Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli

ÅMLI KOMMUNE SAKSUTGREIING Utv.saksnr: Møtedato: Utval: 14/107 28.08.2014 Kommunestyret Arkivref: 2013/733-23 Saksbeh.: Kristin Mood, Plan- og næringsleiar Avdeling: Plan- og næringsavdelinga Dir.tlf.: 37185253 E-post: kristin.mood@amli.kommune.no Saksordførar: Hans Fredrik Tangen Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG: Åmli kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 16-2 å ekspropriere del av gnr. 40, bnr. 2 som vist på vedlagte detaljreguleringsplan vedtatt 26. januar 2012, se vedlegg 1. Begrunnelse: Ekspropriasjonen er en del av tiltakene for gjennomføring av utbyggingen i henhold til detaljreguleringsplan av Negardskleiva Planid: 092920110001. Åmli kommune begjærer skjønn til fastsettelse av erstatning når ekspropriasjonsvedtaket er endelig jfr. skjønnsprosessloven. Åmli kommune vedtar å søke fylkesmannen i Aust-Agder om forhåndstiltredelse i henhold til oreigningslova 25. Rådmannen får fullmakt til å søke forhåndstiltredelse. Saksframlegg: Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli Side 1 av 10

SAKSVEDLEGG GENERERT I INNKALLING: 1 Plankart Negardskleiva, rettet i tråd med planvedtak. 2 Planomtale m/føresegn - Negardskleiva - rettet i tråd med planvedtak. 3 Klage på "Detaljreguleringsplan Nergardskleiva sak 12 /13" 4 Klage over kommunestyret sitt vedtak i sak vedr. reguleringsplan for Negardskleiva. 5 Fylkesmannen si handsaming av klage på reguleringsplan for Negardskleiva 6 Vedk. mogleg erverv av del av gnr 40, bnr 2 i Åmli kommune. 7 Protokoll frå møte om mogleg kommunalt erverv av del av gnr 40 bnr 21 som ligg innanfor detaljreguleringsplan for Negardskleiva 8 Særutskrift - Negardskleiva bustadfelt - vidare framdrift. 9 Åmli kommunes brev til Kateraas datert 03.01.2014 med vedlegg 10 Protokoll frå møte om mogleg kommunalt erverv av del av gnr 40 bnr 2 som ligg innanfor detaljreguleringsplan for Negardskleiva 11 Vedlegg til protokoll frå møte 10. januar 2014 12 Forhåndsvarsel ekspropriasjon 13 Brev til Tore Kateraas med forklaring til forhåndsvarsel 14 Uttalelse frå advokatfirmaet Kjær 15 Kateraas - varsel om ekspropriasjon for del av gnr 40 bnr 2 16 Brev fra adv. Solberg til adv. Berge 6.5.2014 17 Mail fra adv. Berge til adv. Solberg-Jacobsen datert 12.5.2014 18 Åmli kommunes vedtak 2.9.2010 SAKSVEDLEGG SOM LIGG PÅ NETTSIDA: Store saksvedlegg til saken blir lagt under Politikk og Dokument og linkar til politisk arbeid på kommunens nettside www.amli.kommune.no Til denne saka er det følgjande slike vedlegg: Ingen ANDRE SAKSDOKUMENT: Ingen. KORT OM SAKA: Saken gjelder hvorvidt Åmli kommune skal fatte vedtak om å ekspropriere areal del av gnr. 40, bnr. 2, og om det for dette tilfellet skal vedtas å søke Fylkesmannen i Aust-Agder om samtykke til forhåndstiltredelse av arealet. Kommunestyret i Åmli vedtok i møte den 26. januar 2012 detaljreguleringsplan for Negardskleiva, se vedlegg 1, med tilhørende reguleringsbestemmelser, vedlegg 2. Tore Kr. Dahler Kateraas påklaget kommunens reguleringsvedtak i klage datert 29. februar 2012, vedlegg 3. Åmli kommunestyre opprettholdt enstemmig sitt reguleringsvedtak i møte den 31. mai 2012, vedlegg 4, og fylkesmannen i Aust-Agder stadfestet Åmli kommunes vedtak i vedtak datert 7. november 2012, vedlegg 5. Detaljreguleringsplanen for Negardskleiva åpner for at det kan bygges ut inntil 46 boenheter fordelt på 30 leiligheter og 16 konsentrerte småhus. Deler av arealet ligger på kommunens eiendom, mens deler av arealet, ca. 8,8 daa., ligger på Tore Kr. Dahler Kateraas sin eiendom, gnr. 40, bnr. 2. Arealene på Tore Kr. Dahler Kateraas sin eiendom er delvis regulert til boligformål, delvis til samferdselsanlegg. Tore Kr. Dahler Kateraas benevnes heretter grunneier. Åmli kommune har i dag ikke opparbeidede boligområder der det er lagt til rette for leilighetsbygg og konsentrert småhusbebyggelse. Det er i vedtatt detaljreguleringsplan lagt til rette for slik helhetlig utbygging i Negardskleiva boligfelt. Ved å erverve og opparbeide området innenfor detaljreguleringsplan for Negardskleiva vil Åmli kommune sammen med Øvre Århuskleiva Bustadfelt ha et sentrumsnært tilbud for alle etablerergrupper. Saksframlegg: Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli Side 2 av 10

