en større og mer normalisert yield-differanse mellom kontoreiendom med henholdsvis lav og mer ordinær risiko. Samspillet mellom tilbud og etterspørsel tilsier at denne trenden vil fortsette. Av 30 kontoromsetninger i Oslo/Akershus i fjor hadde 22 enten en særlig sentral beliggenhet eller 10 år eller mer igjen på leiekontraktene. Av de 19 yieldene vi registrerte i området i fjor var 3 av 4 på 6,5 % eller lavere. Vi opprettholder vårt estimat for prime yield på 5,25 %. Vi vurderer at de siste års erfaringer har bidratt til et økt fokus på risiko i forbindelse med tilpasningskostnader og til dels utleierisiko knyttet til større kontraktsutløp i perioder med et utfordrende marked, slik situasjonen var i 2010. Det er imidlertid hevet over enhver tvil at interessen for sentralt beliggende kontoreiendom er svært god. Videre har samlet lånefinansieringsrente sunket ca. 70 rentepunkter det siste året og mangelen på denne type salgsobjekter sannsynliggjør dessuten at de vil kunne utløse budrunder. Markedsobservasjonene i 2013 ligger til dels under 5,25 %, men da på leienivåer som vi oppfatter å være under markedsleie. Antall transaksjoner Milliarder kroner 70 61 63 25 22 60 50 51 20 50 17 14 14 40 15 29 30 10 6 20 10 5 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2009 2010 2011 2012 2013 Kilde: UNION Kilde: UNION Prime yield og 10-års swaprente % 8 7 6 5 4 3 2 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 10 års swap-rente Prime yield Kilde: UNION Gruppen 13

TRANSAKSJONSMARKEDET- HANDEL 43 transaksjoner det høyeste antallet på mange år Investorgruppenes kjøps-/salgsandeler i 2013 Utlendingene ble største nettokjøper av handelseiendom i fjor basert på at Partners Group kjøpte 75 % i en kjøpesenterportefølje skilt ut fra Steen & Strøm, samt at Madison International Realty kjøpte 30 % av en portefølje av sentralt beliggende handelseiendommer i Oslo som Søylen Eiendom overførte til et nytt selskap. De fire største transaksjonene innen større kjøpesentre utgjorde i sum NOK 6,15 mrd., mens 8 salg av mindre sentre utgjorde ca. MNOK 950. Blant de mindre sentrene ble flere kjøpt av nyetablerte aktører som fokuserer på mindre/mellomstore sentre samt syndikeringsaktørene. Mens de større sentrene de siste årene gjennomgående har blitt omsatt på lave yielder var det en snitt-yield på 7,5 % for fem av de mindre sentrene som ble omsatt i fjor. Blant de øvrige 31 salgene innen handel i fjor hadde minst 14 av eiendommene 10 år eller mer igjen på leiekontraktene. Svak utvikling for omsetningsbasert leie i fjor o Kjøpesentrene økte omsetningen med 1,9 % i fjor. Justert for endr. i areal og handelsdager steg omsetningen med kun 0,7 % i 2013 (Kvarud Analyse). o Detaljhandelsindeksene til Statistisk Sentralbyrå viser at detaljhandelsbedriftene økte omsetningen med 1,8 % i fjor. Det var høyest prosentuell vekst for Postordrehandel og handel via internett og til dels synkende omsetning for butikksegmentene som er utsatt for konkurranse fra netthandel bøker, musikkartikler, IKT-utstyr med mer. Det var også negativ utvikling for klær og sko som mange handler på utenlandsreiser. o Privat konsum steg 2,1 % i fjor. Vekstraten ventes å stige til 3,9 % i 2016. o Virke sine prognoser fra sept. 2013 innebærer en vekst for samtlige butikkbransjer på minimum 3,0 % i år, samt en samlet handelsvekst på 4,0 %. Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 48 % 42 % 0,7 5,6 4,9 Norske fond 0 % 6 % -0,7 0,0 0,7 Syndikeringsaktører 16 % 3 % 1,4 1,8 0,4 Utlendinger inkl. fond 26 % 0 % 3,0 3,0 0,0 Liv- og pensjonsselskap 8 % 36 % -3,2 1,0 4,2 Private investorer 2 % 12 % -1,1 0,3 1,4 Bruker av eiendommen 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Andre eller konfidensielt 0 % 1 % -0,1 0,0 0,1 Sum 100 % 100 % 0,0 11,7 11,7 Kilde: UNION 2014: fra 3,0 % vekst for sko til 5,0 % for byggev. Årlig vekst i omsetning (%) 2010 2011 2012 2013E 2014E Dagligvarer 2,2 3,5 3,6 3,5 4,0 Klær 1,2 0,9 2,5 2,0 3,0 Sko 3,7 1,9 (0,5) (2,0) 3,0 Møbler 4,1 4,8 4,5 3,0 4,0 Elektronikk 3,1 (1,1) 1,9 4,0 4,0 Byggevarer 4,5 4,6 6,8 2,0 5,0 Sportsutstyr 6,3 (1,4) 2,8 4,0 4,0 Totalt - Handel 2,7 2,9 3,6 3,0 4,0 Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, september 2013 14

TRANSAKSJONSMARKEDET - LOGISTIKK Eiendommer innen lager, kombinasjon, terminal og industri Sale lease-back utgjorde 40 % av salgsvolumet Kjøp/salgsandeler i NOK mrd. i 2013 Etter hele 50 omsetninger over MNOK 50 i dette segmentet i 2011, sank antallet i 2012 til 21 før det tok seg opp igjen i fjor til 33 transaksjoner. De fem største transaksjonene i dette segmentet målt i verdi utgjorde halvparten av salgsvolumet og for disse var det i gjennomsnitt hele 20 år igjen på leiekontraktene. Vi har yield-data for 9 av omsetningene der det var 10 til 25 år igjen på leiekontraktene. I dette utvalget lå flere på så perifere beliggenheter at snittyielden likevel lå på ca. 8,0 %. I de fire største byregionene registrerte vi 11 yielder, hvorav flere på kortere leiekontrakter. I byregionutvalget var snittet på 7,6 %, hvorav en håndfull var under 7 %. Pareto, Industrifinans, UNION, RS Platou og NRP bidro til at syndikeringsaktørene ble største nettokjøper. Flere syndikat var basert på sale lease-back og eiendomsbrukerne utgjorde største nettoselger i fjor. Synkende ledighet i Oslo/Akershus I løpet av de siste to årene har logistikk-markedet i Oslo/Akershus kommet i bedre balanse. Figuren til høyre viser i de blå stolpene antall ledige lokaler som tilbyr 500 m² eller mer innen lager/kombinasjon i Oslo/Akershus. Industribygg er ikke inkludert i tellingene. Målt i antall ledige lokaler har ledigheten blitt redusert fra over 200 i slutten av 2011 til 151 per februar. Ser vi bort fra potensielle nybygg, har ledigheten blitt redusert med drøye 80.000 m² i til snaut 350.000 m² i samme periode. Ledigheten har isolert sett økt med 40.000 m 2 siden september 2013, hovedsakelig fordi Coop etablerer nytt hovedlager på Gardermoen, og fraflytter dermed sitt nåværende i Østre Aker vei 264. Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 1.000 kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne høyere. For de beste områdene venter vi svakt stigende leienivåer. 15 Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 26 % 13 % 0,7 1,5 0,8 Norske fond 2 % 9 % -0,4 0,1 0,5 Syndikeringsaktører 37 % 4 % 1,8 2,1 0,2 Utlendinger inkl. fond 0 % 0 % 0,0 0,0 0,0 Liv- og pensjonsselskap 16 % 0 % 0,9 0,9 0,0 Private investorer 2 % 29 % -1,5 0,1 1,6 Bruker av eiendommen 6 % 40 % -1,9 0,3 2,3 Andre eller konfidensielt 10 % 5 % 0,3 0,6 0,3 Sum 100 % 100 % 0,0 5,7 5,7 Kilde: UNION Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus 250 200 150 100 50 0 Q1 10 Q2 10 Kilde: UNION/FINN Q3 10 Q4 10 Antall annonser Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 12-mnd trend Q3 12 Q4 12 Q1 13 Q2 13 Q3 13 Q4 13 Q1 14

