2007,^ Advokatttrmaet MEDLEMMER AV DEN NOPtSKE CHRISTENSEN, ERTSAAS ANS ADVOKATFORENING

Transkript

1 12.NOV :09 KREDITORFORENINGEN MIDT-NORGE NR-552 S. 1 {NNHERRED SAMKOMM^NE.\ 2007,^ Advokatttrmaet MEDLEMMER AV DEN NOPtSKE CHRISTENSEN, ERTSAAS ANS ADVOKATFORENING $jøiø Steinkjer - Telefon: o8 T 0- Telefax Bankgiro: E^poss atlv rollcnasêr^sp+, ^îniger.øtne.no -adv.svon j :îndeeffrio^øce;nfêr.w^gne.no ^ aflwtmvtenaaaaât^nør.a+une.no Dato Ø O M1 orientering n Etter avtale a TII underskrift C Tilbake med takk for lånet q Til uttalelse 11 Til behandling a Ml Dem som rette vedkommende ø+ûqorotemry,yl^cas, Ut W Med hilsen L,., bta, rc^, ', (k. h V a dp e t.\... 1\. ^ ^` ' w

2 12.NOV :09 KREDITORFORENINGEN MIDT-NORGE NR, 552 S. 2 Advokatfirmaet ^hristensen & Ertsaas ANS AS Levanger Tomteselskap Levanger Rådhus 7600 Levanger Rolf Christensen 3iut E. Ertesos Anders røren Dertil V. 5malåa Ver ref: doc Dem ref: steinkjer, 01. november 2007 SAK: REGULERINGSPLAN KJØNSTAD KA BOLIGFELT Undertegnede er kontaktet av Hilde og John Asbjørn Andersen i anledning ovennevnte sak. Spørsmålet gjelder erverv av deler av deres eiendom gnr. 7, bnr. 5 i Levanger kommune. Hilde og John Asbjørn Andersen bestrider at AS Levanger Tomteselskap har avtale med rett til det areal som inngår i utkastet til reguleringsplan, Jeg vil nedenfor for det første gå i gjennom sakens historikk for deretter å komme inn på sakens juridiske sider. 1. Sakens bak John Asbjørn Andersen er eier av gnr. 7, bnr. 5 i Levanger kommune. Andersen ble sammen med flere andre grunneiere i Kjønstadmarka kontaktet av AS Levanger Tomteselskap i forbindelse med at tomteselskapet ønsket en boligbygging i nevnte areal. Etter forhandlinger ble det inngått en avtale om grunnerverv. Avtalen er datert den 5. februar 1999 av grunneierne og 16. desember 1999 av styret i AS Levanger Tomteselskap. Det fremgår der av pkt. I at avtalens omfang gjelder erverv/overtakelse av et utbyggingsonuåde som samlet er ca, kvm. Videre består arealet av ulike gnr. og bnr. som eies av grunneierne som inngår som en del av avtalen. I tillegg fremgår det av pkt. 9 at grunneierne gis anledning til å velge ut boligtomt. For Andersen utgjør dette 1 stk. boligtomt til frittliggende enebolig. Det ble i tillegg inngått et bilag til denne avtale som er datert 5. februar 1999 hvor det fremgear det at for John Asbjørn Andersens del vil man utarbeide situasjonskart hvor eieren tegner inn det areal som ikke berøres av ervervet. Dette punkt 2 i bilaget til avtalen, datert samme dag, gir med andre ord uttrykk for at det er spesielle forhold knyttet til Andersen sin eiendom. Bakgrunnen for dette var at det var viktig for Andersen å sikre seg sine egne arealer. I henhold til dette skulle AS Levanger Tomteselskap oversende tegninger slik at Andersen kunne tegne dette inn. Dette skjedde etter det opplyste ikke. Andersen ble deretter sammen med de andre grunneiere tilskrevet i brev av 19. oktober Det fremgår av dette brev, siste avsnitt på s. 1, at spesielle forhold knyttet til avtale Sjøfansgt. 6 Klientkonto: Direkte >post: 7725 Steinkjer Bez konto : rchr sreinkjeradvokatene.no Telefon: Og 10 Orgnr : NO kee@stth kjersdvokatene.no Telefax; r -mail. Fontpost@steinkjeradvoka± ne.no bvs steiakjcradvoka e.no Hjemmeside: ak@steinkjeradvokaraneno

