SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet Kommunestyret Arkivsaksnr: 2014/2540 Klassering: L13/399/2 Saksbehandler: Arne Ivar Kvistad REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) SKJÆRSJØEN ØST II - HYTTEOMRÅDE. SLUTTBEHANDLING. Trykte vedlegg: 1. Plankart, Allskog, datert 21.12.2015 2. Reguleringsbestemmelser, Allskog, datert 21.12.2015 3. Planbeskrivelse, Allskog, datert 21.12.2015 4. ROS-analyse, Allskog, udatert 5. Arkeologisk rapport, NTFK, datert 27.11.2014 6. Kartskisse med ny plassering Steinkjer kommune, datert 20.10.2016 av hyttene T1 og T2, Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 godkjenner formannskapet reguleringsplan for Skjærsjøen øst II - hytteområde, med følgende endringer: 1) I plankartet flyttes hyttetomt T1 mellom 10 og 15 meter i nord-nordøstlig retning mens T2 flyttes tilsvarende i retning nord. Dette er illustrert i kartskissen vist i vedlegg 6. 2) Andre avsnitt av 2.2 i planbestemmelsene endres til følgende formulering: 2.2 TERRENGINNGREP Inngrep på tomta skal gjøres så skånsomt som mulig for å ta vare på naturpreget, og eventuelle overskuddsmasser etter terrenginngrepet skal henlegges på steder der de ikke virker skjemmende. Det tillates ikke deponerte masser i området ned mot slåttemyra nord-øst for planområdet. 3) 5.1 endres til: 5.1 TURDRAG Areal avsatt til turdrag kan opparbeides med enkle stier opparbeidet med duk/grus
og tresviller, og på en slik måte at ikke den naturlige hydrologien hindres og at slåttemyra nordøst for planområdet påvirkes negativt. Rådmannens forslag til innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas reguleringsplan for Skjærsjøen øst II - hytteområde. Vedtaket er i samsvar med formannskapets vedtak i møtet den 27. oktober 2016. Torunn Austheim rådmann Svein Åge Trøbakk plansjef
Saksopplysninger: Innledning Forslaget til reguleringsplan for Skjærsjøen øst II - hytteområde ble lagt ut til offentlig ettersyn den 25.5.16, og med høringsfrist 8.7.16. Uttalelser fra hyttenaboer og offentlige instanser har innkommet i høringsperioden. Saksopplysninger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): På oppdrag fra grunneier av eiendom 399/2, Kvernå Bygdealmenning, har Allskog utarbeidet forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Skjærsjøen øst II - hytteområde. Oppstart av planarbeidet ble varslet i mai 2015. Formålet med planen er å tilrettelegge for utvidelse av eksisterende hytteområde, Skjærsjøen øst I, gjennom regulering av et nytt felt bestående av 15 nye hytter. Hytteområdets beliggenhet er vist i fig.1 nedenfor. Figur 1. Lokalisering av hytteområde Skjærsjøen øst II (i rødt). Figur 2. Flyfoto over planområdet (rødt) med eksisterende hyttefelt på begge sider (blått omriss).
