SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jan Egil Strand Arkiv: GR/BR 69/2 Arkivsaksnr.: 08/931 REGULERINGSPLAN GNR 69 BNR 2 Rådmannens innstilling: 1) Det vises til forslag til reguleringsplan for gnr/bnr 69/2 i Skånland kommune datert 040716. Planen kalles «Detaljert reguleringsplan for Gnr. 69, Bnr. 2 Kovan, Skånland kommune» og består av planbeskrivelse med plankart og planbestemmelser. 2) Planforslag for dette området er tidligere behandlet og lagt ut til offentlig ettersyn i 2009, men da ble planforslaget trukket av søker etter at plane nvar lagt ut til offentlig ettersyn. 3) Planutvalget finner det ikke riktig å fortsette behandlingen fra 2009 til det er det gått for lang tid, og dette ville vært uhensiktsmessig og uoversiktlig for alle parter. Når det er sagt, så finner Planutvalget at nåværende planforslag samsvarer så mye med det som i 2009 var til behandling, at det iht PBL 12-10 legges direkte ut til offentlig ettersyn/høring i seks uker. a) Planbeskrivelse av 040716, bestående av blant annet i) Plankart datert 040716 ii) Planbestemmelser datert 301116 4) Planutvalget viser til tidligere offentlig ettersyn/høring fra 2009, og ber høringsinstanser være oppmerksom på denne planens bakgrunn i forbindelse med behandlingen. Det firutsettes videre at høringsinstanser gir tilbakemelding dersom de finner behandlingen å ikke samsvare med intensjonene bak Plan- og bygningloven, og av den grunn krever ny planstart. Vedlegg: 1. Revidert forslag til reguleringsplan, datert 04.07.16 planbeskrivelse med a) Plankart datert 04.07.16 b) Planbestemmelser datert 30.11.16 2. Vedtak PU 170309 offentlig ettersyn 3. Opprinnelig forslag til reguleringsplan, datert 09.01.08 Bakgrunn: Saken har sin bakgrunn fra ønsket om å regulere inn et felt for hytter/fritidsboliger i Kovan. Opprinnelig startet saken i 2003 med en søknad om ønske om regulering av et område til formålet. I 2007 ble det varslet planstart fra søker, men reguleringsprosessen ble avsluttet i 2013, da søker trakk saken.
Saken ble trukket etter at denne hadde vært på 1. gangs høring. Årsaken var ifølge søker utfordringer knyttet til å få vei fram til området. Dette var en utfordring som søker hadde arbeidet med i lang tid, uten at søker fant en god nok løsning. Status for det arbeidet som var gjort med det forslaget til reguleringsplan som ble trukket, var at forslaget var lagt ut til offentlig ettersyn 170309 av Planutvalget i Skånland kommune. Det kom da inn 9 merknader, og det ble av søker arebeidet med disse i årene som fulgte, uten at dette førte fram til en løsning. Søker trakk som nevnt saken i brev av 250713. I etterkant av dette, har ny eier av eiendommen søkt om å få tatt planforslaget opp til ny vurdering på bakgrunn av at det er foretatt et jordskifte som utfra det Skånland kommune forstår avklarer rettigheter til adkomst for området. Ny søker/eier ønsker saken gjenopptatt i utgpkt slik at planen nå anses for å ha vært på høring, og at merknadsbehandlingen legges fram for Planutvalg og så direkte for KST. Saksbehandler har vært i møte med søker i mai d.å, og har vist til at det har gått tid siden siste behandling. Blant annet har planverket endret seg (ny PBL i 2008). Som en følge av dette, vil saksutredningen her ta for seg følgende: Innkomne merknader Ulikheter mellom planforslagene Evt virkninger av endringer i PBL Utfra dette helhetlig vurdere hva som er mest riktig mht behandling både ovenfor søker og høringsinstanser/naboer. Saken tar også utgpkt i at daværende Planutvalg faktisk valgte å legge denne på høring. I dette ligger det underforstått at daværende Planutvalg ikke hadde motforestillinger i ugtpkt mot at det ble etablert et hytteområde her. Saksbehandler legger dette til grunn som utgangspunkt i saksutredningen. Vurdering av innkomne merknader Disse er vurdert av søker i vedlagt justert planforslag (jfr; vedlegg 1). Saksbehandlers vurdering: Statens vegvesen av 270409: Ingen merknader. Samsvarer med justert planforslag. Reindriftsforvaltningen av 