s ivilarkitekt leif larsen as BYGGPROSJEKTERING - AREALPLANLEGGING - PROSJEKTLEDELSE Sandnes kommune Byplan Postboks 583 4305 SANDNES GRAVARSVEIEN 32 4306 SANDNES TELEFON : 51 62 33 73 E-POST : arkll@online.no BANK : 5413.05.34964 Foretaksregisteret: NO 979 962 274 MVA SANDNES 04.11.2014 Att.: Saksbehandler Berit Solheim DETALJREGULERING FOR GNR. 69, BNR. 271, MAUDALSGATA 7-9, PLAN 2012 113 VÅRE KOMMENTARER TIL INNKONME MERKNADER I UTLEGGELSESPERIODEN Statens Vegvesen, brev datert 28.01.2014: "Uttalelse til detaljregulering for gnr. 69 bnr. 272 Maudalsgata Vi viser til sak datert 21. januar 2014. Statens vegvesen har ingen merknader til detaljreguleringen." Tas til orientering. Sandnes Eldreråd, brev datert 23.01.2014: "Eldrerådet i Sandnes krever at det ved regulering og utbygging planlegges og utbygges slik at eldre og bevegelseshemmede lett kan ta seg frem. Dette gjelder både ute- og inneområder." Utomhus: Innregulert lekeplass og hovedadkomst til de 4 boligene fra vest vil så langt praktisk mulig være tilpasset bevegelseshemmede. Innomhus: Planbestemmelsene har føringer om at hovedleilighetene i 50% av boligene bør være tilpasset bevegelseshemmede. Sandnes Bymiljø, brev datert 13.03.2014: "Uttalelse til Detaljregulering for gnr 62 bnr 272 - Maudalsgata - Plan 2012113 Viser til utsendelse. Side 1
Bymiljø har følgende merknader: Avfallsbeholderne kan trekkes ut til renovasjonsbilens kjørerute på tømmedag og tas inn på egen eiendom etter tømming. I denne planen er det ikke behov for avsatt område til renovasjonsanlegg ved lekeplass. Planen gjelder gnr.69 (ikke gnr.62), bnr.272. Det ser ut som om eiendommen kanskje har vært brukt til næring tidligere en gang? Derfor bør følgende tas inn i reguleringsbestemmelsene: o Dersom det på grunn av tidligere virksomhet kan være grunn til å tro at det kan finnes forurensinger i grunnen, så skal dette undersøkes i henhold til Forurensingsforskriften. Ved funn av forurenset grunn skal det utarbeides tiltaksplan som skal være godkjent av Sandnes kommune v/bymiljøsjefen før gravearbeider kan igangsettes." Vår kommentar til punkt 1: Overfor Byplansjefen vil vi foreslå at avsatt område til renovasjonsanlegg beholdes som reserveområde dersom gjeldende renovasjonsvedtekt utvides med krav om flere sorteringsfraksjoner i boliger. Vår kommentar til punkt 2: Tas til orientering. Vår kommentar til punkt 3: Eiendommen er pr. dato regulert til næringsvirksomhet forretning. Etter forslag fra Bymiljø er deres forslag ovenfor nå innarbeidet i reviderte planbestemmelser datert 28.10.2014 som følger vedlagt. Fylkesrådmannen, Regionalplanavdelingen, brev datert 18.03.2014: "PLAN 2012113 - DETALJREGULERING FOR GNR 69 BNR 272 - MAUDALSGATA - HØRING / OFFENTLIG ETTERSYN Vi viser til ovennevnte sak som er sendt fylkeskommunen til uttalelse. Fylkesrådmannen har vurdert saken som regional planmyndighet. Henvendelsen gjelder offentlig ettersyn av reguleringsplan for et område i Maudalsgata i Sandnes. Fylkesrådmannen har tidligere kommet med uttale til oppstartsvarselet. Planforslaget slik det foreligger, er i hovedsak i tråd med våre innspill. Side 2
Det er positivt at lekeområdet har fått en solrik plassering. Det ligger imidlertid tett opp mot vei, og det må derfor gjøres tilpasninger for å sikre muligheter for trygg lek, og det må gjøres en ekstra innsats for å sikre god kvalitet. Vi vil gjenta overfor kommunen at en bør tilstrebe å regulere større områder, for å kunne se tetthet, uteoppholdsareal og bokvalitet i sammenheng for naturlige delområder. Ut over dette har vi ingen vesentlige innspill på dette tidspunktet. " Plankart og planbestemmelser sikrer at innregulert lekeplass vil få god kvalitet og trafikktrygg