3 12.NOV :10 KREDITORFORENINGEN MIDT-NORGE NR. 552 Advokaif=aet CHRISTENSEN & ERTSØS ANS 2 og tilleggsavtale gjeldende den enkelte grunneier, blir tatt opp med de respektive når dette aktualliseres. Det ble deretter avholdt et ni~ mellom AS Levanger Tomteselskap og grunneierne den 15. november I møte ble det blant annet avtalt at AS Levanger Tomteselskap og Andersen skulle møtes hjemmel hos Andersen etter nærmere avtale, for å gå opp og markere hvilket areal som skulle selges. Det ble aldri avtholdt noen "befaring" hos Andersen. John Asbjørn Andersen ble deretter tilsendt et brev datert 17, november Det ble der foreslått at grunnervervet skulle utgjøre alt ut over 4,5 daa. Dette betyr 17 da. Dette var for Andersen helt uaktuelt. Andersen er av den klare oppfatning at man aldri har signalisert at han skulle selge unna areal i denne størrelsesorden. Det ble umiddelbart etter dette tatt kontakt av Andersen med Dem, og det ble der tydeliggjort at det ikke var aktuelt å sitte igjen med et restarealet på kun 4,5 daa. Neste kontakt i saken er brev fra Dem datert 23. november 2000 hvor forslaget om erverv trekkes tilbake. Dette på bakgrunn av at man vil legge saken til side inntil tomteselskapet har bedre oversikt over sakens kjerne. Deretter horte ikke Andersen noe fra Dem på flere år. Andersen tok kontakt med AS Levanger Tomteselskap den 3. februar etter en artikkel i Trønderavisa,. Dette på bakgrunn av at det av artikkelen fremgikk at det var tegnet inn tomter på eiendommen til Andersen. Mandag 6. februar 2006 ble det på nytt kontakt mellom Dem og Andersen, hvor Andersen presiserte hva som var aktuelt å selge med bakgrunn for at man var en del av håndgivelsesavtalen som var inngått mellom AS Levanger Tomteselskap og grunneierne datert 5. februar Andersen tilskrev Dem videre i et brev av 20. mars Det ble deretter sendt brev fra Dem til Andersen datert 6. juni 2006 hvor De mener at avståelse av grunn blir et resultat av godkjent plan og inngåtte avtaler. Deretter foreligger et brev fra Dem av 3. november 2006 hvor De viser til komrnunedelplan Levanger sentrum. Det er videre et brev til Andersen datert 4. desember 2006 hvor man varsler om om balløkke også på arealet til Andersen samt at De foreslår et makeskifte. Dette blir besvart i brev fra Andersen datert 13. desember 2006 hvor Andersen på nytt viser til at man ikke har tegnet inn det areal som er aktuelt å selge. Det presiseres videre at man ikke ønsker å avstå grunn til balløkke eller til tomter på dette området. I ettertid skjer det ikke noe annet enn at det foreligger utkast til reguleringsplan. Dette er i særskilt brev blitt protestert på fra Andersens side. 2. Rettslige anføfrsler. Utgangspunktet for denne saken må være de avtaler som ble inngått i 1999, herunder avtale om håndgivelse samt tilleggsavtale. Det fremgår der at i utgangspunktet vil også John Asbjørn Andersen akseptere å overdra deler av arealet på egen eiendom, gnr. 7, bnr. 5. Det fremgår dog av tilleggsavtalen som må sees i sammenheng, jf. pkt. 2, at Andersen skal kunne tegne inn areal som ikke skal berøres av erverv. Dette er en særskilt bemerkning i tilknytting til John Asbjørn Andersens eiendom. Bakgrunnen for at Andersen vil ha inn denne bestemmelsen, var åpenbart at han Øket å sikre største del av eiendommen og at den også skulle være på Andersens hånd etter ervervet. Slik opptegning