TRANSAKSJONSMARKEDET - HOTELL Syndikeringsaktørene bidro til hotellsalg For 2013 registrerte vi 11 transaksjoner med hotelleiendom for totalt NOK 1,7 mrd. Fem av hotellene ligger i Oslo. Siden høstrapporten har bl.a. KLP kjøpt Quality Airport Hotel Gardermoen fra Aberdeen for MNOK 309. Hotellet har Choice som driver og 326 rom samt 26 møterom. KLP har for øvrig også inngått en kjøpskontrakt for et hotell i London. Av de øvrige hotellene ble to kjøpt av syndikeringsaktører og seks kjøpt av eiendomsselskaper. BN Bank solgte til Petter Stordalen Stortingsgaten 14-16 for MNOK 230 (pluss en betinget tileggskjøpesum på MNOK 30), samt Astoria hotell på Hamar for MNOK 76. Det er de større byhotellene som driver mest lønnsomt. Fra 2010 har vi registrert 11 hotell-yielder i Oslo, Stavanger og Trondheim. Yield-nivået i utvalget varierer fra 5,2 % til 9,9 % og med et gjennomsnitt på 6,8 %. Hovedtall Norge/Oslo januar desember Januar - desember 2011 2012 2013 Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge 454 460 463 0,7 % Oslo 626 597 604 1,2 % Omsetning (MNOK) Norge 11 396 11 934 12 205 2,3 % Oslo 2 312 2 332 2 439 4,6 % Pris per rom (YTD) Norge 866 874 884 1,1 % Oslo 899 892 909 1,9 % 16 Kapasitetsvekst bremser lønnsomhetsgrunnlaget o Statistisk Sentralbyrå (SSB) sine hotellstatistikker for fjoråret vitner om den samme utviklingen som for kjøpesentre med tanke på grunnlaget for omsetningsbasert leie. En moderat omsetningsvekst blir nesten helt utlignet av at omsetningen blir fordelt på flere rom. RevPar steg med kun 0,7 % i Norge og 1,2 % i Oslo i fjor. o På tross av økt etterspørsel sank romutnyttelesen svakt til hhv. 52,4 % i Norge og 66,4 % i Oslo. Romutnyttelsen i hovedstaden var den laveste siden 2004. o Horwath Consulting sin utvalgsundersøkelse for 2012, med svar fra 234 hoteller, viser at lønnsomheten i 2012 varierte fra 1,1 % for hotell med mindre enn 60 rom til 5,0 % for hotell med mer enn 100 rom. % Romutnyttelsen per år 80 75 70 65 60 55 50 45 40 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Kilde: SSB Norge Oslo

TRANSAKSJONSMARKEDET - BOLIG Vi registrerte kun tre omsetninger over MNOK 200 Konsensus: svak vekst i boligprisene fra 2015 Vi erfarer at det er godt mulig å hente egenkapital til syndikater innen boligutvikling, men at interessen for boligutvikling generelt er redusert sammenlignet med 2012. Av de 24 boligrelaterte transaksjonene vi registrerte i fjor var kun 8 i andre halvår. Målt i verdi utgjorde salgene NOK 2,8 mrd. i fjor mot over NOK 10 mrd. i 2012. Det skal dog påpekes at det nok vil være en høy andel av transaksjonene i dette segmentet som vi ikke fanger opp. Kun 6 av salgene gjaldt eiendommer med kontantstrøm, 9 var tomter og flere var objekter som skal eller kan konverteres til bolig med mer. Blant kjøperne var fire syndikeringsaktører, OBOS, Veidekke, NCC Bolig, Selvaag, JM og flere eiendomsselskaper. Blant selgerne var Opplysningsvesenets fond, GE Healthcare, en bank, to livselskap, Aberdeen og flere private investorer. Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo tom. Q4 13 13 000 12 000 o Boligprisene for Norge generelt har sunket med 1,1 % fra februar 2013 til februar 2014. Boligprisene i Norge steg imidlertid 0,9 % den siste måneden (+0,3 % sesongjustert). Konsensus av ulike boligprognoser tilsier en prisnedgang på -1,5 % i år, før vi får en svak vekst på 0,9 % i 2015 og 2,2 % i 2016. o Gjennomsnittelig kvadratmeterpris for leilighetene som ble omsatt i Oslo steg med 1,1 % i februar, men var 3,5 % lavere enn februar i fjor. o Etter en helt marginal nedgang i gjennomsnittelig leiepris for leiligheter/hybler i tredje kvartal i fjor, steg prisene med 0,9 % i fjerde kvartal. Gjennomsnittelig leie er 12.167 kr. per måned som er 3,2 % høyere enn samme kvartal i 2012. Prognoser for bruktboligprisene i Norge Årlige prosentuelle endringer 2014E 2015E 2016E Samfunnsøkonomisk analyse - nov. 2013 2,8 0,8 (0,4) NOK / måned 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 SSB - desember 2013 (2,2) 2,7 4,6 DNB - januar 2014 (4,0) (2,5) (1,0) Eika - januar 2014 (2,4) 7,5 5,0 Prognosesenteret - mars 2014 0,0 3,0 3,0 Nordea - mars 2014 (3,0) (6,0) N/A Konsensus (1,5) 0,9 2,2 Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune 17 Kilde: Satt sammen av UNION