270409: Ingen merknader. Samsvarer med justert planforslag. Fylkesmannen 130509. Ber om utsettelse samt supplerende opplysninger. Sofie og Solfrid Johansen 280509: Gjelder veg/adkomst til det omøskte området. Dette er nå ivaretatt gjennom jordskiftesak. Vedtaket i denne saken er referert i nytt forslag til regplan i forhold til den dommen Skånland kommune har tilgang til, så er dette referert riktig, og saken ad veirett synes avklart. Henrik Vårem 290509: Ønsker generelt ikke flere hytter i Kovan og området rundt Saltvannet for øvrig. I søkers vurdering av dette innspillet er merknaden ikke tatt til følge, under henvisning til at naust ikke skal bygges, området ved vannet er avsatt til F-område, og ingen gamle stier e.a. bygges ned. Saksbehandler er enig i den vurderingen som er gjort av søker. Spørsmålet blir her enten eller enten tillates det mer hyttebygging, eller en sier nei til videre bygging langs med Saltvannet. Planutvalgets vurdering har åpenbart vært at dette kan tillates. Når det legges ned
mye energi for å utarbeide en reguleringsplan, og det i denne tas hensyn til «strandsonen» mot vann, samt eksistrerende stier etc, så anses dette å imøtekomme et utbyggingsbehov så langt som mulig. Det er riktig som Vårem sier, at Saltvannet gjennom mange år, er kultivert. Spørsmålet i denne saken blir hvorvidt en hyttebygging vil innvirke negativt på dette. Saksbehadler kan ikke se dette. Hyttenes plassering, samt at det ikke tillates tiltak som kan forurense vannet, tas her med i betraktningen. Saksbehandler har ikke videre merknader til brevet fra Vårem, eller den vurderingen som søker har gjort i sin planbeskrivelese. Tromsø Museum 290509: Ingen merknader. Samsvarer med justert planforslag. Eivind Johansen 280509: Ønsker sin eiendom tatt ut av planforslaget, at adkomstspørsmålet blir løst og at parkeringsplassen kommer minimum 4 meter fra hans eiendom. Alt dette er imøtekommet. Troms fylkeskommune 080609: Ingen merknader. Samsvarer med justert planforslag. Fylkeslandbruksstyret 060709: Ingen merknader. Samsvarer med justert planforslag. Konklusjonen er at saksbehandler oppfatter søkers sammenstilling av de tidligere innkomne uttaleser til å være dekkende. Planbestemmelser Saksbehandler har ikke funnet spesifikke planbestemmelser i den planbeskrivelsen som ble oversendt kommunen for behandling. Disse ble etterspurt den 291116, og ble oversendt kommunen den 301116. Skånland kommune har sett seg nødt til å revidere/omarbeide disse en god del for at disse skal kunne bli lett forståelige for både søkere og kommunen under behandling/effektuering av planen. Disse justerte planbestemmelsene er som sagt utarbeidet av Skånland kommune v/saksbehandler delvis basert på planbeskrivelsen, men er avklarte med søker v/ Hålogaland Plankontor og akseptert jfr; mail og telefonsamtale 301116. Det ble ikke gjort en nærmere vurdering av planbestemmelsene i 2009. Nå foreligger det en endring som vi her gjennomgår punktvis jfr; planbeskrivelsen kap 3: - 3.2: Reguleringsformål Ingen merknader - 3.3: Hensikt Ingen merknader - 3.4: Reguleringsplanens utforming Spørsmålet er om hele bevaringsområdet knyttet til samisk kulturminne, skulle vært tatt inn i planområdet. Dette er det gode grunner for. På den andre siden, er naboeiendommen i LNFområde og alle tiltak her skal avklares med kulturminnervernet for seg. - 3.5: Adkomstforhold Her er forslagsstiller nødt til å forholde seg til jordskiftedom dette synes avklart. - 3.6: Bebyggelsens utforming, plassering, høyde og utnyttelsesgrad