Åmli kommunens erfaringer har synligjort de utfordringer det innebærer å drive distriktsutvikling borte fra pressområdene, det er kun Åmli kommune som tør å ta risikoen med å legge til rette areal for så vel næring som bolig i Åmli kommune. Kommunen har gjennom sin utarbeidelse av kommuneplaner og prosjektet SNU Åmli søkt å legge til rette for boligetableringer, samt sikre nyetableringer og arbeidsplasser lokalt. Videre har erfaringen vist at markedsituasjonen i Åmli kommune i realiteten er slik at tomtene må være svært billige, og nesten gratis, for at kommunen skal lykkes med å få i stand nyetablering av innbyggere og næringsvirksomhet. Ved å legge til rette for boligetablering og næringsutvikling foretar kommunen store investeringer som man ikke får dekket fullt ut økonomisk ved seinere salg. Rådmannen ser at det ikke vil stå kjøpere i kø for å få kjøpt tomt i Negardskleiva bustadfelt. Poenget fra kommunens side i denne forbindelse er at man har et behov for å kunne tilby byggeklare tomter med ferdig etablert infrastruktur når folk først ønsker å bygge i Åmli. Åmli kommune må således ligge i forkant av etterspørselen og bære kostnadene det innebærer å "ha tomter på lager". Det finnes ikke andre aktører enn kommunen som har mulighet, eller er villige, til å ta kostnadene, eller bære risikoen ved å ha slike tomter på lager. I reguleringsbestemmelsene for detaljreguleringsplanen for Negardskleiva bustadfelt har kommunen valgt å ikke legge føringer i form av rekkefølgebestemmelser for utbyggingsrekkefølgen for de enkelte utbyggingsområder innenfor planområdet. Dette har vært et bevisst valg fra kommunens side og er begrunnet i et ønske om og behov for at hele planområdet skal opparbeides og klargjøres for salg. Videre skal etterspørselen etter tomter bestemme hvilke rekkefølge området bebygges. Med den lave etterspørselen etter boligtomter som er i Åmli, vil det være uheldig å legge føringer på utbyggingsrekkefølge og takt innenfor detaljreguleringsplanområdet. *** Åmli kommune tok kontakt med grunneier allerede i 2009 med sikte på å erverve det aktuelle areal. Kommunen har ved en rekke anledninger forut for, under og etter oppstart av detaljreguleringsplan vært i kontakt med grunneier for å søke å erverve det aktuelle areal. Åmli kommune har overfor grunneier signalisert at dersom partene ikke kan enes om pris, vil dette kunne fastsettes ved skjønn. Slik rådmannen har oppfattet grunneier, har han ikke på noe tidspunkt ønsket å selge det aktuelle areal. Den historiske begrunnelsen for dette har vært at grunneier har krevet å få legge føringer på arealdisponeringen og reguleringsbestemmelsene i planen, og senere vært uenig i dette, herunder har ikke grunneier ønsket noen del av "jordet" (Bbu 1-4) bebygd. I møte med kommunen den 6. juni 2013 har grunneier moderert dette noe, ved at han har gitt uttrykk for at han ønsker å realisere Bbu 5 og 6 "dersom det er behov for nye boliger". For øvrig er grunneier uenig med kommunen i de planfaglige vurderinger som ligger til grunn for den vedtatte plan. Grunneier har tidligere vært tydelig på at han ikke kan akseptere en løsning som innebærer at Bbu 1-4 avstås til kommunen eller bebygges. I møte den 5. november 2013 fattet Åmli kommunestyre følgende vedtak: "Åmli kommunestyre ønsker at heile Negardskleiva vert bygd ut i tråd med vedteken detaljreguleringsplan og at utbygginga av infrastruktur skjer samla for alle delområda i planen. Åmli kommune ønsker å kjøpe naudsynleg areal og stå for utbygging av infrastrukturen. Rådmannen får fullmakt til å forhandle med grunneigar av gnr 40 bnr 2 om kjøp av naudsynleg areal innanfor ein kvadratmeterpris av kr. 65,-. Dersom det ikkje er mogleg å oppnå ein minneleg avtale, får rådmannen fullmakt til å starte opp sak om ekspropriasjon av heile