BERGEN TRANSAKSJON & KONTORLEIE Transaksjoner fra MNOK 50 i Bergen/Hordaland, samt kontorleiemarkedet i Bergen 6 % av transaksjonsvolumet i 2013 Transaksjoner fra MNOK 50 i 2013 Fjorårets transaksjonsmarked var preget av flere salg innen Annet (tomt, utvikling, konvertering og restaurant), ni kontorsalg, men fravær av større transaksjoner innen hotell og handelseiendom. Salgsvolumet var på linje med de foregående årene med i alt NOK 2,7 mrd. fordelt på 19 salg. Drøye 40 % av salgsvolumet målt i verdi var knyttet til Sparebanken Vest sitt salg av det kommende hovedkontoret i Jonsvollsgaten 2, samt Schibsted sitt salg av Krinkelkroken 1 (Bergens Tidende) til Nordea Liv. Eiendomsselskapene og private investorer dominerte på kjøpersiden, mens det primært var eiendomsbrukere og eiendomsselskaper på selgersiden. Blant de Oslo-baserte kjøperne finner vi Ragde Eiendom og UNION. Prime yield vurderes til 5,9 %**. Fra 2010 har vi registrert yield i 22 kontorsalg. Yieldene har variert fra 5,8 % til 8,5 % og med et gjennomsnitt på 6,9 %. Lager/ Kombi 9 % Annet 28 % Kilde: UNION Gruppen NOK 2,7 mrd. Kontor 68 % Tredelt leieprisvekst o Med tanke på leieprisvekst ventes en tredeling av markedet der (i) eldre utidsmessige lokaler får en lavere leie (ii) alminnelig god standard får stabile leienivåer og (iii) sentralt beliggende nybygg og bygg med høy standard får leieprisvekst*. o Kontorledigheten har vært i en svakt stigende tendens og er nå på ca. 7 til 7,5 %, ifølge ulike lokale meglere. Det er ventet at ledigheten fortsetter å øke når de store kontorprosjektene (Statoilbyen, DNB-bygget og Jonsvollskvartalet) blir ferdigstilt, og nåværende lokasjoner blir ledig. o Universitetet i Bergen (UiB) uttaler at de er i sluttforhandlinger om å leie 2.000 m 2 i Entra-eide MediaCity. Visjonen bak MediaCity Bergen er å skape et internasjonalt ledende miljø for innovasjon og kunnskapsutvikling innenfor mediefeltet. *DNB Næringsmegling 18 Markedsleienivåer for Kontor: kr/m 2 /år** Fra Til Randsone sør 1 200 1 900 Nord 1 100 1 600 Sentrum 1 400 2 400 Marineholmen/Solheim 1 450 2 000 Vest 1 000 1 850 Fyllingsdalen 1 350 1 650 Fana 1 100 1 600 Sandsli 1 300 1 600 Kokstad 1 200 1 850 Espehaug/Lønn 1 000 1 450 **Kilde: Kyte Næringsmegling

TRONDHEIM TRANSAKSJON & KONTORLEIE Transaksjoner fra MNOK 50 i Trondheimsområdet, samt kontorleiemarkedet i Trondheim Snaue 7 % av transaksjonsvolumet i 2013 Transaksjoner fra 50 MNOK i 2013 Etter et høyt transaksjonsvolum i 2012 og god omsetning i første halvår registrerte vi kun tre omsetninger i andre halvår i fjor. Totalt ble det gjennomført 11 transaksjoner for NOK 2,9 mrd. i 2013. I motsetning til i Norge generelt var Liv- og pensjonsselskapene største nettokjøper i Trondheim i fjor. Tre av kjøpene deres var helt eller delvis knyttet til nybygg med 15 til 20 år igjen på leiekontraktene (OPF sitt kjøp av 80 % i en logistikk-portefølje omsatt for totalt MNOK 928, KLP sitt kjøp av nybygget for bl.a. Adresseavisen og Polaris for MNOK 565 og KLP sitt kjøp av det nye Handelshøyskolebygget for MNOK 452). Disse tre salgene utgjorde 67 av fjorårets volum målt i verdi. Vi erfarer at med kontrakter lenger enn 10 år kan yield-nivået synke til under 6 %. I 12 kontor-yielder fra 2010 var snittet 7,5 % og medianen 7,2 %. Hotell og Annet 24 % Lager/ Kombi 34 % Kilde: UNION Gruppen NOK 2,9 mrd Kontor 22 % Handel 21 % Svakt synkende ledighetstendens o Kontorledigheten sank fra 7,5 % til 7,0 % i løpet av 2013* og vi venter en flat utvikling i ledigheten i 2014 og 2015. o Det siste året har det vært svak vekst i markedsleien. Den svake veksten virker i hovedsak å være KPI-drevet, og forventes å fortsette. Leieprisveksten dempes av konkurransesituasjonen. For de aller beste lokalene i sentrum er det mulig å oppnå høyere nivåer enn oppgitt i tabellen til høyre opp mot 2.500 kr/m 2 /år*. o NAV Trøndelag har forlenget leiekontrakten på 6.655 m 2 i Bassengbakken 1 i Trondheim med fem år frem til 2021. Årlig leie er på MNOK 9,76, tilsvarende 1.465 kr/m 2. Det er Aberdeen Eiendomsfond Norge som eier eiendommen etter at de kjøpte den av Oslo Areal i august 2011. 19 Markedsleienivåer for kontor: kr/m 2 /år* Høy standard God standard (inkl. nybygg) Trondheim syd 1 300 1 700 Trondheim sentrum 1 550 2 100 Lade 1 300 1 600 Omkjøringsveien/Tunga 1 400 1 650 Sluppen 1 500 1 750 Syd korridoren 1 500 1 900 Trondheim øst 1 300 1 750 *Kilde: Norion Næringsmegling

STAVANGER TRANSAKSJON & KONTORLEIE Transaksjoner fra MNOK 50 i Stavangerområdet, samt kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus 6 % av transaksjonsvolumet i 2013 Transaksjoner fra MNOK 50 i 2013 Vi registrerte 10 transaksjoner for til sammen NOK 2,5 mrd. i Stavangerregionen i fjor. Den største transaksjonen var Entra Eiendom sitt kjøp av 50 % i Hinna Park, hvor 50 % av eiendomsverdiene utgjør ca. MNOK 650. Ytterligere et eiendomsselskap basert i hovedstaden kjøpte i Stavangerregionen i fjor og Oslo-aktørene kjøpte 83 % av volumet målt i verdi. Syndikeringsaktørene UNION, RS Platou, Pareto og Fearnley kjøpte for til sammen NOK 1,35 mrd. i fjor, men hentet deler av egenkapitalen lokalt. På selgersiden var det flere private investorer. Tre større kontorsalg utgjorde 65 % av volumet målt i verdi (deler av arealene i den ene eiendommen er knyttet til andre funksjoner). Vi vurderer prime yield for kontor i Stavanger sentrum til 6,25 %. Fra 2010 har vi registrert yield i 14 kontortransaksjoner - fra under 6 % til over 8 %. Snittet var 6,9 %. Lager/ Kombi 2 % Butikk/ Handel 17 % Annet 16 % Kilde: UNION Gruppen NOK 2,5 mrd. Kontor 65 % Stigende kontorledighet demper leieveksten o Kontorledigheten i Stavanger-området er 7,0 % per oktober 2013, opp fra 5,2 % i oktober 2012*. Særlig på Forus har økningen i ledighet vært stor og er 7,3 % per oktober 2013. Hovedårsaken er at det har blitt tilført og tilføres mange nye bygg, i tillegg til at etterspørselen etter kontor har vært noe redusert. o Totalt ferdigstilles det nærmere 130.000 m 2 kontorarealer i stavangerområdet i 2013 og 2014*. Flere av de store nybygg-prosjektene har ledig areal. o Leieprisene har vært svakt stigende i lengre tid, men nå ventes en utflatning som følge av økende kontorledighet. Markedsleienivåer for kontor: kr/m 2 /år* Høy standard God standard Fra Til Fra Til Stavanger sentrum 1 800 2 650 1 200 1 800 Stavanger randsone 1 400 1 900 800 1 400 Hinna Park 1 800 2 300 N/A N/A Forus 1 600 1 900 1 000 1 600 Sandnes 1 200 1 600 800 1 200 *Kilde: Eiendomsmegler 1 Næringseiendom 20