Området består av furu og granskog, tørre rabber og myr. Terrenget vender mot nordvest med utsikt ut over Skjærsjøen og Bleia. Området er relativt solrikt, spesielt det flatere partiet i nedre del av planområdet. Deler av området nord for vegen er hogd. Det er ingen hytter innenfor planområdet i dag, men det eksisterende hyttefeltet som grenser opp til det nye feltet består av 13 hytter. Se figur 2 over. 300-400 meter i nordøst ligger et annet eldre regulert hyttefelt, Bleia sør, hvor ca. 15 hytter er bygd. Det ligger ellers et par eldre hytter utenfor regulert område langs vatnet i nordvest. Det totale antallet hytter på Kvernå Bygdealmennings eiendom (ca. 32 000 daa) er anslått til ca. 150, hvorav de fleste ligger rundt Skjærsjøren/Bleia. Planstatus og eierforhold Planområdet er i kommuneplanens arealdel (2009) angitt som LNF-A. Forslaget til tiltak ble derfor sendt på forhåndshøring til regionale sektormyndigheter i 2014. Tiltaket ble vurdert i forhold til Forskrift om konsekvensutredning. På bakgrunn av innspill fra forhåndshøringen ble det fattet følgende vedtak i formannskapet: «Formannskapet tilrår at det kan settes i gang reguleringsplanarbeid for utvidelse av hytteområdet ved Skjærsjøen på Kvernå Bygdeallmennings eiendom, gnr. 399 bnr. 2. Det må i den videre planleggingen tas spesielt hensyn til forekomst av utvalgt naturtype i nærområdet - slåttemyr, og til Aursunda som er et vernet vassdrag. Forvaltningsplanen for Aursunda skal følges. Reguleringsplanen må beskrive mulige påvirkninger og avbøtende tiltak for å ivareta hensynet til disse naturverdiene. Planleggingen må utføres av plankyndige i nært samråd med planmyndigheten i kommunen». Grunneier i området er tiltakshaver Kvernå Bygdealmenning (gnr/bnr 399/2). Alle eksisterende hytter er i dag punktfester. Bygdealmenningen ønsker å fortsette denne praksisen videre fremover. Planlagt arealbruk Arealet er totalt på ca. 80 daa og inneholder følgende (se plankartet i vedlegg 1): 15 festetomter for frittliggende fritidsbebyggelse med størrelse ca. 1 daa. To parkeringsplasser ved Fjellvegen til felles bruk for hyttefeltet. Turdrag/internt stisystem fra parkeringsplassene til i hyttene som kan opparbeides med sviller/grus etter avtale med grunneier. Resterende arealer mellom hyttene reguleres til friluftsformål. Adkomst Det går veg fra Vellamelen til Skjærsjøen (Fjellvegen) som i dag benyttes til skogsbilveg og som adkomstveg til hyttene i området. Adkomst til hyttene fra Fjellvegen etter tilrettelagte stier, enten fra eksisterende parkeringsplass i vest (150-400 m), eller fra parkeringsplassene P1 og P2 i planområdet (50-200 m). Teknisk infrastruktur Det planlegges ikke innlagt strøm og vatn i området. Vannposter kan tillates anlagt sentralt i hytteområdet. Hyttene skal ha avløpsfrie toalettløsninger som biodo, muld-do og lignende. Landbruk og reindrift Deler av området nord for vegen er hogd med tanke på etablering av hyttefeltet. Området benyttes som vinterbeite av Tjåehkere sijte/ Østre Namdal reinbeitedistrikt. Naturmangfold Det er iht. fagsystemene Naturbasen eller Artsdatabanken ikke registrert viktige eller truede naturverdier innenfor planområdet. Det nye feltet ligger i sin helhet mer enn 100 meter fra vannkanten.
