Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO CSPE-13/13857-28 100290/14 07.11.2014 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling / 20.11.2014 Stavanger bystyre / PLAN 2521. REGULERINGSPLAN FOR BJØRN FARMANNS GATE 25 - MADLA BYDEL Forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for plan 2521 - Bjørn Farmanns gate 25 Madla bydel, med plankart fra Kultur og byutvikling datert 05.06.2014, sist revidert 04.11.2014 og reguleringsbestemmelser fra Kultur og byutvikling datert 05.06.2014, sist revidert 06.11.2014 vedtas. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. Saken legges frem for bystyret for endelig vedtak. Sammendrag Saken gjelder for detaljreguleringsplan 2521 for Bjørn Farmanns gate 25. Arealet er i dag regulert til boligformål i plan 660 og til felles parkering i plan 1561B1. Disse to arealene legges sammen, og omdisponeres til barneboliger for krevende barn. I alt 4 boenheter med tilhørende fellesrom, personalrom. Underetasjen vil ivareta parkering for bygningen, samt de omkringliggende institusjoner og avlastningsbolig i Bjørn Farmanns gate 27-31. Det er lagt til rette for et prosjekt tilpasset brukerne, naboer, og omgivelsene for øvrig. 1
PLAN 2521. REGULERINGSPLAN FOR BJØRN FARMANNS GATE 25 - MADLA BYDEL 1. Hva saken gjelder Bymiljø og utbygging - Stavanger Eiendom søker på vegne av Stavanger kommune om detaljreguleringsplan 2521 for Bjørn Farmanns gate 25. Bakgrunn Tomten som skal reguleres består av gnr/bnr 38/544 og 38/3765. Arealet er i dag regulert til boligformål i plan 660 og til felles parkering i plan 1561B1. Disse to arealene legges sammen, og omdisponeres til barneboliger for krevende barn. Ut fra at tomten nå skal brukes til boliger for barn (4 boliger for unge personer med autisme og psykisk utviklingshemming) er det behov for å lage en ny detaljreguleringsplan. Planen har fokus på å få et prosjekt tilpasset brukerne, naboer, og omgivelsene for øvrig. BMU - Stavanger Eiendom har utført arkitektarbeidet ved prosjekteringen. 2. Gjeldende planer Plan 2521 består av to ulike gnr/bnr som blir lagt sammen, og er omfattet av hver deres reguleringsplan. Området er omfattet av reguleringsplan 1561B1 og plan 660. Parkeringsplassen til de omkringliggende barneboliger hører under plan 1561B1, og den eksisterende boligtomt hører under reguleringsplan 660. I plan 660 angis det at områder for offentlig formål, skal plasseres innenfor byggegrensene og kan tillates oppført i inntil 2 etasjer. 2
3. Varsel om planoppstart Varsel om oppstart ble sendt til berørte grunneiere, naboer og høringsinstanser den 06.12.2013. Den ble annonsert i Rogalands Avis og Stavanger Aftenblad i fellesannonsen Stavanger nå! Det var i alt 7 offentlige uttalelser. Følgende hadde merknader: Oppvekst og levekår, Stavanger Kommune, dato 16.12.13: Det må iverksettes tiltak mot støy fra veitrafikk. Ventilasjonsanlegg må ikke avgi støy til omgivelsene. Kommentar: Tatt til etterretning. Fylkesmannen i Rogaland, dato 19.12.13: Krav til universell utforming. Prosjektet må tilpasses brukerne og omgivelsene. Lekeområder må være av høy kvalitet og utformes slik at det gir varierte utfordringer. Kommentar: Det er tatt hensyn til krav og retningslinjer for universell utforming både i bygg og utearealer. Det er planlagt heis i bygget. Terrasse, lek og oppholdsareal er plassert mot sørvest og gir gode solforhold. Det forutsettes at eksisterende forbindelser i området brukes. Brukerne får et eget lukket uteområde i tilknytning til bofellesskapet. For å oppnå gode uteområder for brukerne planlegges bygget som terrassehus med uteareal i hver etasje i samme plan som boenhetene ligger. De kan ikke benytte seg av eksisterende uteområder grunnet egen utfordrende atferd. Videre er høyden på bygget tilpasset