Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Jon A. Olsen Arkitektkontor AS Postboks 435 7801 NAMSOS Melding om vedtak Vår ref: Deres ref Saksbehandler Dato 2014/589-12 Kjeld Erik Sandbakken 97169371 09.04.2014 Vesentlig endring av reguleringsplan for "Brutomta" i Namsos kommune Vedlagt følger utskrift av saksdokument med vedtak i ovennevnte sak; Behandling i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift - 09.04.2014 Rådmannen fremmet følgende tilleggsforslag: Det skal følge med utkast til utbyggingsavtale før 2. gangs behandling. Votering: Rådmannens innstilling med tilleggsforslaget enstemmig vedtatt av Plan, byggesak og teknisk drift. Vedtak i Namsos Plan, byggesak og teknisk drift - 09.04.2014 Forslag til reguleringsplan for "Tiendeholmen Park" datert 04.03.14 med reguleringsbestemmelser av samme dato legges ut til offentlig ettersyn i perioden 16.04.14 28.05.14 ihht. plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 og 12-14. Det skal følge med utkast til utbyggingsavtale før 2. gangs behandling. I forslag til reguleringsplan for Tiendeholmen Park gis det følgende tillegg/ endring i reguleringsbestemmelsene: Nytt pkt. 2.4 Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering og tredjepartskontroll av geoteknisk dokumentasjon. Nytt pkt. 4.3 Nybygg i planområdet skal tilknyttes til eksisterende fjernvarmenett. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 og 12-14 Postadresse Besøksadresse Telefon Kontonr Postboks 333 Sentrum Carl Gulbransonsgt. 4, 7800 74217100 Bank: 1644 24 28682 Namsos 7801 NAMSOS Telefaks Skatt: 6345 06 17034 E-post: 74217101 Org.nr postmottak@namsos.kommune.no
Side 2 av 11 Vår ref. 2014/589 12 bes oppgitt ved henvendelse Med hilsen Namsos kommune Kjeld Erik Sandbakken kst. fagleder Byggesak, kart og oppmåling Eksterne kopimottakere: Brutomta AS Postboks 240 7601 LEVANGER
Side 3 av 11 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2014/589-9 Saksbehandler: Kjeld Erik Sandbakken Saksframlegg Vesentlig endring av reguleringsplan for "Brutomta" i Namsos kommune Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift 27/14 09.04.2014 Rådmannens innstilling Forslag til reguleringsplan for "Tiendeholmen Park" datert 04.03.14 med reguleringsbestemmelser av samme dato legges ut til offentlig ettersyn i perioden 16.04.14 28.05.14 ihht. plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 og 12-14. I forslag til reguleringsplan for Tiendeholmen Park gis det følgende tillegg/ endring i reguleringsbestemmelsene: Nytt pkt. 2.4 Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering og tredjepartskontroll av geoteknisk dokumentasjon. Nytt pkt. 4.3 Nybygg i planområdet skal tilknyttes til eksisterende fjernvarmenett. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 og 12-14
Side 4 av 11 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat X X I I I I 21.01.2014 Referat fra oppstartsmøte i plansaker - Reguleringsplan for "Brutomta" - Endring 22.01.2014 Naboliste 26.02.2014 Fylkeskommunens uttalelse til varsel om oppstart av reguleringsarbeid for Brutomta / Tiendeholmen 27.02.2014 Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeid - Endring av reguleringsplan for Brutomta- Tindeholmen 679697_3_0 25.02.2014 Endring av reguleringsplan for Brutomta/Tiendeholmen park - varsel om oppstart av reguleringsarbeid 10.03.2014 65/1767 - Reguleringsplan for Tiendeholmen park Nord-Trøndelag fylkeskommune Jernbaneverket Statens vegvesen Jon A. Olsen Arkitektkontor AS I 20.03.2014 Solstudie Jon A. Olsen Arkitektkontor AS I 20.03.2014 Oppdaterte plandokumenter Jon A. Olsen Arkitektkontor AS S 21.03.2014 Vesentlig endring av reguleringsplan for "Brutomta" i Namsos kommune I 24.03.2014 Terrengprofil Jon A. Olsen Arkitektkontor AS Vedlegg 1 Oversiktskart 1:5000 2 Forslag til reguleringsplan datert 04.03.14 3 Forslag til reguleringsbestemmelser datert 04.03.14 4 Planbeskrivelse datert 04.03.14 5 Utomhusplan datert 20.01.14 6 Støyberegning datert 27.09.11 7 Geoteknisk notat datert 03.03.14 8 Solstudie datert 23.03.14 9 Terrengprofil 10 Innkomne merknader til varsel om oppstart