Schweigaardsgate 16 Oslo UNION Norsk Næringsmegling håndterer utleie av 3.000 m² kontorer for Entra Eiendom AS. 21

AVKASTNING Fondsavkastningen ned 1,0 % i Q4 2013, men netto opp 3,2 % i fjor Store variasjoner i verdiutviklingen i 2013 Eiendomsindeksen på Oslo Børs steg 10,2 % i 2013 og har per 3. mars sunket 0,5 % hittil i år. Tilsvarende steg hovedindeksen hele 23,6 % i fjor og har hatt en oppgang på 0,8 % per 3. mars. Norsk Eiendomsfondsindeks (tidligere UNIONs Fondsindeks) er en indeks for avkastning (inkludert utbytte) i belånte norske fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderinger. Indeksen er basert på 8 fond med ulike oppstartstidspunkt og totalverdier for ca. NOK 31 mrd. Med en nedgang på 1,0 % i Q4 steg indeksen netto 3,2 % i fjor til nivå 98,3 per Q4 2013. Storebrand Eiendomsfond, som er forvaltet av UNION Eiendomskapital, sank netto 0,5 % i fjor etter en oppgang på 0,3 % i siste kvartal. Fondet har imidlertid netto steget 18,2 % fra oppstart i Q4 2005. UNION Eiendomsinvest Norge steg 5,2 % i fjor og er opp hele 48,6 % siden oppstart i Q4 2010. Det var store forskjeller i verdiutviklingen i fjor avhengig av segment og beliggenhet. For eksempel viser tilbakemeldinger fra verdivurdererne stigende verdier for godt beliggende eiendommer for gatehandel i Oslo, mens flere kjøpesentre i Oslo-regionen har blitt skrevet ned i verdi. Særlig gjelder dette litt mindre kjøpesentre som er nr. to eller nr. tre i sitt geografiske område. Frem til nå har stigende markedsleienivåer for kontor i Oslo i begrenset grad slått ut i generell verdivekst fordi tilpasningskostnadene har økt så mye. Økt leienivå og verdi har typisk vært betinget av investeringer som har utlignet avkastningseffekten (naturligvis store variasjoner i nøyaktig effekt). For flere kontoreiendommer med kontrakter inngått i årene 2009-2011 har imidlertid verdiene steget fordi dagens markedsleienivåer ligger høyere. Verdiveksten forutsetter da gjerne at eiendommen er i en godt etablert kontorbeliggenhet og at der er begrenset behov for investeringer ved kontraktsutløp. 22 Hovedindeksen og Eiendomsindeksen på Oslo Børs 120 OSE 4040 Real Estate OSEBX 100 80 60 40 20 0 Kilde: Oslo Børs, per 3. mars 2014 Norsk Eiendomsfondsindeks og UNION-fondene 200 175 150 125 100 75 50 25 Norsk Eiendomsfondsindeks Storebrand Eiendomsfond UNION Eiendomsinvest Norge Kilde: UNION Gruppen

AVKASTNING Statistikk og prognoser for avkastning på totalkapitalen (ubelånt avkastning) Vekst i markedsleienivåene bidrar positivt IPD-indeksen viser at totalavkastningen (ubelånt avkastning) for næringseiendom generelt i Norge ble 5,6 % i 2013. Til sammenligning har det årlige nivået vært 5,9 % (CAGR) de siste tre årene. I fjor ble direkteavkastningen 5,8 % og verdiendringen -0,2 %. Fra Q4 1999 til Q4 2013 var den årlige totalavkastningen 8,8 % (CAGR), hvorav verdiveksten utgjorde ca. 2,0 %. For kontor spesielt ble totalavkastningen i fjor 6,1 % mot et årlig nivå på 6,5 % de siste tre årene. IPD-statistikken for avkastning i 2013 er basert på verdivurderinger for 431 eiendommer med en samlet verdi på NOK 116 mrd. Figuren nede til høyre viser den økonomiske veksten i Norge, samt IPDstatistikken og våre prognoser for totalavkastning for en tenkt portefølje som er bredt sammensatt mht. eiendomssegmenter og geografi. Vi har lagt til grunn at den makromessige bakgrunnen innebærer at norsk økonomi er tilbake på trendvekst fra 2015, sysselsettingsveksten blir god i storbyene, de lange rentene vil stige svakt, bedriftene er preget av nøktern optimisme og KPI stiger med ca. 2 % årlig. Prognosene innebærer stigende totalavkastning fremover og med et snitt på 7,4 % de nærmeste tre årene. Vi legger til grunn primært stabile yield-nivåer. Vi venter ytterligere noe nedgang i bankmarginene, samt at det høye yield-gapet i dagens transaksjoner innebærer at rentene kan stige noe uten at yieldene stiger. Våre anslag er basert på at kontor i Oslo nå er ved et vippepunkt hvor videre vekst i markedsleienivåene (antar 5 % årlig vekst) vil slå ut i økte verdier, ikke bare utligne effekten av økte tilpasningskostnader. Denne effekten blir gradvis sterkere utover i perioden. For øvrige segmenter venter vi en årlig leievekst på 0 til 2 %. Videre venter vi at konjunkturoppgangen gradvis vil slå ut i redusert ledighet og økt avkastning. Totalavkastning Eiendom totalt / kontor 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % IPD Norsk Eiendomsindeks -5 % IPD Norsk Kontor -10 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kilde: IPD UNION Gruppens prognoser for totalavkastning 20 6 18 Ubelånt Eiendomsavkastning (venstre akse) 16 BNP- vekst fastlandet (høyre akse) 5 14 4 12 10 3 8 2 6 7,8 4 7,4 1 7,1 2 0 0-2 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-1 -4-6 -2 Kilde: SSB / IPD / UNION Gruppen 23

UNION Eiendomsinvest Norge AS Samlet avkastning på 48,6 % siden etablering i desember 2010. UNION Eiendomskapital er ansvarlig for kjøp, forvaltning, utvikling og realisering av eiendommene i fondet. 24

AREALABSORPSJON PER OMRÅDE Endring i utleid areal fra februar 2010 til februar 2014 Ytre vest Nydalen Asker/Bærum Indre nord Ytre nord/øst Skøyen Lysaker Oslo vest Øvrige sentrum Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd PS! I fremstillingen er Lysaker-Fornebu regnet som et sammenhengende område! Økning ca. 120.000 m² Økning ca. 105.000 m² Økning 40.000 til 60.000 m² Kilde: UNION Økning 20.000 til 40.000 m² Økning inntil 15.000 m² 25 +/- null