adkomst tilknyttet de 4 innregulerte boliger via nytt innregulert fortau mot vest. Det er også positivt at Fylkesmannen ovenfor bemerker at "Planforslaget slik det foreligger, er i hovedsak i tråd med våre innspill." Brev fra gjenboer mot øst Øyvind Berg, hjemmelshaver av Hauagata 3, gnr. 69, bnr. 238: "Jeg har også tatt kontakt med Arkitekt Leif Larsen for å komme i dialog angående de søkte planene.jeg har bedt om møte både i mail og pr. Telefon. Dette har han ikke gitt meg tid til. Vi har også forespurt tegninger av fasade de mot Hauagata, noe han heller ikke har sendt meg. Også utenomhusplan med utforming av forstøttingsmurer har blitt forespurt uten respons. Leif Larsen fortalte også at de reviderte tegningene med parkeringsplasser i Hauagata skulle behandles i 2 gangs behandling og at dette også var avklart politisk. Stikk i strid med informasjon jeg har fått fra kommunen. Min uttalelse blir dermed delt i to, først for de tegningene publisert på kommunens hjemmesider så kort for de reviderte tegningene. Opprinnelige tegninger: Jeg setter stor pris på at de falleferdige bygningene i Maudalsgaten skal saneres. Fortetting må til i byområdene i Sandnes. Likevel kan jeg ikke akspetere at bomiljøet i eksisterende boliger forringes på bekostning av utbyggers profitt. Boligene som planlegges er høye, det planlegges boliger med 3 fulle etasjer (med kjeller). Andre etasje har full høyde, det er altså et ganske høyt møne på boligene. Boligene ellers i området har stort sett knevegger på ca 1 meter innvending. På de planlagte boligene er det full høyde i hele andre etasje. Side 3
Bolig 4 er trukket for nær Hauagata. Som nevnt ønsket jeg et møte med utbygger for å se på hvordan en alternativ plassering av bygningsmassen ville påvirke solforhold, noe som ble avvist. Jeg ønsker at mønehøyde på tak senkes minimum 1,5 meter og at bolig ikke plasseres nærmere enn 5,5 meter fra Hauagata. Det er ikke levert noen tegninger av fasade mot Hauagata, noe jeg finner underlig. Det er skrevet lite om hvordan utforming av området mot Hauagata vil være. Det er idag en forstøtningsmur på ca 120cm mot Hauagata og min eiendom, de nye boligene vil være en formidabel mur mot gaten med en plassering nær veien. Kommuneplanen sier at det skal forelige en utomhusplan som viser utforming av forstøttningsmurer. Det finnes såvidt jeg kan se ikke. Tegningene gir også ett inntrykk av at møne og gesimshøyde er tilnærmet lik den omkringliggende bebyggelse. Det vises blandt annet i illustrasjonen nedenfor høyden på boliger sammenliknet med 69/270 som er en bolig som ligger på en tomt med en stor forstøtningsmur mot planområdet. De andre boliger i Hauagata ligger på et lavere nivå. Planforslaget sier lite om denne muren skal beholdes eller fjernes. Boliger i Hauagatas østside ligger på et lavere nivå. Uten fasadetegninger fra øst er det vanskelig å anta annet enn at muren skal beholdes. Sol og skyggediagram viser et bilde som vil være uholdbart for min bolig. Dette diagrammet viser for tidspunktet 15:30 ved vårjevndøgn. Som man ser vil man senere på dagen ha dekket all utenplass foran huset med skygge. Kommuneplanes krav til sol og skyggediagram er slik jeg ser det ikke fulgt i søknad om omregulering. Konklusjon: Jeg ønsker at det finnes en løsning for ikke å ødelegge de mulighetene det er for sol på min eiendom og som er trygg for barna som leker i området med tanke på adkomst og parkering. Jeg har prøvd å komme i dialog med utbygger uten hell og må derfor uttale meg i denne høringen. Side 4