arealet." I møte den 10. januar 2013 tilbød kommunen grunneier NOK 65,- per kvadratmeter Det har ikke vært mulig å oppnå en minnelig løsning med grunneier som sikrer realisering av den vedtatte plan, og det vedlegges protokoller og korrespondanse mellom partene, se vedlegg 6-11. Med bakgrunn i manglende løsning på saken varslet advokat Solberg-Jacobsen på vegne Åmli kommune den 20. januar 2014 Tore Kr. Dahler Kateraas om at kommunen ville vurdere å fatte vedtak om ekspropriasjon og forhåndstiltredelse. Det ble gitt frist for uttale til 20. februar 2014, se vedlegg 12. Med bakgrunn i telefonhenvendelse fra Tore Kr. Dahler Kateraas, ble det sendt nytt brev til ham den 6. februar 2014, vedlegg 13. Saksframlegg: Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli Side 3 av 10

Advokat Henrik Berge kom i brev datert 20. februar 2014 med uttale til forhåndsvarslet, vedlegg 14. Partene avholdt møte den 20. mars 2014. Etter dette kom det en ny redegjørelse fra advokat Berge den 28. april 2014, og det ble lagt frem kopi av avtale mellom Tore Kr. Dahler Kateraas og Åmli Totalbygg AS. Åmli kommune forstår avtalen dit hen at Åmli Totalbygg AS gis rett til å utvikle og erverve tomter innenfor Bbu 5-6, og at Åmli Totalbygg AS har en opsjon til å utvikle og erverve tomter innenfor Bbu 1-4, vedlegg 15. Grunneier har ikke meddelt kommunen de enhetspriser som er avtalt mellom partene. Brevet ble besvart i advokat Solberg-Jacobsens brev datert 12. mai 2014, vedlegg 16. I e-post datert 12. mai 2014 fra advokat Berge kom det på ny innspill på vegne av Tore Kr. Dahler Kateraas, vedlegg 17. Rådmannen har gjennomgått innspillene, og kan ikke se at disse endrer rådmannens vurdering av saken. Det har etter dette ikke lyktes med å komme til minnelig løsning og slik står saken i dag. *** Tore Kr. Dahler Kateraas anførsler med noen kommentarer: Grunneier er misfornøyd med prosessen som har ført fram til den vedtatte detaljreguleringsplanen, og han føler seg oversett og dårlig behandlet i denne prosessen. Grunneier er ikke enig med kommunen i arealdisponeringen innenfor planområdet. Det er pekt på at deler av planområdet tidligere har blitt regulert av kommunen, men uten at det har skjedd utbygging av arealet. Grunneier har tidligere ment at utbygging av området bør skje ved at man først bygger leilighetsbyggene som ligger på kommunens eiendom (Bbl), og at grunneier deretter, alene eller sammen med andre, bygger ut deler av byggeområdene Bbu 5 og 6, dersom det er marked for dette. Grunneier har ikke ønsket å bygge ut byggeområdene Bbu 1-4. Begrunnelsen for dette er i følge grunneier at dette vil ødelegge utsikten for grunneier sin boligeiendom. Grunneier har tidligere opplyst at han har vært i kontakt med 2 utbyggere om mulig utbygging innenfor områdene Bbu 5 og 6, men at de ikke var interessert fordi det ikke er behov for nye boliger i Åmli. Grunneier har senere gitt uttrykk for at det likevel foreligger interesse fra en utbygger om samarbeid. Videre viser grunneier til at "utbygging av tomter ville være opp til de jeg nå vil gå inn i samarbeid med for å realisere utbygging av området". Grunneier har nå fremlagt kopi av avtale med Åmli Totalbygg om utvikling og utbygging gjeldende Bbu 5 og Bbu 6 Grunneier kan ikke akseptere en minnelig avtale der "hans eigedom blir realisert før Bbl". Dette begrunnes det med at han ikke kan stole på at kommunen følger nåværende plan for området, da "kommunen gjennom flere tiår har hatt en mengde ulike reguleringsplaner for område Bbl". Det er vist til at Åmli kommune i sak 11/72 har vedtatt at grunneier skal gis mulighet for å fremsette en plan om utbygging i vedtak datert 26. juni 2011 og 2. september 2011. Grunneier viser til Pbl. 16-2, 5. ledd og anfører at grunneier må gis mulighet til å realisere utbygging. Grunneier har nå lagt frem kopi av avtale med Åmli Totalbygg AS. Åmli kommune forstår avtalen dit hen at Åmli Totalbygg AS gis rett til å utvikle og erverve tomter innenfor Bbu 5-6, og at Åmli Totalbygg AS har en opsjon til å utvikle og erverve tomter innenfor Bbu 1-4. Det er vist til oreigningsloven 2 og 7, og anført at vilkårene for ekspropriasjon ikke er oppfylt. Forholdet er ikke nærmere begrunnet. Grunneiers ovennevnte og øvrige anførsler fremkommer i sin helhet som trykte vedlegg til saken, se vedlegg 7-17. Saksframlegg: Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli Side 4 av 10