KONTORLEIEMARKEDET I OSLO LANG SIKT Hovedtendens: Svakt synkende kontorledighet og stigende markedsleienivåer 12 % 2 400 BNP-Fastlandet 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % Når vi oppsummerer 2013 var leieprisveksten i kontorleiemarkedet i Oslo helt i øvre sjiktet av hva vi kunne forvente. Våre beregninger på data fra Arealstatistikk (tidligere Eiendomsverdi Næring) viser at leieprisene i signerte kontrakter steg med 8,7 % i 2013, og gjennomsnittlig markedsleie er 21 % over bunnen i starten av 2010. Våre prognoser innebærer en leieprisvekst i størrelsesorden 5 % årlig frem mot 2017. Arealabsorpsjonen ble på totalt 130.000 m 2 i Oslo, Asker og Bærum i 2013, som er 35 % lavere enn i 2012. Med netto tilførsel av nybygg (nybygging minus konvertering) på 135.000 m 2, var allikevel etterspørselen høy nok til at kontorledigheten fikk en flat utvikling gjennom fjoråret. Kontorledigheten er nå 7,0 % i Oslo og 6,9 % i det samlede området Oslo, Asker og Bærum. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum har steget fra 6,6 % i fjor høst. Små endringer på kort sikt kan imidlertid i stor grad være drevet av tilfeldige fluktuasjoner, og vi anser økningen som midlertidig. Vi legger fortsatt til grunn at trenden for kontorledigheten er nedadgående 26 1,8 % 2,1 % 2,5 % 3,1 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 ned mot 5 % ved årsskiftet 2016/17. 2 100 1 800 1 500 1 200 De makroøkonomiske utsiktene ble gradvis nedjustert gjennom andre halvår i fjor og graden av optimisme blant bedriftene er blitt litt redusert. På bakgrunn av dette nedjusterte vi etterspørselsprognosene i fjor høst. Vi venter en moderat god etterspørsel (vekst i utleid areal) i 2014 og 2015. Vi legger til grunn en netto arealabsorpsjon på 120.000 m 2 i gjennomsnitt disse to årene. Videre venter vi at etterspørselen tar seg opp i 2016 til 145.000 m² i tråd med konjunkturforventningene til Statistisk Sentralbyrå. Det ferdigstilles kun 75.000 m 2 nybygg i år, og hittil har vi registrert totalt 115.000 m 2 sikker nybygging i 2015. Det begynner å haste for ferdigstillelse av nybygg i 2015 for de som ikke har signert leieavtale ennå, og vi tror derfor at nybyggvolumet i 2015 kun blir marginalt høyere enn det vi allerede har registrert. Med stigende markedsleienivåer, synkende kontorledighet og byggekostnader, og utsikter for lave renter lenge, 900 600 300 - Prognose for BNP fastlandet Kontorledighet Prognose for kontorledighet Leiepris i nom. kr Prognose for leiepris i nom. kr. Leiepris i 2013-kr.

KONTORMARKEDET I OSLO LANG SIKT Utvikling i netto nybygg, absorpsjon og ledighet ligger det imidlertid til rette for at nybyggingen tar seg betraktelig opp etter 2015. Det siste året har boligmarkedet utviklet seg svakere enn tidligere, og i transaksjonsloggen har vi registrert at interessen for kjøp av boligrelatert eiendom har avtatt siden sommeren 2013. UNIONs bankundersøkelse viser dessuten at enkelte banker har strammet til i forhold til boligutviklerne og stiller høyere krav til forhåndssalg og egenkapitalandel. Det er usikkerhet knyttet til hvor raskt og i hvilken grad disse faktorene materialiserer seg i lavere konverteringsvolum. Vi har imidlertid lagt til grunn at faktorene i sum bidrar til litt lavere boligkonvertering fremover. Det er typisk de minst konkurransedyktige eiendommene som tas ut av kontormarkedet og konverteres til andre formål, så selv om konvertering isolert sett bidrar til redusert kontorledighet er det ikke nødvendigvis slik at konkurranseintensiteten blir særlig lavere. Vi observerer stadig at andre aktører enn typiske kontorbrukere etterspør kontorarealer. I løpet av fjoråret inngikk HiOA (Høyskolen i Oslo og Akershus) avtaler om å leie hhv. 13.300 m 2 i Pilestredet 42 og 10.000 m ² i Stensberggaten 26-28. Noe av dette arealet var en del av en reforhandling og en samlokalisering, men en betydelig andel kan relateres til netto utvidelse av virksomheten. HiOA skal blant annet satse mer på forskning og lærerutdannelsen, som øker fra 4 til 5 år. En tredje stor leiekontrakt som ble inngått av en undervisningsaktør, er Campus Kristianas avtale om å leie 9.000 m 2 i Prinsens gate 7-9. De utvider sin nåværende virksomhet vegg i vegg, og overtar dermed lokalene til NSBs tidligere hovedkontor. En annen trend i kontorleiemarkedet er at flere leietakere er opptatt av miljøet og profilen i området de holder til. For stadig flere er det viktig 27 250 200 150 100 50 - -50-100 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E 2015E 2016E Netto nybygg Netto Absorbsjon Arealledighet (høyre akse) at området og naboskapet forsterker profilen til bedriften. I tillegg verdsettes fleksibilitet stadig høyere, slik at virksomheten kan omorganiseres uten for store kostnader. 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 %

FERDIGSTILLELSE AV NYE KONTORBYGG 2014 2016, kun sikre prosjekter totalt ca. 265.000 m 2 Ytre vest Nydalen Asker/Bærum Indre nord Ytre nord/øst Lysaker Skøyen Oslo vest Øvrige sentrum Økern/Hasle/ Løren Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd Ca. 60.000 m² 40.000 til 50.000 m² 20.000 til 30.000 m² Kilde: UNION 10.000 til 20.000 m² 5.000 til 10.000 m² 28 Ingen sikker nybygging