omgivelsene. Funksjonshemmedes råd AU, dato 19.12.13: Universell utforming ivaretas. Funksjonshemmedes råd ønsker å være med under prosjekteringen og romprogrammet. Parkeringsfasilitetene blir ivaretatt for alle (ansatte, beboere og gjester). Kommentar: Det er tatt hensyn til krav og retningslinjer for universell utforming både i bygg og utearealer. Det blir planlagt nye parkeringsfasiliteter i underetasjen. Anbefaler å komme med merknader til 1. gangs behandling. NFU Stavanger lokallag, dato 17.12.13: Privatarealet skal være fortrinnsvis 55 kvm, men ikke mindre end 40 kvm. Totalt er det lovlig med 23 mennesker samlet i et bofellesskap. NFU ber kommunen om å følge de nasjonale retningslinjene på området og avslutte arbeidet med å utvide bofelleskapet Bjørn Farmanns Gate 27-31. Kommentar: Bofellesskapet planlegges for 4 boliger på 45-50 m2 med tilhørende fellesrom, personalrom, terrasse (uteareal-lek). De omkringliggende bokollektiv i Bjørn Farmanns gate 27-31, er i 4 selvstendige bygninger, men som deler utendørs fellesområder. Det er i alt 22 boenheter i disse bokollektiv/avlastningsboliger. Bjørn Farmanns gate 25 kommer til å inneholde 4 boenheter for en litt mer vanskeligstilt brukergruppe, som vil ha eget lukket fellesareal i bygningen, og som ikke har tilknytning til de omkringliggende bokollektiv. Fylkesrådmannen, Regionalplanavdelingen, dato 02.01.14: Tilpasning til eksisterende omgivelser. Det er ikke krav om KU for planforslaget. Ingen vesentlige merknader. Når planforslag foreligger, vil tiltak bli vurdert på nytt. Kommentar: Det er tatt hensyn til eksisterende omgivelser. 3
Madla bydelsutvalg, dato 24.01.14: Saken tas til orientering Statens Vegvesen, dato 12.12.13: Ingen merknader. 4. Beskrivelse av planområdet Tomten er beliggende i Bjørn Farmanns gate, som er en boligvei og sidevei til Madlamarkveien. Tomten er svakt hellende mot vest fra ca. kote +50 ved Bjørn Farmanns gate, til ca. kote +46 ved den nåværende parkeringsplassen. Omkringliggende bebyggelse er eneboligbebyggelse i 1-1,5 etasjer, samt 4 bygninger som inneholder bokollektiv/avlastningsbolig. Adressene Bjørn Farmanns Gate 27-31, består av 4 bygninger. Tre av byggene er institusjoner, og inneholder i alt (5 + 5 + 4) 14 boliger beregnet for barn og ungdom. Det fjerde bygg er en avlastningsbolig, og inneholder 6 boenheter. Til sammen i de 4 bygg er det 22 boenheter for fastboende barn og unge. Personale og besøkende til de fire bygg benytter seg i dag av parkeringsplassen på gnr/bnr 38/3765. Den eksisterende parkeringsplassen inneholder 11 plasser, og har adgang via en intern vei fra Bjørn Farmanns gate. Avfallshåndteringen for de tre institusjoner vest for tomten er løst med avfallscontainere plassert på den vestlige side av parkeringsplassen. Avlastningsboligen foran har avfallscontainere ved inngangen. Utfra kommunens støyutredning ligger tomten utenfor grønn sone i forhold til støyen fra Madlamarkveien (se vedlagte støykart). Utfra vedlagte risiko- og sårbarhetsanalyse, er det umiddelbart ingen forhold at ta hensyn til. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Planens formål er å legge til rette for barneboliger for krevende barn. Området er på 1398 m2. Byggeområdet i planen utgjør 770 m2 (BRA), mens fellesområdene er på 308 m2 (tenkt som 2 terrasser). Reguleringsplanen fastsetter BYA til maks. 55%. Planforslaget inneholder 4 barneboliger. For disse er det planlagt stue/fellesrom, samt personalrom for ansatte og rom for internundervisning. Det er planlagt et skjermet uteområde for brukerne, da brukerne ikke kan benytte seg av eksisterende uteområder, grunnet utfordrende adferd. For å oppnå uteoppholdsareal og lekeareal for barna, planlegges bygget som terrassehus med uteareal i hver etasje i samme plan som boenhetene ligger. Bjørn Farmannsgate 25 er beliggende tett på 3 institusjoner og 1 avlastningsbolig, hvor det vil være ansatte og besøkende. Det er behov for flere parkeringsplasser da det vil være til sammen ca. 40 ansatte på jobb daglig ved vanlig drift. Det er derfor planlagt at underetasje skal inneholde parkeringsplasser felles for de fire byggene. 4