MERKNADER/VURDERING: Lovgrunnlag / vurderinger: Kommunestyret har etter plan- og bygningslovens (Pbl.) 16-2 myndighet til å ekspropriere dersom vilkårene i Pbl. 16-2 og de øvrige vilkår for ekspropriasjon er oppfylt. Det er ikke gitt egne regler om saksbehandlingen ved ekspropriasjon i plan- og bygningsloven. En må derfor anvende de regler i forvaltningsloven som passer. Grunneier har krav på varsel etter oreigningsloven 12 annet ledd, og vil ha rett til å komme med sine merknader. Kommunen har plikt til å påse at vedtaket er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes, og kan kreve ytterligere utredninger før vedtak treffes. Vedtak i saken, både positivt vedtak og avslag på søknad, regnes som enkeltvedtak, og kan påklages til fylkesmannen. Oreigningslovens (orl.) bestemmelser gjelder også der det eksproprieres etter annet lovverk, blant annet plan- og bygningsloven, jf. orl. 30 nr. 24. Bestemmelsene i oreigningsloven gjelder så langt de passer og ikke er i motstrid med særlovens bestemmelser. Videre er det en forutsetning at de aktuelle bestemmelsene i oreigningsloven selv ikke uttrykkelig gir til kjenne at de bare gjelder for ekspropriasjon etter den loven. I utgangspunktet vil de fleste regler i oreigningsloven gjelde der det eksproprieres etter plan- og bygningsloven. Formålene det kan eksproprieres til er imidlertid forskjellige i oreigningsloven 2 og i plan- og bygningsloven, og gjelder således uavhengig av hverandre. Utredningsplikten i oreigningsloven 12 1. ledd ansees oppfylt ved at saken er tilstrekkelig godt klarlagt. Saken reiser i hovedsak problemstillinger knyttet til tre vilkår som alle må være oppfylt. Disse er: 1. Kan Pbl. 16-2 anvendes i denne saken? 2. Er det gjort tilstrekkelige forsøk etter oreigningsloven 12 på å løse saken i minnelighet? 3. Foreligger det interesseovervekt etter oreigningsloven 2 Dersom alle disse spørsmål besvares positivt vurderes vilkårene for å kunne foreta ekspropriasjon å være oppfylt. Når vilkårene for ekspropriasjon er oppfylt kan kommunestyret velge å ekspropriere. Det foreligger altså ingen plikt til å ekspropriere. 1. Kan Pbl. 16-2 anvendes i denne saken? Av (Pbl.) 16-2, 1.ledd Ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan og bebyggelsesplan nr. 1, første punktum fremgår følgende: Kommunestyret kan foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan eller bebyggelsesplan. Det er klart at Pbl. 16-2, 1.ledd er oppfylt. Videre fremgår følgende unntaksbestemmelse av Pbl. 16-2, 5. ledd: Ekspropriasjon av enkelte tomter (bebygde eller ubebygde) bør i alminnelighet ikke foretas med mindre kommunen først har gitt eier eller fester en rimelig frist til å bygge i samsvar med planen, og fristen er oversittet. Grunneier har opplyst at han selv ønsker å bygge ut byggeområdene Bbu 5 og 6 i henhold til reguleringsplanen, og at han har en avtale med aktører som er positive til å inngå en avtale om utbygging og utvikling når dette er "marknadsvarende". Grunneier har tidligere vært tydelig på at han ikke ønsker en utbygging av Bbu 1-4. 16-2, 5. ledd er således kun relevant i relasjon til Bbu 5 og 6. I forarbeidene til bestemmelsen er det vist til at bestemmelsen tilsvarer bygningsloven (1965) 35 nr. 3. I Ot.prp. nr. 1 (1964-65) s. 95-96 heter det at uttrykket "enkelttomt" skal tolkes som en enkelt byggetomt etter tomteinndelingen i den reguleringsplanen som ligger til grunn for ekspropriasjon. I juridisk teori, Plan og bygningsloven med kommentarer, Frode Innjord (red.), 2010, er det på side 440 vist til at når "ordlyden bruker Saksframlegg: Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli Side 5 av 10