KONTORLEIEMARKEDET KORT SIKT Oslo, Asker og Bærum Svakere leievekst i store kontrakter i 2013 Den øverste grafen viser utviklingen i hhv. gjennomsnittlig markedsleienivå og arealvektet gjennomsnittlig markedsleienivå i Oslo. Vår bearbeidelse av data fra Arealstatistikk viser at 12- mndtendensen for snittnivået i signerte kontrakter steg med 8,7 % gjennom fjoråret. 12-mndtendensen for arealvektet snittnivå i signerte kontrakter steg imidlertid med kun 2,9 % i 2013. Dette er med å forklare at verdiveksten for kontoreiendommer i fjor ikke stod i stil med en leieprisvekst på snaue 9 %. CBD og Sentrum bidro positivt til veksten i markedsleienivåene i Oslo i 2013, og vi tror at dette vil fortsette i 2014. Vi erfarer også en positiv utvikling på Lysaker, som får en noe sterkere vekst enn de andre kontorklyngene og randsonene i 2014 (se side om Lysaker for utdypende informasjon). De resterende kontorområdene vil gjennomgående nyte godt av lav nybyggtilførsel og stadig bedre markedsbalanse, men får bare en svak økning i leieprisene. Grafen nede til høyre viser den kortsiktige utviklingen i kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum. Kontorledigheten har steget med 0,3 prosentpoeng siden høstrapporten i tredje kvartal i fjor, og ledigheten er nå på cirka samme nivå som for ett år siden. Vi anser økningen i kontorledighet de siste to kvartalene som forbigående, og legger fortsatt til grunn at trenden er synkende. Lavt nybyggvolum i inneværende år, konvertering, og fortsatt vekst i norsk økonomi bidrar til synkende kontorledighet. Leieprisutvikling for kontor i Oslo (kr/ m 2 /år) 2 200 500 2 000 400 1 800 300 1 600 200 1 400 100 1 200 0 Q4 10 Q4 11 Q4 12 Q4 13 Differanse (høyre akse) Gjennomsnitt Arealvektet gjennomsnitt Kilde: Arealstatistikk Kontorledighet i Oslo, Asker og Bærum 8,0 % 7,5 % 7,0 % 7,3 % 7,3 % 6,9 % 7,0 % 6,9 % 6,7 % 6,6 % 6,7 % 6,9 % 6,7 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 29 Kilde: UNION

LEIEPRISER UNION Gruppens leieprisanslag vinteren 2014, samt kontorledigheten per februar 2014 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering Nybygg - høy standard og best beliggenhet i sonen *Tallene gjelder for det samlede området Lysaker-Fornebu ** Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern Hasle Løren - Ulven. Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg Grønn farge indikerer stigende leiepristendens, sort farge flat utvikling og rød farge synkende leiepristendens. Høy standard typisk nivå Normalt Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Imidlertid vil naturligvis faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. påvirke leienivået. Innad i områdene vil det også være forskjeller. For eksempel for nybygg i sentrum vil nivået kunne variere fra 3.400 kr. på det høyeste i Bjørvika til ca. 2.000 kr. i de billigste underområdene i sentrum. For de ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel for Øvrige sentrum går vi ut fra Bjørvika som topp beliggenhet. 30 god standard typisk nivå Antall annonser Arealledighet Endring siden vinteren 2013 (%-poeng) Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4 300 4 100 3 400 2 550 59 6,8 % 1,1 Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3 400 3 100 2 600 1 750 156 6,1 % 1,2 Oslo Vest inkl. Majorstua 2 400 2 250 1 950 1 500 75 3,7 % -0,1 Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 1 950 1 800 1 600 1 250 54 4,6 % -2,8 Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 900 1 750 1 500 1 150 16 8,4 % -0,2 Skøyen 3 000 2 850 2 500 1 850 42 9,4 % 2,9 Lysaker 2 350 2 250 1 900 1 550 43* 6,7 %* -0,3 Fornebu 2 000 1 800 1 600 1 350 Nydalen 2 200 2 000 1 750 1 500 21 6,6 % 1,4 Bryn / Helsfyr 2 000 1 850 1 700 1 300 52 8,5 % 3,0 Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 900 1 750 1 550 1 350 15 4,6 % -1,9 Økern - Hasle - Løren - Ulven 2 100 1 750 1 450 1 200 Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1 700 1 600 1 350 1 150 106** 11,7 %** -2,2 Ytre syd inkl. Ryen 1 700 1 600 1 350 1 200 19 6,9 % -2,5 Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 2 000 1 850 1 500 1 250 96 6,2 % 0,2

PROGNOSER FOR LEIEPRISVEKST I 2014 Nominell leieprisvekst i gjennomsnittsleien i nye kontrakter Ytre vest Nydalen Asker/Bærum Indre nord Ytre nord/øst Lysaker Skøyen Oslo vest Øvrige sentrum Økern/Hasle/ Løren Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd Kilde: UNION 5-7 % 3-5 % 2-4 % 31

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Bekrefter posisjonen innen finans/advokat Kontorledigheten i CBD har økt til 6,8 % fordi flere av byggene i rehabilitering-prosjektet på Aker brygge har kommet inn i tellingen. NRPO opplyser at de har ledig ca. 11-12.000 m 2 på Aker Brygge. Vi tror ikke NPRO får problemer med å fylle resterende arealer før prosjektet er ferdigstilt. Uten NPRO-byggene er ledigheten for øvrig rundt 5 %. Siden høstrapporten har det blitt klart at DLA Piper og Grieg Gruppen har skrevet leieavtaler på hhv. 5.000 og 1.700 m 2 i Stranden 5. DLA Piper etterlater seg tomme arealer i Olav Vs gate 4, mens Grieg Gruppen flytter fra Karenlyst Allé 2 på Skøyen. Vi erfarer fortsatt høy betalingsvillighet for de beste lokalene i CBD, men at leienivåene som oppnås i stor grad påvirkes av størrelsen på arealene. Diverse leiepriseksempler viser at det typisk oppnås leier på +/- 3.700 kr/m 2 /år for større flater, mens mindre flater oppnår +/- 4.100 kr/m 2 /år. Øvrige sentrum Svakt økende ledighet i sentrum Etter en lengre periode med svært lav kontorledighet i sentrum, har vi sett en svakt økende tendens de siste kvartalene. Kontorledigheten i sentrum er nå 1,2 prosentpoeng høyere enn på samme tidspunkt i fjor. Det er også annonsert 32 flere lokaler enn for ett år siden. Netto arealabsorpsjon var 10.000 m 2 i 2013, som er betydelig lavere enn gjennomsnittet de tre foregående årene (snaut 40.000 m 2 ). Vi presiserer at vi har registrert det siste byggetrinnet av DNBs hovedkontor i 2014 ref. innflyttingstidspunktet. Hadde det vært registrert på 2013 hadde netto arealabsorpsjon blitt 50.000 m² i fjor. Av nye leieavtaler har vi bl.a. registrert at Eniro har skrevet en tiårig avtale på totalt 5.000 m 2 i Entra-eide Langkaia 1. I tillegg har Entra forlenget avtalene med Steria i Posthuset og Regjeringsadvokaten i Pilestredet 19, arealer på hhv. 4.900 m 2 og 2.200 m 2. Det har også blitt klart at Husbanken flytter fra Støperigata 2 i CBD til 1.000 m 2 i Kirkegata 15. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 7 % Nybygg - beste beliggenhet 4 300 Andel av antall ledige lokaler 8 % Topp standard/beliggenhet 4 100 Sikker nybygging 2014-2016 Høy standard typisk nivå 3 400 Antall bygg 1 Normalt god standard 2 550 Antall m² 5 000 Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 5,7 % 6,8 % 1,1 % Antall ledige lokaler 46 59 13 UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 20 % Nybygg - beste beliggenhet 3 400 Andel av antall ledige lokaler 21 % Topp standard/beliggenhet 3 100 Sikker nybygging 2014-2016 Høy standard typisk nivå 2 600 Antall bygg 3 Normalt god standard 1 750 Antall m² 60 500 Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 4,9 % 6,1 % 1,2 % Antall ledige lokaler 124 156 32 32