Utkast til romprogram: Etasjeplan Beskrivelse romfunksjon Bruttoareal U.etasje Overbygd parkering 770 m2 1. etasje 4 stk. boliger m fellesrom, personalrom, terrasse(uteareal-lek) 2.etasje Undervisningsrom m/liten terrasse Mulighet for utvidelse for skolefunksjon/personal 546 m2 168 m2 Sum 1484 m2 Parkering blir lagt i underetasje og kommer til å inneholde 12 nye parkeringsplasser. I tillegg til de eksisterende 11 parkeringsplasser vil det i alt bli 22 parkeringsplasser. Fra parkeringsetasjen vil det være adgang til trapp å heis til 1. og 2. etasje i samme bygg. Underetasjen kan utvides ytterligere under bakken med 4 meter mot øst for å gjøre plass til rom for nødstrømsaggregat. Adkomst til overbygget parkering kan ses på plankartet. Parkeringsplassene skal være felles for bofelleskapet i Bjørn Farmanns gate 27-31. 1. etasje vil inneholde 4 boenheter av størrelse 45-50 m2. Boenhetene inneholder stue, soverom, kjøkken, bad, balkong og bod. I tilknytning til hver leilighet er det planlagt en utendørs bod. Dessuten er det planlagt fellesrom og personalrom. Det vil være lek og opphold på utvendig terrasse. Terrassen vil utgjøre 224 m2. 2. etasje inneholder undervisningsrom for beboerne, samt disposisjonsrom, lager, toaletter, garderobe og terrasse for opphold. Terrassen vil utgjøre 84 m2. Planen vil åpne opp for mulighet for utvidelse for skolefunksjon/personalrom. Terrassering av bygget mot vest gjør at bygningen gir mindre skygge til naboene nord for tomten. Terrassene er vendt mot sørvest, og vil ha gode solforhold på ettermiddagen. Øverste etasje må være tilbaketrukket med 2 m. fra nordlige side, for at minske skyggen til nabotomtene jvf. 6 i reguleringsbestemmelsene. Det skal være planlagt rom for søppelbeholdere i underetasjen av bygningen. Behovet for planlagt bebyggelse krever containere for restavfall 660 liter, papiravfall 600 liter og matavfall 140 liter. 6. Vurdering av planforslaget Uteområdene Det er planlagt et skjermet uteoppholdsareal i tilknytning til bygningens 1. og 2. etasje. På terrassen på 1. etasje skal det planlegges for lek og opphold, og det skal tas hensyn til barn med nedsatt funksjonsevne. Lekeområder skal utformes så det gir varierte utfordringer. Arealet rundt bygningen skal opparbeides med flest mulig grønne arealer. Avgrensninger mot vei og eksisterende eiendommer skal fortrinnsvis beplantes med busker, hekker eller bearbeiding av landskapet. Det vil forekomme støy fra trafikk som skal til og fra deres bolig i Bjørn Farmanns gate, og det er her viktig å ha en beplantning mot veien som virker støydempende. 5
Bebyggelsen Utformingen av bygningen er tilpasset den eksisterende bebyggelsen som er en lav trehusbebyggelse. Prosjektets utforming ivaretar kvalitetene på tomten mht. topografi, sol og skygge. Nabotomtene mod nord, kan ved vårjevndøgn av året få noe skygge i hagen. Barn og unges oppvekst og levekår Det er lagt til rette for terrasse/felles areal for de fire boenheter i bygningen. Det er stilt krav i bestemmelsene om at terrassen i bygningen for lek og opphold skal ta hensyn til barn med nedsatt funksjonsevne. Lekeområder skal utformes så det gir varierte utfordringer. Barn og unges oppvekst og levekår er ivaretatt. 