Slik jeg ser det må mønehøyden på tomt 4 reduseres, utbygger må komme med sol og skyggediagram som er relevante for ettermiddagssol (f.eks 18:00 eller i mai/juni) og bygnigsmassen for tomt fire må trekkes 6 meter fra Hauagata. Reviderte tegninger (25/9-2013): Her er det tegnet inn parkeringsplasser med innkjøring fra Hauagata, disse vil stå mot støttemur mot 69/270 og dermed ikke ha fri sikt. Det vil være farlig for barn og andre trafikanter med utkjøring rett i gaten som dette. Disse tegningene har heller ikke vært presentert for andre beboere i Hauagata som helt sikkert også ville ha uttalt seg i høring dersom de kjente til planen. Jeg har snakket med noen beboere og de viser også til at det i dialog med kommunen er blitt gjort tiltak for å forsøke å sikre barn i gata tryggere ferdsel, parkeringsplasser med utkjøring rett i gata uten fortau eller fri sikt vil redusere sikkerheten. Hus 4 er også trukket 2 meter fra Hauagata, dette er selvfølgelig uholdbart og langt utenfor de 5 meter førstegangsbehandling forutsetter. Jeg synes i det hele tatt det er underlig at utbygger har utarbeidet og oversendt disse tegningene, dersom dette er planen, så burde det også søkes etter disse tegningene." Vi har vært i direkte dialog med Berg etter at brevet sitert ovenfor ble sendt, og har søkt å følge opp Bergs ønsker om tilleggsopplysninger. Se redegjørelsen nedenfor. Solsituasjon etter oppføring av nye boliger Etter Bergs ønske utarbeidet vi 4 stk. ekstra soldiagram for å få vurdert om solsituasjonen på hans eiendom blir vesentlig forringet om eksisterende bygninger innenfor planområdet blir revet og erstattet med de 4 nye foreslåtte boligene i.h.t. planforslaget. Konf. Bergs brev om dette. Som det fremgår av vedlagte soldiagram blir solsituasjonen tilnærmet lik dagens situasjon på Øyvind Bergs eiendom dersom eksisterende bygg blir erstattet av de nye boligene innenfor planområdet. For de to eneboligene som grenser opp til planområdet mot nord vil imidlertid solsituasjonen etter utbygging bli vesentlig forbedret i forhold til dagens situasjon. Trafikksikkerhet/frisikt i forhold til planlagte 4 parkeringsplasser mot Hauagata Berg bemerker at foreslåtte 4 parkeringsplasser her mangler frisikt og vil føre til mye mertrafikk i Hauagata. Vedlagt plankart viser her tilfredsstillende frisikt og avstand mot Bergs Side 5
eiendom til at parkerte biler har manøvreringsmulighet mot Hauagata i.h.t. Vegdirektoratets håndbok 017. Benyttet parkeringsprinsipp for de 4 plassene mot Hauagata er det samme som for adskillig mer trafikkerte gater i Sandnes som for eksempel St. Olavsgate med adskillig høyere Ådt og antall parkeringsplasser enn vårt forslag i Hauagata. For øvrig henvises til den innsendte planbeskrivelsen. Fasader av planlagte nybygg mot Hauagata utarbeidet Etter ønske fra Berg er fasader av nybygg og tilgrensende eksisterende boliger oversendt Byplansjefen. Som det fremgår av fasader og plankart er eksisterende forstøtningsmur langs Hauagata innenfor planområdet fjernet fordi en har senket terrenget her hvor det i.h.t. planforslaget er foreslått lekeplass. Dette vil også estetisk bidra til å gjøre krysset mellom Hauagata og Maudalsgata åpnere sett fra Berg sin eiendom i Hauagata. Endelig detaljering vil bli fastsatt i en utomhusplan som skal sendes Sandnes kommune for godkjenning. Avslutningsvis vil vi opplyse: a) I sitt brev skriver Berg at avstand fra nærmeste bolig til Hauagata er 2m. Dette er nå endret til 3m og gjelder kun ett hjørnepunkt der nærmeste bolig er vist 3m fra gata m.a. for å sikre at denne boligen får tilfredsstillende uteareal mot vest i.h.t. kommuneplanbestemmelsene. b) Etter Bergs ønske er soldiagrammene ytterligere supplert med 2 stk. soldiagram som viser skygge midtsommer kl. 18.00 for eksisterende og ny planlagt bebyggelse innenfor planområdet. Med vennlig hilsen Leif Larsen Sivilarkitekt Leif Larsen Side 6