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Oslo vest UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 8 % Nybygg - beste beliggenhet 2 400 Andel av antall ledige lokaler 10 % Topp standard/beliggenhet 2 250 Sikker nybygging 2014-2016 Høy standard typisk nivå 1 950 Antall bygg 1 Normalt god standard 1 500 Antall m² 9 600 Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 3,8 % 3,7 % -0,1 % Antall ledige lokaler 66 75 9 Moderat etterspørsel og nybygging Vår oppsummering av 2013 viser at områdene i beltet rundt sentrum har hatt en moderat absorpsjon på 53.000 m 2 i perioden 2010-13. Dette henger blant annet sammen med at disse områdene har blitt tilført et relativt lavt nybyggvolum i perioden (totalt 44.000 m 2 i 6 prosjekter). På slutten av fjoråret ble det klart at Politidirektoratet har signert en 15- årig leieavtale på 9.600 m 2 i nybygg-prosjektet i Fridtjof Nansens vei 16 på Majorstuen. Eiendommen er eid av Reimersfamilien. I Sørkedalsveien 8 planlegger Stor-Oslo Eiendom en totalrehabilitering av det tidligere Statoilbygget. Eiendommen får sannsynligvis et areal på totalt 26.500 m 2 (inklusive en påbygging), og står etter planen tidligst ferdig i 2017. Indre nord UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 1 950 Andel av antall ledige lokaler 7 % Topp standard/beliggenhet 1 800 Sikker nybygging 2014-2016 Høy standard typisk nivå 1 600 Antall bygg 1 Normalt god standard 1 250 Antall m² 6 000 Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 7,4 % 4,6 % -2,8 % Antall ledige lokaler 52 54 2 Indre øst UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet 1 900 Andel av antall ledige lokaler 2 % Topp standard/beliggenhet 1 750 Sikker nybygging 2014-2016 Høy standard typisk nivå 1 500 Antall bygg - Normalt god standard 1 150 Antall m² - Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 8,6 % 8,4 % -0,2 % Antall ledige lokaler 20 16-4 33

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Skøyen Ledigheten biter seg fast på Skøyen Kontorledigheten er nå 9,4 %, som er 2,9 prosentpoeng høyere enn for ett år siden. Drammensveien 211-213, som ligger et stykke unna togstasjonen, står for nesten 20 % av ledigheten i området. Höegh Eiendom dropper kontorplanene i Prinsessealléen 8 på Skøyen etter å ha fått negativ respons fra Plan- og bygningsetaten. Höegh har tidligere ønsket å bygge et næringsbygg på 8.000 m 2 på tomten, men bygger nå heller boliger. Stor-Oslo Eiendom har kjøpt et boligutviklingsprosjekt i Nedre Skøyen vei 11. Kontoreiendommen er på totalt ca. 1.150 m 2 og er i dag utleid til Fuglesangs AS. Skøyen har hatt solid vekst i leieprisene de siste par årene. Vi venter en mer moderat utvikling fremover ettersom kontorledigheten er relativt høy, og differansen i leienivå mot konkurrenter som Lysaker og Indre vest begynner å bli signifikant. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 3 000 Andel av antall ledige lokaler 6 % Topp standard/beliggenhet 2 850 Høy standard typisk nivå 2 500 Antall bygg 2 Normalt god standard 1 850 Antall m² 25 000 Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 6,5 % 9,4 % 2,9 % Antall ledige lokaler 40 42 2 Sikker nybygging 2014-2016 Lysaker & Fornebu Flere store kontrakter på Lysaker I fjerde kvartal 2013 ble det klart at Sweco flytter sitt hovedkontor til Drammensveien 260 et areal på totalt 10.000 m 2. Sammen med Lundins avtale i Strandveien 4-8, bidrar dette til å fylle store arealer på Lysaker. Sweco og Lundin flytter imidlertid internt i området, og etterlater seg store arealer som vil komme i markedet. Pareto har allerede annonsert at de starter en omfattende rehabilitering av Fornebuveien 7-9 og 11-13 så snart Sweco flytter, med planlagt ferdigstillelse sommeren 2015. Andre kontrakter som illustrerer den positive utvikling på Lysaker er Mustad Eiendoms kontrakter med Norrøna og Moss Maritime på Leieprisanslag - Lysaker Leieprisanslag - Fornebu Nybygg - beste beliggenhet 2 350 Nybygg - beste karakteristika 2 000 Topp standard/beliggenhet 2 250 Topp standard/beliggenhet 1 800 Høy standard typisk nivå 1 900 Høy standard typisk nivå 1 600 Normalt god standard 1 550 Normalt god standard 1 350 M arkedsandel utleid areal 11 % Antall bygg 3 Andel av antall ledige lokaler 6 % Antall m² 68 500 Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 7,0 % 6,7 % -0,3 % Antall ledige lokaler 53 43-10 Sikker nybygging 2014-2016 34

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE hhv. 3.500 m 2 og 2.500 m 2 i Vollsveien 17 i Granfos Næringspark. Mustad har også skrevet en avtale på 2.500 m 2 med Standard Norge i Mustads vei 1. Vi venter leieprisvekst i området fordi vi erfarer økende etterspørsel, synkende ledighet og stigende utløpsnivåer i eksisterende kontrakter. Lysaker fremstår dessuten konkurransedyktig på pris i forhold Sentrum og Skøyen, som har hatt en solid vekst i markedsleienivåene de siste årene. Ytre vest Synkende kontorledighet Utleid areal økte med ca. 10.000 m² i Ytre vest i 2013, og kontorledigheten er nå bare 4,6 % - nesten 2 prosentpoeng lavere enn på samme tidspunkt i fjor. Mye av kontorledigheten kan relateres til nybygget i Silurveien 2, som ferdigstilles i løpet av 2014. Vi har for øvrig registrert at Xellia Pharmaceuticals har signert en leieavtale på 2.000 m 2 i nybygget (inklusive laboratoriums-del). Dette er Selvaags første eksterne leieavtale i bygget. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet 1 900 Andel av antall ledige lokaler 2 % Topp standard/beliggenhet 1 750 Høy standard typisk nivå 1 550 Antall bygg 2 Normalt god standard 1 350 Antall m² 33 900 Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 6,5 % 4,6 % -1,9 % Antall ledige lokaler 29 15-14 Sikker nybygging 2014-2016 Asker/Bærum Stabil utvikling i i Asker/Bærum Siden høstrapporten har vi registrert at Det Norske Veritas (DNV) planlegger et nybygg på inntil 30.000 m 2 i Veritasveien 1, hvorav 14.000 m 2 er til eget bruk. Vi er sikre på at arealene som DNV beslaglegger selv blir realisert, mens resterende 16.000 m 2 avhenger av eksterne leietakere. Hvorvidt nybygget blir større enn 14.000 m 2, skal etter planen avgjøres i løpet av våren 2014. DNV forventer for øvrig å ferdigstille bygget ved årsskiftet 2016/17. Vår telling viser at kontorledigheten i Asker/Bærum (ekskl. Lyaker og Fornebu) har vært stabil det siste året. Vi har ikke registrert noen sikre nybygg i 2014 og 2015, og kontorledigheten vil derfor sannsynligvis synke svakt fremover. Markedsleienivåene i Asker/Bærum har holdt seg relativt stabile det siste året. Vi tror dette i hovedsak vil vedvare, men forventer svak vekst på de beste beliggenhetene. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 13 % Nybygg - beste beliggenhet 2 000 Andel av antall ledige lokaler 13 % Topp standard/beliggenhet 1 850 Høy standard typisk nivå 1 500 Antall bygg 1 Normalt god standard 1 250 Antall m² 14 000 Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 6,0 % 6,2 % 0,2 % Antall ledige lokaler 87 96 9 Sikker nybygging 2014-2016 35