Side 5 av 11 Saksopplysninger Jon A. Olsen Arkitektkontor AS er engasjert av grunneier Brutomta AS for å gjennomføre en endring av detaljreguleringsplan for "Brutomta" i Namsos kommune. Foreliggende forslag til reguleringsplan har fått navnet "Tiendeholmen Park" og skal erstatte gjeldende reguleringsplan "Brutomta". Endringen er av en slik art at den anses som en vesentlig endring jfr. pbl. 12-14. Endringen medfører bedre utnyttelse av solforhold, redusering av innsyn, redusering av antall boenheter og næringsarealet er tatt ut av planen. Forslagsstiller viser til at endringene vil gi en mindre dominerende bebyggelse og ett langt bedre og roligere bo miljø. Planområdet omfatter eiendommen gnr 65, bnr 1767 på Østre byområde i Namsos sentrum. Planområdet er lokalisert i østre del av Namsos sentrum. Planområdet grenser mot eksisterende bolig-, nærings- og høgskoleområder samt mot fylkesvei. Eksisterende reguleringsplan for «Brutomta» ble vedtatt i 2012 og åpner for boligbebyggelse og kombinert bebyggelse. Det var opprinnelig prosjektert 65 leiligheter fordelt på 4 blokker med parkering i l etasje og boliger i 3-4 etasjer over. Totalt 4 og 5 etasjer. Formålet med planarbeidet er å tilrettelegge for bygging av leiligheter med tilhørende infrastruktur, parkering, lekeplasser mm. Planforslaget vurderes ikke å utløse krav om konsekvensutredning og planprogram. Plandokumentene med risiko og sårbarhetsanalyse av relevante tema skal gi et dekkende bilde av hensynet bak planen og vise hva planen vil medføre for berørte parter, interesser og hensyn. Opprinnelig prosjekt ble ikke realisert og det er nå gjort endringer og tilpasninger med tanke på byggemetoder og markedssituasjonen. Endringene medfører om rokkeringer og endring av formål i reguleringsplanen og blir derfor ansett som vesentlige. Endringene som er prosjektert vil medføre lavere bebyggelse og mindre antall boligenheter enn opprinnelig planlagt. Foreløpige tegninger viser totalt 48 leiligheter fordelt på 4 blokker i 3 og delvis 4 etasjer. Parkering er flyttet til carporter/ garasjer. For ytterligere beskrivelse av planforslaget vises det til vedlagte plandokumenter. Til varsel om oppstart av planarbeid mottok planlegger til sammen 8 innspill, disse er gjengitt i sin helhet i saksfremstillingen og kommentert av planlegger. 1) Erling Lundstadsveen, e.post datert 24.02.14 2) Nord-Trøndelag Fylkeskommune, brev datert 24.02.14 3) Jernbaneverket, brev datert 26.02.14 4) NTE nett as, e.post datert 26.02.14 5) Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert 27.02.14 6) Sametinget, brev datert 17.02.14 7) Norges vassdrags og energidirektorat, brev datert 13.02.14 8) Statens vegvesen, brev datert 25.02.14
Side 6 av 11 Erling Lundstadsveen Vår bolig/eiendom ligger på" Hønhaugen", adresse Tiendeholmveien 3. Boligen har utsikt mot sjøen, der vi ser sjøen og byen. En utsikt som er vesentlig- og av stor betydning for boligens beliggenhet og verdi. Vi er usikker på hvor høyt det planlagte boligkomplekset 3-4 etasjer blir i forhold til vår bolig. Deres illustrasjonsfoto (nord og sør) er vanskelig å tolke i forhold til vår problemstilling. Om det nye boligkomplekset overstiger dagens utsikt til sjøen og byen, vil vi har motforestillinger mot slik høyde. Vi er derfor av den oppfatning at dette må utredes nærmere før reguleringsplanen godkjennes. Eksisterende reguleringsplan for «Brutomta» åpner for bebyggelse i 4 5 etasjer. Planlagt bebyggelse på området er lavere enn opprinnelig tenkt bebyggelse og vil derfor forbedre situasjonen i forhold til det som er godkjent i dag. Forhold til utsikt, solforhold etc anses som avklart i forbindelse med godkjente reguleringsplan for "Brutomta". Vedlagte terrengprofil viser at møne til Lundstadsveen ligger ca. 8,5 meter over gesims på blokk A og B og boligen til Lundstadsveen ligger i en avstand på ca. 100 meter fra blokk A og B. Nord-Trøndelag fylkeskommune "Reguleringsplanen skal erstatte gjeldende reguleringsplan for «Brutomta», fra 2012, som åpner for boligbebyggelse og kombinert bebyggelse i planområdet. Her var det prosjektert 65 leiligheter fordelt på 4 blokker med parkering i første etasje og boliger i 3-4 etasjer over. Opprinnelig prosjekt er ikke realisert og det blir nå planlagt med færre boenheter og lavere bebyggelse, med 48 leiligheter fordelt på 4 blokker i 3 eller 4 etasjer og parkering i carport/ garasjer. Endringen medfører omrokkeringer og endring av formål i reguleringsplanen, og ny reguleringsplan skal bli utarbeidet. Plan: Selv om etasjehøyden reduseres må boligbebyggelse i 3-4 etasjer på denne tomta regnes som relativ høy utnyttelse. 3 etasjer utløser krav om heis i henhold til TEK 10, noe som igjen utløser kravet til tilgjengelige boenheter. Det er positivt. Universell utforming må legges til grunn for planarbeidet i størst mulig grad. Det er arealkrevende at parkering under tak flyttes fra blokkene og over til carporter. Det er viktig at det blir sikret hensiktsmessig areal til fellesfunksjoner, særlig leik. Endringen vil også føre til mer kjøring, og ikke minst rygging, på felles utearealer. Det blir derfor viktig å sikre en god og trafikksikker utforming på kjøre- og fellesområder. Dette er særlig viktig for felles leikeplass med tilhørende ganglinjer. Kulturminner: Vi har undersøkt om tiltaket er i konflikt med Kulturminnelovens (KML) 3. (Denne uttalelsen gjelder automatisk freda kulturminner). Gjennom søk i arkiv, askeladden.ra.no og vurdering av terrenget finner vi at det ikke foreligger slik konflikt, jfr også KML 8.1. Vi har derfor ingen innvendinger til planen.
Side 7 av 11 Det kan likevel fortsatt ligge ukjente automatisk freda kulturminner under nåværende markoverflate i eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminnelovens 8.2 dersom noen treffer på slike kulturminner under det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene. Dette pålegget må videreformidles til de som skal foreta arbeidet. " Utnyttelse anses som avklart i eksisterende reguleringsplan. Parkering legges til utvendige carporter av byggetekniske hensyn og vil dermed redusere byggehøyden for leiligheter. Universell utforming er lagt til grunn i planarbeidet. Det legges opp til god trafikksikkerhet og utforming på utearealene. Detaljer og endelig utforming vil framkomme av rammesøknad Jernbaneverket "Namsosbanen har tidligere blitt foreslått nedlagt, men per i dag er det usikkert om dette vil skje. Inntil videre er det derfor nødvendig å anse banen som aktuell for fremtidig trafikkering med tog, med de begrensninger det legger på aktivitet langsmed og på tvers av banen. Jernbaneverket har ikke vesentlige merknader til oppstartsvarselet, da planområdet ligger mer enn 30 meter fra Namsosbanen, som er byggegrensen iht. Jernbaneloven 10. Eiendommen gnr/bnr 65/1514, som omfatter deler av sidesporet som grener av fra Namsosbanen i retning sørøst, eies av ROM." Ingen kommentar Nord-Trøndelag elektrisitesverk "NTE Nett AS har følgende innspill til planarbeidet utover det at eksisterende nettanlegg i planområdet må ivaretas i planarbeidet. Vi ber om at tiltakets behov for strømforsyningsanlegg med nettstasjonsplassering må synliggjøres i planen. Se vedlagte utsnitt av ledningskart for området hvor vårt forslag til plassering av nettstasjon med ledningstrase er påført." Det er avsatt område til nettstasjon iht anvisning fra NTE. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag "Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ingen merknader til at det startes arbeid med endring av reguleringsplan for Brutomta/ Tiendeholmen park.