uttrykket "enkelte tomter" i stedet for "enkelt tomt", er dette for å få klart frem at bestemmelsen også gjelder når det eksproprieres til to eller flere enkelttomter samtidig. Dersom ekspropriasjonen derimot gjelder et samlet område flere tomter under ett som et samlet hele gjelder bestemmelsen ikke. Det aktuelle areal i denne saken er et samlet tomteområde som ønskes overført til Åmli kommune slik at kommunen kan tilby tomter når det er interesse. Det hersker ikke en alminnelig markedsmessig situasjon i Åmli kommune, og bakgrunnen for detaljreguleringsplanen var et ønske om, og behov for, å opparbeide tomter, slik at disse er byggeklare og klare for overdragelse når behovet oppstår. For øvrig vises til de forhold som er påpekt ovenfor under punktet "Sakshistorikk / Bakgrunn for saken". Delkonklusjon. Rådmannen legger etter dette til grunn den forståelse som kommer til uttrykk i forarbeidene og juridisk teori, og er etter dette av den oppfatning at Pbl. 16-2, 5 ledd ikke får anvendelse på det aktuelle areal. *** For den situasjon at en likevel skulle komme til at Tore Kr. Dahler Kateraas sin eiendom er omfattet av unntaket fremgår det av Pbl. 16-2, 5. ledd at ekspropriasjon som utgangspunkt ikke skal foretas før eier er gitt en rimelig frist til å bygge i samsvar med planen. Utrykket bør i alminnelighet ikke foretas innebærer at grunneier ikke har noe absolutt krav på selv å få bygge, men dette må samtidig anses som en klar hovedregel. Bruken av uttrykkene "i alminnelighet" og "bør" må oppfattes slik at det ikke i alle saker vil gjelde en rettslig plikt for kommunen til å sette en frist før man går til ekspropriasjon. Hvorvidt det skal settes frist, og lengde av frist, må vurderes konkret ut fra omstendighetene i den enkelte sak. I Kommunal- og regionaldepartementets rundskriv H-14/02 punkt 6.1 heter det: «Rettighetshaver har ikke en ubetinget rett til selv å få bygge ut. Denne retten må avveies mot andre forhold som kan tilsi at dette ikke er hensiktsmessig. Imidlertid vil en kunne si at grunneierens interesser veier tungt i avveiningen, med mindre det foreligger særlige grunner som taler for noe annet.» Det aktuelle areal i denne saken er et samlet tomteområde som ønskes overført til Åmli kommune slik at kommunen kan tilby ferdigstilte tomter til innbyggere og tilflyttere når det er interesse. Det hersker ikke en alminnelig markedsmessig situasjon i Åmli kommune, og bakgrunnen for detaljreguleringsplanen var et ønske om, og behov for å opparbeide tomter, slik at disse er byggeklare og klare for overdragelse når behovet oppstår. For øvrig vises til de forhold som er påpekt ovenfor under punktet "Bakgrunn for saken". Rådmannen kan ikke se at unntaket i Pbl. 16-2, 5. ledd setter skranker for ekspropriasjonsadgangen i relasjon til Bbu 5-6. Delkonklusjon. Rådmannen har etter dette kommet til at Pbl. 16-2 gir kommunen rettsgrunnlag for å ekspropriere den del av gnr. 40, bnr. 2 som ligger innenfor detaljreguleringsplan for Negardskleiva i Åmli. 2. Er det gjort tilstrekkelige forsøk etter orl. 12 på å løse saken i minnelighet? Orl. 12, 2.ledd 1 pkt. bestemmer at partene kan oppfordres til å finne en minnelig løsning. Dette blir videre presisert under pkt. 1 i forskrift gitt i medhold av orl. 29 nr. 1. Av forskriften fremgår at det i alminnelighet bør være gjort forsøk på å komme til en minnelig ordning. Kravet er således ikke ubetinget og dersom det må antas at et slikt forsøk ikke vil lykkes kan det utelates. Bestemmelsen må tolkes som en klar oppfordring til å oppmuntre om enighet fremfor at det må gås til det skritt å ekspropriere. De forhandlinger som har vært avholdt har ikke ført frem. Grunneier er av kommunen tilbudt en pris som er over det dobbelte av innhentet takst. Det vurderes som lite sannsynlig at nye forhandlinger skal gi et annet resultat. Delkonklusjon. Rådmannen anser at det er gjort tilstrekkelige forsøk på å oppnå en minnelig løsning på saken, jf. 12 og forskriftens 29 nr. 1, som dermed anses oppfylt. Saksframlegg: Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli Side 6 av 10