4 12-NOV :10 KREDITORFORENINGEN MIDT-NORGE NR. 552 S. 4 Advoka.et CHRISTENSEN & ERTSAAS ANS 3 er aldri kommet. Tvert i mot fremgår det av dokumentasjon i saken at Andersen hele tiden har ønsker å presisere overfor AS Levanger Tomteselskap hva slags areal som kan overdras. Dette synes ikke vært av interesse for AS Levanger Tomteselskap. Situasjonen, slik denne side ser det, er følgelig at Andersen har inngått en avtale hvor man har blitt enig om prisen knyttet til en overdragelse av areal, Nærmere bestemmelse om arealets omfang/grenser skulle fastsettes i ettertid. Slik fastsettelse er ikke skjedd. Derte innebærer at det for Andersens eiendom fortsatt ikke foreligger noen avtaler knyttet til omfanget av ervervet leg forstår AS Levanger Tomteselskap dit hen at kommunedelplanen legger føringer i tilknytting til hvilke areal som er erverves. Dette medfører ikke riktighet. En arealplan er for så vidt kun virkende i forhold til hva man eventuelt kan disponere det enkelte areal til. Dette følger av plan- og bygningsloven 20-6, 2. ledd. Det innebærer kun at arealbruk i samsvar med planen i utgangspunktet er tillatt slik at kommunen ikke kan avslå søknad om byggetillatelse under henvisning til arealplanen. Arealplanen innebærer med andre ord kun en rådighetsinnskr g for fremtidige tiltak. Det fremgår videre at det i utgangspunktet er kommunen som står for utarbeidelse av kommuneplanens arealdel. I utgangspunktet er det således kommunen som administrerer arealbruken i kommunen. Det er selvsagt slik at rikspolitiske retningslinjer av fylkesplanen må legges til grunn, jf. plan- og bygningsloven 17-1, 1. ledd og plan-og bygningsloven 19-6, Det fremgår videre at det i utgangspunktet kun er offentlig organ som har formell innsigelsesrett. Private kan også protestere, men de har bare en uttalelsesrett. På bakgrunn av ovennevnte er det ikke slik at en komnaunedelplan, jf. plan- og bygningsloven 20-1, 5. ledd, danner noen rettslig hjemmel for AS Levanger Tomteselskap å ta seg til retten på eiendommen. Denne saken har følgelig 2 ulike rettslige sider. Det ene gjelder privatrettslig avtaleforhold mellom Andersen og Dem knyttet til rettighetene av arealet. Det andre forhold vedrørende kommunedelplan gjelder forholdet mellom utbygger og kommunen. Det er en forutsetning for utbygging selvsagt at man har rett til det areal som planen omfatter, Slik denne side ser det, er det med andre ord åpenbart at kommuneplanen ikke legger noen føringer knyttet til avtaleforholdet mellom Dem og Andersen. Det fremgår tvert imot at så ikke er tilfelle, jf. plan-og bygningsloven Slik Andersen ser det, vil eventuelt reguleringsplanen måtte innebære en ekspropriasjon fra Andersen. Dette forutsatt at vilkårene for dette er til stede. Andersen er av den klare oppfatning at en slik ekspropriasjon vil være et vesentlig mislighold av avtalen, slik at det innebærer at man må se bort fra hele avtalen fra Dette på bakgrunn av at avtalen baseres på det grunnlag at man skulle komme til enighet vedrørende arealet. Det vil derfor ikke være aktuelt for Andersen å selge noe areal, til AS Levanger Tomteselskap hvis man rikke blir enige om dette. Man er da heller ikke pliktig til å selge areal til Dem, som Andersen tidligere har vært innstilt på å selge til Dem. Dette arealet fremgår for så vidt som en del av etappe 2 i utbyggingsprosjektet. ^^^

5 12.NOV :10 KREDITORFORENINGEN MIDT-NORGE NR. 552 S. 5 Advokatifiamaet CHRISTENSEN & ERTSAAS ANS 4 På bakgrunn av ovennevnte, gjøres det gjeldende at det må foreligge en nærmere avtale vedrørende hvilke arealer AS Levanger Tomteselskap har rett til å erverve fra Andersen. Dette fremgår klart av avtalen datert 5. februar 1999 nr. 2. Hvis AS Levanger Tomteselskap fastholder forholdet knyttet til reguleringsplanen, vil kommunen selvsagt bli gjort oppmerksom på dette. Kommunen får også kopi av dette brev. Hvis det ikke skulle komme frem til en minnelig ordning, vil Andersen gjøre gjeldende at det her foreligger et vesentlig mislighold av avtalen, noe som medfører at AS Levanger Tomteselskap i så fall må ekspropriere hele det areal man ønsker fra Andersen. Man vil ikke være bundet til de priser som gjelder for arealet. Det forutsettes videre at vilkårene for ekspropriasjon i så fall er til stede. For at det skal være av interesse for Andersen å diskutere arealet nærmere med Dem, forutsettes det at juridisk bistand blir dekket. For øvrig tillater jeg meg å kommentere at det synes særdeles merkelig å legge en balløkke der det er foreslått. Det viser her til at det nettopp av bilaget til avtale om håndgivelse fremgår at løkke/friområde bør legges på gnr. 6, bnr. 1. Ved spørsmål må De gjerne ta kontakt. Kopi: John Asbjørn Andersen, Kjønstad, 7600 LEVANGER.