Et område like øst for planområdet er i Naturbasen definert som utvalgt naturtype - slåttemyr. Hytteområdet ligger innenfor nedbørsområdet til Aursunda som er et varig verna vassdrag. Kulturminner Ingen funn registrert iht. fagsystemet Askeladden. Det er videre gjennomført arkeologisk befaring i området uten at funn er registrert. Dette gjelder også samiske kulturminner. Saksvurderinger i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn (i kursiv): Generelt Rådmannen anser framlagte forslag til reguleringsplan som en god plan som vil bidra til å ivareta behovet for tilgang til fjellnære hyttetomter for kommunens innbyggere. Samtidig legger planen opp til en nøktern standard på hyttene som er i overensstemmelse med kravene i kommuneplanens arealdel og som er i tråd med den tradisjonelle byggeskikk som eksisterende hyttebebyggelse rundt Skjærsjøen/Bleia representerer. Planen var i 2014 på forhåndshøring til regionale sektormyndigheter, og det har i fm. arbeidet med reguleringsplanen ikke framkommet nye momenter som taler imot en utvidelse av hyttefeltet som beskrevet. Planen med dens bestemmelser ivaretar hensynet til forekomsten av den utvalgte naturtypen og til Aursunda som vernet vassdrag på en god måte. Hensynet til landbruk og reindrift Landbruksavdelingen hos FMNT har i sin forhåndsuttalelse signalisert at det ikke er regionale eller nasjonale landbruksinteresser i saken. Tilsvarende har tjenesteenhet for landbruk i kommunen gjort. I forhåndshøringen ble det påpekt fra Reindriftavdelingen hos FMNT at området benyttes som vinterbeite av Tjåehkere sijte/ Østre Namdal reinbeitedistrikt, men at områdene lenger øst (Gilten) ansees som viktigere reinbeiteområder. Videre at det generelt er bedre at utbygging foregår i allerede berørte områder som her, og at 10-12 nye hytter ikke vil medføre store endringer for reindriften. Tiltaket innebærer imidlertid 15 nye hytter, men kommunen anser ikke denne marginale økningen i omfang som vesentlig for planen da planområdet ikke er utvidet. Videre er det fra Reindriftsavdelingen bedt om at hytteområder generelt planlegges i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel (KPA), men kommunen anser det som lite hensiktsmessig å la Kvernå Bygdealmenning vente inntil revisjonen av KPA ferdigstilles rundt årsskiftet da arbeidet med denne reguleringsplanen har pågått over et par år allerede. Rådmannen anser punktet som tilstrekkelig utredet. Grunnforhold, ras og flom Ras i området anses som lite aktuelt på grunn av områdets beliggenhet i relativt flatt terreng og delvis på fjellgrunn. Det er ikke registrert kvikkleire i eller i nærheten av planområdet. Flom anses lite aktuelt ut fra områdets topografi og helning. Rådmannen anser dette punktet som tilstrekkelig utredet. Kulturminner Det er foretatt kulturminneregistrering innenfor planområdet, men det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner. Rådmannen anser at det er gjort tilstrekkelige forundersøkelser mht. kulturminner i arbeidet med denne planen. Naturmangfold ( 8-12), utvalgt naturtype (slåttemyr), og Aursunda som verna vassdrag Hydrologien mot slåttemarksområdet ivaretas gjennom bestemmelser til reguleringsplanen der det settes forbud mot grøfting/drenering og bygging av nye veier eller andre tekniske installasjoner. Bestemmelser om fundamentering av hytter (pælefundamentering) og krav til sanitæranlegg for å motvirke forurensning/avrenning til naturtypen er dessuten tatt inn. I tillegg ivaretas Forvaltningsplanen for