Side 8 av 11 Miljøvernavdelingen: Vi viser til retningslinjer T-1442 for støy i arealplanleggingen, og veilederen til denne. Vi ber om at det særlig legges vekt på kapitel 3.2.4 og avsnittet om rom med støyfølsom bruk og bruk av stille side. Planlagte boligblokker ligger i et område som blir påvirket av støy fra havn, fylkesvei 17, lokalveier og Namsosbanen. Selv om Namsosbanen ikke er i drift pr. d.d., og banen behøver store investeringer for å kunne settes i drift, er den ikke vedtatt nedlagt av Stortinget. Man bør derfor vurdere i samråd med Jernbaneverket om denne potensielle støykilden bør legges til grunn når vurderinger rundt støy gjøres. Selv uten Namsosbanen vil det være knyttet utfordringer til stille side. Kommunalavdelingen - samfunnssikkerhet og beredskap: Det er beskrevet i oppstartsvarselet at det skal foretas en ROS-analyse i forbindelse med reguleringsplanen, og vi viser i den forbindelse til pbl. 4-3, og DSB sin veileder «samfunnssikkerhet i arealplanlegging». Vi har ingen øvrige merknader til oppstartvarselet Reindriftsavdelingen: Reindriftsavdelingen har ingen merknader." Det benyttes støyberegning utført av Trønder Plan AS i forbindelse med reguleringsplan for «Brutomta». Denne beregningen har medtatt trafikkstøy fra fylkesveien og fra Klingaveien. Støy fra jernbane, flytrafikk etc er vurdert som ikke relevant. Det er utarbeidet ROS-analyse. Sametinget "Etter vår vurdering av beliggenhet og ellers kjente forhold kan vi ikke se at det er fare for at tiltaket kommer i konflikt med automatisk fredete samiske kulturminner. Sametinget har derfor ingen spesielle merknader til planforslaget. Skulle det under arbeid i marken komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området. må arbeidet stanses og melding sendes kulturminnevernet ved Sametinget og Nord-Trøndelag fylkeskommune omgående, jf. Lov av 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kulturminneloven) 8 annet ledd. Vi forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken." Inge kommentar Norges vassdrags og energidirektorat "I vår uttalelse av 05.1 2. 11 hadde vi vilkår for egengodkjenning- Innsigelse til planforslaget med krav om at det måtte tas inn en rekkefølgebestemmelse i planen om at geotekniske vurderinger og undersøkelser måtte gjennomføres før det blir gitt klarsignal for bygging. I de reviderte bestemmelsenes 2-3 av 09.0 1.2012 ble følgende ordlyd tatt inn: "Før byggetillatelse kan gis skal det være dokumentert tilstrekkelig sikkerhet mot skred (kvikkleire, løsmasser og snø), jamfør forskrift om tekniske krav til byggverk av 26.03.10 nr. 489 7-3 ".
Side 9 av 11 Dette var positivt og innebar at våre vilkår for egengodkjenning ble oppfylt og innsigelsen ble frafalt slik at planen kunne egengodkjennes i kommunestyret. Vi anbefaler at naturfare avklares i forbindelse med selve reguleringsplanarbeidet og ikke utsettes til byggesak. Vi forutsetter derfor som et minimum at ovennevnte reguleringsbestemmelse videreføres i det nye planforslaget." Det er foretatt en geoteknisk vurdering som en del av planarbeidet. Multiconsult konkluderer med følgende: "Reguleringsområdet for Tiendeholmen park står ikke i fare for å rase ut i Namsen. Området er heller ikke utsatt for å bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras i høyereliggende terreng. Multiconsult tilrår å fundamentere de planlagte bygningene på spissbærende peler til berg. Dette gir en stabil og setningsfri fundamentering. Det må utføres geoteknisk prosjektering." Statens vegvesen "Det fremgår i tilsendte brev at omfanget av utbyggingen blir mindre enn det først ble gitt melding om, både ved mindre antall leiligheter og lavere byggehøyde. Statens vegvesen har tidligere gitt innspill til samme plan/område gjennom vårt brev datert 24. november 2011. Planforslaget innebærer så vidt vi kan se ingen endringer i adkomstforhold. Vi vil nå som tidligere gi tilbakemelding om at ved utbygging av brutomta som ligger inntil fv. 769 må en ta hensyn til eventuell trafikkstøy. Vi forutsetter at nødvendige støyberegninger blir utført som en del av planarbeidet og at en ved senere planlegging av bygg og uteområder, innarbeider nødvendige støy6ltak i henhold til miljøverndepartementets retningslinjer T -1442 om støy i arealplanleggingen. Vi ønsker å bli orientert om det videre planarbeidet og har inntil videre ingen flere