3. Foreligger det interesseovervekt etter orl. 2 Vurderingstemaet i orl. 2 annet ledd skal anvendes ved all ekspropriasjon. Etter denne bestemmelsen kan ekspropriasjon kun finne sted dersom det må reknast med at inngrepet tvillaust er til meir gagn enn skade. Hva som er relevante fordeler, må vurderes konkret. Det er likevel et ufravikelig krav at hensynet til allmenne samfunnsinteresser tilsier at ekspropriasjon kan finne sted. Det sentrale spørsmålet i denne sammenhengen er hvordan kravet om at inngrepet tvillaust må regnes å være mer til gagn enn skade, er å forstå. Lovens ordlyd tvillaust gir isolert sett ikke noen klar veiledning. Kriteriet tvillaust kom inn i loven på initiativ fra stortingskomiteen. Etter proposisjonen kunne det gis samtykke til ekspropriasjon dersom fordelen ved inngrepet måtte antas å være overveiende. I juridisk teori er det ulike standpunkt til hvordan oreigningsloven på dette punktet skal forståes. I Erling Sandene og Erik Keiserud: Oreigningsloven med kommentarer (2. utgave 1990) heter det på s. 108 at komiteens tilføyelse innebærer at det må kreves sannsynliggjort en større overvekt av fordel enn det som var nødvendig etter proposisjonen, f.eks. slik at forholdet mellom fordel og skade må være som 70 til 30. I Carl A. Fleischer: Norsk ekspropriasjonsrett er det på s.56-57 lagt til grunn at lovgiver med ordet tvillaust bare har ment å gi en regel om beviset. At kriteriet tvillaust innebærer at det her er tale om en bevisregel, dvs. en regel om krav til klarhet, har en viss støtte i forarbeidene og er fullt forenelig med lovens ordlyd. Etter rådmannens syn er denne forståelse også mest nærliggende ut fra den betraktning at det ville ha vært grunn til å forvente at en regel om kvalifisert sannsynlighetsovervekt, slik det ellers er vanlig på sivilrettens område, hadde kommet eksplisitt til uttrykk i lovteksten dersom det var en slik endring komiteen hadde ment å innføre. Rådmannen har etter dette kommet til at oreigningsloven 2 andre ledd er slik å forstå at det med kriteriet tvillaust oppstilles et krav om bevisklarhet, men ikke om kvalifisert sannsynlighetsovervekt. Rådmannen har også likevel valgt også å vurdere hvorvidt det foreligger kvalifisert sannsynlighetsovervekt. Rådmannen oppsummerer vurderingstema interesseovervekt slik: Hva angår forholdet mellom skade og nytte, stilles det opp et krav om at det må være utvilsomt at det er en overvekt av nytteeffekter. Det stilles ikke store krav til denne overvekten og det er tilstrekkelig at det kan konstateres en overvekt av nytteeffekter. Kravet om at det ikke må være tvil om at en slik overvekt foreligger, vil medføre en skjerping av kravet til overvekten av nytte i forhold til skade. Videre vil sannsynligheten for at en nytteeffekt eller skade skal inntreffe, få betydning for vektingen. I forbindelse med ekspropriasjon i medhold av reguleringsplan (Pbl. 16-2) oppstår spørsmålet om når denne interesseavveiningen anses foretatt. Om dette sies det følgende i Innstilling til revisjon av bygningsloven på side 103: Derimot gjelder 2 annet ledd: "Vedtak eller samtykke (til ekspropriasjon) kan ikkje gjerast eller gjevast utan at det må reknast med at inngrepet tvillaust er meir til gagn enn skade." - På bygningslovens område får dette prinsipp sin største praktiske betydning ved avgjørelsen av om en reguleringsplan skal stadfestes, da planen når den først er stadfestet, også gir hjemmel for ekspropriasjon, direkte - utkastets 34 nr. l, annet ledd, - eller med særskilt samtykke. Komiteen sier her at når en reguleringsplan blir egengodkjent er det også foretatt en vurdering av inngrepets nødvendighet og forholdsmessighet etter orl. 2 annet ledd. Høyesterett har i Rt. 1998 s.422 slått fast at: det normalt ikke er plass for en selvstendig vurdering av inngrepets nødvendighet og forholdsmessighet fordi slike vurderinger er foretatt i forbindelse med vedtakelse av den plan det eksproprieres etter. Saksframlegg: Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli Side 7 av 10