7. Offentlig ettersyn og høring Saken ble behandlet på møte i kommunalstyret for byutvikling den 19.06.2014. Resultat: Enstemmig Arkivsak: 13/13857 PLAN 2521. REGULERINGSPLAN FOR BJØRN FARMANNS GATE 25 - MADLA BYDEL Kommunalstyret for byutviklings enstemmige vedtak: Forslag til reguleringsplan for plan 2521 - Bjørn Farmanns gate 25 Madla bydel, med plankart fra Kultur og byutvikling datert 05.06.2014 og reguleringsbestemmelser fra Kultur og byutvikling datert 05.06.2014, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 Innkomne merknader/ uttalelser Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn iht. 12-10 i perioden: 27.06. 12.09.2014, og det ble arrangert informasjonsmøte om saken den 13.08.2014. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 27.06.2014. Det kom inn 8 uttalelser til planforslaget. Det var et lite oppmøte til informasjonsmøtet. Her var en representant fra oppvekst og levekår, en representant fra byplan samt saksbehandler. Møtet ble derfor avlyst. Det var i alt 7 offentlige merknader og 1 privat merknader. Merknader med kommentarer er vedlagt saken. Under følger en kort oppsummering: Parkering. Det er stilt spørsmål ved parkeringsdekningen for den nye bygning samt eksisterende omkringliggende 4 bygninger. De 22 plasser i underetasjen på Bjørn Farmanns gate 25 vil løse behovet for de ca. 40 ansatte på jobb daglig, samt noen beboeres private biler. Det er tatt med i dette prosjektet så mange plasser som det er mulig å realisere innenfor angjeldende tomteavgrensning. Parkering for besøkende til de øvrige 26 beboere må skje som i dag, og er ikke en del av denne planen. Renovasjon. Dersom det skal gjennomføres tiltak på et område med forurenset grunn skal tiltakshaver utarbeide tiltaksplan som skal godkjennes av kommunen før tiltaket gjennomføres. Dette er nå gjeldene jvf. 3.3 i reguleringsbestemmelsene. Støy. Det blir i merknad ønsket vurdert andre støydempende tiltak enn kun beplanting. Det vil bli vurdert, da sammen med byggesøknad skal det følge dokumentasjon for støyforhold og nødvendige avbøtende tiltak. Støytiltakene skal sikre innendørs støynivå ihl. Byggeforskriftene og uteoppholdsarealer med støynivå under 55 Lden, jf. T-1442. Sol/skygge. Det er av berørte på nabotomten Sulkesgate 31b, blitt forslått ulike tiltak for å unngå skygge fra ny bygning på berørtes uterom. Det er blitt besluttet i nytt planforslag å ha den nordlige del av 2. etasje tilbaketrukket med 2 meter. 6
Endringer som er foretatt etter utleggelser Det er fortatt en endring av plankart ved å justere kotehøyde, for å gi mulighet for utvidelse for skolefunksjon/personal i 2. etasje. Denne etasje må være tilbaketrukket med 2 meter på den nordlige side ihl. 6 i reguleringsbestemmelsene. 8. Oppsummering og konklusjon Behov for lukkede uteoppholdsareal i tilknytning til boenhetene har i planforslaget blitt løst med terrassert bebyggelse. Underetasjen oppfyller parkeringsbehov for ny bebyggelse samt de omkringliggende bokollektiv. Ved en høyere utnyttelse av boligen ville det ha gitt naboene mer skygge, samtidig ville bygget ha fremstått noe mer massivt i forhold til omkringliggende bebyggelse. Bygningens utforming med terrasser som går mot vest, og som følger terrenget, gir en god tilpasning til omgivelsene, i forhold til sol og skyggeforhold. Utearealene/terrassene for brukerne er plassert godt skjermet fra veien. Plasseringen mot vest gjør at disse får gode solforhold spesielt om ettermiddagen. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Inger Østensjø rådmann Gunn Jorunn Aasland direktør Anne Skare byplansjef Claus Sigurd Petersen saksbehandler Vedlegg: Oversiktskart Plankart datert 05.06.2014, revidert dato 04.11.2014 Reguleringsbestemmelser datert 05.06.2014, revidert dato 06.11.2014 Merknader til forhåndsvarsel med kommentarer Merknader til utleggelse med kommentarer Risiko- og sårbarhetsanalyse Illustrasjoner og snitt Skyggediagrammer Støykart Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 7