Utleie og transaksjonsmarkedet for næringseiendom Byggebørsen 2016 Rune Husby Megler/Partner
Agenda Leiemarkedet for kontor Nybygging Ledighetsutvikling Trender Konvertering Industri/lager Transaksjonsmarkedet Salgsvolumer nasjonalt og lokalt Prisutvikling Kjøperne Oppsummering
Nye kontorbygg 2015 Vestre Rosten Ferjemannsveien 10 Stålgården Nord 45.000 kvm i 2015 95% utleid Bassengbakken 4
Nye kontorbygg 2016 Skippergata 14 «Trapphuset» Ca. 23.000 kvm. i 2016 ca. 70 % utleid Bromstadveien 59 (Autronica) Grilstad Marina (Kongsberg Maritime)
Nye kontorbygg 2017 «Trondheimsporten» «Abels Hus» Klæbuveien 196 Ca. 47.000 kvm. 95 % utleid Maskinistgata 1 - Dora
Antatte nye kontorbygg 2018 Brattørkaia 16 Otto Nielsens vei 12 Foreløpig ca. 37.500 kvm. antatt ca. 60 % utleid «Powerhouse» - Brattørkaia Falkenborgveien 28
Eksempler på leiekontrakter siste 12 mnd. Leietaker Eiendom Ca. areal Kommentar Kongsberg Maritime Grilstad Marina AS 9 500 kvm Nybygg Rambøll Dora Maskinistgata 1 5 000 kvm Nybygg Nordic Semiconductor Otto Nielsens vei 12 8 000 kvm Nybygg COWI Otto Nielsens vei 12 4 000 kvm Brukt /ombygging SEVO - Senter for voksenopplæring TrondheimsPorten 10 000 kvm Nybygg NAV Syd TrondheimsPorten 10 000 kvm Nybygg Autronica Tungasletta 8 8 100 kvm Nybygg BN Bank Søndre Gate 1 800 kvm Brukt / ombygg./rehab. HIST EC Dahls kvartalet 14 300 kvm Nybygg /ombygg./rehab. Helsebygg Ranheimsveien 10 1 000 kvm Brukt Norway Royal Salmon, Sportradar, Akva Group m.fl. Adressa-bygget 4 000 kvm Nybygg GK Norge Klæbuveien 196 4 500 kvm Nybygg Asplan, Norsk Helsenett, Hemit, m.fl. Abels Hus 10 000 kvm Nybygg Sum Ca. 90 000 kvm
Hvorfor nybygg? Bedriftene har blitt vant til høy standard Nybygg er energieffektive og arealeffektive Marginalt høyere leiepris enn i brukte bygg som oppveies av: Lavere energi- og felleskostnader Mindre arealforbruk Fortsatt en meget betydelig arealreserve for nye kontorer
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tilgang på nye arealer 2000-2018 70 000 60 000 50 000 Gjennomsnitt 2000 2015 ca. 26.000 kvm 40 000 30 000 20 000 10 000 - Kilde: Trondheim kommune/ Norion Næringsmegling
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorledighet januar 2016 140 000 108.000 kvm. 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 - Kilde 2002-2012: DNB Næringsmegling AS Kilde 2013-2015: Norion Næringsmegling AS
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kontorledighet januar 2016 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 «Finanskrisen» Nå - Kilde 2002-2012: DNB Næringsmegling AS Kilde 2013-2015: Norion Næringsmegling AS
Trender eldre kontorbygg Moderne sentrumsnære bygg greier seg godt Høy ledighet i eldre bygg i randsonen Høy ledighet i urasjonelle bygårder sentrumsnært og i Midtbyen Langtidsledighet Med dagens rentenivå går byggene rundt med lav utleiegrad Lite rom for investering i oppgradering, og dette blir som regel et «nullspill»
Kontorledighet og tilgang nye arealer 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ledig areal Nybygg Kilde: Trondheim kommune Kilde 2002-2012: DNB Næringsmegling AS Kilde 2013-2015: Norion Næringsmegling AS
Hvorfor øker ledigheten? 1. Det bygges nye kontorbygg som markedet vil ha! 2. Redusert etterspørsel 3. For lite areal forsvinner ut av markedet
Hvorfor øker ledigheten? 1. Det bygges nye kontorbygg som markedet vil ha! 2. Redusert etterspørsel 3. For lite areal forsvinner ut av markedet
Hvorfor øker ledigheten? 1. Det bygges nye kontorbygg som markedet vil ha! 2. Redusert etterspørsel 3. For lite areal forsvinner ut av markedet
Mulige løsninger for å redusere ledigheten Konvertering til bolig Fortsatt god tilgang på sentrale ubebygde tomter og konverteringsareal fra sentral industribebyggelse Avhenger av et velfungerende boligmarked med stor nok etterspørsel og høye nok priser Ofte tung og vanskelig bygningsstruktur som gir dårlige boliger Konvertering til hotell Ikke rom for nye hoteller de nærmeste årene Konvertering til offentlige bygg f.eks. helserelaterte formål For dyrt? Asylmottak Kan fungere som kortsiktig løsning, men neppe varig Riving Betinger at byggene reprises til tomteverdi
Konvertering noen kandidater Rambøll - Ilsvika Jarleveien Ladebekken Senter for voksenopplæring - Lademoen Adressa-bygget - Heimdal
Konvertering i prosess Ladebyhagen Haakon Vii s gt. 4 Lilleby Lade Alle mange prosjekter Haakon Vii s gt. 14
Lager og industri Få muligheter igjen syd for Trondheim Høye tomtepriser, delvis drevet av kostbar tomteopparbeidelse men liten omsetning av tomter Roligere på etableringsfronten Lav ledighet i eksisterende bygningsmasse Flat leieprisutvikling
Torgård Crifo Servi Trotan PostNord Bring / Posten Løvås Nye bygg i 2016?