Utgangspunktet er etter dette at vurderingen av inngrepets nødvendighet og forholdsmessighet allerede er vurdert i og med vedtakelsen av detaljreguleringsplan for Negardskleiva. Rt 1999 s. 513 følger opp Rt. 1998 s. 416 (422) hva angår vedtatt reguleringsplan og dens betydning for om det må foretas en ny vurdering etter orl. 2, men det presiseres også at: spesielle forhold kan medføre at en slik vurdering likevel er nødvendig. Slike forhold vil typisk kunne være opplysninger fremkommet i ettertid, eller, som i Rt. 1998 s. 416, spesielle lokale forhold. I nevnte sak hadde kommunen festerett i de aktuelle eiendommene og høyesterett kom til at det skulle vært konkret avveid fordeler og ulemper ved å ekspropriere til eie. Til dette kommer de øvrige planfaglige vurderinger foretatt i reguleringsprosessen. Det skal i denne sammenheng nevnes at det i hele planprosessen frem mot det endelige reguleringsvedtak har vært klart for kommunestyret i Åmli at det kan bli aktuelt å ekspropriere areal fra grunneier. Det vises i denne sammenheng til Åmli kommunestyres vedtak datert 2. september 2010, se vedlegg 18. Grunneier har ikke anført spesielle forhold som nevnt over. Det forhold at grunneier har ønsker egenutnyttelse kan tale for at det foreligger slike forhold. Grunneier har påklaget vedtaket og klagen har vært behandlet av Fylkesmannen i Aust-Agder som har adgang til å undergi reguleringsplanen full realitetsprøving. Fylkesmannen i Aust-Agder stadfestet i vedtak den 7. november 2012 Åmli kommunes planvedtak. Under henvisning til hva som er påpekt under punktet "Sakshistorikk / Bakgrunn for saken" og i relasjon til vurderingen av hvorvidt 16-2, 5.ledd skal begrense adgangen til ekspropriasjon, kan rådmannen ikke se at dette alene eller sammen med andre grunner skal medføre at det foreligger spesielle forhold i denne saken. Delkonklusjon. Med ovennevnte som bakgrunn finner rådmannen å legge til grunn at det under behandlingen av plansaken, tilstrekkelig er vurdert inngrepets nødvendighet og forholdsmessighet. Rådmannen kan heller ikke se at det foreligger spesielle forhold som tilsier behov for en fornyet vurdering. orl. 2 anses etter dette for oppfylt. *** Ad vilkårene i orl. 2? Rådmannen mener at det må anses klart at inngrepets nødvendighet og forholdsmessighet er tilstrekkelig vurdert i planbehandlingen, men finner for ordens skyld likevel å foreta en ny konkret vurdering av om vilkårene i orl. 2 er foreligger og det må reknast med at inngrepet tvillaust er til meir gagn enn skade. Det må her foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av fordeler og ulemper ved ekspropriasjon. Det vises også her til hva som er påpekt under punktet "Sakshistorikk / Bakgrunn for saken", og som for øvrig fremkommer i de trykte vedleggene til dette saksfremlegget. Detaljreguleringsplanen med tilhørende reguleringsbestemmelser, og prosessen frem mot denne, legger opp til en helhetlig utbygging innenfor planområdet. Rådmannen mener det bør vektlegges at grunneier så vidt vites hittil ikke har foretatt seg noe konkret for å utvikle sin eiendom i henhold tidligere eller gjeldende reguleringsplan. Åmli kommune eier den øvrige eiendom innenfor planområdet og er ikke i stand til å gjennomføre hele utbyggingen, og oppnå de kommunale mål om å ha varierte tomter "på lager", uten få hånd om grunneiers arealer. Grunneier har inngått avtale med Åmli Totalbygg AS, hvorved Åmli Totalbygg AS er gitt en rett til å erverve de angjeldende arealer. Der er derfor rådmannens vurdering at grunneier i hovedsak har en økonomisk interesse i de angjeldende arealer. Ekspropriasjon med derav følgende skjønnssak vil sørge for at grunneier får full økonomisk erstatning for eiendommen. Åmli kommunes interesse består i å få etablert boligfelt. Videre vil en helhetlig utbygging av infrastruktur mv. i samsvar med detaljreguleringsplanen være avhengig av at Åmli kommune får hånd om de arealer det her er tale om å ekspropriere. Saksframlegg: Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli Side 8 av 10