Aursundavassdraget i praksis gjennom at ingen hytter planlegges nærmere vatnet enn 100 meter, forbud mot innlagt vatn, det er krav om avløpsfrie toalettløsninger, samt pålegg om etablering av drensgrøfter for utslippsvann. Dette er alle punkter som er i tråd med forvaltningsplan for Aursundavassdraget, og følgelig RPR for vernede vassdrag. Det tilrettelegges ellers ikke for framføring av strøm til hyttene. For øvrig kan Rådmannen ikke se at planen ellers kommer i konflikt med noen av de temaer som skal vurderes iht. Naturmangfoldlovens 8 12. Følgelig anses punktet som tilstrekkelig utredet. Barn- og unges interesser Hyttefeltet gir barn og unge god tilgang til naturområder og inviterer til et aktivt friluftsliv både i nærområdet, ved Skjærsjøen og i fjellområdene rundt. Rådmannen anser punktet som tilstrekkelig utredet. Andre kommunale instanser Planforslaget er diskutert med tjenesteenhet landbruk og kommunaltekniske enheter ved avdeling for samfunnsutvikling. Tilråding På grunnlag av ovenstående vurderinger anbefaler Rådmannen at området reguleres som foreslått. Rådmannen tilrår at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
Innkomne høringsuttalelser: Høringsuttalelsene er nedenfor oppsummert hver for seg med de viktigste momenter satt opp punktvis. 1. Tjåehkere sïjte (Østre Namdal Reinbeitedistrikt), datert 13.6.16: Prinsipielt er Tjåehkere sïjte imot utbygging i reindriftsområder. Aksepterer utbygging iht. planbeskrivelsen (max. 15 hytter) i det aktuelle området. 2. Sametinget, datert 15.6.16 Sametinget kjenner ikke til at det finnes automatisk freda, samiske kulturminner i tiltaksområdet, og har ingen innvendinger til planforslaget. Minner om den generelle aktsomhetsplikten og at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda iht. kml. 4 annet ledd. 3. Nord-Trøndelag Fylkeskommune (NTFK), datert 21.6.16: Planfaglig: Ingen merknader. Kulturminnefaglig: Viser til tidligere uttalelse i saken, samt gjennomført arkeologisk registrering i området i oktober 2014. Det ble ikke gjort funn av nye automatisk freda kulturminner. 4. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag (FMNT), datert 7.7.16: Miljøvernavdelingen: Miljøvernavdelingen befarte området med saksbehandler fra kommunen 28.6.2016. Miljøvernavdelingen ønsket befaringen da enkelte av tomtene (T_1-T_3) sammen med en sti kom nærme en utvalgt naturtype, slåttemyr, som er kartlagt i området. Denne naturtypen har et spesielt vern etter Naturmangfoldloven 52. Det er etter 53 et krav om at man vurderer konsekvenser hvis det skal gjøres inngrep i en slik naturtype. I denne saken vil det ikke bli utført inngrep i selve naturtypen, men slåttemyr er en naturtype som er avhengig av en konstant hydrologi for ikke å påvirkes negativt. Lovens 53 kommer derfor til anvendelse. Det er ikke gjort en konsekvensanalyse etter 53. Under befaringen ble det sett på to av tomtene (T_1 og T_2) og en sti med tanke på negativ påvirkning på slåttemyra. Miljøvernavdelingen ber derfor om at tomt T_1 flyttes øst til mellom vei og sti og at tomt T_2 trekkes lenger nord-øst mot T_3. Vi ber også om at bestemmelsene som omhandler terrenginngrep endres slik at det ikke tillates deponert masser i området ned mot slåttemyra. Og videre at bestemmelser om turdrag endres slik at turdrag/sti forbi T_1-T_3 ikke tillates opparbeidet. Skulle disse merknadene ivaretas vil det ikke være behov for en konsekvensanalyse slik vi ser det. Kommunalavdelingen: Gjør oppmerksom på at dersom terrasser til fritidsboligene stikker mer enn 0,5 m over terrengets gjennomsnittsnivå rundt hytta, så skal dette medregnes i BYA, jf. Foreslått planbestemmelse 3.1.2. Øvrige fagavdelinger har ingen merknader. 5. Kari Arnevik Stamnes, datert 7.7.16: Ønsker å vite hva som er hensyntatt i planen mht. dyre- og fuglelivet rundt Skjærsjøen. Viser til en rekke arter som ble observert/hekket her tidligere, men som i de senere år er forsvunnet etter at bygge- og båtaktiviteten har økt ved vannet. Med mer aktivitet og press på områdene rundt Skjærsjøen, er det en fare for at dette forringes ytterligere, og dette må vurderes grundig.