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Nydalen Bryn/Helsfyr Solid arealabsorpsjon i Nydalen Flere nye leieavtaler innledningsvis i 2014 Nydalen hadde en arealabsorpsjon på 15.000 m 2 i 2013, og har hatt en arealabsorpsjon på snaut 60.000 m 2 de siste fire årene. Den solide absorpsjonen de siste fire årene kan blant annet relateres til Justisdepartementets flytting til Gullhaug Torg etter 22. juli, samt tre større nybygg-prosjekter. Kontorledigheten i Nydalen er nå 6,6 %, og Rolf Wickstrømsvei 15 er fortsatt det største tilgjengelige lokalet med sine 6.300 m 2. Avantor arbeider med flere utbyggings- og rehabiliteringsprosjekter i Nydalen. Blant annet jobbes det med å finne leietakere til to planlagte nybygg på Spikerverket ved siden av Egmont-bygget, med samlet areal på 20.000 m 2. I tillegg skal Avantor rehabilitere Nydalsveien 28, etter at Evry fraflytter 22.000 m 2 våren 2014. Vi har ikke registrert noen sikre nybygg-prosjekter i perioden 2014-16. Det ble nylig kjent at aktører i Bryn/Helsfyr-samarbeidet har skrevet i alt 14 nye leieavtaler for totalt drøyt 6.500 m 2 i området. Den største enkeltavtalen er med NAV, som har forlenget drøyt 3.000 m 2 i Grenseveien 90. Det ble også kjent at Dräger Safety Norge AS forlenger og oppgraderer sine 1.100 m 2 i Niels Hansens vei 2, mens diverse leietakere har reforhandlet totalt ca. 2.000 m 2 i Niels Hansens vei 14. Arealabsorpsjonen på Bryn/Helsfyr var minus 4.000 m 2 i 2013. Med positivt bidrag fra ferdigstillelsen av NCCs nybygg i Østensjøveien 27 (14.000 m 2 ), innebærer det at ledigheten i eksisterende bygg har økt betydelig i løpet av fjoråret. Kontorledigheten per februar er 3,0 prosentpoeng høyere enn på samme tidspunkt i fjor. Vi har ikke registrert noen sikre nybygg på Bryn/Helsfyr i perioden 2014-16. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet 2 200 Andel av antall ledige lokaler 3 % Topp standard/beliggenhet 2 000 Sikker nybygging 2014-2016 Høy standard typisk nivå 1 750 Antall bygg - Normalt god standard 1 500 Antall m² - Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 5,2 % 6,6 % 1,4 % Antall ledige lokaler 20 21 1 UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 2 000 Andel av antall ledige lokaler 7 % Topp standard/beliggenhet 1 850 Sikker nybygging 2014-2016 Høy standard typisk nivå 1 700 Antall bygg - Normalt god standard 1 300 Antall m² - Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 5,5 % 8,5 % 3,0 % Antall ledige lokaler 45 52 7 36

KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Ytre nord/øst inkl. Økern, Hasle, Løren og Ulven Svakt synkende ledighet I Ytre nord og øst, som omfatter et stort geografisk område, har det vært høy kontorledighet de siste årene. De siste par tellingene våre viser imidlertid en tendens til noe redusert ledighet. Kontorledigheten er nå ca. 11,7 % fordelt på 106 lokaler. Ledigheten er 2,2 prosentpoeng lavere enn på samme tid i fjor og det er 19 færre ledige lokaler. Våre beregninger viser en arealabsorpsjon på nærmere 30.000 m 2 i 2013. Vi minner allikevel om at området har mange langtidsledige eiendommer, som er utfordrende å leie ut. Siden sist har det blitt klart at Höegh Eiendom har signert en avtale med Leieprisanslag - Ytre nord og øst Leie - Økern, Hasle, Løren, Ulven Nybygg - beste beliggenhet 1 700 Nybygg - beste beliggenhet 2 100 Topp standard/beliggenhet 1 600 Topp standard/beliggenhet 1 750 Høy standard typisk nivå 1 350 Høy standard typisk nivå 1 450 Normalt god standard 1 150 Normalt god standard 1 200 COWI på 11.000 m ² i tilknytning til et nybygg på totalt 13.000 m ² kontor. Bygget kommer på Haslelinje og skal etter planen ferdigstilles i 2016. Foreløpig har vi registrert tre sikre nybygg med til sammen ca. 40.000 m² kontor i perioden 2014-2016. Höegh Eienedom står bak samtlige tre, og leder således an utviklingen i området. Vi venter svak leieprisvekst der det signeres kontrakter, og at kontorledigheten kun synker svakt. Ytre syd Solid absorpsjon i 2013 Ferdigstillelse av 11.500 m² kontor i Ryensvingen 5-7 og ca. 10.000 m² i Sandstuveien 70, bidro til en solid absorpsjon på 21.000 m 2 i 2013 (i forhold til størrelsen på kontormassen). Vi har ikke registrert noen sikre nybyggprosjekter i perioden 2014-16. Vi venter en svak vekst i markedsleienivåene i Ytre syd i år. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 2 % Nybygg - beste beliggenhet 1 700 Andel av antall ledige lokaler 3 % Sikker nybygging 2014-2016 Topp standard/beliggenhet 1 600 Sikker nybygging 2014-2016 M arkedsandel utleid areal 9 % Antall bygg 3 Andel av antall ledige lokaler 14 % Antall m² 40 600 Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 13,9 % 11,7 % -2,2 % Antall ledige lokaler 125 106-19 Høy standard typisk nivå 1 350 Antall bygg - Normalt god standard 1 200 Antall m² - Arealledighet per februar 2013 2014 Endring Arealledighet 9,4 % 6,9 % -2,5 % Antall ledige lokaler 26 19-7 37

ET KOMPLETT EIENDOMSHUS UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for NOK 66 mrd, og de fem siste årene har vi leid ut 600 000 m². På vegne av investorer, forvalter vi næringseiendom for NOK 9,1 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet. Vi skaper verdier av eiendom UNION Gruppen AS CEO Øystein A. Landvik 100 % eid av fire partnere Totalt 50 ansatte Trond Aslaksen UNION Norsk Næringsmegling Trond Aslaksen Analyse UNION Eiendomskapital Bjørn Henningsen/Lars Even Moe UNION CORPORATE Terje Nesbakken/ Hroar Nilsen UNION Corporate Hroar Nilsen Transaksjon Utleie Kapitalforvaltning Eiendomsforvaltning Investorservice Corporate Finance Equity Sales 38