merknader til plansaken." Vurdering Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Planområdet omfatter eiendommen gnr 65, bnr 1767 på Østre byområde i Namsos sentrum. Planområdet er lokalisert i østre del av Namsos sentrum. Planområdet grenser mot eksisterende bolig-, nærings- og høgskoleområder samt mot fylkesvei. Eksisterende reguleringsplan for «Brutomta» ble vedtatt i 2012 og åpner for boligbebyggelse og kombinert bebyggelse. Det var opprinnelig prosjektert 65 leiligheter fordelt på 4 blokker med parkering i l etasje og boliger i 3-4 etasjer over. Totalt 4 og 5 etasjer. Det fremmes nå forslag om vesentlig endring av reguleringsplan for "Brutomta" samtidig som navnet på planen endres til "Tiendeholmen Park"
Side 10 av 11 Opprinnelig prosjekt ble ikke realisert og det er nå gjort endringer og tilpasninger med tanke på byggemetoder og markedssituasjonen. Endringene medfører om rokkeringer og endring av formål i reguleringsplanen og blir derfor ansett som vesentlige. Endringene som er prosjektert vil medføre lavere bebyggelse og mindre antall boligenheter enn opprinnelig planlagt. Foreløpige tegninger viser totalt 48 leiligheter fordelt på 4 blokker i 3 og delvis 4 etasjer. Parkering er flyttet til carporter/ garasjer. Geoteknisk notat datert 03.03.14 fra Multikonsult AS følger som vedlegg til plansaken. I notatet konkluderer Multiconsult AS med følgende: Reguleringsområdet for Tiendeholmen park står ikke i fare for å rase ut i Namsen. Området er heller ikke utsatt for å bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras i høyereliggende terreng. Multiconsult tilrår å fundamentere de planlagte bygningene på spissbærende peler til berg. Dette gir en stabil og setningsfri fundamentering. Det må utføres geoteknisk prosjektering. Rådmannen foreslår at det inntas i bestemmelsene under "Fellesbestemmelser" et pkt. som ivaretar krav om geoteknisk prosjektering: Nytt pkt. 2.4 "Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering og tredjepartskontroll av geoteknisk dokumentasjon." Risiko og sårbarhet er vurdert i henhold til anbefalinger fra direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap i følgende hovedemner: naturgitte forhold, infrastruktur, tidligere bruk, omgivelser og ulovlig virksomhet. Mulige trusler registrert i ROS-analysen og avbøtende tiltak er beskrevet i planbeskrivelsen pkt. 4.4 "Risiko og sårbarhetsanalyse." Støyberegning viser at store deler av planområdet ligger innenfor grønn sone, både i 2,0m høyde og 9,0m høyde. Støyberegning viser også at deler av planområdet ligger innenfor gul sone. Dette gjelder i større grad ved 9,0m høyde, noe som primært skyldes høyde på eksisterende støyvoll og støyskjerm. Lekeplass LEK1 ligger innenfor gul sone. Om nødvendig vil det bli satt opp støyskjerm slik at også dette området kommer innenfor grønn sone, dvs. med Lden verdier under 55 db. Gul sone er en vurderingssone hvor etablering av bygninger med støyfølsomme bruksformål bare kan tillates dersom krav til innendørs støynivå er tilfredsstilt, jfr. T 1442 punkt 3.2.1. Det vises her til teknisk forskrift til plan og bygningsloven. Beregningene er utarbeidet ihht. trafikkprognose framskrevet til 2031. Solstudie datert 20.03.14 følger som vedlegg til planforslaget, denne illustrerer sol- og skyggelegging i forhold til planlagt bebyggelse. Solstudien viser at planlagt ny bebyggelse ikke skyggelegger eksisterende bebyggelse. Miljømessig vurdering En kan ikke se at planforslaget fører til vesentlige negative virkninger for miljø, naturressurser og samfunn.
Side 11 av 11 Konklusjon: Ut fra en helhetsvurdering og med bakgrunn i saksutredningen, anbefaler rådmannen Namsos plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Forslag til reguleringsplan for "Tiendeholmen Park" datert 04.03.14 med reguleringsbestemmelser av samme dato legges ut til offentlig ettersyn i perioden 16.04.14 28.05.14 ihht. plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 og 12-14. I forslag til reguleringsplan for Tiendeholmen Park gis det følgende tillegg/ endring i reguleringsbestemmelsene: Nytt pkt. 2.4 Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging i planområdet. Før byggetillatelse gis skal det foreligge geoteknisk prosjektering og tredjepartskontroll av geoteknisk dokumentasjon. Nytt pkt. 4.3 Nybygg i planområdet skal tilknyttes til eksisterende fjernvarmenett.