Hvordan er det tenkt med båtplass for hytteeierne? Er det tenkt samlet på et sted, og langt unna eksisterende hytter nede ved vannet, slik at det ikke er til sjenanse for noen? Er det vurdert å regulere båttrafikken på vannet, og begrense den til bestemte tidsrom? Støy og aktivitet på vannet går utover både fugleliv og hytteliv for de som er på fjellet for å oppsøke roen. Er det tenkt å regulere bruken av aggregat til bestemte tidsrom? Dette er heller ikke en lyd som hører hjemme på fjellet. Det forstyrrer også både dyr og mennesker, og bør reguleres. 6. Kvernå hytteeierforening, datert 7.7.16: I reguleringsplanen for Skjærsjøen øst fra 1983 er det ikke satt av areal til naust for hyttene i feltet. De fleste hytteeierne som er etablert i hyttefeltet har båt i Skjærsjøen. Avstanden fra vatnet og opp til veien og hyttene gjør at naust ved vatnet er ønskelig. Eierne av de nye tomtene vil også få det samme behovet. Kvernå hytteeierforening ønsker derfor at det i reguleringsplanen settes av areal til naust både for Skjærsjøen øst og Skjærsjøen øst II. 7. Steinkjer kommune, eldrerådet, datert 27.6.16: Ingen merknader. 8. Steinkjer kommune, rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, datert 29.6.16: Ingen merknader. 9. Steinkjer kommune, representanten for barn og unge, datert 12.7.16: Ingen merknader.
Supplerende saksvurderinger: Generelt Rådmannen mener fremdeles at det framlagte forslaget til reguleringsplan representerer en god plan som vil bidra til å ivareta behovet for fjellnære hyttetomter for kommunens innbyggere. Med bakgrunn i de innkomne høringsuttalelsene finner Rådmannen at det dog er hensiktsmessig å gjøre mindre endringer av planen slik det framgår av de enkelte tema vurdert nedenfor. Flytting av tomtene T1 og T2 og bevaring av naturtypen slåttemyr Etter befaring sammen med FMNTs Miljøvernavdeling i planområdet i juni ble det bestemt å flytte noe på to av hyttetomtene i planforslaget. T1 flyttes mellom 10 og 15 meter i nord-nordøstlig retning mens T2 flyttes tilsvarende i retning nord. Dette er illustrert i vedlagte kartskisse (vedlegg 6). Årsaken til flyttingen er å hindre at hydrologien i området forandres slik at ikke den utvalgte naturtypen slåttemyr øst for de to hyttene skades. Ved denne flyttingen blir de to hyttene liggende noe høyere i terrenget, dvs. bort fra myrdraget nedenfor. Dette hindrer dermed forandring i hydrologien, samtidig som hyttenes plassering blir bedre for de kommende hyttebyggerne med en høyere beliggenhet nærmere vatnet, samt bedre utsikt mot Skjærsjøen. Det gjøres oppmerksom på at FMNTs høringsuttalelse beskriver en litt annen flytting av de to tomtene enn det som er beskrevet ovenfor. Imidlertid har FMNTs Miljøvernavdeling på telefon den 19.10.16 bekreftet overfor kommunens saksbehandler, som var med på befaringen i juni, at de er enige i beskrivelsen ovenfor. I tillegg har FMNTs Miljøvernavdeling bedt om at bestemmelsene som omhandler terrenginngrep endres slik at det ikke tillates deponerte masser i området ned mot slåttemyra. Rådmannen er enig og foreslår at 2. avsnitt av 2.2 i planbestemmelsene endres til følgende formulering: 2.2 TERRENGINNGREP Inngrep på tomta skal gjøres så skånsomt som mulig for å ta vare på naturpreget, og eventuelle overskuddsmasser etter terrenginngrepet skal henlegges på steder der de ikke virker skjemmende. Det tillates ikke deponerte masser i området ned mot slåttemyra nord-øst for planområdet. I tillegg ber Miljøvernavdelingen om at bestemmelser om turdrag endres slik at turdrag/sti