Transaksjonsvolum - nasjonalt Transaksjonsmarkedet nådde rekordhøyder 120 mrd. i 2015 Aktiviteten har vært drevet av lave lånerenter, økt innslag av internasjonale investorer og lav avkastning på alternative investeringer Etterspørselsoverskudd etter kvalitetseiendom Lave yieldnivåer har fått selgerne på banen 130 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10-2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Union
Transaksjonsmarkedet - Trondheim Totalomsetning i Trondheimsområdet på ca. 7,5 mrd. Ca. 45 transaksjoner 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 Totalomsetning 0 2012 2013 2014 2015 2016
Utlendingene kommer? Utlendingene kommer indirekte gjennom kjøp av porteføljer (Starwood Capital Groups, Citycon og Partners Group) En direkteinvestering Midstar Fastigheter AB (Hotel Grand Olav) Andel av totalomsetning 2014 Andel av totalomsetning p.t. 2015 27 % 26 % 38 % 73 % 36 % Lokale aktører Nasjonale aktører Lokale aktører Nasjonale aktører Internasjonale aktører
Store transaksjoner i Trondheim i 2015 Eiendom: Beddingen 10 Eiendom: Olav Tryggvasons gate 37 Selger: NRH Norge AS Kjøper: Svanen Eiendom AS Kjøpesum: MNOK 131,5 Leietakere: Arm Norway, Norgesgruppen Vektet leietid: 6 år Yield: 5,9 % Selger: Aberdeen Kjøper: KLP Eiendom Kjøpesum: Mrd. 1,3 (antatt) Leietakere: Sektor, Drueklasen m.fl.. Vektet leietid: - Yield: 5,25 % (antatt) Eiendom: Munkegata 26, 30 og 40 Selger: Clarkson Platou Kjøper: AP Nordic Investment Kjøpesum: MNOK 370 Leietakere: Det norske oljeselskap. Vektet leietid: 4 år (Det norske) Yield: 5,75 % (antatt) Eiendom: Brøttemsvegen 105 Selger: Kjøper: DNB Markets NA Kjøpesum: MNOK 111 NAV Hjelpemiddelsentral Leietakere: Sør-Trøndelag Vektet leietid: 10 år Yield: 6,2 %
Transaksjoner i Midt-Norge Fridheimveien 1-3 MNOK 41,5 Haakon VIIs gt. 15-17 MNOK 102 Kjøpmannsgata 28 m.fl. MNOK 53,5 Tyholtveien 26 MNOK 16,5 Søndre gate 20 MNOK 15,3 Grønørveien 54 MNOK 80,5 Verftsgata 4 MNOK 12,2 Sandgata 6, Namsos MNOK 59 Østre Rosten 78a MNOK 19,65
Oppsummering transaksjonsmarkedet Fortsatt høy etterspørsel og gode priser for kvalitetseiendom Finansiering blir dyrere og bankene blir mer selektive i sin utlånspolitikk Større prisdifferensiering mellom kvalitetseiendom og «vanlig» eiendom Omsetningsvolumet for næringseiendom vil falle til normalnivå vårt anslag er 5 mrd.
Oppsummering - leiemarkedet Leiemarkedet vil ha nybygg! Ledigheten stabiliserer seg i 2016 men øker igjen i 2017. Vil bygging i offentlig regi (høyskole campus) gi positive impulser fra 2018? Det må investeres i de gamle byggene oppgradering eller konvertering Bra for byggebransjen! men ikke fullt så bra for eiendomsbesitterne Konkurransen blant tilbyderne av nybygg og den økende ledigheten holder fortsatt leieprisene i sjakk Lager/industri Stabilt marked med begrenset risiko
www.norion.no Takk for oppmerksomheten!