I nytt planforslag er maks. BRA satt til 150 m2. Planutvalget har tidligere akspetert dette, men størrelsen er økt fra 110 m2 til 150 m2, i tillegg til at høydeangivelsen er økt fra 6 til 6,5 meter over ferdig planert terrengnivå. Videre åpnes det for få begrensinger i planbeskrivelsen på bygningenes utforming. Dette gir frihet for tiltakshaver, men det kan også medføre at den enkelte bygningen kan avvike sterkt fra bygningen på naboeienommen, både i utforming og farge, uten at dette bryter med reguleringsplanen. Videre kan feltet etableres slikt at det utad blir «urolig» i den forstand at det skjærer i landskapet. Saksbehandler mener dette kan være uheldig, da det ikke vil ivareta Kovan som en del av et friluftsområde rundt Saltvannet på en god nok måte. På tross av ta dette tidligere ikke er påpekt av Planutvlaget under behandlingen i 2009, er dette nå justert av saksbehandler i planbestemmelsene bestemmelser som er akspeterte av søker. - 3.7: Parkering Anses ivaretatt ifm jordskiftedom. - 3.8: Vann og avløp Ingen endring utover at saksbehandler har justert ordlyd i planbestemmelsene. Evt virkninger av endringer i PBL. Vanligvis, vil et forslag til reguleringsplan som er lagt ut på høring av Planutvalget, og i ettertid justert i samsvar med merknader, «bare» være å behandle for endelig vedtak i Kommunestyret. I denne saken er det imildertid et faktum at det har gått lang tid fra planen var på høring, til den nå fremmes på nytt. Prisnipielt vil det kunne være så mange uklare forhold, at det kan hevdes at det er vanskelig for kommunen og for grunneiere å ha oversikt over et slikt vedtak. Eiendommen(-e) kan ha byttet eier, lovverket kan ha endret seg og arealforvaltningen i dette området kan ha en annen innfallsvinkel poilitisk osv. Likevel, i denne planen virker det som at de som i dag grenser opp mot planområdet (er naboer) er de samme som det var i 2009. Lovverket har endret seg i etterkant, men disse endingene er utfra slik saksbehandler vurderer det, ikke av åpenbar vesentlig betydning for utfallet av saken. Blant annet er hensynet til ROS ivaretatt. Planutvalgets vurdering av planområdet vil uansett framkomme av ny behandling, og arealplanen er ikke endret siden den gang. Når det er sagt, så er Plan- og bygningslovens prinsipp om medvirkning sentralt. Saksbehandler finner det rimelig at bebørte parter får anledning til å uttale seg nå i forhold til det som er sagt tidligere. Dette vil bidra til å sikre de enkelte parters rettigheter. For å forhindre en ny plan med en ny planstart, er det spørsmål om det er mulig å «bare» sende planen ut til ny høringsrunde basert på det faktum at det er usikkerhet om hva som gjelder nå. Saksbehandler mener dette må være mulig - i dette tilfellet og med denne planen.
Dette er avklart med søker som en innforstått med denne behandlingsformen som alternativ til å varsle ny planstart jfr; å starte «på nytt». Saksebhandler anbefaler Planutvlaget å gjøre dette, men understreker at høringsinstanser kan ha en annen oppfatning om dette, noe som vil medføre at planen må saksbehandles som en ny reguleringsplan. Rådmannens vurdering: Rådmannen viser til saksutredningen og fremmer følgende innstilling: 1) Det vises til forslag til reguleringsplan for gnr/bnr 69/2 i Skånland kommune datert 040716. Planen kalles «Detaljert reguleringsplan for Gnr. 69, Bnr. 2 Kovan, Skånland kommune» og består av planbeskrivelse med plankart og planbestemmelser. 2) Planforslag for dette området er tidligere behandlet og lagt ut til offentlig ettersyn i 2009, men da ble planforslaget trukket av søker etter at plane nvar lagt ut til offentlig ettersyn. 3) Planutvalget finner det ikke riktig å fortsette behandlingen fra 2009 til det er det gått for lang tid, og dette ville vært uhensiktsmessig og uoversiktlig for alle parter. Når det er sagt, så finner Planutvalget at nåværende planforslag samsvarer så mye med det som i 2009 var til behandling, at det iht PBL 12-10 legges direkte ut til offentlig ettersyn/høring i seks uker. a) Planbeskrivelse av 040716, bestående av blant annet i) Plankart datert 040716 ii) Planbestemmelser datert 301116 4. Planutvalget viser til tidligere offentlig ettersyn/høring fra 2009, og ber høringsinstanser være oppmerksom på denne planens bakgrunn i forbindelse med behandlingen. Det firutsettes videre at høringsinstanser gir tilbakemelding dersom de finner behandlingen å ikke samsvare med intensjonene bak Plan- og bygningloven, og av den grunn krever ny planstart. Torbjørn Simonsen rådmann