Den offentlige interessen i denne saken er knyttet til gjennomføringen av reguleringsplanen, samt at en helhetlig utbygging i samsvar med reguleringsplanen vil medføre at en oppnår politiske målsetninger og føringer om å legge forholdene til rette for boligetablering ved å kunne tilby byggeklare tomter med ferdig etablert infrastruktur når folk først ønsker å bygge i Åmli. Delkonklusjon. Rådmannen er etter dette kommet til at ekspropriasjon i denne saken tvillaust er til meir gagn enn skade og at dette er nødvendig for å realisere reguleringsplanen. Ad. samtykke til forhåndstiltredelse. Åmli kommune har avsatt midler i budsjett for 2014 til å foreta opparbeidelse av teknisk infrastruktur og tomter. Åmli kommune bør søke fylkesmannen i Aust-Agder om tiltredelse av eiendommen før det foreligger rettskraftig skjønn. Da en ekspropriasjonssak erfaringsmessig tar lang tid, og kan behandles i flere rettsinstanser, vil eksproprianten kunne oppleve å måtte vente i mange år før gjennomføring av reguleringsplanen kan skje. På denne bakgrunn finner rådmannen at det foreligger sterke grunner for å anbefale at det bør fremsettes søknad overfor Fylkesmannen i Aust-Agder om samtykke til forhåndstiltredelse. Hensett hvilket stadium kommunen har nådd i sine utbyggingsplaner, bør forespørsel om samtykke til forhåndstiltredelse fremmes så snart vilkårene for dette er tilstede, det vil si sak om ekspropriasjonsskjønn er reist. Hva er kommunens alternativer? Kommunestyret har reelt sett 4 valg: 1. Ekspropriere hele Kateraas sin eiendom innenfor detaljreguleringsplanen 2. Ekspropriere til Bbu 1-4 og samferdselsanlegg. 3. Ikke ekspropriere ingen krav til utbygger. 4. Ikke ekspropriere krav til utbygger Rådmannen mener at man bør gå for alternativ 1. Dersom kommunestyret ikke velger å følge rådmannens forslag til vedtak, med ønsker å velge alternativ 2 eller 4 er det flere forhold som må avklares, blant annet med grunneier, herunder fordeling av kostnader teknisk infrastruktur mv. Rådmannen har ikke utredet samtlige konsekvenser ved ikke å følge forslaget til vedtak og det må dessuten sikres at saken underlegges en forsvarlig behandling. Dersom kommunestyret ikke vil følge rådmannens forslag til vedtak bør saken utsettes og rådmannen få signaler om hvilken løsning kommunestyret ønsker forberedt. Sammendrag Etter en samlet vurdering er det rådmannens syn at det foreligger en overvekt av samfunnsmessige fordeler i at reguleringsplanen gjennomføres, og at ekspropriasjon av del av gnr. 40, bnr. 2 iht. detaljreguleringsplan for Negardskleiva og plan- og bygningslovens 16-2 første ledd tvillaust er til meir gagn enn skade, jf. oreigningsloven 2 annet ledd. Vilkårene for å ekspropriere eiendommen er derfor til stede. Pbl. 16-2 er en kan regel og ikke en skal regel. Det betyr at kommunen kan la være å fatte vedtak om ekspropriasjon selv om vilkårene er til stede. I denne saken finner rådmannen å anbefale at det fattes vedtak om ekspropriasjon. Bakgrunnen for rådmannens anbefaling er at kommune har strukket seg langt, samt at en helhetlig utbygging i samsvar med reguleringsplanen vil medføre at en oppnår målsetninger som er politisk forankret om å legge forholdene til rette for sentrumsnær bosetting i Åmli. Saksframlegg: Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli Side 9 av 10

Rådmannen anbefaler videre at det i skjønnsbegjæringen settes opp en skjønnsforutsetning om at erstatningen fastsettes etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Det må begjæres skjønn for fastsettelse av erstatningen etter skjønnslovens regler. Til å forestå dette vil det bli engasjert ekstern advokat. Utgiftene til dette og til skjønn og erstatning dekkes av kommunen. Forøvrig ingen driftsmessige konsekvenser. Ved en eventuell tvist med grunneier om adgangen til ekspropriasjon og erstatningssum, vil dette måtte føres som skjønnssak for domstolene. Det vil da påløpe kostnader til juridisk bistand. Saksframlegg: Ekspropriasjon og forhåndstiltredelse i Negardskleiva - del av gnr. 40, bnr. 2 i Åmli Side 10 av 10