forbi T1 T3 ikke tillates opparbeidet. Poenget her er igjen å ivareta hydrologien i området, og som et kompromiss har Miljøvernavdelingen og kommunens administrasjon enes om at 5.1 endres til: 5.1 TURDRAG Areal avsatt til turdrag kan opparbeides med enkle stier opparbeidet med duk/grus og tresviller, og på en slik måte at ikke den naturlige hydrologien hindres og at slåttemyra nordøst for planområdet påvirkes negativt. Rådmannen er enig i de foreslått endringene. Båtplasser og naust ved Skjærsjøen Både Kvernå hytteeierforeing og flere hyttenaboer i området har i løpet av reguleringsplanprosessen ytret ønske om at det planlegges med naust og/eller båtplasser ved Skjærsjøen. Imidlertid har Kvernå bygdeallmenning meldt tilbake til kommunen at de ikke ønsker at et eget område med båtplasser/naust inngår i reguleringen nå. Parkering og båtplasser vil ivaretas i kjøpekontrakten mellom kjøper og allmenningen. Også i planbeskrivelsen kap. 3.5 beskriver tiltakshaver at de ønsker å tilrettelegge for båtplasser på sikt, og skriver her følgende: "Kvernå Bygdeallmenning vil på sikt vurdere å tilrettelegge for et samlet felles område for båtoppsett øst for det arealet som i dag benyttes til dette formålet. Dette vil frigjøre ei flott sandstrand og bidra til en
attraktiv bruk for allmenheten ved Skjærsjøen". Rådmannen ønsker ikke å tvinge tiltakshaver til å ta dette med i reguleringsplanen, men henstiller om at dette følges opp av tiltakshaver på et senere tidspunkt da det er hensiktsmessig at bygdeallmenningen styrer bruken av arealene for å forhindre potensielle konflikter i området. Dyre- og fugleliv All utbygging, som f.eks. hyttebygging i fjellnære områder, vil medføre et press på miljøkvalitetene og kan virke forstyrrende på dyre- og fuglelivet i et område. For blant annet å ivareta slike miljøkvaliteter er det generelt ønskelig at ny hyttebygging konsentreres til eksisterende hytteområder ved at disse fortettes. Dette er iht. rikspolitiske retningslinjer (RPR) som både Fylkesmannens Miljøvernavdeling, Reindriftsforvaltningen og fylkeskommunen har påpekt i fm. hyttesaker i de senere årene. Skjærsjøen er videre en del av Aursundavassdraget, som er et verna vassdrag. Ved ikke å planlegge bebyggelse nærmere Aursundavassdraget enn 100 meter, slik kommuneplanens arealdel beskriver, og der det videre er krav om sanitæranlegg og ikke innlagt vann i hyttene i reguleringsbestemmelsene, så ivaretas også kravene i forvaltningsplanen for Aursundavassdreaget. Denne er laget nettopp med tanke på å ivareta rikspolitiske retningslinjer. I tillegg er det i nærområdet identifisert en utvalgte naturtype slåttemyr, som ivaretas gjennom bestemmelser til reguleringsplanen. Et rikt dyre- og fugleliv i området henger sammen med vernet av Aursundavassdraget og bevaring av viktige naturtyper, og forvaltningsplanen er den redskapen kommunen har som verktøy for nettopp å ivareta slike miljøverdier som dyre- og fuglelivet i området. Det vurderes slik at hyttefeltet ikke vil påvirke den samlede belastningen på økosystemet i stor grad på bakgrunn av de tiltak som er foreslått og skal gjennomføres ved utbyggingen av feltet. Det samme gjelder påvirkning av Aursunda-vassdraget. Det er i denne sammenheng ikke vurdert å regulere båttrafikken på vannet ved f.eks. begrense den til bestemte tidsrom, og det foreligger ingen planer om å regulere bruken av aggregat til bestemte tidsrom. Anbefaling Rådmannen tilrår at reguleringsplanen for Skjærsjøen øst II hytteområde, vedtas med de endringer som er beskrevet ovenfor.